二手房有抵押是什么意思_二手房需要抵押房产证吗

2024-12-11 15:43:39

1.超20城推出二手房“带押过户”是怎么回事？二手房“带押过户”利弊分析

2.二手房“带抵押过户”意味着什么？

3.二手房抵押是什么意思

带抵押过户意味着二手房买卖交易的过程会变得更加流畅，整个交易的成本和风险有所降低，在一定程度上有利于二手房市场的发展，对房地产没有太大的影响。

由于疫情环境的影响，最近几年房地产行业的发展并不是很景气，特别是许多新开启的楼盘，销售量远不如之前。现如今二手房交易的环境也并不是特别的顺畅，再加上各种复杂的交易环节，许多人都不想去承担这样的风险。

带抵押过户。

带抵押过户是指卖家的房子虽然正处于在银行抵押的阶段，但是不需要还清未偿还的，只需要跟买方完成交易，把所有的转到买方身上，就可以完成二手房的交易过户。

意味着二手房交易流程简易，风险成本降低。

这一政策实施之后，这对于二手房交易来说拥有非常多的好处，首先在此之前半个月左右的交易过户流程将会缩减到1~3个工作日左右，整个流程可以说是非常的简单。其次能够实现带抵押过户之后并不需要筹措过桥资金，在很大程度上降低了卖方需要的成本以及相应承担的风险。在此之前买方在买房子的过程当中，如果遇到不良的卖方，很有可能导致自己最后房子和财产都没有。

一定程度上促进了二手房市场的交易。

随着二手房可以实现贷抵押过户政策实施，再加上央行在不断的降低LPR水平，各方面的政策对于二手房市场的交易可以说是拥有非常大的积极作用。通过这一政策的实施，能够有效促进二手房的良性循环，将会有更多的人选择购买二手房，但真正有购房需求的人只要资金到位，他们还会选择购买全新的房子。

超20城推出二手房“带押过户”是怎么回事？二手房“带押过户”利弊分析

二手房抵押是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请，用于购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求，再由购房人分期向银行还本付息的业务。(csai.c) 二手房期限最长不超过30年；额度是房屋评估值的70%；利率按照中国人民银行规定的同期同档次利率执行，基准年利率是5.94%。房屋抵押条件：房屋的年限在20年之内；房屋的面积各银行要求不一；房屋要有较强的变现能力；一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。额度申请人可以只做一次抵押登记手续，实现最高额抵押。获得最高额度以后，可根据需要分几次支取借款，利息计算时间以每次款项实际发放时间为准。这样可以节省很多不必要的利息成本。申请条件对象是具有完全民事行为能力的自然人，一般要求年满18周岁至65周岁(有些银行为60周岁)。另外，在中国内地有居留权的境外、国外公民也可申请。借款人申请时必须具备以下条件： (1)有合法、有效的居留身份； (2)有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还借款本息的能力； (3)所购房屋的产权明晰，符合法律、法规规定的可进入房地产二级市场流通的条件； (4)有购买住房的合同或协议； (5)同意以所购房屋及其权益作为抵押物； (6)提出借款申请时，有不低于购房价款30%的自有资金；手续流程 1.借款人前咨询：填写住房抵押申请书，并提交银行要求提供的文件或材料。 2.银行对借款人的申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。 3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。 4.借贷双方担保人签订住房抵押合同并进行公证。 5.合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

二手房“带抵押过户”意味着什么？

近日，多家主流媒体密集报道，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案》的通知，明确提出，二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房带押过户模式，交易房产需满足除原银行抵押外没有设立其他抵押的条件。除了深圳，目前已超20城推出二手房带押过户。那么，二手房带押过户什么意思？二手房带押过户利弊分析。

超20城推出二手房带押过户

1月5日，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案》的通知。通知称，二手房带押过户模式指存在抵押的房产，在不提前还清的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的，实现用购房款还旧（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行）。在二手房带押过户过程中，通过推行顺位抵押、二手房转移及抵押双预告登记等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房带押过户模式，交易房产需满足除原银行抵押外没有设立其他抵押的条件。

通知指出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方银行为同一家银行的二手房带押过户，再逐步推广至买卖双方银行非同一家银行的带押过户业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方银行非同一家银行的带押过户业务。在模式做法方面，除顺位抵押双预告登记模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房带押过户积累经验。

除了深圳以外，2022年12月底，东莞市住房和城乡建设局也发布了《关于推行存量商品房带押过户模式的通知》（下称《通知》），对带押过户模式进行解释说明。

《通知》称，推行存量商品房带押过户模式，可有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，在激发存量商品房市场交易活力的同时，有利于新建商品房市场和存量商品房市场之间相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

据不完全统计显示，2022年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房带押过户的交易模式，其中既有深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

二手房带押过户利弊分析

带押过户是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的。以前的传统模式是，抵押的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。这种方法在使用中限制较多、风险较大，且手续流程也比较复杂，所以很少有银行会同意。但现在据了解，二手房带押过户已经在济南、青岛等城市推出了，在工商银行、建设银行、北京银行等多家银行试点成功，是一种新模式，就是为了提高二手房交易的便利性而推出的。

利：

业内人士表示，带押过户优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。

对卖方而言，一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行还清再过户，带押过户节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行，则很可能对买方产生违约。带押过户减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

弊：

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的用以偿还卖方的，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体信息，如原按揭、抵押合同约定不得转让或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法带押过户或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能带押过户。

同时，带押过户涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。

带押过户怎么操作？

按照目前各地的实践来看，大致分为三步。

第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭。

第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。

第三步，公证处向卖家归还用于解除抵押。

附：深圳二手房带押过户具体流程

（一）顺位抵押办理流程

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。

2、买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行）进行监管。同时，买方向银行申请。

3、买方审批通过后，买卖双方和买卖双方银行共同线上申请转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记合并办理，按顺位设立新的抵押权。

4、不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方银行推送抵押登记电子证明。

5、买方银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放，涉及公积金的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行本金和利息，结清。

6、卖方银行结清后，线上提交抵销申请，买方银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。

7、资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

（二）双预告登记办理流程

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请。

2、买方审批通过后，买方银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3、不动产登记部门根据买方银行及买卖双方申请，完成双预告登记业务审核，记载不动产登记簿，并向买方银行推送抵押预告登记电子证明。

4、买方银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方银行、买卖双方。

5、购房款存入提存账户后，买卖双方和买方银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6、房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行本金和利息，结清。卖方银行线上提交抵销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方银行及买方本人。

二手房交易详细流程

1、选择房源

购买二手房的第一步就是寻找房源，其实购房者可以通过很多渠道来获取二手房源，可以到房产中介机构去寻找房源信息，也可以通过亲戚朋友、熟人同事的介绍，此外，还可以关注当地的一些房地产网站或者报纸登载的信息。

2、实地看房核实产权

购房者可以根据自己的需求来选择房源，可以通过观察二手房周围的环境、配套以及房屋的质量进行考察。另外还要了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房、契税等，作为证据以确认房屋产权归属。

3、签订合同

当买卖买卖双方确定了购房意向后，就可以开始着手签订房屋买卖合同的事情了，当购房者查看过售房者的证件，并且合法时，购房者便可以交纳购房定金，之后交易双方签订房屋买卖合同。

房产交易双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、银行

如果购房者不是一次性付清房款，那么是需要办理按揭的手续。签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到银行办理手续，银行审核买方的资信，对双方准备交易的房屋进行评估，以确定买方的额度，然后批准买方的，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋权证后，银行将一次性发放。

5、申请过户

买卖双方需要一起去房产交易管理部门提出申请，然后管理部门查验有关证件，审查产权。对符合上市条件的房屋准予办理过户手续；对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

6、缴纳税费

按照相关规定二手房过户需要交纳房屋买卖的税费，首先相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

之后再去办理税费的缴纳，税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是有区别的。

7、办理产权转移过户手续

买卖双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证的通知单到发证部门申领新的产权证。

8、房屋交接

当二手房买卖合同手续完成之后，就要按照合同中约定的时间交接房间了，有些房主不会按照合同中的约定来交接房屋，因此在签订合同的时候一定要明确写出交房时间以及违约责任等。房屋交接后，还应注意物业的交接，因为牵扯到物业费问题，所以不可漏掉这一步。

二手房抵押是什么意思

二手房“带抵押过户”意味着什么？

意味着二手房的交易成本降低。通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。

整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，从根本上缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时，对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。

二手房带押过户的好处：

“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1－3个工作日办结，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。

有抵押房产的买卖注意事项有哪些？

1、站在买方角度考虑，建议选择大中介公司进行交易，大中介公司对购房流程熟悉，风险把控能力强，一般都会对流程进行监控，在买方出款前会做好司法冻结及抵押情况的调查。出现纠纷亦会作为公证的第三人保护守约方的权益；

2、大中介公司一般都有合作的担保公司，遇到卖方提前收款或需要解押的情况，可以求助于担保公司，先支付部分担保费用，将风险转嫁至担保公司，由担保公司全权调查并出款，规避客户风险；

3、若买方已经支付完房款后，过户期间房屋被冻结，买方应该积极起诉，提交原始合同及房款支付凭证，请求法院支持正常取得房产。

此外，下家一定还要把握好以下两点：

1、要尽量压缩付首付至过户的时间如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：

首先，上家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同；

其次，在约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》；

再次，上家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵销登记手续；

最后，办理抵销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。

因此，下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。

2、尽量将首付直接付到上家的银行为防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的账户，让银行当即划走首付用于归还。