买二手房注意事项不踩坑_买二手房注意事项不踩坑的有哪些

1.盘点二手房交易流程中的那些坑（附交易流程图）

2.贝壳二手房教你选择一份装修报价须知的三个不懂

3.买二手房时，如何识别房子是否被抵押或查封？

4.二手房买家卖家有哪些风险？

5.男子买房造人坑还被告上法庭，如何避免被中介坑？

买房本来是件开心的事，但是在买卖二手房的时候，大家可得留些心眼，小心踩上产权纠纷的雷坑，一般二手房产权纠纷有以下几点：

1，你购买的房子是没有房产证的。这样的房子在每个城市都有存在，所以大家在买二手房之前第一就是要明确这个房子是否有房产证，一般没有房产证的房子价位都比较低，这种房子买来之后是没有保障的，万一遇到拆迁等问题，房子随时都可能被回收，因为这个房子并非真正属于你。

2，产权证是的。一般人在购买二手房的时候都会要求把产权证给自己看，但是很多人看过之后就算了，没有去验证它的真性，所以为了安全起见，我们应当要拿着产权证到相关部门查询一下真伪，这是对自己的一种保障。

3，未经过房产共有人同意出售房子。有些房子是共同拥有性质的，也就是说多人共同拥有这套房子，这种情况通常发生在农村的房子和夫妻共有的房子，所以根据《合同法》的规定，这类的房子出售时必须经过所有共有人同意之后才能购买，如果其中有一人不同意出售，那么你所签的合同就不能履行，属于无效的。

4，承租人有优先购买房子的权力。这个意思就是说如果你要买的房子此时正在出租的状态，那么这个租客是享有优先购买这套房子的权力，如果你要买的话，必须要获得这位租客不愿意购买这套房子的书面承诺，或者说要等他的租期到了之后才能购买。

盘点二手房交易流程中的那些坑（附交易流程图）

前业主的户口未迁出、物业费没缴清……一些购房者在入住后发现踩了不少“坑”，实际上在物业交割时更细致一些是可以避免的。

北京的吴先生最近买了一套二手房，在过户手续办好以后，就来到了物业交割环节。他向新京报记者咨询，在购房流程收尾的这一环节中，需要注意哪些问题呢？

解答：

二手房交易流程中，看似简单的“物业交割”环节，实际上也有着不少门道。麦田房产专业人士指出，物业交割时，除了办理房产相关水、电、煤气、供暖等费用结清外，像吴先生这样的购房者还需要注意以下关键点，避免因疏忽遗漏而给入住后的生活造成不便。

首先，如果房子有租户，吴先生要让卖方提前通知租户，让其在物业交割时也得到场，一起将是否解约、何时搬离等问题商议清楚。

其次，吴先生需注意清点和检查附属设施，与卖方核对房屋附属设施、设备、装修，以及验收附赠的家电、家具。核查时别忽视细节，比如下水道堵塞、房屋墙体渗水等。

再次，吴先生还要确认原房主各项费用缴清，包括所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费、停车费、网络等费用是否已结清，可以到物业管理公司进行查询，并要求原房主提供相应的缴费凭证。

此外，很重要的一点，吴先生需核实原房主的户口是否已经迁出，以免造成卖方占用户口、买方难以落户的问题。虽然去年6月北京出台的“公共户”政策缓解了这一问题，但总归还是一个比较麻烦的事儿。事实上，在过户之后，买方想要查询原业主户口是否已经迁出，只需带着、房本去辖区派出所查询即可。

最后，吴先生别忘了办理物业更名，物业更名、物业费结算需要买卖双方到房屋的物业管理公司办理，通常在房屋过户后，买方自己去办理即可。值得一提的是，物业费用的结算期限，一般以交房当日为准。

贝壳二手房教你选择一份装修报价须知的三个不懂

如今二手房已经成为很多人的置业选择，相比新房，二手房选择面更广，价格多元化，配套设施相对完善。

然而相较于新房交易只需付首付，签协议，签购房合同，按时还贷等一系列简单易懂的操作流程而言，二手房交易的流程相对复杂，一不留神，就可能踏入“陷阱”，对于这些可能存在的“陷阱”大家千万不能掉以轻心。

那么二手房交易中容易存在哪些问题呢？

今天，就让咖姐和大家一起一探究竟~

要说在交易过程可能会踩到的坑，首先我们必须了解二手房交易流程，结合实际去分析此流程中可能会出现的问题。

首先，上干货！一张图让你看懂二手房交易全过程：

接下来，咖姐将基于以上交易流程来结合实际盘点一下需要注意的一些具体事项：

买家资质审核&卖家查档确权

这一步至关重要，能够清楚进行买卖双方摸底。

1买家购房资质审核：深圳户口，以家庭为单位有一方为深户或在深缴纳五年连续社保。

2买家资质预审：收入证明&银行流水是否可以达到银行的要求；是否有逾期以及逾期情况是否恶劣到影响银行批复；需要确认是否首套，名额是3成、5成还是7成首付。

3了解房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等情况。

4卖方必须是房屋产权所有人（注意是一个人还是多人共有房产），通过查验产权证和产权人核实。

交易双方签定买卖合同

摸底完成，确保双方具备买卖资质后，则可以进行签约。

签约注意事项：

1定金缴纳：一般行业内定金支付比例为5-10%，但由于部分银行首付款监管要求至少达到25%，故防止现金流套牢太多，定金一般控制在5%左右。敲黑板！核实卖家的债务状况非常重要，尽管已经查档，但核实债务也必不可少。如果卖家债务多，定金缴纳将会存在较大风险（万一卷款潜逃呢），建议定金可以在交易完成前托管在居间方，交易完成后再由居间方转给业主。2确定银行资金监管时间：买家要根据自身情况，确定首付资金来源，是售楼尾款还是银行理财。基于此情况与卖家协商一个相对宽裕的时间，否则将会面临在约定时间内无法结清尾款导致违约的风险，届时自己会处于非常被动的位置。3

确定赎楼归属：赎楼归属有三种：卖房自行赎楼、买房赎楼、委托担保公司赎楼，如是后者，需在签署合同后尽快进行委托公证。赎楼需提供资料（卖方）：买卖合同、、房产证、抵押合同。

4学位锁定：在深圳，购买二手房很大程度上是因为学位。而偏偏深圳大多数区域是学位锁定制。因此在签约前务必要确定学位是否有锁，如有锁定则要确定解锁时间是否能跟自己小孩读书时间相匹配。5交房保证金：如自住房或空置房交房保证金一般缴纳5000-10000，如出租房，一般缴纳金额为两个月租金。交房保证金主要目的是为了结清房屋本身水电燃气费、物业的欠款费用，防止后期产生矛盾。

注意：二手房买卖环节多，耗时长，在交易的各个环节，购房者都应注意保留相关文件及证据，比如转账记录、沟通记录等。必要时可以诉至法院维护正当权益。

如果选择专业的中介进行房产交易，则能够避免许多风险：

例如深圳中原地产，就严守18道安全交易流程，设置多道“关卡”来确认房屋没有问题：

首先，在接受业主委托时，深圳中原地产会要求业主提供“两证一书”（、房产证/不动产权证书、二手房委托合同），而后对于业主材料及房产相关信息进行核实，包括房屋面积、地址、年限、共有人等。在接受委托时就率先确认了产权的有效性及相关信息。

其次，在签订合同前，深圳中原地产仍会再次查档，确认产权交易的有效性。而经过风险管理部专业律师团队把关与审核的合同，也明确约定了双方的违约和赔偿责任，避免“一房二卖”等情况造成经济损失。

还有在发放定金前，同样会再进行查档，确认无误后才会发放定金。对于每一次查档资料的审核，深圳中原地产都会严格把关，保障买卖双方的交易安全。

买卖双方做资金监管及按揭

买卖双方需准备好签约材料：明文件，资产证明（收入证明、银行流水、股票或其他资产等），在约定时间内做材料提交。

在这个环节有什么需要特别注意的呢？

1

银行的选择：一般而言，首选利率低的银行。

虽说许多外资银行的利率低于中资银行，但是结合实际情况，仍优先选中资行。

根据客户资质以及要求的不同通常要选择跟自身情况适配的银行，选择考量点主要有几个方面：

a.银行额度是否充足，放款速度是否快速（影响到赎楼过程中产生的利息）。

.是否需要申请税费贷（目前只有部分银行可审批税费贷，弥补买家首付资金的不足）。

c.是否有后期融资的需求（部分银行在房产增值后，可在不赎楼的情况下给客户额外申请一笔消费贷，类似加按的政策）。

2

公积金：如做公积金，需要提供买家的房屋查询清单，个人公积金上限为50w，家庭名义申请则是90w。

3

确定成数：查询征信报告，确认买家名下购房记录，则可确定首付3成、5成或7成。

赎楼

通常在批复后一周时间可完成赎楼过程。

如果卖方自行筹措资金将房子赎出，取回房产证撤销抵押登记，这种方法能最大限度地规避风险，对于买方而言，这是最理想的结果。而在无法实现业主自赎的情况下，就应通过正规的担保公司赎楼去最大程度的化解风险。

通过正规的担保公司赎楼，一般有两笔款赎楼和一笔款赎楼两种方式：

两笔款赎楼：两笔款赎楼是指卖家向银行申请以信用为主要担保方式，加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用，用于提前还清原，赎出房产证。业主赎楼与买方按揭互不相关，这种赎楼方式对于买方而言风险是最小的，一旦出现卖方无法按时清偿的情况，银行将直接要求担保公司承担担保责任，而担保公司则会追究卖方责任，买方利益则可以最大程度的得到保障。

一笔款赎楼：买方通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清，其中只需支付担保费，业界常称为“一笔款赎楼”。一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方，买方在银行发放按揭时就开始逐月供楼。如果是一笔款赎楼，在担保期间交易一旦出现问题，银行会追究担保公司责任，而担保公司承担责任后则会要求买方承担责任，买方的利益仍然无法保证。

对比两种赎楼方式，在通过担保公司赎楼时，用两笔款赎楼往往更为安全。在此方面，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，最大程度上避免了购房者钱房两空的风险。

办理过户

过户前有两个必要条件：

1

买家定金+银行首期款监管金额+银行批复的金额=房屋成交总价

这其中涉及到一点：有可能审批金额达不到可成数，也就是说，买家资质可贷7成，而实际审批达不到7成，那么这个缺口需买家补上。

2

卖家取得房产证原件，也就是我们通常说的红本，并且房产无任何抵押、查封的状态。

3

办理过户手续。如双方无法约定统一时间，可以委托公证给他人代办。

过户需要准备资料：

买方：婚姻证明、户口本（户主页、夫妻及未成年子女页）、（配偶的复印件）、非深户准备5年或以上社保清单

卖方：、房产证

注：如果卖方房产满5年且是深圳唯一住宅可免个税，需提供资料：夫妻双方、户口本（包含户主页、夫妻及未成年子女页），婚姻证明，房产证。

取新不动产证&抵押

过户递件后，通常5个工作日取证。取证和抵押是两个步骤，基本能在一天内完成。

注意事项：

1

先缴税后取证，这里需要注意的是税费是否准确，特别是个税，如果是满五唯一是否已减免，这里还有一个细节，如果过户价和原购价一致，则个税不受满五唯一限制也可以减免。

2

取证后需及时抵押，如果不抵押的话则银行无法放尾款。

买卖双方按约定好的时间交房

银行发放尾款后便是交房环节，交房时需要办理水、电、煤气、物业过户等事宜。水电交接的过程中需要关注：

是否有欠缴，若有欠缴则需让卖房及时缴清。

交接时注意查看水表电表记下当前额度，向燃气公司问清当前额度。

水电燃气、物业过户需准备资料：

① 原件及复印件；

② 契税原件、房产证复印件；

③ 托管账号及复印件。

对于普通人来说，买房绝对是人生中的一件大事，但大多数人较难具备这方面的专业知识，如果选择专业的房地产中介公司为交易提供保障，就免去了很多不必要的风险。

在深圳中原地产，二手房交易严守18道流程，以确保买卖双方的交易安全、资金安全、信息安全。对于直接涉及到“钱”/至关重要的资金安全，深圳中原地产作为中介有着严格的把控：

在交易流程的第3步，深圳中原会托管定金，在反复确认卖方及房屋各项信息的真实性和有效性后才会放定；

在第6步申请首期监管的流程，深圳中原坚持首期款百分百由银行监管，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金；

再比如第10步赎楼环节，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，避免购房者钱房两空的风险。

买二手房时，如何识别房子是否被抵押或查封？

现在市面上聪明人太多了，以至于看上去靠谱的人特别的稀缺，而我们在选择装修报价的过程当中总担心会存在各种问题，害怕花冤枉钱，所以我们总会犹犹豫豫的那么如何才能够找到正规的，挺详细的装修报价呢，其实贝壳二手房就不错，并且之前贝壳二手房曾发过类似讲述一下关于这方面该怎么杜绝。

一、贝壳二手房教你第一步：报价太笼统，看不懂

一般来说，业主们感觉报价都太笼统了，因为有很多的商品材料，或者是一些专业人士所报出的价格，基本上都很相似，特别是材料同种类型的材料，基本上的价格起伏并不是很大，所以我们在选择的过程当中就会犹豫到底选择哪家装修公司，但是贝壳二手房，它已经将这些都考察并分过类了。除此之外，就是每个公司给出的报价都是差不多的，可实际结束工程，以后总会出现一些莫名其妙的资金，需要业主去支付，所以很多业主在装修之前就会犹豫不决，总害怕会踩坑，掉入装修公司的设置的陷阱当中对于这种问题，应该找专业的人是陪同一起去装修公司查看报表，因为专业的或者是懂行的人，如果身边真的没有这样的人，就去网上找贝壳二手房，他们在看这个报表的时候要比我们自己看能够看出些门道来，这样就不会花很多的冤枉钱。

二、贝壳二手房教你第二步：报价不准确，增项

除了报表里面的内容不全含糊不清之外，再就是报价的价格并不是很准确，容易增添许多额外的费用，因为很多装修公司手里拿到了是两份报价单，一份是内部的，一份是对外的，通常给顾客看的都是对外的报表，上面有很多的项目，都是比较笼统比较片面的。真正的内部报表上面会划分出很多的材料、价格装修，价格甚至是施工团队的价格。就比如说装修材料吧，在装修的过程当中使用的材料，有价格高的也有价格低的价格高的自然质量就比较好，后期维修也就会减少，如果是材料比较不好的，也从外观看起来没什么区别，但是真正使用起来或者是触感等这些方面就会有所差异，而且后期也会出现很多问题，会使业主在后期的维修过程中，多花额外的钱去补修。但是如果找贝壳二手房，这些问题基本上就可以得到解决。

三、贝壳二手房教你第三步：报价不详细，理不清

报价不详细些会使业主疑惑这些钱是怎么花出去的?因为这种事情经常会在选择装修公司的时候出现，特别是不懂行的业主，更容易多花额外的冤枉钱，这个时候就需要再装修得不偿失还耗时间，找装修公司之前一定要做好工作，尽量的去减少装修公司坑蒙拐骗，如果嫌麻烦的话，直接网上搜贝壳二手房，它上面有很多可以供使用。

总的来说解决这些问题，并不是很难，找一下贝壳二手房，上面所发布的房屋或者装修公司，都是贝壳二手房深思熟虑后确定的，所以基本上只要选择正规的途径，贝壳二手房所给你展现的报价并不是非常的有陷阱，也并不会额外的扣除特别多的钱，所以找装修公司的过程当中一定要找专业的靠谱的，只有这样才能够避免出现以上的三个问题。

二手房买家卖家有哪些风险？

北京的曾先生最近考虑告别租房生活，想要在朝阳区购买一套二手房。而他此前听朋友说，在购房过程中，房子产权是否清晰关系到交易安全，是最需要重视的问题之一，比如此前电视剧《安家》中就有买到查封房被“坑”的剧情，而多次被抵押的房子更是一大“陷阱”。

对此，曾先生向新京报记者咨询，买到查封房或抵押房会有怎样的影响？该如何识别自己想要买的房子是否有此类问题，从而避免踩“坑”呢？

解答：

买二手房时，确实要先确认房子的权属信息，特别是有没有被抵押或查封。一般来说，抵押房的风险相对小一些，主要需注意房子有没有被多次抵押；而查封房则是购房者的“大忌”，一旦不小心买了查封房，有可能会“钱房两空”。

据麦田房产专业人士介绍，在二手房交易中，“房子有抵押”并不奇怪，因为很多购房者在买房时本身就是选择银行购买，除银行抵押外，也会存在个人抵押、公司机构抵押等情况。

对此，最重要的是确定业主是否能够解除抵押，因为如果不能解除抵押的话，就无法正常办理过户手续，甚至有一些抵押，在业主无法解除的情况下，还会出现房子被查封的后果。

而一旦房子被查封，就无法再办理房产交易业务了，其限制危害远大于抵押。如果不慎购买了已经被查封的房子，所签的买卖合同通常是会被法院认定无效的。

那么，像曾先生这样的普通购房者，在买房时应该如何识别房子是否被抵押或查封呢？麦田房产专业人士指出，对于购房者而言，识别所购房屋是否被抵押、查封，实际上就是进行“确权”，主要有两种操作方式：其一，可以通过北京通-不动产查询，对所购房屋进行确权，查询时需提供不动产具体坐落位置、不动产权属证书号等信息来进行检索；其二，可以直接去房子所在区县的不动产登记事务中心，对房屋进行确权。

新京报编辑 杨娟娟 校对 李铭

来源 新京报资料

男子买房造人坑还被告上法庭，如何避免被中介坑？

一、二手房买家卖家有哪些风险？

现在二手房会有很多高危房源，在此提示一下，请大家注意，避免踩坑。

1、卖家无法提供房产证

没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

所以，购房的人一定要警惕卖家拖延不交房产证或者只是给买家看已被拍照显示的房产证而不是真正的实物。

2、卖房未经其他产权人同意出售的房产

如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。

过户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。

3、被有关部门查封、扣押的房产

买了被查封、扣押的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。

原因可能是房价大涨，卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让查封房产，使交易被迫中止；也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但根据规定和家人共有，共有人提讼，查封了房产。

原因很多，买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。

4、未解除抵押的房产

现在房价高昂，不少卖家的房子都是买的。未还清银行的房子叫抵押房，根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。

所以，购买此类房子，买家需要先到银行办解押(所谓的“赎楼”)。如果房子还做了其他担保欠款，买家必须还清担保的钱，才能办理解押。

5、违章建筑的房屋

如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押的。

违章建筑分两种情况：一种是未取得合法的土地使用权；一种是合法取得但未取得建设规划许可证等相关批准文件。

6、正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。

即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

7、鉴定为危房的房屋

房子一旦鉴定为危房，已经失去了居住的价值和意义，因此买家在购房时要了解房屋的年龄和结构等情况，做出初步判断房屋是否属于危房。

8、存在超标未经过处理的房改房

房改房是单位给予员工的，面积是根据员工的行政级别、工龄等因素确定的，在二次转让时如果原来的产权单位认定超标，则必须先将超标问题处理完毕才可以上市交易。

二、按揭买二手房怎么交易？卖方有什么风险吗？

买卖二手房，卖方的唯一风险就是过户后买方不付尾款，不过正常操作是不会出现这种情况的，交易流程如下：

1、签订合同。

2、到银行签订合同（全款付没有这一步）。

3、审核通过后到房管局办理过户（全款购房的话办理过户的时候买方把尾款付清，然后办理单方取件）。

4、办理过户后取产权证交给银行（全款房买卖到这里就结束了）。

5、银行放款。

扩展资料：

财产分割：

1、男女婚后以一方或双方的名义购买并办理了按揭的房地产，产权登记在个人或双方名下，婚后由双方偿还按揭的情况。

只要夫妻双方没有特别约定，那么该房产应该属于夫妻共同财产，未偿还给银行的按揭款为共同债务。因为根据我国《婚姻法》的相关规定，夫妻关系存续期间所取得的财产属夫妻共有财产，当事人有约定的除外。

2、如果男女双方婚后以双方名义购买的房地产，以一方名义办理了按揭，由一方偿还，也应当认定为夫妻共同财产，只要是夫妻存续期间取得的房屋，如果没有特别约定，无论是登记于双方名下还是一方名下，都属于夫妻共同财产。

对于上述情形房产分割的处理，双方婚后取得房屋产权的，这种情况下是夫妻共同财产，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算;如果涉及，先要将部分除去。

通过中介购房时需要注意哪些事项总结出以下几点：

第一、查明房源情况，确认产权。

第二、交购房定金要谨慎，中介费最后付清。

第三、确定交房时间。

第四、签订合同，写明违约责任。

第五、注意付款方式，保留卖方银行账户信息。

这其中查明房源情况最为重要也最为繁琐，也是你能够挑到真正没有问题房子的基础步骤，首先我们一定要亲力亲为的去做好产权调查，这一点不能让中介插手，更不能委托中介，做产权调查的时候只需要和卖家约好时间，让卖方房主亲自带上和相关证件到房产交易中心填好相关的房源查询表格，交几十元的查询费，工作人员会将房产登记信息交于买方，上面有房屋是否被抵押甚至被查封等信息，如果卖家拒绝配合的话，说明这个房源有可能会有问题，那么我们就可以直接放弃该房源，考虑其他房源，没必要在此承担入坑的风险。

如果有中介声称店里的房源都是经过产调的，千万不要轻易相信，买房不等于卖，更不要认为看到了房产证就一定不会有其它问题了。此外，也要到房源处实地考察，去物业中心查询业主信息，以及房屋的内部结构，装修情况是否有大修大整过，特别是房顶是否有漏水痕迹，墙体是否有爆裂脱皮。有机会的话跟左邻右舍询问一下盖房子的整修以及是否出现过防水不过关等情况。

此外在交易付款的时候应该注意的细节，最好是直接给卖家当面交易，房屋谈价本身就是买卖双方的事情，在现实中大多数二手房买卖都是通过中介机构进行，但是为了防止不法中介在其中故意抬高房价，有必要充分的了解卖家的委托价，最好在中介的组织下直接与出卖方进行协商。如果交易没有达成但又交过定金的，一定要找到一个认识的可靠的律师朋友要回定金，这个前提是中介恶意隐藏真实房源信息，比如说买到查封抵押房，中介又明知故犯，于情于法中介都是理亏的，不想摊事的中介基本上都会将定金退给买方。

在近两年还有一些关于中介带看房的坑也要在此说一下，比如有些中介带买方看完房的时候会让其签一个确认看房的协议，称之是公司用来考核他们的工作量证明他们在外面的确带客户看房了，一般人都会出于同情没细看就签了字，其实这个看房确认书是在以后买房的时候如果没有通过该中介购买，该中介会拿此协议起诉买方用的，并且会让其给他们再出一份中介费用。