二手房房东最终收到的是交易价还是评估价_二手房房东和买家分别什么税

1.二手房过户评估与实际交易价格的关系

2.二手房交易的契税是按评估价格算还是实际交易价格算还是按照购房合同算？

3.房屋评估值是成交价格吗？

4.二手房交易中到手价和成交价是什么意思？

5.二手房成交价与评估价差距大？

6.二手房买卖交易价格是实际价格还是网签价格

二手房的交易相较于新房来说的确要复杂很多,各种费用价格的条目让人摸不着头脑。特别是关于房价的问题,二手房的交易的过程中,有四个价格是需要买房人了解的。

1、合同价

是指双方在合同中约定好的价格,也就是看房过程中业主的报价。通常来说,这个价格就是房主的净得价,是不包含各种税费、中介费的。官方一点的说法是,卖方在正确的履行完合同义务后,买方应该支付给卖方的价格。

在合同中,这个价格一般分为两个部分,一是房屋总价,也即网签价;还有一部分是装修款和其他费用房屋内设施的费用。

2、评估价

主要用于银行使用。二手房交易时,银行是不会按照双方的网签价做的,它是根据专业的评估公司对房屋进行估价,这个用来的价格就是评估价。一般评估价都会低于合同价。

3、指导价

指导价全称二手房最低过户指导价,是指在二手房交易中缴税的基准成交价,即二手商品住房交易最低计税价格。

二手房在交易过程中,网签价一般不低于“最低过户指导价”。如果网签价低于“过户指导价”则地税局也将按照“过户指导价”进行计税。简单说,就是如果交易的价格低于指导价,税务可能会认为在偷税漏税,所以网签价格要高于指导价。

不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。

4、网签价

网签就是网上签约的简称,“网签”是房地产管理部门的强制要求,为的是防止“一房两卖”的现象,一旦“网签”成功,同一套房源无法再次生成买卖合同,也就无法再售他人。而网签价就是“网上签合同”时约定的房屋价格。

网签价还有一个作用,就是综合银行的评估价和税务的指导价,在这其中找到一个平衡点,既满足银行的评估价(小于等于评估价),又满足税务的指导价(大于等于指导价),最终无论是银行,还是税务缴税都用一个统一的价格进行,这个价格就是“网签价”。不然银行用一个价格、税务用一个价格缴税,就乱套了。

网签价是认定的房屋交易价格,所以税款和其他费用是按照“网签价”征收的,银行的批贷金额也是按照“网签价”计算的。

弄清楚交易过程中的几个价格问题,防止在买房的环节出现差错,让自己蒙受不白的损失。

（以上回答发布于2017-01-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房过户评估与实际交易价格的关系

两者的关系就是直接影响额度，并影响首付额度。银行申请按揭时，银行需要对房产进行评估，从而得出评估价。成交价是买卖双方最终达成一致的价格。一般情况下，评估价和成交价一致或评估价高于成交价。如果成交价低于评估价，首付款以及各种税费是根据成交价走的。反之，银行一般会让增加首付。

评估价即专业人士根据市场需求和房屋价值作出判断得出的房屋价格，而成交价则是房屋交易买方交给卖方的金额。两者的不同表现在评估价是凌驾于现实之上的，而市场价就是现实的。评估价是由评估人员决定的，成交价是经由买卖双方充分参与，在一定的撮合原则下，由市场供需决定的公平、合理的价格。

房产评估价格的标准什么

1、看房龄：

房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。

2、看户型：

市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

3、看楼层：

楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

4、看装修：

装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

5、看物管：

有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。

6、看位置：

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。

二手房交易的契税是按评估价格算还是实际交易价格算还是按照购房合同算？

所谓实际价格，就是合同价。

合同价是买卖双方通过合同关系确立的价格，这个价格作为合同的重要内容是依法受保护的的价格。

合同价与评估价并没有直接的联系，也不会直接影响评估价格的确定。

由于评估是一种主观见之于客观的行为，所以评估价很难做到准确。有些评估人员往往以合同价为参照确定评估价，也是常有的事。

购房者为了多，会要求评估机构高评；而购房者要求避税，则会要求评估机构低评。

合同价和评估价之间的差距在10-20%左右是可以接受的，过高或过低都容易出事。

不能以绝对额说事！

房屋评估值是成交价格吗？

二手房交易的税费都是按评估价格算的，契税当然也是，而且评估价格是给有关部门看的，卖房的房东只管他能拿到的钱，所以一般评估价格都比实际交易价格低，评估价格由几个因素决定，不能低于房产上次交易评估价格..保证客户金额..不能低于市场的规定的最低限价.取三者最大值

二手房交易中到手价和成交价是什么意思？

通常情况下，房产评估单价比实际成交单价要低。主要原因是：

银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。一般为市场价的80%-90%。商业的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。

购买二手房什么时候做评估

1、买卖双方认为有必要时

如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

2、进行房地产保险时

房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

3、申请抵押时

向银行申请房地产抵押时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格，这对银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。

以后内容参考：百度百科——房屋评估价

二手房成交价与评估价差距大？

到手价是一个房产术语，是指你买这套房子，房东不付任何费用，所有的税费和中介费都要你出。

所谓房东到手价，税费自理，则是买房者和房东各自付各自的税费和中介费。不过以现在的情况来看，只要是2年以上，并且是房东家庭的唯一用房，房东是没有税费的，房东到手价比税费自理应该多出一个房东应付的中介费。

成交价(strike price)，是经由买卖双方充分参与，在一定的撮合原则下，由市场供需决定的公平、合理的价格；亦是产品最终的交易价格。

参考资料

房地产评价不是二手房交易的必备程序，一般情况下二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估。

二手房交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。

一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

百度百科-成交价

百度百科-到手价

二手房买卖交易价格是实际价格还是网签价格

因为二手房的额是按评估价来计算的，因此网签合同的交易价格可以写评估价。

二手房成交价和银行评估价不一样的情况：实际交易按照成交价付款，则银行额度按照成交价申请；如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请额度。

多交的首付不可以转回。银行评估价是确定房子的额度，房子评估价越高则额度越高，同时首付款也越高。

二手房的额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30％，则可额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行到的钱就越多。

额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可额，即为二手房的净首付款。也就是或，可额越大，二手房净首付款就越少。

绝大多数都是网签价格，因为网签价格可以合理避税。

全款买房，当地税务局有个过户指导价，这个指导价比实际成交价低，因此可以省税。

买房，评估价可以作为网签价，而评估价也比实际成交价低，也可以为买方省税。