二手房改造翻新案例分析报告_二手房改造翻新案例分析

1.二手房房屋买卖合同无效案例

2.二手房业主房子被查封，赔买家2违约金

3.二手房买卖纠纷起因多 分析纠纷案例有特点

4.二手房买卖纠纷举例分析

5.买二手房签约陷阱实例分析 合同签订要小心

和普通的新房交易不一样的是，在进行二手房交易的时候，需要注意的地方是比较多的，包括产权的认定、费用的计算等等，以及合同的签订，它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整，今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果，以及常见的案例分析，由此我们可以对比自己的实际情况，确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作，由此才能够达到令人满意的效果。

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。

律师观点我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”?高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。

可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的权。

二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。

国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐见其成;但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。

律师观点所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。

根据北京市高级人民法院的司法文件，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取等，而故意在此后的合同中订立虚价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确实存在规避税费、骗取等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

　　三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和北京“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

律师观点目前，我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋权，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，则根据我国《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。?由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以大限度保护自己的合法权益。

通过上文可以得知，在进行二手房交易的过程中，应该注意的地方是比较多的，包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分，而且如果有一个细节环节不恰当的话，就会导致二手房交易违约，对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失，所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友，都应该尽可能学习上文所述，必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。

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二手房房屋买卖合同无效案例

案情简介

李女士和她的丈夫张先生婚后拥有一套房屋，最近他们为了购置新房决定将房子卖掉。张先生与中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，委托中介公司寻找买家，挂牌价为230万元，签约后张先生就到国外出差一个月。刘先生通过中介看了这套房子觉得非常满意，但希望价格再能便宜一点，通过双方几次协商，李女士最后同意以138万元卖给刘先生，双方又签订了《房地产买卖合同》，为此刘先生支付了定金20万元。谁知签约后半个月，张先生就从国外回来了，当他得知房价为138万元，觉得太便宜了，于是找到刘先生，告知刘先生这是他们夫妻的共同财产，李女士一个人无权处分，要求解除合同，但刘先生认为李女生有权签订合同，且已经交付了定金，坚决要求履行这份合同。

双方协商不成，为此刘先生起诉至法院，要求履行《房地产买卖合同》。

裁判结果

法院认为系争房屋系李女士和张先生的夫妻共同财产，共同同有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人对共同共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院判决购房合同无效，李女士返还刘先生定金20万元及其利息。

律师评析

所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。

根据法律规定，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。获得其他共同共有人追认的，该处分行为合法有效。没有获得追认而擅自处分共有房产的，合同无效。

目前法律实务中存在着如下几种共有形式：

1、家庭共有：夫妻是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同共有，另有约定和法律另有规定的除外。

2、夫妻共同共有：家庭成员相互之间，也是人身关系，是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住，其父、母单独居住。张某的家庭成员就只有3个人，而不是5个人。家庭共有财产，属于家庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象，其共同居住人对家庭财产是共同共有。

3、尚未分割遗产形式的共同共有：共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，数人（相互之间是亲属，是同一顺序继承人）对遗产享有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。

在购买房产时，一定要核实所购房产是否属于共有，买卖共有房产的一定要取得全体共同共有人的一致同意。为规避最终认定为共有房产而产生合同无效的法律风险，购房人可以取如下措施：

1、如果是房产证上的产权人是多个人的，一定要核实每个人的身份，并由每个人在房屋买卖合同上签字，除非有公证的委托书，否则不同意代签字。

2、如果房产所有人是在婚状态，且房产证上产权证为一个人名字的，也需要其配偶在房屋买卖合同上签字，或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有财产的声明。

3、如房产所有人系单身，且房产证上产权人为一个人名字的，需要该所有人到民政局开具单身证明。

4、为防止出卖人故意隐瞒其他共有人，买受人可以让出卖人出具一份无其他共有人的承诺，并明确约定违反承诺的违约责任。

法条链接

1、《合同法》（1999年）

第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

2、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年）

89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（2001年）

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第十八条 婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定的”，夫妻一方对此负有举证责任。

4、上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年）

第二条 未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定？

答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

二手房业主房子被查封，赔买家2违约金

法律分析：近日，江苏省连云港市中级人民法院召开二手房买卖居间合同纠纷新闻发布会，同时向公众发布了8件典型案例。据发布会信息，2015年以来，连云港两级法院共受理涉二手房买卖居间合同纠纷400件。其中2016年受理19件，2017年同比增长了468%；2018年又同比增长了51%；2019年1至9月份，两级法院就已经受理此类案件达一百多件。

此外，连云港两级法院今年以来连续举行两场全市房地产经纪从业人员法律培训活动，参训人数达到近500人。该院还与连云港市房地产经纪协会以及多家房地产经纪机构共同召开座谈会，对房地产经纪行业市场现状及存在的问题进行深入调研。

同时，连云港中院利用司法公开平台，将典型案件的庭审向全社会进行直播，定期邀请人大代表、政协委员、中介机构现场旁听庭审，通过各类媒体发布二手房买卖居间合同纠纷的典型案例，进行普法宣传，形成全社会共抓、共建、共享的良好氛围。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

二手房买卖纠纷起因多 分析纠纷案例有特点

案例:卖方房产被查封无法过户买方索要20%违约金胜诉

案例分析案号:(2020)粤0304民初54379号原告(买家):张先生被告(卖家):李女士第三人:中原地产代理(深圳)有限公司先看看原告还原的事实经过:2020年7月7日原被告签订《二手房买实及居间服务合同》，原告向被告购买位于深圳市福田区的房屋，总价款为818万元。当日，买家支付了定金40万元。7月14日，买家将房屋除定金外剩余首期款进行了监管。

7月20日，买家取得了银行的承诺函。双方原约定8月6日前办理完赎楼，8月7日前去办过户。8月6日，卖家告知买家，其公司账户有问题，需要时间处理，不能去办理过户手续(实则是8月4日交易房屋被另案司法查封，卖家隐瞒了)。8月13日，卖家告知买家下周可安排赎楼，后又说，8月25日才可以赎楼。

那买家需要做什么?查封:查封卖家的银行账户(交易中可以知道或透过中原地产可以知道)、查封这套待交易的房产(此时查封至少应该是二封了，前面有首封债权人，还有抵押权银行)。

起诉:要求退回定金、支付违约金。就是上面案件中所呈现出的打法。时间:时间成本要计算进去，可能会拖到二审、强制执行程序。当然，也可能在诉讼中调解或和解。买家是否需要让步，也要看查封的账号里是否封住了钱，以及是否做到了二封。38万拿回来应该不难，但163.6万的违约金是否能顺利拿到，并不好说。

2 第二种处理方式是“乐观”的，即，继续推进交易。碰到了官司，一般民众是不大愿意继续交易的;可是，“药单”里往往也有利益。当然，前提是卖家的债务情况不复杂，或者金额小、或者就欠了一家。

法院判决:法院的判决下来，原告胜诉。一、确认原告张先生与被告李女士在2020年7月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》项下的房屋买卖合同关系于

2020年9月22日解除;二、被告李女士于本判决生效之日起十日内，向原告张先生返还定金40万元其中的2万元定金由第三人中原地产代理(深圳)有限公司直接向原告张先生返还，剩余38万元由被告李女士返还;

三、被告李女士于本判决生效之日起十日内，向原告张先生支付违约金163.6万元.....透过这个案例，我们简单分析下涉诉的二手房交易之解决方案。

那买家需要做什么?查封:查封卖家的银行账户(交易中可以知道或透过中原地产可以知道)、查封这套待交易的房产(此时查封至少应该是二封了，前面有首封债权人，还有抵押权银行)。

起诉:要求退回定金、支付违约金。就是上面案件中所呈现出的打法。时间:时间成本要计算进去，可能会拖到二审、强制执行程序。当然，也可能在诉讼中调解或和解。买家是否需要让步，也要看查封的账号里是否封住了钱，以及是否做到了二封。38万拿回来应该不难，但163.6万的违约金是否能顺利拿到，并不好说。

2 第二种处理方式是“乐观”的，即，继续推进交易。碰到了官司，一般民众是不大愿意继续交易的;可是，“药单”里往往也有利益。当然，前提是卖家的债务情况不复杂，或者金额小、或者就欠了一家。从买家的角度1第一种处理方式是“保守”的，即不想蹚浑水，不想买了就想拿回已经付出去的钱，再要求违约金落袋。

首先要做的是，签补充协议、调整房子价款。将心比心，摊上了这么个破事，又要承担非常规交易的风险，买家提这个要求不过分。

其次，聚焦房产解封问题。如果搞清楚了案外人查封案件的金额、情况，判断下来风险可控，则，可以三方约定，由卖家筹资或找过桥去还债权人钱、解封、过户，按揭银行放款，卖家还过桥钱。如果是在诉讼中达成了解决方案，最好是在法院的主持下完成。

诚然，因为有案外第三人，法院估计不会出调解文书，但可以请求法官帮助协调、沟通，并将签署的协议提交法院一份。

从卖家的角度由判决可知，“被告未到庭、未答辩，亦未提交任何证据。”从买卖双方沟通赎楼的过程来看，卖方算是在尽力解决了;只是当解决不了，买方起诉后，卖方躺平了。但这个躺平的态度仍是不明智的。

卖家还是有很多事情可以做的，譬如，出庭，对违约金20%的比例进行抗辩，拿出纠纷产生时市场上同类房产房价等证据，要求调低违约金比例，兴许有空间。再如，不出庭的，也要文字上答辩。诚然，卖家违约是不容争辩的事实，但也不妨碍卖家去主导解决问题。

解决时，给出对方的方案与时间一定要可行;当搞得一再兑现不了、买家彻底失去耐心时，解决难度就大了;看看买家说的话，“原告向被告表示对被告的后续履约没有信心，故向其要求解约……”。

从债权人的角度债权人已经狠准稳的查封了房子，封了后，主要是时间、挨诉讼时间。如果有逾期利息、违约金这些期待利益，慢慢等判决。如果不想等，想早点落袋为安，就可以参与到三方和解。对债权人来说，只要钱到账，再解封，几乎没啥风险。

实务中，这里面参与的还有垫资人/机构:它的功能不能小瞧，除了出资，还要对卖家做背调，控制卖家和u盾等，人家也是吃专业饭的。总之，对于纠纷，只要大家都有解决意愿、相关方没有银两枯竭，协商还是有空间的。

二手房买卖纠纷举例分析

二手房买卖陷阱多，买卖纠纷时有发生，经过分析，我们不难得出二手房买卖纠纷的起因。当知道纠纷起因之后，购房者便可以绕开这方面的陷阱或者漏洞，避免与对方发生纠纷。闹上法庭的买卖纠纷主要有几个特点，本文为您提供几种二手房买卖纠纷的几种主要起因与特点，希望您在交易的时候敲响警钟。

二手房买卖纠纷起因与解决方法

1、房款逾期。若买方逾期支付房款，卖方可以在原购房款的基础上要求买方按照相应利息或者合同中的规定交付违约金，这是造成二手房买卖纠纷的一个重要因素。

2、逾期交房。很多二手房买卖过程中，买房会因为个人原因或者其他事情难以在规定时间内交房，造成买方的损失，故而造成纠纷产生。这个时候需要下家承担违约责任，而下家不愿承认，进而造成房屋买卖纠纷。

3、过户逾期。有可能是因为买方也可能因为卖方，它们都有可能想毁约，所以不去办理过户手续。但逾期过户情况多起于买家，买方应该尽早起诉；若是怕买方上将房屋转卖他人，您可以吧房屋进行保全。

4、定金纠纷。买方会在交易最后提出返还定金，双方优势会因为这点发生纠纷。到底定金可否返还就要看二手房买卖合同中的约定了，所以买卖双方应该在签订合同的时候提前准备好。

5、中介行为引纠纷。买卖双方在于中介签订居间合同后，避开中介公司交易，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

二手房买卖纠纷起诉案例的特点

1、买卖双方分歧较大，难调解。出于利益驱动，当事人双方分歧较大，一方坚决要求交房，另一方极力主张解除合同，使得调解工作相当困难，双方达成调解协议的比例较小。

2、原告诉讼请求呈现明显类型化。

①第三人为原告，以房屋属于家庭共有财产，出卖未经其同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。②买方为原告，以卖方违反约定未按期履行合同为由，请求解除合同并要求卖方双倍返还定金，或者请求卖方继续履行合同。

3、黑白合同纠纷多，法院审理难度。

买卖双方为了规避相关法律，常常签订两份合同，对房屋价款作出不一致的约定，即俗称的黑白合同，其中还有很多黑合同是取口头形式，取证更为困难，进一步加大了法院的审理难度。

4、买卖合同与居间合同冲突。很多中介机构被一起告上法庭。现在的二手房交易，买卖双方多是通过中介机构认识，并由中介机构负责办理相关手续，当产生纠纷的时候，中介也卷入二手房买卖纠纷案件中，调节更复杂。

5、抵押手续办理引纠纷。在二手房交易中，很多购房者都用所交易的房屋办理房产抵押，再慢慢向银行办理解押，办理房屋过户手续。而实践中，在相关手续办理过程中极易出现纠纷。

（以上回答发布于2016-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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买二手房签约陷阱实例分析 合同签订要小心

相信大家日常生活中也听说过很多关于二手房的买卖纠纷，他们中一些当事人由于缺乏相关的法律法规知识而蒙受了不少人身财产损失。由此可见掌握一定的相关法律法规知识是多么重要。那么接下来不放就随小编一起来了了解一下几个二手房买卖纠纷的经典案例，也许下文的案例能够给大家带来启发，也能够避免不必要的财产损失。

一、逾期支付房款引起的纠纷

下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行支付部分房款，而到时由于政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。

二、逾期交付房屋引起的纠纷

上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。

三、逾期办理过户手续引起的纠纷

上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

四、要求返还定金引起的纠纷

按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。

五、因中介行为引起的纠纷

如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

六、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

七、因房屋质量引起的纠纷

由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

八、因“黑白合同”引起的纠纷

“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取等原因而签订的虚价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚的，谁就应当承担这个举证责任。?但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

　　九、因户口迁移引起的纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

以上我们为大家列举了九个二手房买卖纠纷的相关案例，其中不乏因户口迁移引起的纠纷、要求返还定金引起的纠纷和逾期交付房屋引起的纠纷?等等大家在日常生活中容易遇到的情况。相信大家在了解了上文案例后也对二手房买卖纠纷有了更多的了解，也希望大家能够认真学习相关的法律法规以避免不必要的财产损失，从而保障最大程度上的个人利益。

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二手房交易过程中的陷阱有很多，很多购房者在签合同的时候都不看条款，这样就会为交易带来极大的隐患。二手房不同于新房，因为二手房交易市场起步稍晚，因此发展过程中就会出现各种各样的问题，各项制度仍然不太完善。那么购买二手房签合同要注意哪些问题呢？下面小编就根据具体的案例来为大家详细介绍一下吧！

陷阱一：“购买意向”实为买卖合同

案例：毕业不久的小刘因为积蓄不多，所以打算到中介买一套小面积的婚房。但是，小刘和中介经纪人一番交谈了解情况后，中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系。虽然，小刘将信将疑，但还是签订了“购买意向”书。哪知在“购买意向”签过后，小刘便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了，还没确定买哪套房子，怎么就要中介费呢？中介称，当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》，签字意味着同意购买房屋，而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的小刘尝试和中介商量取消合同，但未果。最终，小刘被卖家和中介双双起诉。法律部门认为该买卖合同有法律效力。

小编提醒：买家在没有看好或确定购买哪套房子之前，千万不要和中介公司签订任何文字上的文件，如：看楼书、《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》等。如果买家和中介签订了以上这些文件，那么事情就是板上钉钉的事了，买家如果反悔那就是违约行为了。因此，购房者千万不要在没考虑好是否购买房子的情况下签订文件。如果，中介必须要求买家签订文件，那么为保障自身的权益可以放弃和该中介的交易。

陷阱二：不看条款按指引签文件

案例：购房者经常在签合同时经常是被中介引导着签字，根本无法细致的看合同内容。购房者王女士就遇到了这种情况，“要签的文件有很多，其中合同是4张A3纸，带有很多条款。”王女士当时看到合同上的房款是没问题的，再加上中介一直催促着，所以王女士也就没多想就按照中介的指引签了字。结果签完文件后，王女士才发现中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格，而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”：无论任何情况，买家在签订合同后，需要支付中介费用，解释权归中介公司所有。

小编提醒：购房者签订合同时，还是要将内容条款都看清楚，这样才会避免签完合同后才发现条款的问题。对于合同“霸王条款”的判断，还要根据具体的合同条约内容来判定。据了解，中介公司一般有自带格式的买卖合同，多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上，根据公司实际情况做出相应修改。此外，购房者应该善于使用补充协议，如果合同的条款内容存在不明确的问题，那么购房者就应该要求在合同的补充协议中详细的约定清楚。这样可以保障合同的条款更加全面、更清晰，以免日后出现不必要的纠纷。

以上就是二手房购房合同签约的两个问题，希望上述内容能对大家有所帮助。

（以上回答发布于2016-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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