5万房子出售_个人急卖二手房5万左右贵吗

1.男子嫌4百万二手房太贵，放弃5万定金毁约！你赞成他这一行为吗？

2.怎样出售二手房才好?

3.新房和二手房哪个更划算？

4.二手房好卖吗？

5.到底买新房划算，还是买二手房划算。

6.二手房买卖套路多，怎么才能避免被坑

7.想买二手房，想请教我该按怎样的流程办理呢？！急急急！

可以去房管中心查询该房产是否属于出卖人，是否有他项权，是否被保全。

查是否涉及诉讼，可以在裁判文书网查询，但不一定能查到（没判决的不会上传，判决的可能没有及时上传，而且有些案件法院不上传）

可以在失信人名单中查询是否有出卖人。

男子嫌4百万二手房太贵，放弃5万定金毁约！你赞成他这一行为吗？

可以适当的调降价格，如今的房地产市场，售房者想要找到一个好的买家是不容易的，所以可以考虑将价格做一些下调。

购房者买房之前，一般已经在心里设定好了一个他们能够承受的价格。这个价格其实是卖房者可以影响的，售房者将房子的定价一般设定在要比你愿意接受的底价还高。你先开出一个高价，对方一把会当作他们出价的依据。但是如果你开出的价格是不切实际的话，这招将会失败。

卖房子要注意风险

1、谨慎收取定金

二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。

2、签约注意三点

一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，较好在合同中写下来，提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。

怎样出售二手房才好?

男子嫌400万二手房太贵，放弃了5万定金毁约，这一行为还是比较聪明的，但做的还不够完美。如果对方价格高于市场价30%，就可以要求把5万的定金作废，男子放弃买这套房子之后，这套房子又被中介挂了出来。有不少人感叹，即使房子卖不出去，靠着这些定金，也能够赚的盆满钵满，因此在买房时一定要小心谨慎。5万块钱毕竟不是500元，要花很长时间才能赚到，那么让我们来具体了解一下吧！

一，男子嫌400万二手房太贵

有许多人不愿意买期房，期房要在两年之后才能够拿到钥匙。在两年之间又会发生很多事，没有什么安全感，买二手房是最稳妥的办法，男子通过中介公司的介绍，以4.5万每平方的价格买一套90平米房子，结果发现该小区挂牌价也只在3.7万每平米，买贵了8000元，因此他肯定是不愿意的。由于已经交了5万元定金，因此决定毁约，不要这5万元，谁都不愿意当冤大头。

二，你赞成他这一行为吗？

他这一行为还是比较理智的，但是由于对法律了解不够充分。如果把合同作废，就不必付这5万元的定金，有许多人感慨，在买房子时定金越少越好，很多地区的房子都处于滞销的状态，不用担心买不到房子，不要听别人的花言巧语。有一些房产中介为了显示某一套房子多么紧俏，会不停的给消费者制造焦虑，让他们在一、两天时间，马上决定要不要买房子。就好像是去市场里面买青菜萝卜一样，买房子是大事，因此一定要慢。

总之，房产行业套路比较深，只要钱在自己口袋里，就不用着急，不要急着付款，付定金时要小心谨慎。

新房和二手房哪个更划算？

不要把自己真是的底价透露给中介！ 给自己预留5万的空间！这样和买家中介 都比较好谈 这样 你自己也能卖个好的价格！ 中介不要挂太多了 不然你自己也会烦，天天打电话骚扰！ 还有 一定要找有品牌的中介，不要找小中介！ 看房的时候 和中介说同一时间看房，这样第一，减少自己的麻烦，节约时间。第二，现场看房效果好，造成羊群效应，中国人都喜欢凑热闹，看的人多了 ，大家都觉得房子好，价格也就卖的好！第三，不要轻易相信中介所说的话，中介是很会演戏的哦！最后祝你能卖个好价钱！

二手房好卖吗？

哈喽，大家好，我是棉言麻语，每天都会有不同的精彩资讯分享给你。

今天我们就来讨论一下，二手房和新房相比，有哪些优缺点？买哪个更划算？

下面我们来具体说一下。

绝大多数人都有喜新厌旧的习惯，所以大家在购房的时候一般都会选择去购买新房，毕竟大多数的二手房已经被别人居住过了。但是随着房地产市场的高速的发展，这些年二手房市场一直都是很火爆的，并且二手房市场受到政策的影响是比较小的。所以二手房能够真实地反映出当下房地产市场的情况，因此二手房也被称作是楼市的晴雨表。

新房的优缺点：

优点：

第一点：容易

一般情况下，我们都是通过买房的，新房是很容易通过申请的。不管是商业还是公积金，一般都是能够贷足30年的。而且的时候，可以直接向开发商合作的银行，这样一来的流程和手续就会简单很多。

第二点：新房的选择面比较大

购买新房的时候，去售楼处看房的时候，是有很多的房子供大家选择的。购房者可以根据自己的喜好以及经济实力去选择适合自己的房子。

缺点：

第一点：购买的房子多为“期房”，没有办法实地考察

开发商在建房子的时候，都是一期、二期、三期这样去建的，所以我们在购买新房的时候，一般都是购买的“期房”。大家也知道期房是没有办法实地考察的，所以在收房前对于房屋质量了解的是很少的，都是通过广告了解的。

第二点：价格相对较高

众所周知，新房的价格一般都是高于二手房的。

二手房的优缺点：

第一点：可以实地考察，能够清楚地知道房屋的质量

二手房有一个特别明显的优点在，就是现房现卖。此外因为二手房已经使用过了，所以房屋质量存在什么样的问题一眼就能够看出来。所以，购买二手房有一个优点，就是能够实地的考察房屋的质量。

第二点：价格比较低

二手房的价格和新房相比，是比较低的。而且现在楼市已经降温了，有很多的业主想要尽快的退场，所以很着急出售房子，如果你和业主好好谈的话，说不定能够省下一大笔钱。

第三点：有部分二手房已经装修过了，所以能够省下装修钱，直接拎包入住

虽然有很多的二手房都已经用人居住过了，但是这种类型的二手房基本上都已经装修好了。如果你购买的是这种类型的房子，能够省下一大笔的装修费，而且付完款之后可以直接拎包入住。

到底买新房划算，还是买二手房划算。

二手房过户流程不是很复杂，挺简单的。

二手房过户流程主要有以下四步：

一、买卖双方无： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。

二、卖方有未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行。7个工作日后，银行审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。

三、买方购房： 首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

四、买卖双方均有： 首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行；7个工作日后，银行审结结束，买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

房产证办理过户所需时间：

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。

二手房过户所要缴纳的费用：

交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。

1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。

2、营业税：税率为5.5%。

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；

第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。

二手房买卖套路多，怎么才能避免被坑

您好，这个具体得看个人需求！新房一般是期房，需要等。但相比较二手房，新房交易流程简单，且容易些，买新房直接去售楼部交易，只要把相应的材料带到，后面的事情都有人帮你办理。而二手房则麻烦很多，包括看房、产权调查、交定金签协议、审批、签合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤。而且房龄会影响年限，超过30年的房子很难进行。不过，二手房基本是现房，位置、周边配套、房屋质量都能真切的看得见，选择性大，污染少。

想买二手房，想请教我该按怎样的流程办理呢？！急急急！

从最开始的挑房选房再到交易过户，你想知道的这里都有！?

看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后，提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。

看房子的时候，注意下面几点：

（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。

（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。

（3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。

（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。

每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比最高的一套。

如果你看的差不多了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！

重要的事情说三遍，因为这个决定了你以后买房的操心程度。

问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。

现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。

3.确定目标房产

看了如此多房子，如何筛选呢？

第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲。

这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。

缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%； 首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。

契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。

计税价是啥？

网签的时候，在房管局登记备案的价格，即网签价，作为计税价。 各地标准以各地为主，有的地方，?成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价，可以合法避税。

房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在不动产登记中心查询，输入房产证号号可查。

这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？

成交价：

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。 ?

网签价：

房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定数的高低，也决定了交税的高低。 ?

评估价：

评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以的额度也越高，首付的压力就会小很多。所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评估价做高，“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现，很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。 ?

（2）个人所得税

满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。 ?

不满五年或者满五不唯一：

a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20%

或者 ?

b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1% ?

第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证， ?实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。按规定，个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。 ?

（3）增值税及附加

房子已经满2年，普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况，因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。 房子未满2年，增值税及附加的征税标准： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%

（4）中介费

中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，收费会低一些，可以谈一口价，1万，2万。但小中介也有问题，靠不靠谱，有没有保证，会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。?

（5）赎楼费

赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押当中，出售前必须将还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。 ?

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：

* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。他要是没那多钱还，让他额度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下，短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好银行，放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子。

（6） 罚息

当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的合同约定。 ?

（7）评估费

办一般要评估，费用几百到几千，这个可以谈，交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司。?

（8）按揭服务费

1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。 ?

总结下购房成本：

看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费 ?

*未满2年：契税+个税+增值税

*满2年的：契税+个税

*满5年唯一：契税

*红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算） ?

*未满3年：可能有银行罚息

252万的房子，满2年，欠款50万，交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万。

自己算下月供，有公积金和商业，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值。根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。 ?

另外，综合考虑了户型、朝向、通风、光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后，就准备约业主啦。 ?

4.约业主前的准备工作

（1）先谈好中介费

看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主，各方面谈的非常愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成，后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了，再约业主。谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。 ?

（2）提前预览合同

让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊，对于中介来说，越含糊越好成交，对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的，比如家私全送，满五唯一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议里头。

二、正式交易阶段

二手房交易流程图

1.约谈业主（谈判砍价）

二手房签约前，双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？

买方应该： ?

1) 综合市场价，提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。 ?

2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。 ?

3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。 ?

4) 将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。?

5) 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。 ?

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。

7) 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。

例子 ?

1) 说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）； ?

2) 如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。

3) 如果学位已经使用过的，也可以谈，因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。

4) 对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。 ?

5) 对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。

2.签合同、交定金

约业主谈的时候，让他提供、房产证、结婚证等材料。 ?

1)看房产证

红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主，对他的房产证和，看号是否一致（当然先要看看是不是的，多半不会）。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。

房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。

2）合同签订时重点注意: l

@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，是否有抵押，抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。 l

@房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。 l

@注意迁移户口问题。有时候买这二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。

@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l

@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等。 l

@明确每个操作的时间节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。 l

@ 关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。为啥，因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足，如果你在后期或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况，你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万，你们按自己情况给。

@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用，我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l

@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣，保障我们买家的权益。

3.房管局查档

双方签订纸质的二手房合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档，最好第二天就去，或者签合同当天去。这一步很重要！不要跳过去，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、去做。如果你很忙，可以让中介看着，发产调表或者发微信给你看。如果不忙就一起去。

为什么查档？查档很重要！ ?

签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况，业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息，做最终确认。

举例说明

如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的，而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。

产调表注意核对权利人姓名和号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。 ?

5.买家做资金监管

首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷，只有取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。 ?

那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）

请提前做好银行调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步，调查不同银行的利率、额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行，找了部的业务经理咨询，最终选的农行。额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个时间越长，你交的短期利息越多。

一般利率各家银行都差不多，深圳市首套房普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。农行蛇口支行的额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的。

第二个问题，做资金监管准备什么？

1）原件及复印件（借款人及配偶的）

2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页）

3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。打一份工资流水和一份最多的生活流水。

4）收入证明（负债月供的2倍，要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打证明。

5）二手房买卖合同

6）定金收据、凭证

7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供和户口本，以及收入证明积银行流水

关于银行流水和收入证明，这里展开说下：

一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水

1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它体现了本人工作的稳定性和保障性。 ?

2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。因此，如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入，银行也会认可。

3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行转账存入的流水，属于有效流水。 ?

银行流水不够，该怎么办（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）

已婚的，个人的银行流水不符合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来的。

如果单身一族，或者两公婆加一起还不够，就手动做账，老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的里，留这笔钱待几天，然后分几次还给别人。

6.银行出承诺函

提交了申请后，银行会审批材料，时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求，都没啥大问题。如果万一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮忙解决。注意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。

7.赎楼

红本在手的房子，跳过这一步。

下面说的是额度赎楼的情况：

银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款，如果没有问题，审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。

8.注销抵押

担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。

9.递件过户

中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。

递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万。把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。

10.取新房产证

在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。

买一个房子其实很简单，如果您找中介的话，中介会全权代为办理所有流程的，您是比较省心的，在此只说一下个人办理的细节。

首先您确认好成交的价格，以及您打算的方式，是公积金（国管公积金还是市管公积金）还是商业。

商业的优势是速度快，成数不限制，手续简单，缺点是相对利率比公积金高，年利率为4.4550%。公积金的优势是利率低，年利率为3.87%,缺点是速度相对较慢，手续繁琐一些，有上限的影响.

先拿商业来说吧：

首先您要向当地的银行（建行、农行、中行等）信贷部询问您的上限金额（也可以向当地的评估所查询）以及您的年限，查询的时候要告知：房屋准确位置、建成年代、装修、朝向、交通、购物、医疗、学校、成交价格，以及您的年龄（男的不能高过60，女的不能高过55），还要确定金额相应的年限的月还款额，银行或评估公司会给您一个估计的金额及首付金额还有的年限和月还款的金额，如果您觉得估算没有问题，就可以下一步操作了。

首先，先与业主签定正式的买卖合同以及补充协议，支付定金，拿好业主签字确认的定金收条，去您之前确认过的银行申请，银行会安排评估公司先去评估该房屋，3个工作日会出评估报告，（举个例子：您的成交价格为100万，但是银行不会按照您的成交价格100万给您，而是安排评估公司去评估房屋，得出的评估价格给您，比如成交价格100万，评估价格80万则按照80万给您）出了评估报告就能够确定您的金额了，换算的方法是，成交价格-已付定金-金额=您的首付款，这时候您就要准备自己的首付款了，当您首付款准备妥当时候约上业主去银行将首付款转给业主并要求业主当面签署银行固定格式的首付款确认函，再去银行的信贷部签署一正式的借款合同。需要到场的人有（借款人的、户口本、结婚证原件，房东及配偶带上房本、双方的、户口本、结婚证）就可以等着批贷了。

银行会在您签署正式的借款合同后的3-7个工作日通知您和房东批贷了，接到这个通知就可以安排过户了，过户的时候要带齐上述的材料，银行会安排人到场，缴纳完毕各项税费后，过户完成了，这时候银行会将属于您的房本拿到银行去做抵押，在过户完毕后的3-7个工作日、抵押完毕后就一次性到房主的帐户上了，过户后或前一日要去把物业费、供暖费、水、电、燃气等各项费用让业主结清，注意去一下当地派出所询问原业主的户口是否迁出。

公积金的流程比较复杂一写，我就不手打了，我把我空间里的公积金借款详细复制过来了，您认真阅读一下就明白了：

首先您先确定您是属于市管公积金还是国管公积金，具体确定事宜我会在如下详细介绍：

一 什么是公积金

住房公积金管理中心个人住房担保委托也叫公积金，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托;发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式

二 公积金分类

1.市管公积金

单位登记号为号再加两个零

如：110XXXXXXXXXXXXXXX00

二 公积金分类

2.国管公积金

单位登记号是以512或502开头的

如：512XXXXXXXXX

502XXXXXXXXX

二 公积金分类

3.中直公积金

在住房公积金管理中心，

中央直属机关分中心缴存住房公积金的离退休职工。或其他符合中直分中心，依据国家有关规定而确认的借款

二 公积金分类

4.组合

只有国管公积金的客户方可申请

组合

二 公积金分类

5.贴息

只有市管公积金的客户方可申请

贴息

三 借款人公积金缴存必备条件

公积金日期够365天，累积缴存公积金12个月以上（含），且当前缴存状态正常，以前申请的公积金已还清的。

四 公积金所产生的费用

1.评估费

评估费＝评估价×3‰（最低300元/单1500/单封顶）

此计算方式适用所有公积金

四 公积所产生的费用

2.担保费

A市管公积金

担保费＝额×5‰

B 国管公积金

担保费＝额×3‰＋170

C 组合

担保费＝1500元/单

D 贴息

担保费＝根据费率表来算

五 公积金流程

1.市管公积金的流程

评估－交首付—初审－面签－过户－放款—领取契税票和评估报告－出房产证-转担保中心做抵押

五 公积金流程

2.国管公积金流程

评估—出评估报告－交首付—初审－批贷－过户－（见契税票）面签－放款—出房产证－担保中心抵押

五 公积金流程

3.中直公积金流程

评估－初审－批贷－过户－（见房产证）面签－放款－担保中心抵押

五 公积金流程

4.组合流程

评估－初审－批贷－面签－商贷面签－商贷批贷－过户－出证－抵押－抵押完成－他项权利证转银行－放款

五 公积金流程

5.贴息流程

评估－面签－批贷－过户－放款－抵押

六 初审时所需资料

1.客户：夫妻、户口本、结婚证（暂住证）学历证明、职称证明、资产证明、评估费。

2.业主：业主本人、房产证、

七 面签时所需资料

1.客户：夫妻、户口本、结婚证、（暂住证）、借款人本人还款银行存折或卡（国管建行卡）、担保费

八 借款人年龄

1.市管公积金－－18－70周岁

2.国管公积金－－18－70周岁

3.中直公积金－－18－70周岁

4.组合－－－男18－65/女18－60

5.贴息－－－18－65

九 年限

1.市管公积金－－本人年龄＋年限≤70

房龄＋年限≤47

2.国管公积金－－本人年龄＋年限≤70

房龄＋年限≤67

3.中直公积金－－本人年龄＋年限≤70

房龄＋年限≤67

4.组合－－－本人年龄＋年限≤70

房龄＋年限≤67

5.贴息－－－本人年龄＋年限≤70

房龄＋年限≤67

十 金额如何确定

1.市管公积金

A 最高八成。

B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）

÷客户年限相对应月均还款数

C 上面数额从低原则申请

D最高额为：80万元，个人信用等级AA的上浮15％，即92万元，AAA级的上浮30％即为104万元

十 金额如何确定

2.国管公积金

A 二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成

B 额最高不超过80万元

C 每月还款额不能超过收入的二分之一

十 金额如何确定

3.中直公积金

A二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成

B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）

÷客户年限相对应月均还款数

C 上面数额从低原则申请

D最高额为：80万元，

十 金额如何确定

4.组合

A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来

计算

B 公积金的部分还是执行公积金的政

策，商贷的部分要执行商贷的政策

十 金额如何确定

5.贴息

A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来

计算

B 公积金的部分还是执行公积金的政

策，商贷的部分要执行商贷的政策

十一 还款方式

1.市管公积金还款方式－自由还款法

2.国管公积金还款方式－自由还款法

3.中直公积金还款方式－自由还款法

4.组合还款方式－－公积金部分自由还款法

商贷部分商贷还款方式

5.贴息还款方式－－商贷还款方式

十二 什么是自由还款方式

住房公积金自由还款是指住房公 积金管理中心在与借款人协商确定个人款金额、期限后，确定个人每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。

十三 放款条件

1.面签且过户后申请放款

2.提供给担保中心契税票、受理通知单或房产证原件及复印件申请放款

3.亦庄、宣武、通州、石景山、门头沟、顺义、房山均是出房产证后申请放款

4.市局房产

A 市管公积金是出房产证后申请放款

B 国管公积金是出房产证及土地证后申请 放款

十四 房产证与借款人的关系

1.夫妻关系购房可以只出一个房产证，房产证是不是借款人没有关系

2.非夫妻关系购房的必须要有共有权证，借款人是不是大证没有关系

十五 房产证与合同签字

合同签字的顺序也是出房产证的顺序

如：合同签字的顺序是：张三、李四

则房产证的大证为张三，共有权

证是李四

十六 外地人在京购房且公积金

1.首先此客户必须在京有缴存记录

2.如果在京缴存不足12个月，需在原缴存处出具缴存证明，两地累计要求满12个月

3.在京暂住证明

4.其它与北京人政策一样

十七 以前有过公积金还可以再公积金吗

1.市管、国管、中直－－只要是还清就可以继续做公积金

2.组合贷、贴息贷－－－要按第二套政策执行

十八 以前有过商贷还可以公积金吗

1.市管、中直－－－－－不会受到影响

2.国管、组合、贴息－－如果有预期记录可

能不会放款

十九 公积金是否可以提前还款

1.市管公积金－－拨打96155提前预约

2.国管公积金－－到国管中心提前预约

3.中直公积金－－拨打96155提前预约

4.组合－－－到国管中心提前预约

5.贴息－－－到银行提前预约

二十 客户业主不能亲自办理相关手续怎么办

由代理人持公证书办理相关手续，公证书格式是公积金的固定版本。客户在初审时本人必须到场，面签时可以由代理人持公证代为办理。

二十一 客户业主都是已婚人士，办理相关手续时只本人去可以吗

1.市管 A 初审：客户业主本人到场

B 面签：业主不用到场，客户夫妻到场

2.国管 A 初审：客户本人到场，业主不用到场

B 面签：客户夫妻到场，业主不用到场

3.中直 A 初审：客户业主本人到场

B 面签：客户夫妻到场

4.组合 A 初审：客户业主都不用到场

B 面签：客户夫妻及业主本人到场

5.贴息 A 初审：

B 面签：客户夫妻及业主到场

二十二 单笔最高金额是多少

1.市管：最高贷80万元，个人盗资信AA上

浮92万元，AAA上浮到104万元

2.国管：最高贷80万元

3.中直：最高贷80万元，个人盗资信AA上

浮92万元，AAA上浮到104万元

4.组合：最低81万元

5.贴息：高于客户公积金可贷额度

二十三 非夫妻关系的客户可以共同购房吗

可以，房产证必须出所有购房人的名子

二十四 过户的合同价与申请的合同价不一样可以吗

绝对不可以（贴息除外）

二十五 产权人有未成年人的可以做吗

1.市管：可以，需要监护公证书

2.国管：不可以

3.中直：不可以

4.组合：不可以

5.贴息：可以，未成年人需要有

二十六 借款人为在职期缴存公积金的离退休人员，还可以申请吗

可以，如果借款人的公积金处在正常状态，可以按正常程序操作。如果借款人的公积已提取并注销，需客户到单位出具公积金缴存证明。

借款人年龄＋年限不能超过70岁（夫妻以年龄大的为准）

二十七 依据客户的缴存比例计算客户的最高额

公式：（客户缴存金额÷缴存比例－400）÷客户年限相对应月均还款额

例：客户工资中每月扣215元公积金，单位的缴存比例为12％，客户要求30年，计算客户的额

计算：（215÷12％－400）÷51.2＝27.18

答：按缴存比例计算客户最高可27.1万元。

二十八 依据客户的缴存比例计算客户最高额为80万元，能否直接承诺客户公积金就能贷80万元

不能承诺，还要确认合同价和评估价是否能满足80万元的要求

二十九 客户夫妻双方只有一方有公积金，可以做公积金吗？出谁的房产证有要求吗？

客户夫妻双方只一方有公积金就可以申请公积金，房产证出双方谁的都可以。

三十 客户在还款期，可以提取公积金吗？

可以

三十一 公积金可以资金监管吗

可以（在中国银行东城支行做监管）

三十二 公积金放款可以放到业主以外的其它人或贷办公司名下吗

1.市管：不可以

2.国管：必须做公证后才可放在非产权人名下

3.中直：不可以

4.组合：必须做公证后才可放在非产权人名下

5.贴息：不可以

三十三 客户上个月上调了公积金缴存额，能够马上用新的缴存额计算额吗

不可以，因为公积金管理中心每年七月份才做一次调整，所以新的缴存额要在公积金管理中心调整后才能生效。

三十四 客户还款日

客户的还款日就是公积金的放款日，也就是说在放款日的每月的同一天是客户的还款日