购买二手房交定金前需要明确的问题及责任_买二手房交定金陷阱是什么意思

2024-11-03 09:40:06

1.当心陷二手房定金"雷区" 3招教你如何"防雷"

2.通过中介买二手房要注意六类陷阱

3.买二手房要注意什么陷阱

1、业主非本人，在交定金之前，一定要在房管局查清楚卖方及房产证是否真实。

2、一房多卖，买房后一定要及时网签，锁定房源。

3、有欠费未缴清，签约前要在合同中约定水电物业等费用的结算问题。

二手房交易不通过中介有什么风险

1、交易主体的风险

具体说就是卖方并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房，比如说，租房者瞒着房主私自卖房；职工不告知单位便出售单位产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。

2、交易房屋的风险

这包括多种情况：如用于交易的房屋已被列入危险建筑或等待拆迁；房屋权属有争议；房屋已出租他人但却同时出卖；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；；用于交易的房屋存在质量瑕疵。

3、交易手续的风险

房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关部门进行登记，所以房屋买卖的各项证件都需要正当程序办理，不要图便捷就放松警惕。

4、交易合同的风险

如果在进行二手房买卖交易时双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害，也不利于以后进行法律维权等等。

5、产权风险

购买二手房需认准产权，确保它完全属于你，否则以后房屋不可再卖，按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。

二手房交易手续有哪些

1、买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。

2、前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理手续。申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。

3、按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

4、中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。

5、然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

6、在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

当心陷二手房定金"雷区" 3招教你如何"防雷"

一、对交房时间约定中的陷阱

应特别注意＂不可抗力＂在合同中是如何界定的。房产销售合同一般都有＂销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任＂这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。

二、房屋面积中的陷阱

对于商品房这种特殊的商品，一般是允许合同约定的面积存有误差的，但是误差不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，卖方就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是卖方违约，没有履行合同。但如果合同中没有约定明确的允许误差范围，一旦发生问题，无论误差超过或减少多少，法院可能判决购房者败诉，取多退少补的方法进行结算。

三、房屋质量问题的陷阱

目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，但二手房也不可避免。

由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来。结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。

四、物业管理上的陷阱

在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。同时应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门的文件，否则有权拒交。

五、房屋买卖阴阳合同的陷阱

“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的合同，将合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。

买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

六、卖房者并非房主本人

二手房交易中，不仅有“房主”，还有房产证、信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。

另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。

七、中介合同陷阱

大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来维护权益，要求赔偿。

通过中介买二手房要注意六类陷阱

现在一些城市的二手房交易市场非常火热，很多人都是通过卖房来换房。例如在北京，很多二手房比新房贵，如果卖房人其意向中的房子涨价了，则其也会提高现有的想要卖掉的房屋的价格。也正因为这样的情况，很多人抢到了合适的二手房，害怕卖房人反悔不卖或者又抬高价格，就匆匆忙忙的交付定金。买房纠纷中，仅定金这一项，麻烦事就不少。二手房交定金，要避开雷区，学会这3招。

1、交定金先明晰房屋产权

注意查清楚该二手房是否存在外债、有无抵押、是否被法院查封等；产权证上的房主和卖房人是否为同一人；另外，要搞清楚该房屋是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房，因公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权，一定要征询原产权单位同意，并有所购房屋转让的书面意见，并签章。很重要但是在生活中也特别容易忽略的一点是，有的房屋在出售时，租房合同还未到期；还有就是租户具有优先购买权，在交定金时，确认租户放弃优先购买权且房屋不在承租期内。

2、签定金协议写清细节

买房人在交付定金之前，要与卖房人签订定金协议，落实有关交易的细节。比如在定金协议中写明房屋地理位置、房屋交易价格、车位号、车位价格、房屋面积、装修、交房时间……等具体内容。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任和义务，如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等，这样有利于避免纠纷的发生。

如果你购买是看重的学区，则要注意在定金协议里写明房子属不属于学区、学区名额有没有使用过等情况，防止买了房却上不了学。如果是为了落户，则还要注意写明原房主的户口迁出时间等。

3、 “20%”是定金上限

定金的数额由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。买房人交付大额定金，可以选择资金监管。定金协议对于买卖双方产生约束力，双方当事人必须按照约定履行义务，否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易，卖房人可以不再退还定金；如果卖房人不按协议约定完成二手房交易，买房人可以要求卖房人双倍返还定金。

很多人买房都是通过中介，建议大家在买二手房过程当中要特别注意中介的吃差价行为，这套房子可能170万，但中介报给你的可能是185万，很多中介公司就利用这样的方式赚差价。现在也有很大一部分人选择避开中介直接找业主谈价。定金一定要交到业主手里，不能中介代收。

购买二手房通常比购买新房更容易产生纠纷，处理起来也更麻烦。买房交定金只是二手房交易过程中的一个步骤，在买房时，一定要擦亮眼睛，多了解相关的注意事项，避免踩到雷区。

（以上回答发布于2016-03-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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买二手房要注意什么陷阱

我们都知道，中介在存量房交易市场中的作用不可替代，他们掌握了所有的二手房，也服务了所有的业主和购房者。但中介也存在良莠不齐，坑害消费者的的现象。据不完全统计，自2013年以来，北京市房屋买卖居间合同纠纷占全部居间服务类合同纠纷的76%以上。

近年来，二手房市场持续活跃，居间纠纷也逐渐增多。这其中除了交易双方当事人违背诚实守信原则外，中介的一些不规范行为也是产生纠纷的重要原因。经过我们梳理，中介存在的问题主要有以下几种：

一、虚宣传

促成交易、赚取佣金是中介虚宣传的原动力。例如将不符合免税条件的房屋说成符合免税条件，对不具有购房者个人的购房人，承诺解决购房资格等。

二、隐瞒房屋重大事实

房屋的重大事实会直接影响购房者决定，比如凶宅、房屋主体结构有问题。中介隐瞒重大事实会导致购房者在违背真实意愿的情况签合同。

三、故意欺诈

中介为了赚取高额中介费，出现类似“一房二卖”的欺诈行为。

四、审核不到位

中介居间服务很重要的一部分就是审核房源，但部分中介在房源审核方面并未尽职尽责。如部分业主在挂牌时提供虚材料，中介未核实就挂牌交易。这种不严格的审核流程，致使交易纠纷增加，甚至为合同提供了通道。

五、不履行告知义务

中介作为专业机构，在提供居间服务时，有义务向交易双方告知合同重要条款。但现在的合同以制式合同为主，很多有关中介减责或免除责任的条款未显著提示。

六、以口头承诺代替书面

中介为了促成交易，经常会允诺购房者的各种要求，比如保证过户、帮助报哪里购房资格、提供服务等。但在签合同时，却以制式合同无法更改为由拒绝将所有承诺写入合同。发生纠纷时却予以否认，而购房者也没有足够理由证明中介曾经做过承诺。

买二手房，想避开中介不现实，但我们能做的还有很多，比如买卖过程中要核查中介公司是否有合法经纪资质；充分了解意向房屋的物理情况和产权情况；合同条款要仔细查看，如有疑问应及提出，必要时可咨询律师；付款时选择第三方资金监管，确保资金安全；所有票据要保留好，中介口头承诺要形成书面附件等。

（以上回答发布于2016-04-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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买二手房要注意什么陷阱

　买二手房要注意什么陷阱，现在不少人买房子的时候会选择买二手的，买二手房时首先应当核实卖方的身份，确定其是否拥有房屋的处分权，其次应当问清楚房屋的土地使用权还剩多少年和了解房屋的结构和有无租赁关系存在。下面看看买二手房要注意什么陷阱及相关资料。

　买二手房要注意什么陷阱1

　 一、产权陷阱

　中国经济体制的多样化，使得房屋产权也各种各样。其中不少房屋是没有完整产权的，不能参与交易，或者有很多的交易限制条件。一些人没有弄清楚房屋产权，就匆匆忙忙跟房主拍板交钱签订协议，后却发现因为各种原因无法过户，成为产权陷阱的受害者。

　 二、房主陷阱

　有些二手房看上去条件不错，价格也合理，但是接待看房和收取押金甚至定金的人却不一定是房主，收了钱之后就不见了。不少人会有一种先入为主的想法，认为既然住在这间房子里，那么应该就是房主或者房主亲属。实际上很多人就是利用这种方法骗取押金、定金甚至房款，所以我们交房款的时候还是应该多个心眼。

　 三、物业陷阱

　二手房是处于使用状态或者使用过的状态，其物业费用也就产生了。比如说水、电、煤气、有线电视电话等，一些人在看房验房的时候主要看房屋的质量和价格，忽略了这些隐性的因素。等到过户入住后才发现这些费用都处于欠费或者停用状态，要想正常使用还必须替前面的房东把这些欠费和罚款补交上，这样消费者就多出一笔冤枉钱。

　 四、一房多卖陷阱

　房屋从签合同到过户有一定的时间和空隙，于是有些黑心房东就利用这些空隙时间做起来了文章，同时跟多个客户接触，然后收取不同客户的购房款项，签订购房合同。这些东西不到办理房产证过户的时候是看不出来的，于是大家都成为了房东一房多卖的受害者，而房东可能就卷款逃跑，留下一堆纠纷给购房者。

　 五、租户优先权陷阱

　在中国，法律规定房屋的租户是有房屋优先购买权的。不少二手房也是处于出租的状态，在租户没有声明放弃优先购买权的情况下，买主如果仅仅是跟房东谈妥，还是可能会遇到障碍的。如果租户不同意，就无法达成交易。此外，即使租户同意，交易双方签订了购房合同，办理了过户手续，买主也有义务履行原租户的租房协议。

　买二手房要注意什么陷阱2

　 一、购买二手房要注意的陷阱包括哪些

　房产专家表示，相对新建商品房，一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，买卖双方信息不对称，买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。市民购买二手房时必须防范潜在“陷阱”。

　 1、产权状况不明。 根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。若房屋设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来可能会给买方造成损失。

　 2、房屋类型不明。 现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法从事预期的商业用途。

　 3、合同签订人身份不明。 房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人的产权人身份，以及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。

　 4、模糊的付款方式。 很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

　 二、如何规避二手房交易的陷阱

　 1、产权状况陷阱。 定金协议或买卖合同签订前，应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。

　 2、房屋类型陷阱。 定金协议签订前应查看业主是否取得产权证，并根据产权证等记载确定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件，或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如，需要的是非居住用房，则应购买商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法实现预期用途。

　 3、合同签订人陷阱。 根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签订合同，应要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托为由主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失责任，即由于合同未成立造成的直接损失，且举证责任在购房人。

　 4、模糊付款方式陷阱。 买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定。约定履行过程中会出现的各种情况该如何解决，付款时间、付款周期等出现问题如何承担责任等。

　可以说在购买二手房的过程中，不同的阶段出现的陷阱是不一样的。具体购买二手房要注意的陷阱有哪些，这个问题律图我已经在上文中作出了介绍，各位可以适当了解一下。对于这些陷阱，其实购房者也是可以取措施进行规避的。

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　买二手房要注意什么陷阱3

　 陷阱一房屋手续不齐全

　1、房产证是证明房主对房屋享有所有权的.唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

　2、房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　 陷阱二房屋已出租

　多数二手房在转让时，都存在被别人租赁的情况。如果购房者只看房产证，只注重过户手续，而不注意房屋是否存在租赁情况，那他就很有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。二手房交易市场中有“买卖不破租赁”的规定，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　 陷阱三房屋被市政规划影响

　有些房主出售二手房可能已经了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况，别买到这种存在不稳定因素的房子。

　 陷阱四土地情况不清晰

　1、土地使用性质：土地使用性质包括划拨和出让两种。划拨的土地一般是无偿使用，但也可无偿收回，这种房屋存在被收回的风险。出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对房屋享有较完整的权利;

　2、土地使用年限：如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用10多年，对于买方来说还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就不划算了。

　 陷阱五合同约定不明确

　二手房的买卖合同容易存在细节问题。购房者应该和房屋出卖人对房屋的细节问题进行详细的约定，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑。

　需要特别注意的是，购房者最好到房屋所在地的派出所查看一下所出售房屋的户口情况，房子里有两套户口的最好别买，除非两套户口的户主都是房产权利人。

　 陷阱六零首付买房

　有的中介公司在购房者申请二手房时，为买方提供零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　 陷阱七物管费用有拖欠

　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买方不知情购买了此房屋，所有费用买方有可能要全部承担。