北京二手房价格趋势分析_北京二手房价格指数

1.1月百城房价环比继续下跌，多地出台扶持政策

2.北京地铁房平均溢价近27%

3.年末房贷有所宽松，放款速度有所提升

“从2018年到现在，这一片区(西城区西南二环)的房子均价基本都在七八万左右，没怎么变。”一位从业10年的大型房地产中介李彬(化名)告诉记者，现在北京的市场比较平稳。

进入2019年，我国房地产市场在坚持“房住不炒”的基调下，“一城一策”已成为目前各省份房地产市场调控的主要方案。各地方因地制宜，调控政策也呈现“有松有紧”的分化趋势，比如近期西安市进一步收紧房地产调控措施，而南京市部分地区放松限购政策。

在“一城一策”的调控下，各省份房价年内基本保持平稳。近期，记者从诸葛找房数据研究中心获悉，2019年5月份，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米，环比2019年4月份上涨了0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。

北京走访

整体市场平稳 有片区近一年来二手房价“没怎么变”

“从2018年到现在，这一片区(西城区西南二环)的房子均价基本都在七八万左右，没怎么变。”一位从业10年的大型房地产中介李彬告诉记者，现在北京的市场比较平稳。所谓的“这一片区”，指的是位于北京市西城区西南二环，这里主要以二手房交易为主，由于该地区配备了小学、初中，教育比较丰富，因此，房价也高于北京市均价。

2018年4月份，王苏(化名)在此购房，他告诉报记者，当时买房的时候，房价算下来大概约8万元/平米，但那时楼下的麦当劳、711便利店都还没有呢，没想到现在这些店铺开业了，小区还是这个价，“看来最近北京房价确实没怎么涨。”

李彬也对记者表示，2017年北京房价达到了高点，后来“3·17新政”出台之后有所下降，现在的价格比2017年最高点时，降了15%~20%。“市场总体平稳，交易量总体还不错。买房的人现在不用抢房，可以慢慢挑，但遇到地点、面积、价格都合适的房源还是挺不容易的。”

新房方面，链家显示，目前北京市总共有84个新住宅楼盘在售，大多数位于大兴、房山、门头沟、密云等区域，丰台、朝阳也有少许新楼盘，新房均价因地域不同等因素，在3万元/平米~12万元/平米之间。

其中，小户型的房子少之又少，有60平米及60平米以下的新楼盘仅有两个。即便面积在100平米以下的中等户型，也仅有40个楼盘有这样的户型，剩余44个楼盘的房屋面积，则均在100平米以上，大户型意味着总价高、首付高。

记者注意到，大户型新房即便地理位置不错，但仍出现开盘近一年，楼盘还在销售中的情况，例如位于朝阳区的首开住总熙悦安郡，该楼盘目前均价为79500元/平米，开盘时间为2018年8月4日，其中83平米和84平米的户型已全部售罄，剩余137平米的户型仍在售，一套总价破千万。

一位有购房需求的“北漂”王萌(化名)告诉记者，“今年11月份，我的社保就满5年了，有购房的资格，所以想提前了解下北京的房价，选择买房区域之类的，方便到时候做决定。现在看了一些房子，感觉有些二手房确实太旧，住起来不舒服。新房面积又太大，预算不够，而且我也不想买期房，怕成烂尾楼。所以得慢慢挑，找到合适的再考虑下手。”

不过，最近也有中介告诉记者，北京二手房“没那么好议价了”。

4月23日，据北京市住建委微信公众号安居北京消息称，北京市坚决贯彻落实党中央决策部署，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快完善租购并举的住房保障体系。其中，大力发展共有产权住房，满足无房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。

全国观察

二线城市二手房价涨幅回落 住建部一月内两次预警上涨城市

从全国来看，近几个月来，一线城市的新房、二手房销售价格涨幅平稳，二线城市的二手房以及三线城市的新房，销售价格涨幅已经出现明显回落。

国家统计局的数据显示，4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，二手住宅销售价格环比上涨0.4%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售则价格上涨0.6%。

依据诸葛找房数据研究中心获悉的统计，2019年5月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米，环比2019年4月份上涨0.14%，这一涨幅比上月回落了0.51个百分点。其中，上涨城市有59个，平均涨幅为1.11%；下跌城市有41个，平均下跌了0.81%。

在整体楼市平稳可控的同时，仍不乏有一些热点城市存在房价涨幅较大的情况，这也引起了相关主管部门的关注，住建部在1个月内连续两次发布预警提示。

新华社5月18日报道称，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

地方调控

“一城一策”为关键词 未来“有松有紧”或成常态

楼市降温背后，是全国各地频繁的政策调控，据统计5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。

从调控政策层面看，在“房住不炒”的基调下，“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据报记者不完全统计，今年以来，至少已有福建、河南、杭州、宁波、济南等地宣布，将研究、制定或实施“一城一策”楼市调控方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系，即地方自己需要承担调控的责任。

“一城一策”之下，有些城市“放松”，例如南京，昨日据多家媒体报道称，从6月4日起，外地人在南京高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。而此前，外地人想在南京市购房则需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。

有些城市却在“收紧”，例如西安。6月4日晚间，西安市房产交易管理中心发布了《关于购房资格审查的声明》(以下简称《声明》)，进一步强调购房资格审查。

该《声明》表示，购房资格审查是根据国家及省、区、市基于“房住不炒”的定位实施的住房市场调控政策，旨在进一步维护房地产市场秩序，保持房地产市场平稳健康发展；自2017年7月至今，我中心已与公安、税务、人社等部门建立了较为完善的核查机制。通过提供虚资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房人家庭成员在我市5年内的购房资格。

财经评论人木丁表示，细看目前出台的这些房地产调控措施，整体上贯彻了国家关于“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的总体要求，体现了“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”等宏观调控要求。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐也对报记者表示，调控政策的放松和收紧在短期内可能会影响到房地产市场的预期，所以可能会出现短期内的影响，从长期来看，要看这些政策是否影响了房地产行业的供求关系，比如说限购限贷是否真的影响了购房人群的需求和购买力。

段雨桐认为，“一城一策”的提出主要是意识到了房地产市场在不同的城市情况是不一样的，所以不能用“一刀切”的模式，要根据各地的具体情况做出不同方向的调控。总的目的还是要建立房地产市场的长效机制，保证房地产市场的健康平稳发展，避免市场出现大涨大落的局势。

有分析人士表示，未来各地方楼市政策调控“有松有紧”或成常态。

1月百城房价环比继续下跌，多地出台扶持政策

2017年7月19日，国统局发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。

数据：一线城市稳中有降，指数9连阴

从环比数据来看，70个城市中新建商品住宅价格环比下跌的城市有6个，比上月减少3个。二手住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加2个。70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。

4个一线城市新建商品住宅价格指数广州上涨0.5%，涨幅4个城市之首，涨幅比前期减少0.4个百分点。深圳涨幅为0。北京下跌0.4个百分点，上海环比下跌0.2%。2线城市中，无锡、福州、成都出现下跌，跌幅在0.2-0.3个百分点。有些城市在下跌后出现小幅反弹，不过总体而言15个热点城市呈现稳定态势。shzyshange44

二手住宅市场呈现稳中有降格局，尤其是热点调控城市延续降温格局。4个一线城市中，北京环比下跌1.1%，跌幅扩大0.2个百分点。上海二手房价格下跌0.1个百分点。上海已经从涨幅收窄，到5月出现停涨，现在出现环比下跌，拐点已经出现。深圳环比下跌0.3个百分点。广州上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。二线城市中天津环比跌幅0.9%，跌幅扩大。厦门、合肥环比下跌0.4个百分点。

分析：调控政策出台，推盘策略有调整

6月是各房企做半年业绩的时间，和以往不同，今年上海市场这种动力不足。相反，淡季特征提前释放出来。6月起步只有15万方/周，随后不断下行，最后一周虽有翘尾，但这种放量来的太晚，难改低迷大势。

市场表现清淡一方面和调控有关，6月以来部分银行收紧房贷利率优惠，有的银行甚至将上海首套房利率提高到标准利率1.1倍，直接影响买家积极性。其次，随着半年楼市清淡走势，买家预期早已发生扭转，现在入市的意愿大不如前。为吸引买家，推盘策略仍以平价或低价入市，所以反应到指数上环比延续下跌。

市场：观望情绪浓厚，部分房东主动调价

二手方面，随着市场日趋清淡，挂牌也有减少苗头。挂牌价格方面大部分业主观望情绪浓厚，挂牌价维持高位。但有些房源挂牌1、2个月没有客户看房，房东心态受挫，主动下调挂牌价。部分置换客也有扩大议价空间的意愿，目前议价空间可以扩大到3-5%。总体来看，中心城区或者有别优势的房源，比如上海地铁周边二手房或者学校附近的房源暂时比较坚挺，其余房源议价空间正逐渐打开。

展望：7月淡季来袭，后市量价齐跌可能性很大

随着淡季来临，高温天给淡季增添更多阻碍，房企推盘积极性不高，看房人不多，二手房市场挂牌量也在持续萎缩。7月不仅在成交量上还有收缩可能，而价格则面临小幅下挫的压力。

北京地铁房平均溢价近27%

2月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，数据显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅及二手住宅价格环比持续下跌，不过跌幅有所收窄。与此同时，2022年开年部分城市出台新政纾困楼市。

中指研究院公布的数据显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，价格环比已现三连跌；同比上涨2.06%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。

二手房方面，百城二手住宅平均价格为15987元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，价格环比已现四连跌；同比上涨2.86%，涨幅较上月收窄0.41个百分点。

从涨跌个数看，1月新房价格环比下跌城市共46个，较上月减少12个；二手住宅方面，65个城市环比下跌，下跌城市数量较上月减少6个。2022年1月，新房、二手房价格环比均下跌城市共30个，较上月减少14个，其中13个城市新房及二手房价格环比出现三连跌。这13个城市包括贵阳、昆明、北海、哈尔滨、南宁、南昌、烟台、唐山、邯郸、宜昌、德州、衡水、桂林。

从成交规模来看，中指研究院报告显示，全国市场整体仍较为低迷。新建住宅方面，重点城市整体推盘量有所回落，1月除上海新房市场成交规模有所回升外，多数城市市场表现较为冷清，且部分项目经历去年底优惠促销、以价换量后，1月价格优惠力度减弱。二手住宅方面，市场整体维持冷淡态势，除杭州、北京二手房成交量有所企稳外，其它多数城市二手房成交量依然维持低位运行。

分城市群看，2022年1月，京津冀及珠三角新建住宅价格环比微涨。京津冀新房价格环比微涨0.05%，区域内北京受部分高于城市均价项目入市带动，房价环比止跌转涨；张家口新房价格结束连跌态势，环比微幅上涨。珠三角新房价格环比上涨0.01%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。山东半岛及长三角新建住宅价格继续下跌。1月山东半岛新房价格环比下跌0.01%，济南、青岛新房市场依旧保持低迷态势。长三角新房价格环比下跌0.03%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，区域内共11个城市价格环比出现下跌，上海受部分低于城市均价项目入市带动房价结构性下跌。

可以看到的是，在市场整体趋冷的背景下，2022年开年房地产调控延续去年四季度政策方向，各地频繁出台新政纾困楼市。

中指研究院报告显示，2022年1月，中央及地方房地产政策环境持续改善。全国住房和城乡建设工作会议召开，强调保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性；国家发改委强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进住房消费健康发展；随后全国银行间同业拆借中心公布5年期以上市场报价利率(LPR)下调5个基点。

地方层面，北海、宁波、南宁、青岛、济南、自贡等出台住房公积金新政，含降低首付款比例、提高公积金最高额度、放宽公积金条件及优化异地等，降低居民购房资金门槛及成本，促进购房需求释放，缓解当地楼市下行压力；昆明、玉林出台购房补贴相关政策；海南、中山、嘉兴、淄博等省市放宽或放开落户限制。

展望后市，中指研究院报告指出，中央及地方房地产调控将进一步突出稳楼市的政策目标，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。短期内预计将有更多城市跟进出台支持购房需求的相关政策，缓解地方楼市下行压力。但考虑到政策作用传导至市场的时滞效应，观望的市场情绪依然浓厚，2月份多数城市市场表现或依旧低迷。

年末房贷有所宽松，放款速度有所提升

北京地铁房平均溢价近27%

　北京地铁房平均溢价近27%，作为城市的动脉之一，地铁除了通勤作用，也对沿线住宅产生溢价效应。北京地铁房成交价格指数比非地铁房高出26.7%。北京地铁房平均溢价近27%。

北京地铁房平均溢价近27%1

　地铁作为城市交通的重要组成部分之一，也是重要的配套所需，人们在择居时，往往会把是否靠近地铁站点作为重要的参考因素。日前，贝壳研究院“分钟城”项目以北京为研究样本，不完全统计分析了22条线路，329个地铁站点及2650个社区（距离地铁直线距离1公里内的住宅，以下统称“地铁房”，其他为“非地铁房”），调研显示，约79.7%的受调人群认为交通是其选择小区时最关注的因素。

　据悉，所谓“分钟城”，即以家为中心，在适合城市的步行时长范围内，满足人们日常生活一切之需，例如家庭、商店、、教育和医疗等。

　 全站点覆盖时长多为150分钟

　截至2021年8月，北京地铁共有24条运营线路（包括19条地铁线路、1条中低速磁浮交通线路、2条现代有轨电车线路和2条机场轨道），拥有428座运营车站，线路总长727公里。

　贝壳研究院以热门通勤站点西直门、西二旗，以及“地铁最后一站”潞城、石厂及昌平西山口等为出发点，其他地铁站点为终点，计算每隔15分钟的站点覆盖率（通勤时长内可达站点与总站点数量的百分比）发现，除了望京、昌平西山口外，其他站点的150分钟站点覆盖率已达到100%，也就是说，两个半小时内可以达到北京所有站点（计算不包括换乘时长）。

　以国贸站点为例，贝壳研究院测算了每隔10分钟的站点覆盖情况，40分钟内即可覆盖过半的地铁站点，120分钟即可覆盖全部站点。

　 地铁房成交价较非地铁房高出约26.7%

　作为城市的动脉之一，地铁除了通勤作用，也对沿线住宅产生溢价效应。为了验证地铁对房价的影响，贝壳研究院统计了北京、上海、深圳等21个拥有地铁的城市，提取半年内的成交价格，将地铁房和非地铁房进行比对的结果显示，一线城市地铁房的价格明显更高，差异显著。

　其中，就北京而言，根据贝壳研究院整理数据发现，北京地铁房成交价格指数比非地铁房高出26.7%。以五环为分界线，价格区分明显，中心城区凭借着地理优势和丰富的，价格明显高于周边。主城区中，北部站点价格指数普遍高于南部，西部普遍高于东部。

　若是按地铁线路来分，周边房源成交均价最高的3条地铁线路分别是北京2号线、4号线和西郊线。具体来看，2号线和4号线均价高的地方主要集中在核心区，宣武门、前门、灵境胡同及西四等站点均价高，主要是因为地理位置优越、丰富，以及有四合院等多重因素影响所致。而西郊线主要是因为地铁沿线多山、环境好，吸引了很多高圈层文化的人置业，尤其是巴沟区域的万柳商圈。

　事实上，消费者除了关注地铁通勤情况外，周边配套、楼盘品质、环境宜居度等也是主要的考量因素。

　贝壳研究院从社区服务完善性、居住舒适性及环境宜居性三点出发，对地铁房进行了系统聚类分析，分成了三种：服务完善、居住舒适及环境宜居型。其中，北京中心城区的地铁房配套丰富，吃喝玩乐一应俱全，偏向“服务完善”型；城区周边社区多为新型社区，楼龄新，户型设计年轻化，居住舒适性较高，偏向“居住舒适”型。而其他地铁房，原生态景观居多，空气也更优质，环境宜居指数较高。

北京地铁房平均溢价近27%2

　地铁概念早就在规划、建设过程中，被开发商炒过来炒过去，房价被透支了几波。而且随着地铁网的密布，边际效应逐渐显现，越往后，收益越低。

　在二手房方面，你想趁地铁开通之前买个房子升值赚钱。房东也不傻，他比你了解房子周边的环境，也想等着升值再卖。即便在地铁开通之前卖，房东也会透支溢价，要是你是房东，你也会这样，这是人性。

　理论上说，地铁在规划时透支一波溢价，实际开建的时候再透支一波溢价，而当他真正开通的时候，尤其是现在信息爆炸的时代，很难再涨。

　而且，那些初期透支的溢价，随着更多条地铁线路的开通，前期的溢价也会逐渐被稀释掉，回归正常市场价值，最典型的就是南龙湖。

　买房，都想买住着舒服，涨幅高的楼盘。

　但是，做判断的时候，不能太主观，也不能人云亦云。

　每个人都有每个人心中的答案。

　有人说，地铁开通了，我的房价要涨了；有人说，楼盘旁边一个主干道要打通了，房价要涨了；有人说旁边建一个XX馆、医院等等...

　我对此都是持怀疑态度的，在我看来，真正影响房价的是城运、高端就业机会以及其伴随的商业商务，还有就是名校学区的加持。

　所谓的城运，就是城市不断变好，又有政策支持，房价自然上涨，比如2016年的郑州。

　高端就业对于房价的'利好是显而易见的，比如华为搬入东莞松山湖，横盘期周边房价也出现暴涨；

　再比如去年10月21日，蚂蚁集团以26.98亿总价、5194元/平方米楼面价、零溢价率竞得一个地块。禹洲滨之江所有房源集体上涨了30-50万。

　最后，则是学区。一个好学校对于楼盘的溢价是显而易见的，学区房永远涨成为一线城市的共识，在郑州，尽管地铁房没有什么溢价，但是学区房的溢价确实显而易见的，在文化路、在伊河路、互助路等地的老破小学区房溢价也是明显的。

　最后要说的是，不可否认，地铁对于房价有正面影响是肯定的，但是一个片区的发展和未来，一个楼盘的价值与价格，单靠一条地铁是远远不够的。

　地铁的开通，仅为锦上添花，而非雪中送炭。

年末房贷有所宽松，放款速度有所提升

　年末房贷有所宽松，放款速度有所提升，值得一提的是，一个月之后，一般银行会在年初就有新的额度，明年年初放款速度预计也会快一点。年末房贷有所宽松，放款速度有所提升。

　年末房贷有所宽松，放款速度有所提升1

　明年1月可能集中放一批。

　近日，多个一二线城市传出房贷放松信号，北京地区也初现松动迹象。第一财经记者从多家银行及房产中介了解到，目前银行按揭排队时间有所缩短。有银行客户经理对购房者表示，年初房贷额度较宽松，明年1月可能集中放一批，如12月申请房贷，放款时间可缩短至1个月。

　据第一财经记者了解，此前，苏州、深圳、广州、佛山、上海等一二线城市个人按揭均有不同程度放松。成都近日明确要促进房地产平稳健康发展，将提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度。

　二手房市场已有所反应，以北京地区为例，有中介人士透露，其所在中介公司最近一个周末卖出1000多套二手房，已经基本恢复至今年上半年水平。但能否持续，还有待观察。

　 北京房贷初现放松迹象

　“额度稍微宽松一些了，放款时间有缩短但没有快很多，一手房1个月左右，二手房2~3个月，年底额度还是比较紧张。”某国有银行北京地区个贷经理表示，虽然当前额度有所宽松，但因为要消化存量房贷放款以及流程要求等，整体放款时间没有明显加快。另一国有行工作人员则表示，目前尚未接到额度调整的通知，房贷排队的客户还很多，具体放款时间尚难预测。

　相比单纯商业，当前，多数银行组合贷（公积金+商业）放款时间会有小幅缩短，有房产中介人士表示：“这也是调控加码之后的现象，正常情况下是商业速度更快，不过现在正往这个方向恢复。”另有多家银行北京地区个贷经理透露，目前房贷（商业）利率仍然维持在首套房5.2%、二套房5.7%的水平。

　相比之下，股份行、地方性中小银行灵活性更强。北京某农商行客户经理表示，虽然目前额度方面没有太大变化，但内部有消息称明年1月会集中发放一批，一方面消化存量，另一方面应对部分新增，如果12月申请，放款时间会缩短至1个月左右，目前仍有部分9月之后的存量房贷尚未发放。上述中介人士也表示，有客户8、9月在某国有行办理的10月底刚刚发放，二手房商贷平均排队时间已经从3个月缩短至2个月，有股份行已缩短至1个月左右。

　自今年2月深圳开启二手房参考价新政，宁波、成都、上海、广州、北京、三亚等多个城市也陆续公布相似机制。近日有消息称，广州有银行可以不用按照参考价发放二手房，第一财经记者求证发现，部分小区成交价已经低于指导价。

　据上述某农商行北京通州区一位客户经理介绍，目前该行在北京仍然按照374万元网签价标准确定比例，即评估价高于此价时最高比例（首套房）为65%，反之可贷60%，但评估价有调整空间。有中介人士表示，评估价一般是成交价的90%甚至更低。“也有成交价低于评估价的时候。”某国有行工作人员表示，该行二手房按照普通住房与非普通住房（面积>140平方米且位于五环之内）区分，前者最高可贷（首套房）65%，后者可贷60%。

　 北京二手房销量回暖，多城传出积极信号

　“整体肯定是比之前宽松了，要不然我们也不可能一个周末卖出1000多套（二手房）。”有地产中介人士对购房者表示，其所在中介公司上个周末北京的销量已经基本恢复到上半年水平，此前最难时一度降至周末卖出600~700套，对应到几万经纪人，平均50个经纪人卖出1套房。

　由于房地产调控政策趋严，自今年7月之后，北京二手房成交量出现连续滑坡，中原地产数据显示，7月、8月、9月北京二手房成交量分别为17866套、15942套、12575套，环比下调比例分别为5.2%、10.8%、21%，而10月已经跌破万套至9340套。合硕机构数据显示，11月1~23日，北京二手房成交8252套。不止北京，全国楼市此前也普遍经历了一轮销量下滑，不少业内人士认为，调控政策影响叠加个别开发商出现流动性危机，需求端短期内或难以改善。

　随着成交量回暖，北京二手房价格也有触底之势。以海淀某小区一套标价918万元的二手房为例，有中介人士称，上个月一套相邻楼层、相同户型的房子刚刚以902万元成交，目前该房协商价格在905万~910万元之间。不过有银行业人士表示，由于政策环境变化，学区房价格向上空间已经不大。根据国家统计局数据，今年以来北京二手住宅价格指数环比持续上涨，直到9月份才有所下调，10月份再次环比下降0.5%。有业内人士认为，不论是销量下滑还是价格高位回落，都与房贷收紧、二手房参考价政策有关，加上学校划片政策，这也进一步影响了新房成交。

　不过在监管层频频发声、释放积极信号之后，多个一二线城市传出房贷回暖信号。根据第一财经记者了解，包括深圳、佛山、苏州、广州、上海等多个城市不同程度地加快了存量房贷放款。而近日成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，明确表示将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发展期、降息。成都也因此成为首座明确加大房贷投放的城市。

　贝壳研究院最新数据显示，其监测的100多个城市主流首套、二套房贷利率11月以来均有所下滑，平均放款周期自4月来首次缩短。日前一份中指研究院内部会议纪要显示，多家与会银行表示，房地产信贷改善政策已有多家机构在加速执行和落地，但传导至市场端仍需过程，且不同区域、不同客户存在差异，银行端在“两道红线”影响下放松空间有限。

　银保监会11月19日在答记者问时强调，截至10月末，银行业金融机构房地产同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的.同比增长61.5%。

　年末房贷有所宽松，放款速度有所提升2

　从9月开始，我们就发现广州银行房贷发放开始默默加速了 。

　有买了新房的网友表示，仅2个月银行就放款了：

　不过也有网友表示，他今年4月卖了一套二手房，等了7个月还没收到款……

　究竟怎么回事？现在广州各银行房贷情况如何？一二手按揭放贷速度差距大吗?

　 11月房贷利率继续下调

　我们先来看看广州各银行目前的房贷利率情况。

　据我们统计，11月广州有不少银行房贷利率下调还是比较明显的。

　10月下旬只是部分银行下调房贷利率，到11月下旬已经有不少银行跟进。

　像农业银行、民生银行首套房贷利率都有小幅下调，目前广州主流银行的首套房贷利率稳定在5.85%。

　目前二套房贷利率下调明显，目前二套房贷利率基本在5.95%、6%。而我们10月下旬统计时，大部分银行二套房贷利率是超过6%的。

　目前监管层强调在房贷利率方面，要满足购房者合理需求，预计房贷利率继续下探是大趋势。

　 一二手放贷速度参差不齐

　 但均有加快趋势

　广州银行房贷利率下调，放贷紧张状况也有所缓解，现在申请房贷确实会比上半年快不少。

　很多银行表示预计到明年1月额度增加，放贷会加快。

　另外从表格也可以看出，不少银行一手房放贷速度确实会快一些，比如招行、广州银行，申请可能在3个月左右放贷；而这里两个银行二手房基本都是不确定放款时间。

　不过中国银行某支行工作人员表示，中国银行一手房放贷速度不一定比二手房快，具体要看开发商与银行的合作情况。

　另外我们之前也询问过农行某支行工作人员，其表示，农行一手房放贷速度还与开发商资质有关。

　从身边实际例子来看，其实在银行整体额度放松的背景下，不论是一手房还是二手房，均有放贷加快的现象：

　9月我们就有读者说，买了新盘，7月申请，2个月就放贷了。速度确实很快。

　而二手房贷放款方面，广州各银行正加快处理前期积压。

　像开头我们说的等了7个月房贷的网友，上周四终于等到放贷了！

　另外也出现了1个多月就放款的情况。

　有网友表示，自己最近在农行申请二手房，一个多月就放款了。

　总体来看，其实银行一直是比较“照顾”一手房，尤其是部分资质比较好的品牌开发商，可能会有更低的利率，更快的放款速度。也有一些开发商会申请更高利率，争取更快放款的情况。

　另外二手房交易流程是比较繁杂的，也会在一定程度程度上影响二手房放贷速度。

　不过随着银行额度缓解，不仅是一手房，现在二手房也出现了放贷加速的情况。

　 现在广州放贷情况其实也很明了了：

　一方面，部分银行一手房放贷的速度要比二手房快。

　另一方面，此前积压的二手房按揭正在加快处理；针对部分刚需客户实际情况、合理需求，二手房也有加速放贷的情况出现。

　对楼市来说，房贷利率降低、房贷加速会进一步刺激市场交易，楼市热度可能会有所提升。

　值得一提的是，一般银行会在年初就有新的额度，明年年初放款速度预计也会快一点。对很多想卖一买一但担心置换周期长的购房者来说，可以考虑明年开始置换。

　年末房贷有所宽松，放款速度有所提升3

　近日，包括北京、上海、深圳、广州、成都、佛山、苏州等多个一二线城市相继传出房贷放松的消息。大多数城市的情况是，商品房等待1个月左右，二手房仍需2-3个月。

　而一个月之后，也就是明年1月，新的一年额度开始后，或迎来房贷全面宽松，集中发放一批。

　 成都：加大房贷投放，加快发放速度

　成都成为全国第一个明确协调金融机构加大加快房贷投放的城市。

　11月23日，成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》（以下简称《通知》）。

　《通知》第三点明确促进房地产平稳健康发展，要求“提高房地产审批效率”、“鼓励项目加快上市销售”、“提高预售资金监管使用效率”以及“协调金融机构加大支持力度”。

　值得注意的是，在“协调金融机构加大支持力度”这部分内容中，提出：

　“协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发展期、降息。”

　成都率先放松房贷释放出强烈信号意义，或助推房地产市场回暖。而全国其他城市积极放松房贷的政策也有望在未来相继出台。

　 北京：房贷现放松迹象

　部分银行明年1月或集中放款

　近日，北京的房贷政策开始出现松动迹象。

　有媒体报道，多家银行及房产中介表示，目前北京部分银行按揭额度有所宽松，排队时间也有所缩短，有银行一手房放款时间约1个月，二手房约2-3个月。

　相比时间上的缩短，房贷利率变化不大。多家银行的个贷经理均表示，当前商业的利率仍维持在首套房5.2%、二套房5.7%的水平。

　此外，虽然当前额度仍较为紧张，但有银行客户经理透露，内部有消息称明年1月会集中发放一批，一方面消化存量，另一方面应对部分新增。

　除北京、成都以外，近期包括上海、广州、深圳、杭州、苏州等一二线城市房贷政策均出现不同程度放松。

　 广州：部分银行可按评估价放贷

　近日一则“广州有银行可以不用按照参考价发放二手房”的消息引起热议。

　2021年2月，深圳率先开启二手房参考价新政。此后，包括北京、上海、广州、成都、宁波、三亚等城市也公布了二手住房交易参考价格发布机制。

　深圳执行二手房参考价新政以来，二手房一直严格执行以参考价为标准，但当成交价低于参考价时，还是会以价格较低的成交价作为放贷标准。

　但不同的是，广州虽然也发布了二手房参考价新政，但并没有明文要求银行严格执行。因此，银行基本上还是按照各自的要求，没有硬性规定必须执行二手房参考价。

　近期有媒体报道，从广州多家银行了解到，目前部分银行可以不严格按照参考价、而是以评估价来发放二手房，但此后不排除会按照参考价来严格执行。

　不过，这部分银行放贷也有两个前提：一是评估价与指导价不会背离太多；二是在审批时，银行还会按照人家庭名下住房套数、征信按揭记录、收入等各方面核定成数和金额。

　无论是近期部分一二线城市房贷趋于宽松，还是部分银行可以不按参考价发放二手房，都释放出强烈的维护市场稳定的信号。

　特别是，一个月之后，明年1月，房贷或迎来力度较大的缓解。

　这对于绝大多数房企来说，当然是一个好消息，能收到一部分等待多时的销售回款。

　但整个市场仍处于艰难时刻，能否摆脱困境取决于市场信心的恢复。