烟台市莱山区二手房价格_2019年10份烟台莱山区二手房房源

2024-12-20 12:20:28

1.南宁买房可10年免费坐地铁

2.2019年外地人在北京买商铺可以社保吗

“东三环2011年新楼盘，降价100万。”“降价急售，朝阳公园东南三居室。”“降价110万！降价110万！小区楼王位置。”几日来，经纪人的各种降价信息纷至沓来，让市民王女士觉得这一次是动真格的了。

临近年关，北京二手房市场迎来一波降价，近一周来多个区域出现年内最低价房源，尤以大户型为主，100万元的降价幅度不算罕见。因价格下跌在一定程度上拉高了成交量，有中介经纪人宣扬楼市即将迎来拐点。记者在调查中发现，由于政策所限，连环单成交难度依然较大，价跌虽能促成成交，但谈“拐点”为时尚早。

大户型降价百万属寻常

换房的想法，在王女士的心里盘旋9个月了。她一直在寻找合适的机会卖掉名下的两居室，在朝青板块换套大三居，“3月份，我找经纪人看过一阵房，但卖家对价格咬得都很紧，看完也就作罢了。”

形势的变化，是11月底突然开始的。许久没有联络的经纪人打来电话，说出了几套低价的房子，问她是否还考虑换房。这之后，每隔一两天，王女士的手机微信都会接收到房源链接，“东三环2011年新楼盘，降价100万”“降价急售，朝阳公园东南三居室”“降价110万！降价110万！小区楼王位置”……用经纪人的话说，绝不推荐降幅小于100万元的房子。

“就拿这套房子说，我之前看过类似的户型总价都超过1200万元。”王女士打开了链接中一套丽水嘉园的东南向三居室。第一次推荐时，这套房子的报价还是1150万元，一周后就变成1120万元。“不过，这也只是报价，按经纪人所说，最低1050万元就能买下。”

按经纪人的说法，甚至业主愿意将2017年以1500万元的价格买的一套房以1150万元的价格出售。“亏本卖房，在市场好时能想象么？”种种信息都在暗示着王女士，这一次的降价应该是真的。

多区域出现狠跌个案

在经济行为中，价格是决定供需的一大主因，二手房市场亦如此。然而，就像“狼来了”的故事一样，最能挑动购房人神经的降价，常常是雷声大雨点小。临近年关的这一波降价又如何？记者连续走访多日发现，这一次，“狼真的来了”。

在记者走访的每家中介门店，经纪人都能立即拿出刚刚降过价的区域最低价房源，其中尤其以大户型居多。

“这套两居室，满五唯一税费低，业主上个月挂牌时的报价还是540万元，刚表态500万元也能卖。”劲松某中介门店的经纪人连着给记者推荐了三套房源，每一套的单价都低于区域成交均价。“业主着急出售，美景东方同样的户型，别人报价950万元，这套780万元就能卖。”华威桥某门店的经纪人向记者推荐了一套单价55000元/平方米的三居室，算上税费后，仍比小区成交均价低出4000元/平方米。沿海赛洛城一套平方米的两居，10月份时报价还是599万元，昨天的报价已下降到576万元。“您若真心买还能谈。”经纪人极力劝说记者看房。在望京新城小区，经纪人首先推荐的也是两套报价下调了60万元的100平方米户型。

机构数据也从侧面印证着走势。统计显示，2019年2月至2019年10月，北京二手房挂牌均价从62700元/平方米降至59100元/平方米，特别是11月28日当天，降价房源有1829套，涨价房源仅有107套。

“最近真的是普遍降价，特别是那些着急用钱的业主，降得格外狠一点。”对于这波降价，经纪人给出的原因都是临近年关，小部分业主急着卖房，再加上购房人已经形成的观望情绪，“现在想卖掉房子，主要就是价格得低一些。”

楼市调控并未放松

价格的下跌促进了成交。11月25日到12月1日，北京二手住宅成交了3337套，环比上涨13.%。随之而来，有经纪人宣扬楼市拐点已到，再不出手就将错失良机。拐点真的来了？多位业内人士给出了否定的答复。

从政策层面看，北京楼市调控并未放松，特别是在“认房又认贷”的限制下，改善型购房人买房最低需6成首付，“卖一买一”连环单的成交难度依然较大。从市场层面看，随着限竞房的供应在2019年达到高潮，对二手房市场也产生了明显的分流。“实际上，与限竞房总价接近的二手房不降价恐怕很难卖出去。”在北京中原地产首席分析师张大伟看来，价跌会带动需求的释放，预计12月北京二手房成交量会有所上升，但说拐点到了为时尚早，“至少从目前看，房价上涨的动力依然偏弱。”

尽管被推荐了不少降价百万元的房子，但王女士说，由于自己的房子还没卖出去，再买的可能性也非常小：“谁手里也没有七、八成首付的资金，别人卖给我难，我卖给别人一样难。”

南宁买房可10年免费坐地铁

一、网络设置的问题这种原因比较多出现在需要手动指定IP、网关、DNS服务器联网方式下，及使用代理服务器上网的。仔细检查计算机的网络设置。二、DNS服务器的问题当IE无法浏览网页时，可先尝试用IP地址来访问，如果可以访问，那么应该是DNS的问题，造成DNS的问题可能是连网时获取DNS出错或DNS服务器本身问题，这时你可以手动指定DNS服务（地址可以是你当地ISP提供的DNS服务器地址，也可以用其它地方可正常使用DNS服务器地址。

）在网络的属性里进行，（控制面板—网络和拔号连接—本地连接—右键属性—TCP/IP协议—属性—使用下面的DNS服务器地址）。不同的ISP有不同的DNS地址。有时候则是路由器或网卡的问题，无法与ISP的DNS服务连接，这种情况的话，可把路由器关一会再开，或者重新设置路由器。

还有一种可能，是本地DNS缓存出现了问题。为了提高网站访问速度，系统会自动将已经访问过并获取IP地址的网站存入本地的DNS缓存里，一旦再对这个网站进行访问，则不再通过DNS服务器而直接从本地DNS缓存取出该网站的IP地址进行访问。

所以，如果本地DNS缓存出现了问题，会导致网站无法访问。可以在“运行”中执行ipconfig /flushdns来重建本地DNS缓存。三、IE浏览器本身的问题当IE浏览器本身出现故障时，自然会影响到浏览了；或者IE被恶意修改破坏也会导致无法浏览网页。

这时可以尝试用“黄山IE修复专家”来修复（建议到安全模式下修复），或者重新IE（如重装IE遇到无法重新的问题，可参考：附一解决无法重装IE）四、网络防火墙的问题如果网络防火墙设置不当，如安全等级过高、不小心把IE放进了阻止访问列表、错误的防火墙策略等，可尝试检查策略、降低防火墙安全等级或直接关掉试试是否恢复正常。

2019年外地人在北京买商铺可以社保吗

房产营销领域再出新鲜事。

最近，南宁轨道地产集团有限责任公司(以下简称“南宁轨道地产”)在其官方公众号“南宁轨道荟”上发布了买房可以10年免费坐地铁的消息。

南宁轨道地产称，凡在2022年11月11日～12月31日期间，成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的。

这样的宣传迅速引发广泛关注。不少网友在看热闹的同时也提出质疑，地铁作为公共服务工具，用在房产营销方面是否合适?

公共服务被营销?

此次重要的争议点在于：南宁轨道地产为购房者提供10年免费乘坐地铁的权益，是否合适?

天眼查数据显示，南宁轨道地产由南宁轨道交通集团有限责任公司(以下简称“南宁轨道交通”)全资持股，而后者正是负责南宁地铁运营的公司，由南宁国资委100%控股。

广东法制盛邦律师事务所高级合伙人、最高人民检察院民事行政案件咨询专家陈亮告诉中国新闻周刊，南宁轨道地产和南宁轨道交通，是两个独立的法人单位，如果地产公司向地铁公司支付购房业主10年地铁票价的费用，那么这就属于单纯的商业促销行为，无可厚非。

陈亮说，如果南宁轨道地产没有向南宁轨道交通支付相应费用，而是利用公司之间的关联性作为便利条件为购房业主买单，就存在合法性的问题。

“因为南宁轨道地产推出促销的目的是营利性的，但轨道交通本身是公共服务，由财政也就是全体纳税人的钱出资兴建，目的是平等地为公众提供公共服务。单纯对购房业主实行地铁免费政策，不但违反了公平提供公共服务的原则，还相当于用全体纳税人的钱为购房业主免费乘坐地铁买单。”陈亮分析。

在研究院智库中心研究总监严跃进看来，如果地铁公司想做房产促销，不如把“免费乘地铁”改为“赠送10年等额地铁票的购房补贴”。

“当前《广告法》明确，广告发布不能损害社会公共利益。如果按南宁轨道地产的说法，买房了就可以免费乘坐，那换句话说，买房的人和不买房的人，在地铁票价计费方面就有差异价了，这显然是不可行的。”严跃进向中国新闻周刊表示。

“花式营销”背后

免费乘坐10年地铁，大概可以折算成多少优惠?

如果按每天通勤四趟，乘坐地铁共计需要花费20元来计算，一年260个工作日需花费5200元，10年的地铁票价花费总计约52000元。

但由于免费乘坐地铁的时间长达10年，即使想取得这几万元的优惠，实际上也伴随着风险。

广东佰仕杰律师事务所合伙人何丽国律师对中国新闻周刊表示，免费乘地铁的做法，是一种营销手段，实际上给予了购房者优惠。

他说，由于涉及地铁免费乘坐的内容，如果后续地铁票价变化或地铁有其他计价的政策，也很有可能和此类承诺的优惠政策有冲突，或引起一些纠纷。

何丽国认为，南宁轨道地产是南宁轨道交通全资子公司，其公开宣传承诺在一定期限内购房可以免费乘车，对自身有约束力。一旦南宁轨道地产违反相应承诺，应当承担违约责任。

不过，在不少行业分析师看来，地产商“花式营销”背后，充当噱头只是一方面，在市场下行情况下提供优惠，变相降价，才是此类活动的核心。

严跃进分析，此类花式营销的做法其实今年很多，属于房地产去库存中的新现象。

今年以来，各地开发商为了促销，可谓“八仙过海，各显神通”。河南开发商推出“小麦换房”“大蒜换房”，江苏、浙江的开发商则推出了“西瓜换房”“水换房”，变相降价促销都是其核心含义。

具体到南宁，国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁市的二手房价格开始下跌，截至今年10月，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。

数据显示，10月，南宁的二手房均价为1.1万元/平方米，已经较2021年7月的高点1.16万元/平米下跌5.17%，跌回2019年的水平。

研究院数据则显示，2022年1～10月南宁累计成交商品房647.2万平方米，同比下降29.7%。具体到2022年10月，南宁商品房成交16套，成交面积48.5万平方米，环比降幅为41.7%，同比下降22.5%。

多家地铁公司入局房地产

值得一提的是，最近两年，越来越多城市的地铁公司开始从事地产业务。

自成立以来，南宁轨道地产已推出4个TOD(以公共交通为导向的城市空间开发模式)系列产品，其依托地铁出行的15分钟生活圈，先后开发建设了福建园、明秀小区等约30个住宅小区。

南宁之外，越来越多地铁公司成为土拍市场的常客。深圳地铁、广州地铁、厦门轨交、杭铁集团、沈阳地铁、合肥轨交、苏州轨交、南京地铁等都跻身今年土拍市场的前100强。而在2020年的全国土拍排名榜上，位居前100名的只有深圳地铁一家。

克而瑞统计的1～8月中国房地产企业新增货值(即新买下地块用于规划建造房屋建筑面积销售的金额)榜单上，广州地铁以698.2亿元新增货值位居第8，超过了龙湖集团和中国金茂;深圳地铁则以173.1亿元在新增货值榜单上排名第35。

通常情况下，城市地铁公司无法依靠票价来覆盖运营成本。比如2020年，广州、北京和深圳地铁的票款收入仅有59亿、41亿和36亿元，但运营成本则分别高达113亿、184亿和133亿元。

在这个时候，地方的补助就成为地铁公司能够正常运营的重要保障。

最近几年，地铁公司投入地产的热情高涨，可能与深圳地铁此前推行站城一体化“珠玉在前”密切相关。

具体而言，站城一体化开发就是既在地铁站周边兴建购物中心、写字楼、酒店或住宅等建筑，又对与地铁联通的独立地下空间进行开发，获得升值效益，反哺地铁的建设和运营。

深圳地铁2020年208亿元总营收中，站城一体化开发占比超过70%，2021年深圳地铁实现营收164亿元，地铁收入仅占24%。

不过，与前几年地产市场行情高涨不同的是，今年以来，各地楼市不同程度地出现下行的局面。

“如果房地产市场持续下行，即使地铁房相对好卖，但是行情整体下行的背景下，也存在大面积滞销的可能性。如果这样，地产业务一定会严重拖累地铁公司。”有业内人士担忧。

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北京房票。

大家都知道北京作为全国第一个严格实行5年限购的城市，北京的住宅不是你想买就，所以说在北京买住宅的头一个门槛就是北京购房资格。

作为获取北京购房资格方式一般来说分几种类型：第一种类型就是最简单的，你虽然是外地人但是你搞定北京户口了，ok，那恭喜你捡到宝了，北京户口自带种族天赋光环，单身1个房票，做成已婚状态2个房票，也就是说你可以买两个北京住宅。

第二种，就是我们普通外地人最依赖的，俗称为社保或者个税满五年，如你社保或者个税在北京交够五年的话，那你不管单身还是已婚能有一个房票。这里面最关键的就是社保需要的是五年连续一个月不差，但是个税只需要你每年交哪怕一次就够了。而且如你不是在北京工作有单位帮你交社保的话，你自己来交社保每年的社保成本大概在2万左右，但是个税缴纳成本也就几百块。外地同学需要养房票的看懂了吧，哪怕你没工作，哪怕你在上大学，赶快上淘宝交个税吧，一年也就几百块钱，五年一到就白送你一个北京房票。

第三种，就是你现在有钱了，但是资格不现成，社保年限也没够，但是你读过大学有本科学历，那怎么办？很简单，去办工作居住证吧，费用相对于北京房价不高，也就一个平米的价格，8个月时间下本，等同于北京户口的。你到第5个月的时候就可以去买了，然后去找业主要3个月的购房周期签合同，提前锁定房价。所以说呀，读书很重要现在看出来了吧，那些所有跟你说读书不重要的那些人其实都是在坑你，只要你大学毕业国家就给你发了，不管你在全中国大江南北哪个角落，你天生距离在伟大首都北京买房只有8个月周期！

一般来说咱们外地人来北京买房，特别是像你我这样的来自外地三线城市屌丝，在北京一套房没有的情况下，买房是比较辛苦。不过每个人都会有每个人自己的优势，即使你钱不多家庭资产不够大，但是你来到了大北京经过你的努力能拿到一份高收入的工资的话，那么这就是你的优势。

绝大多数外地人在北京工作图的无非也就是这个，在北京的工资收入要远远高于二三线城市。我在03年北京毕业参加工作当码农，工资就差不多到了1万，那个时候我妈在湖北的三线城市一个月收入也就700。对于我们这些不依靠家庭的人来说，起步肯定是需要存钱，按现在北京我所在的互联网行业为例，3年以上普通码农收入能到15k到20k水平的还是很多，找个媳妇两口子辛苦点3年攒个一百万，又能搞定房票，和首套房资格，哪怕到时候你的首付差一点，按3万到4万左右的家庭月收入，你去银行做一个50万左右的信用，无非也就是多了个几千块钱月供，完全不影响你的。那你一旦解决了首付之后你现在在北京就有了机会搞定第一套上车房。

所谓的上车房就是先买个总价便宜的开间，或者一居，选择区域就是离你工作单位不远，或者能够通过地铁的轨道交通来解决你上班和居住的问题。这个上车房目前来看大概就在三百万左右，离你近的区域的满五唯一的二手住宅，这种上车房你搞定了一百万左右的首付只需要两百万左右就能买下来，按国家对首套房首套购买人群提供的你可以85折30年，这是国家对我们年轻人发的最大的一笔，捡不捡就看智商了。如你在北面工作你可以去看看看清河，西二旗，回龙观等13号线沿线的区域，如你在南面工作你可以看天宫院，房山线地铁站周边，如你在东面工作，你可以去看八通线的地铁站周边，在这些区域去选择锁定适合你的总价达到你购买要求的房源。

对于换房的外地人来说，你最需要明白的一点，就是你不穷了，你手上的这套北京住宅就是你最好的资产，也是对你几年前正确眼光的最大回报。

到了2017年，北京在中国已经是最先进入以存量二手房交易的一个市场，而且北京市场在2010年左右进入外地人购房5年限购，这个限购政策头三年效果最大的，但是把所有的投资客和外地客手上的房源都挤出来给本地刚需客之后，这个限购就翻过来变成了护身符，让这些接盘客不敢卖了，这是一个很少有净货量的以及新房源市场，一个主流成交房价由刚需来支撑运作的干净市场，这个市场全中国独一无二。

而对于需要换房你来说你最最需要明白的就是，北京房价的涨跌其实和你无关，别关心那些涨与跌，你只需要了解这个市场是怎么在自行运作，至于后面的房价能涨到多少或者能有多大的下跌空间让市场自行来判断，只要你不傻你就不会去赌一个所谓低点。

从刚需上车房首购族选300万左右的房子开始，当他开始买的时候对应200万左右的。卖出的房业主拿取到了前期的300万左右的资金，同样可能还是加上一个200万到300万的额度，那么他应该会选500万到600万左右的房子，两居换三居的人大概可以支撑800万到1000万左右的房产，以此类推……北京现在的市区好小区的三居户型已经稳稳站到1200到1500万，这个模型按现在情况来说在后续的5年左右的时间内，足够把北京房价由今年一月份的6万均价推向10万均价，这跟中国所有其他城市都不一样。这是一个没有炒房者，一个完全依靠本地人口以自住需求为主推动的市场。明白了这些，那就按你现在的资产规模加上你最多能够承受的去置换一个下一阶段的标的物，通过房贷去尽量放大的资产规模，这就是你唯一需要去做的事情。你需要做的尽快操作，你最大的敌人不是房价下跌或者上涨，而是时间成本。

对于外地土豪来说，北京住宅是全中国最好的标的物。

原因非常简单，现在中国执行了全国统一的限贷政策，就算是你在不限购的城市买房，房票不受到限制，你的首套资格也是严格受到限制的，在宝贵的首套指标现在下，土豪买房也得受限制于套数。所以说这也是我最不建议去购买河北环京或者什么旅游地产的最大的一个原因。

正是因为首贷指标的宝贵，在当今的中国任何一个二线城市，确实都可以购买到一个接近千万，或者8，900万的豪宅的时候，不过这种档次的住宅在二线城市确实可能是处于城市中心，也有交通配套，也有好的商业和学区，但是确有一个很大的问题，那就是这个价位在二线城市是房价的顶，也就是我们俗话说的CEO盘。

在二线城市高净值人群相对较少的情况下，资产的投资收益远远被当地的低价位的优质房源超越，而且这房也缺乏潜在的二手房买家，同时成交不活跃很难在二线城市以较快的速度成交而导致这种CEO盘出手的时间会相对长的多。

但是当你怀揣着几百万现金和宝贵的首贷指标打算买个千万房产的时候来到北京，你会豁然开朗，为什么？因为你会发现搞了半天8，900万，一千万的房产在北京也就是个市区2居刚需房。这类房源不光涨幅好，更重要的是一但满五年之后，出手的速度是最快的，而且需求的人群也是最多的了。所以说呀，二线的土豪还等什么？赶紧搞定北京房票。

还有人可能会建议你在北京购买商住房，商铺，办公楼，说辞最多的无非就是不限购，租金高，但是不知道有没有人告诉过你为什么不能买？原因就是即使在一线限购下的北京，商住都是毫无价值的。

一是商住是外地投资者或者公司投资者的机会，众多周知商住是流动性产品，没有人去帮你锁仓，它的性质更像是股票，而不是优质的北京住宅，有人进去可能一辈子不出来；

二是商住会有大量同户型的存在，同时向外卖的时候，接房的人选择太多很可能卖不上价。就像盛哥说的，从投资角度来讲，买房的唯一稀缺性非常重要，户型不好或者不稀缺，单价明显就低；

三是最最重要的一点，那就是商住的融资缺陷不仅仅是像有些人想的那样年限是十年，额度只有成交价百分之五十，更重要的是因为商住的过户税费问题（差额接近百分之四十），导致商住网签原值无法提升，这个在全国范围内都是一样的情况，商住的原值如无法提升的话那么会导致当你的二手商住房出售的时候额没有像住宅一样跟随房价上涨。举个简单的例子吧，50万买的一套商住你可以在开发商手里25万，五年以后当你房价涨到100万的时候，购买你房屋的人还是只能25万。

可能还会有一些的人会告诉你商住房可以全款买入，然后去银行作抵押，而且抵押年限能够到二十年，这个按我的了解确实是存在的，可惜有个非常大的问题就是你作为商住房的业主当你去卖房时你无法让市场上所有朴素小白二手买家明白这个道理，教育市场的成本其实才是最高的成本，所以商住房的融资能力是无法被反应到房价上的，这才是最大的问题。这也解释了为什么在北京哪怕是很好的地段，很多二手商住房的涨幅才能到同档次住宅一半的最重要的原因。当然新盘商住那是永远不缺乏买家的，你需要相信开发商不管是什么东西他们都能找到傻子来接盘。

转眼间已到2017年，在现如今北京住宅市场，由于北京城市化进程结束导致的新盘供应量逐渐接近于零，和由于历史限购政策导致投资盘房源挤几乎在市场上逐渐消失，在北京市场上能够出现的所有净卖出的房一旦卖出全部被平均给只有一套房的刚需头上或者一两套房的换房者头上了，之前的那套房代表被换房或者刚需的需求的刚需锁仓了，市场又少了套净卖出房源。这个特殊的存量房交易市场才是北京市场二手房交易内在运行模式，已经明确表明了曾经在历史上出现过的13年14年通过政策打压导致市场上能够有相对大量二手房供应出现而让房价能够下降的情况机会不再可能。作为一个外地人来到北京不管你是什么原因，既然来到了这个城市，那么现在就是放在你面前最好的机会，上车吧。