成都市贝壳二手房市场_成都贝壳二手房房源信息
1.二手房真的会跌吗
2.诸葛找房和贝壳找房的区别
3.垄断阴影未除,失去左晖的贝壳还能走多远?
自如和贝壳都是比较知名的租房网站,而且它们的运营模式都非常的相似,很多人在选择租房的时候,都不知道是选择贝壳还是自如好,那么 自如和贝壳区别 是什么呢?下面和我一起看来看看吧。
自如和贝壳区别是什么
1、自如成立于2011年10月18日,是一家专门提供高品质居住产品与生活服务的科技公司,到目前为止已经有七年的发展历史了。自如目前已经在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉等城市布局,服务了将近200万的租房人,管理了70万间的房源。
2、自如民宿目前已经覆盖了我们国内12个城市。自如旗下拥有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、自如寓、自如驿、自如ZSPACE等产品项目,致力于为访客提供 保洁 、搬家、维修等服务。
3、贝壳是由链家网升级而来的租房网站,可以提供全面、真实的房源信息,还拥有VR看房、房屋估价、智能推荐等业界创新技术,业务范围主要包括:二手房、新房、租房、旅居、商业办公、家装等,为客户带来多元专业的服务,并且可以全面满足客户的居住需求。
4、贝壳已经为2亿家庭提供了包括二手房、新房、租赁和装修等全方位的居住服务。 贝壳的业务范围在全中国已经超过300个城市,服务过的社区家庭已经超过了2亿,链接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌。
5、 自如和贝壳区别是什么? 贝壳是链家平台,属于链家网旗下公司,而自如以前是链家子公司,不过现在已经独立出去了,现在自如和链家之间只有合作关系。如果找自如租赁房屋的话,是不需要收中介费的,但是每年都需要交服务费,服务费包含了网费和保洁费,一般是房租的10% 左右 ,自如网附带交房租的功能,租房人可以网上交房租。
6、链家是一家房地产中介网站,致力于帮助客户找好房子,所以需要收取中介费,而贝壳是链家的一个网络平台,就像阿里巴巴做了一个网站叫淘宝一样,贝壳网站上面有链家自己的房源信息,也有别家的房子,而且链家的房源信息都是真实的。
7、贝壳拥有大量真实、全面覆盖个人及机构化运营的租赁房源信息,到目前为止已经吸引了大约400家品牌公寓入驻,客户可以非常方便地一站式选择自己心仪的房源。
8、贝壳租房继承和升级了链家网在产品技术、品质控制、数据挖掘等方面的优势能力,而且提供了VR 看房、小程序找房等创新功能,匹配当下租房人的使用习惯,不仅提高租房效率,而且提供了和 其他 租房网站不同的的优质租房体验。
以上就是关于 自如和贝壳区别 是什么的详细介绍,希望可以帮到大家。在网上租房的时候,一定要选择知名的、口碑好的、大型的租房网站,并且应该仔细辨认一下房源信息的真,避免上当受骗。
二手房真的会跌吗
“A: 又不全国推广,只是杭州而已。”
“B:?我相信很快会推广开来。”
这是一段网友的对话,背景是杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能,对此,大部分网友都在叫好,这意味着如果买卖双方能自主成交,中介费就可以省了。
9月24日,宁波市房产市场管理中心发布《关于上线房源挂牌码上办应用的通知》,指出9月26日起,该市房东在租售房屋时,可以通过手机APP“浙里办”自主发布或委托房源。
据和讯房产观察,该APP在华为应用市场的安装量已经高达1亿次,并囊括查缴社保、提取公积金、交通违法处理和缴罚、缴学费等数百项便民服务应用。
在业内看来,未来会有更多城市推出类似宁波这样的服务,显然,购房者对此乐见其成,这不仅为购房者提供更多的挂牌选择,更重要的是,该举动本身意在规范行业,提高房源成交效率,是行业基础设施完善的重要体现。
01
更多城市将上线房源挂牌功能
“房东实名验证→选择出租或出售→填写具体的房源信息。” 此次房屋上线主要是根据宁波市住建局数字化改革相关部署,着力推动房产交易移动端应用建设,平台基本囊括了房屋有关的基础信息。
具体来看,“浙里办”提供包括出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌、出售房源委托中介挂牌、出租房源委托中介挂牌四大功能,房东可以输入房屋所在街道、楼层、套型、朝向、装修程度、挂牌价格和期限等信息,房东电话、微信等联系方法也会在网上公布。
宁波并不是第一个吃螃蟹的人,上月,杭州早就推出相似功能的平台。在杭州市二手房交易监管服务平台,业主注册后即可使用“个人挂牌”功能,在线填写房屋客体信息、房屋权属情况及权利人基本信息,购房者注册后,可查询挂牌房源和委托经纪挂牌房源,根据需求来筛选意向房源。
目前,人们对推出的房源挂牌平台反响比较热烈,比如,杭州平台上线10天后,个人挂牌房源量从90套增加至0套房源,增长近10倍。有购房者对和讯房产表示,官方平台可信度高,而且没有佣金,尤其所有房源都是业主实名认证,不会有虚房源,很多人都对官方平台寄予厚望。
克而瑞科创研究总监周赟认为,不管是宁波这次推出的自主挂牌房源平台,还是深圳的房屋交易全程网上办理和杭州前段时间推出的房源平台,本质上都是为了让房产交易变得更加正规化、让房产交易信息更具真实性、让买卖双方交易更具安全性和便捷性。
“从近些年国家对于数字化发展的重视程度来看,后续一定会有更多的地方推出此类平台。”周赟进一步表示,这些举措主要是解决房源真实性问题,提高住房交易信息透明化程度,为未来数字化建设打基础,并进一步优化的各项功能,来规范整体房产交易市场,提升买卖双方在购房卖房的服务体验和安全保障。
58安居客房产研究院分院院长张波也认为,规范中介行业要做到更加信息的透明化,各地都会推出类似杭州和宁波这样的挂牌平台,这是未来三五年的趋势。
02
去中介化不现实?
对于杭州和宁波的动作,资本市场迅速做出了反应,行业主流服务平台股价出现下跌。
截止9月24日收盘,贝壳股价下跌4.56%,房天下跌4.3%,我爱我家(000560,股吧)跌2.05%,实际上,杭州官宣后的8月19日,市场也出现类似反应,贝壳找房、房天下股价跌幅分别为14.89%、3.11%,我爱我家股价下跌0.88%。
贝壳股价走势图
可见,此举对房屋确实产生了一定的影响,不过,目前来看,业内认为,杭州和宁波这样的官方信息平台,更多是展示房源,而贝壳、我爱我家等平台的核心价值除了真房源之外,更多是提供专业服务,目前还看不到后者的可替代性。
杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉直言:“房东可以把房源挂在我们平台上的同时,也挂到中介那里,提高成交机会。如果涉及到按揭、产权调查等专业服务,目前来看还无法绕开中介。”
“二手房交易去中介化较难成行。” 周赟认为,推出的这些平台在功能上还有待进一步完善,比如设立资金监管账户来保证交易的安全,所以短期内并不会取代现有中介行业。
空·白研究院创始人杨现领也认为,业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道,且只有官方平台有流量的情况下才能成立,如果没有流量,对于业主没有任何意义。
“房东直售在国内没有市场空间,原因很简单,业主的期望永远是卖高。”杨现领认为,挂牌价一般都明显超出市场实际成交价,溢价率正常市场条件下达到5%左右,下行市场中,会达到5%-10%。正是基于此,客户一定是在经纪人的帮助下,经过大量的带看和比对,通过双方谈判把价格降低,个人之间直接谈判的效率不高。
03
中介费会越来越低吗?
对于购房者而言,推出个人挂牌功能,最大的吸引点是自主成交,节省部分中介费。
媒体报道显示,2021年以来,贝壳先后两个城市上调中介费,比如,郑州贝壳系所有门店宣布:2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。此前,贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费。
公开资料显示,中国大陆的中介费平均不到2%,属于低费率国家或地区。尽管有专家表示,相较于美国、日本、的费率达到6%,阿根廷5%、德国4%、加拿大3%,中国大陆属于低费率国家或地区。
但由于房产处于大宗交易,动辄几百万的房价需要的中介费高达几万到几十万,这一直是购房者的痛点,不过,未来随着行业效率的提高,中介费有望进一步降低。
周赟认为,当前,从房屋买卖双方来看,目前大部分房产中介平台主要还是基于买卖双方的信息差来赚钱,大平台垄断了大比例的房产交易信息,买房者的选择空间其实不大,房产交易佣金的支出更多的是为了房产交易信息的支出。
他进一步表示,上述新政的出现,给购房者提供了更多的信息来源和选择渠道,相对而言也可帮助买卖双方降低一定的交易成本。
此前有传言称,房产交易的中介费都不得超过当地的社会平均工资的三倍。对此,58安居客房产研究院分院院长张波认为,该传言不可能是真的,国际上也没有先例,但他表示,按资产比例收取费用是行业惯例,至于比例的高低,值得去商榷。
“如果我们想要把费率降下来,核心一点是提高行业的交易效率,这是核心,如果效率不能提升的话,光从交易费率上去动脑筋是没有结果的。”张波进一步表示。”
万通集团的创始人冯仑认为,怎么样解决合理收费的问题,企业和监管部门之间应该有一个很好的互动,最终建立一套规则,毕竟未来二手房的交易量会非常大,而且频次也不算低。
冯仑表示:“未来除了贝壳,如果再多几家,比如诸葛找房,还有多几家市场化的对费率也会降下来,这也就是说不是靠文件,就是靠竞争,费率也能降下来。”
04
增值服务是行业增长点
当前,房屋交易市场正在迎来前所未有的巨变。
一方面,平台价值日益凸显。公开数据显示,预计2024年我国住房交易市场规模 30.7 万亿元,中介交易规模 19.1 万亿元;其中二手房交易规模 12 万亿元,中介交易规模 10.8 万亿元。
另一方面,入局者逐渐增多,尤其是以开发商为代表力量逐渐崛起,2021年以来,龙头房企大举布局房屋租售领域,比如,龙湖推出全新品牌塘鹅,开启了房屋租售和房屋装修两大主航道;万科朴邻8月初在广州开了第一家租售门店,走出市场化的第一步;碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”,并收购武汉大型房产经纪机构世纪宏图。
从中报上也可以窥见房企对租售服务的重视,明源地产研究院数据显示,融创的经纪服务收入环比增长69%,碧桂园的收入增长88%,旭辉的增长148%,万物朴邻新房销售业绩较去年同期增长647%!
数据来源:明源地产研究院,根据公开资料整理
对此,周赟认为,开发商推出自己的租售平台核心目的是解决营销诉求。他表示,今年越来越多的开发商在数字化转型发展中的智慧营销方向逐渐做出了成绩,比如通过公私域流量渠道扩大销售触点、通过老带新、全民经纪人等方式提升与潜在客户的连接,这些都是为了尽快实现去存量化化,有效降低负债率。
虽然如此,但开发商介入势必将影响房屋交易市场的生态,张波认为,在一些经济发展比较好的城市,比如,一二线城市,头部中介所占的份额比例会越来越大,至于房企旗下的,对他们来说挑战还是比较大的,但未来会有个别房企在这方面能够趟出一条路。
、传统中介、开发商等力量正在搅动房屋交易市场,这无疑是一种强大的推动力量,推动行业进入更成熟的发展阶段。
周赟认为,中国的一二线城市都在走向或已进入存量房交易为主的市场,因此未来房产更多的突破点是基于房产交易全流程化增值服务提供,比如前端的VR看房,后向的一站式装修设计等。
诸葛找房和贝壳找房的区别
二手房真的会跌。
根据贝壳研究院数据显示,2018年10月成都二手房成交均价较5月下跌18.0%,套均成交总价下跌18.6%;据最近六个月(2018年4月16日—10月15日)贝壳平台数据显示,全市仅有2个板块挂牌价未跌。其中,华西坝、书院街、内双楠等中心城区板块跌幅最大,超过10%。
含义
从买方市场来看,客户从看房到买房不超过14天叫做快速成交,这个时间越短就代表客户越看好市场。数据显示,2017年这个比例(快速成交占总成交量的比例)在50%左右,今年这个数据降到了15%。卖方和买方均不看好二手房市场,所以观望情绪浓厚。
其次是信贷政策的变化。成都定向房地产信贷政策开始趋于严格,银行审核周期拉长,利率调高,央行对于货币化棚改的支持力度也发生了变化,甚至有些地方已经停掉了。这些变化直接影响了普通购房群体的决策能力。
垄断阴影未除,失去左晖的贝壳还能走多远?
服务范围和服务策略不同。
1、诸葛找房主要覆盖北京、上海、广州、深圳等一线城市,以及杭州、南京、成都等部分二线城市,提供租房、买房、二手房交易等服务,同时也提供房屋估价、房屋装修等增值服务,房源信息主要来自于房地产中介公司和个人房东,注重用户体验,提供了更加个性化的房源推荐和搜索功能。
2、贝壳找房则覆盖全国范围,包括一线、二线、三线城市以及部分县城,提供租房、买房、新房交易等服务,同时也提供房屋估价、房屋装修等增值服务,通过自有的房源集团队和与房地产中介公司的合作,获取更全面的房源信息,注重数据分析和智能推荐,通过大数据和人工智能技术,为用户提供更加精准的房源推荐和搜索结果。
作者|刘工昌
5月19日贝壳公布了2021年一季度财报。
财报显示,截至3月31日,贝壳的营业收入为207亿元,同比增长190.7%,净利润10.59亿元,调整后净利润为15.02亿元。在住房交易上,贝壳一季度总交易额(GTV)为10696亿元,同比增长224.2%,其中,二手房6734亿元,同比增长244.2%,一手房3434亿元,同比增长194.9%,其他业务527亿元,同比增长1.3%。
结合2020年全年财报来看,总交易额34991亿元,净收入705亿元,与2019年相比增幅都在50%以上,而调整后的净利润为57.20亿元,同比增长245.4%。
这意味着贝壳从去年至今,一直处于业绩大增的状态。放眼全行业,以全国房屋交易额计算,2019年贝壳的市占率为9.5%,而主要竞争对手中原地产、我爱我家、乐有家为代表的主流经纪公司市占率分别仅为4.3%、1.9%、1.3%,与贝壳差距原拉越大。
贝壳到今天是怎么来的呢?
贝壳作为一个公司的名字正式出现只有7年,但它背后的载体链家的诞生则有了一段并不算短的 历史 。
1992年左晖从北京化工大学计算机专业毕业,在北京奔波软件销售,后来又做了保险,有了一定的积蓄。2000年8月,左晖成立北京链家房地产展览展示中心,首创个人购房房展会。2001年11月12日,左晖成立链家地产。此后几年,链家发展一直出于不温不火之中。
2005年,“国八条”的出台,使得房地产行业第一次呈现行业趋冷,使得中间销售阶层的房屋中介纷纷倒闭,左晖的链家却趁机逆势扩张,迅速跻身主流中介企业中。
以楼盘字典打造行业标准
2008年,左晖雇了几百号人,不计成本地到30多个城市的小区数房子。
在虚信息充斥市场的2012年,左晖高调提出提出“100%真房源”:真实存在、真实在售、真实价格。
然而,这次“逆行”让链家连续损失了3个月。但也如左晖所笃定的,“100天后这些客户又会回来。问题在于,你能否坚持并忍受100天。
贝壳曾在全国上百个城市同步发起过一场“全民较真”,对于虚房源举报核实的,奖励举报者100元。此后,贝壳宣布天津、宁波等地真房源率达到了96%,贝壳通过房源VR化和楼盘字典给房源建立“”的方式确保房源信息。
为什么链家要如此大张旗鼓的追求“100%真房源”呢?
左晖等人认识到,“互联网对传统企业的改造,底层的冲突存在于互联网精神与传统企业秩序之间。而‘真房源’本质上就是信息对称,实现了这一点,权力便从传统组织转移到了系统和数据。”
由此,“楼盘字典”的概念被推出并在链家内部不断升级。2020年加入的彭永东很好地解释了背后的逻辑,“在这个行业里面,有房子、客户、经纪人这三方。所有数据必须有一个最初的载体,而最好的载体就是物理不动的房子。”
“这不是偶然的行动,而是战略性的判断,链家当时的目标就是要做中国房地产的基础数据库,它收录了包括房源房间门牌号、标准户型图、属息、配套设施信息、 历史 业务数据等多维度信息。”知情人士介绍。
2014年6月,链家便成立了专门的数据中心,提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房产交易服务,并拥有业内独有的房屋数据、人群数据、交易数据,以数据技术驱动服务品质及行业效率的提升。此后,“楼盘字典”不断升级,2018年2月28日,历经数年准备的贝壳找房悄然上线,端出了国内数据量最大、覆盖面最广、维度最全面的房屋信息数据库“楼盘字典”,以及在链家内部已经验证的ACN机制,向全行业开放。
2019年,彭永东参加了中国发展高层论坛。他在会上提出:“行业的进化即标准的进化,对于房产服务业来说,就是物的标准、服务的标准和人的标准的进步。”并将物、服务、人定义为居住服务业三大要素。
到2019年年初,链家记录在库的真实房屋突破1.85亿,覆盖中国325个城市的45万个小区。到了2020年贝壳找房4.0时代,公司进一步通过“蚁巢”智能集系统确保了“楼盘字典”的真实性,相应的楼盘数据的丰富程度由100多个字段扩展到433个字段来定义一套房屋。与此同时,每套房源的身份ID也保证了信息的统一和真实。
链家推出的“楼盘字典”解决了物的标准——真实,房源信息的真实。链家认为,这应是房地产交易的基础。
打造标准背后的规则
对贝壳来说,如果说“楼盘字典”解决了物的标准的话,那么,ACN(经纪人合作网络)解决的就是服务的标准和人的标准背后的规则问题。
2007年,链家引入了SE系统(SaleEfficiency),保证经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节,让公司对整个过程进行监督和风险管控。
经纪人合作网络(ACN)就是典型案例,其核心逻辑是拆流程、分利益、立规则。具体来看,链家把房源交易的各个环节拆分,每个环节对应房源录入人、钥匙的持有人、房子的带看人、客源成交人等,每个角色都会根据不同的贡献在ACN的制度下得到相应的利益分成。
“从本质上来看,ACN的合作机制把帮助客户的签约过程切分成了10个环节,基本上每一笔交易的背后都会有四五个经纪人的角色分担了这10个环节的工作,并按照不同的贡献获得各自的收入。”
如果说确立以真实房源为交易标准,是链家为良莠不齐的房产行业注入了一剂新鲜的活水的话,用ACN经纪人合作网络系统的房产,贝壳通过佣金分配机制规定房屋合作交易中心的经纪人角色、权利和义务,房产经纪人的工作模式被以工业化标准程式被分割。这也被外界视作左晖创立贝壳后给行业带来的最大变化。就是说,它给乱象丛生的房产交易模式注入了可以清晰量化的工业化标准。
从非标到重新梳理流程、切分环节、实现分段标准化,链家用了18年的时间,所以大家说贝壳是“18年链家+2年贝壳”的集合体。“数字化的技术不难,难的是用数字化的技术重建规则,这是非交易型平台所不具备的经验,也是贝壳用20年时间打造的护城河。”分析人士表示。
链家靠什么盈利?
在2010年彭永东作为IBM咨询团队中的一员进驻贝壳。据知情人士讲述,当时IBM曾给链家总结出8种生意模式,其中之一为“收费站模式”,就是以交易为核心,然后向上下游延展。
贝壳手握真房源楼盘字典和ACN两大武器,这使得它能在充满主观意愿的房产交易中尽量做到工业化的规范要求。具体来说,在平台规则下,房产交易流程被拆分为多个环节,鼓励经纪人间相互合作,参与到不同环节中,分享收益;平台上的经纪品牌可无差别共享所有真实房源信息。
贝壳现在由新房+二手房业务部分组成,新房佣金跳点,二手房是总佣金8%+800手续费(银行审批300+过户500)
贝壳的口号是合作共赢,一套房源由多个角色组成,分别有录入人、维护人(三公里内)、实勘人(摄像师)、钥匙人、委托(、房产证复印件)、成交人组成,而比例是5-10-5-5-10-65组成,而佣金最低可以折到60%。佣金收取后,统一交至贝壳总部,2个工作日后打回相应的佣金数额。
链家二手房中介费率:
从二手房中介费率来看,链家高于其他品牌。
2020年度贝壳平台上,除了链家完成10119亿元二手房交易额之外,其他品牌完成的二手房交易额为9281亿元。
2019-2020年,贝壳平台对其他经纪品牌二手房交易额收取的服务费率0.34%、0.32%。
互联网+经纪人、新房+二手房、自营+平台,是房地产经纪行业的关键词。目前市场上,把这六个关键词组合的最好的是贝壳,这中间的根本原因是分利,贝壳的经纪人的利益链接做得更好。
从总体上讲,链家网模仿的是美国著名的房地产信息查询网Zillow的经营模式,它是从美国房产中介MLS买过来房产原始数据,进而通过能以此给客户提供有信服力的数据这一前提,将网站区域的代理权以卖给经纪人,进而从经纪人这里收取佣金。
所以这个事的逻辑是,①Zillow从MLS处买房子数据,通过分析计算,精准的告诉消费者这套房子值多少钱。②经纪人购买Zillow的区域代理或者是广告占位,乃至于点击量,行成精准获客。③经纪人根据MLS系统获取房源,带看成交。
现在的贝壳相当于Zillow与MLS的结合体。现在的MLS系统融合了美国90%以上的二手房源,不过其房源主要靠花钱去买,而贝壳早期主要靠人去数,现在它没有公开公布房源信息的来源,估计多半也是靠买,从这点上贝壳与MLS逐渐趋同。
而MLS其存在价值,更多的像律师,房源方可以委托给经纪人来挂牌、出售,而买房经纪人也会帮忙带看、砍价,各为其主,这才是MLS的核心。
今后的贝壳要想扩大利润来源,靠单纯的吃差价和广告也是不够的,它也要像MLS一样,从房产交易本身再分一杯羹,才能获取其利益的最大化。从这个意义上讲,你说贝壳吃了原告吃被告,是说得过去的。
但中国目前没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但局限性很强。也正是因为这种情况,使消费者在房地产交易上变得事倍功半,也造成信息的不流通,产生因为不透明化而导致的房地产市场不规范,交易品质下降,客人花了钱,却买不到满意的房子。
而链家敢于开放自己的所有基因,服务过15万经纪人8000门店的链家运营体系将会开放给加入贝壳的各大商家与经纪公司,这本身需要极大的魄力的。
链家的做法是赋能于行业,给同行完全一样的链家基因,帮助良性运营。线上的流量质量应该有个全网提升,我们真实消费者才信。规矩的建立,今天的行业由经纪人损害客户或者公司利益最多会被开除,换个公司继续干,未来整个行业的应该是有一个共有的规矩的,经纪人想要长期职业化发展就要守规矩。改变经纪人和客户的博弈关系,通过机制去让客户信任而不是话术去套路对方。平台化也应当去保障经纪人的权益,需要有个组织去维护经纪人的利益。
“我们在做个球场,希望在这里踢球的人越来越多,规矩越来越好”,左晖曾用足球形容贝壳,在他看来,行业本质在发生变化,贝壳做的事情,是以店长和经纪人为中心在重筑整个行业生态。
贝壳高歌猛进
2015年,链家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二线发达城市以不同方式合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)集团、北京高策等共计11家房地产中介企业。收购之后,链家的经纪人数量从5万人猛增至近10万人。
短短两年时间,贝壳找房做到了中国最大的房产交易和服务平台。
一切就绪,准备赴美上市。2020年8月13日,贝壳找房在纽交所敲钟。招股书显示,贝壳找房2019年实现GTV(交易总额)2.13万亿元,同比增长84.5%。在中国所有商业平台中,其体量仅次于阿里巴巴。2020年其总营收达到705亿元,同比增长53.2%,全年净利润为27.78亿元。
招股书披露,本次IPO前,贝壳集团所有高管及其董事共持有公司51%的股份,其中左晖通过PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份,但拥有46.8%的投票权,为公司第一大股东。
另外,腾讯及其相关实体、软银旗下投资公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴资本及其相关实体分别持有贝壳12.3%、10.2和5.3%的股份。
从目前来看,贝壳各项指标都处于房地产行业的极好段位。决定房产行业关键的现金流,贝壳在2017年至2019年储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。
上市首日,贝壳找房开盘价达到35.06美元/股,较发行价暴涨75%;最终收盘报37.44美元/股,涨幅超87%,总市值达422亿美元。
上市后三个月左右,贝壳找房股价股价翻了200倍左右。2020年11月25日,贝壳找房又宣布完成20.5亿美元增发。
贝壳上市后,股价最高点达79.4美元/股,市值940亿美元,约为人民币6000亿元,几乎相当于中国头部房地产公司碧桂园、万科、恒大市值之和。
垄断阴影未除
4月10日,前58集团CEO姚劲波曾公开质疑贝壳找房“二选一”,呼吁国家对其进行处罚。与此同时,姚劲波还附上了两张,其一是贝壳找房APP中,房源信息下明确标有“独家”标识;其二是一页协议照片,照片内容显示贝壳在合同中要求乙方“自愿”选择独家与贝壳合作。
针对此事,贝壳方面回应表示,自创立起,贝壳坚持依法经营,完善合规体系,以 科技 驱动行业良性发展。
实际上,伴随着这几年贝壳的发展,垄断的质疑并非首次出现。贝壳找房CEO彭永东曾表示,贝壳是在做行业的基础设施、规则,本身并没有跟谁竞争,因此,不存在垄断问题。
来源微博截图
4月14日,市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)。爱奇艺、贝壳找房、当当、多点、去哪儿、搜狗、58同城、饿了么、阅文、阿里巴巴、贝贝网(第三批)
毫无疑问贝壳确实已经进入了总局监管的最高名单,而且是34家被“点名”的全国性互联网平台中唯一的房产中介平台。不少人认为贝壳既做平台网站又做经纪业务,相当于“既做裁判员又做运动员”。
5月8日,有媒体报道,目前贝壳找房平台正在配合监管部门自检自查,至于贝壳找房是否涉嫌垄断,还需要详尽的数据调查。如今,地方的调控之矛,也越来越多地指向贝壳。北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、武汉、东莞……纷纷盯上贝壳,或者下架房源,或者提出二手房调控目标。
更早之前,2019年9月,浙江省金华百家房地产中介机构代表共同签署了《反壳联盟条约》,联盟中530家门店喊出“反对垄断,抵制不良竞争”;2020年4月,江苏盐城百家中介公司也以“抵制不良竞争”理由反抗贝壳系。
5月25日下午,路透社突然同时发布了一则消息,消息人士称,最近几周,国家市场监管总局一直在正式调查贝壳找房是否强迫房地产开发商只在其平台上列出住房信息,包括链家和贝壳,也就是所谓的“二选一”。该调查尚未公开宣布。目前还不知道调查何时结束,也不知道它可能会给贝壳找房带来什么影响。
根据《反垄断法》,一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的,可以推定经营者具有市场支配地位。由于房地产行业基本属于在地交易,各类中介平台会在不同的城市相互竞争。
从全国范围看,贝壳所占比率目前还不到10%。贝壳找房CEO彭永东回应垄断话题时曾表示,“我们2018年的市占率只有5.3%,2019年达到9.1%,今年大概达到了12%-13%。”
但在单一城市内,比如北京,左晖在2015年时就曾对媒体表示,链家在北京的市场份额约为55%—60%。这毫无疑问已够得上垄断标准。
贝壳旗下有包括链家、自如、德佑、中环、住商、21世纪不动产等多个品牌。在线下,贝壳拥有45.6万经纪人与4.2万家经纪门店;在线上,贝壳已经形成了2.26亿套房源信息的楼盘字典库,将交易和服务标准化。楼盘字典+经纪人,贝壳筑起了它的商业护城河。
靠线上、线下的合围,很少有买房人能躲过贝壳之手。
尽管贝壳极力辩解,但人们还是从贝壳的行为上找到了垄断因子。
有观点认为,贝壳利用自身优势地位在一些城市提高二手房交易佣金,十分“强势”。据此前多家媒体报道,今年年初,贝壳在深圳、广州、成都、郑州、重庆等多个热点城市将中介费由2%上调至3%,其中买家承担2%,卖家承担1%。
不仅消费者,连开放商也不放过。贝壳在天津的206个项目,渠道费为3%以上的项目竟然有122个,有18个项目的渠道费超过了5%。
据说,2017年的某个论坛上,一位清华大学教授对链家网CEO彭永东说:“你们的模式就是两头骗,骗完房东骗购房者。”
中信证券在去年7月发表的研报中指出,长期来看,贝壳能否真正定义房屋交易的基础设施?这既是一个商业赛道的竞争问题,也是一个市场监管的问题。
左晖曾说,中国的中介费并不算高,大概在2.5%左右,美国、日本都是6%,南非是8%,香港虽然是2%但是有预支费用。
言下之意,贝壳的野心还只是八字一撇,中介费上涨仍有空间。
2021年4月,北京对链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房的门店进行停业整改。违法违规行为包括:以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息。北京列举了严打的行为,就包括房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为等。更早之前,链家在上海、北京曾实施“独家代理”模式,推涨房价,被住建委叫停。
这里要说一下,我们前面讲过,这里二手房佣金卖家买家双承担,实际上是贝壳商业模式中摆脱亏损走向正财务循环的一个趋势,从本质上讲,贝壳选择这样的商业模式,走到这一步就是无法避免的,但究竟是不是额外利用了其局部地区居于垄断地位的商业支配,还需要进一步观察。
风光并非永远无限
贝壳如此风光,不能不引起行业巨头高度警惕。
如果说姚劲波的58同城们在贝壳眼里已不足为虑的话,另两家巨头的进入则该引起贝壳的足够警惕。
首先是易居联手阿里天猫好房刚刚成为易居全资子公司,易居董事局周忻在发布会上信心满满地喊出“房产交易因我们而简单”的口号,表示未来要实现平台每日活跃用户300万、年交易额超2万亿、年营收500亿的目标。
其次是恒大推出的房车宝。
据恒大管理层在今年的业绩会上披露,目前房车宝已有门店4.3万家,去年交易规模(GTV)为1.2万亿元,预计在2021年底GTV达2.2万亿,进一步接近贝壳。
相比之下, 截至2020年末,贝壳找房旗下门店数约4.69万,交易规模为3.5万亿元。如此看来,房车宝的规模正向贝壳步步逼近。
更重要的是,恒大已为今年房车宝进行更大规模的并购提供了充足的“”。3月29日,恒大官宣房车宝引入17家战略投资者,融资额达163.50亿港元。今年,恒大将“房车宝”通过资本市场上市。
目前,房车宝上还大多是恒大的房源,后续能否如愿成为开放平台尚未可知。不过,留给房车宝的市场空间仍旧很大。
据CIC报告估计,2024年全国房产交易总额可达30.7万亿元,2019年至2024年复合增长率可达到6.6%。贝壳目前其市占率不到四分之一。
在整个市场仍处于一片蓝海状态下,贝壳依靠房源真实与经纪人规范化所构筑的20年护城河能否禁得起后来巨头们的强烈冲击,谁也说不清楚。
也正如左晖所说,贝壳做的“难而正确”的事情,要走的路还很远。而今他的离去,无疑给这份未竟的事业增添了更大的不确定性。
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