宁夏银川二手房价格走势最新图_宁夏银川二手房价格走势最新

1.房价整体微涨 多地政策收紧或致四季度房价降温

2.全国多城楼市新政盘点 调控趋紧成主流

3.请对中国近期房地产界发展趋势进行分析？

4.东莞涨幅全国第一，全国房价排行榜正式出炉，未来的房价市场如何？

然今年“黄金周”楼市总体未现火热行情，但国庆长刚刚结束，江苏徐州便率先发起调控政策，紧随其后的是浙江绍兴。两地政策不约而同聚焦商品房备案价格管理，同时也再次明确限售、“限地价、竞配建”。另据机构数据，今年前9月全国房地产调控政策次数高达403次。

分析认为，徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。预计四季度全国各地依然会有调控，重点落实“三稳”政策。此外，房企促销仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控，房价仍将以稳为主。

与此同时，“三道红线”的严格执行将被推迟到2023年也被媒体证实是误读，仍为2021年起在全行业全面实施。至于是否影响房价，在专家看来，既然目前政策肯定没有落地，所以也就对市场没什么影响。

徐州、绍兴节后出台调控打响楼市“双响炮”

10月9日晚，徐州市住建局发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、商品房限售、住房保障等多方面进行明确。

通知明确，加强商品住宅销售价格备案管理。新备案商品住宅项目，宗地建筑面积10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建面高于10万平方米的，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万㎡，据实备案；备案价格一年内不得调整。

徐州还规定，各金融机构应加强信贷资金用途审查和流向检测，取各种有效手段，严防消费和其他违规用于购房。

徐州提出的“继续坚持商品住房限制交易政策”并非新的内容。根据2018年6月徐州《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，当时已经落实了限售政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，即便是重申政策内容，也继续释放政策收紧的信号，至少类似6年限售的约束，也可以规范住房交易，防范各类住房炒作，也使得限售政策的效应进一步放大。

根据国家统计局发布的8月份70城房价数据显示，徐州新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为11.6%，仅次于银川、唐山、西宁；二手住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为7.3%。

另据徐州易百房数据显示，今年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元之多，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。分季度来看，仅7、8、9三个月，徐州的土地交易总金额就接近125亿元。

“徐州此次政策的出台，进一步说明对于房价和预期稳定的导向。”在严跃进看来，徐州最新一期新建商品住宅价格指数同比涨幅为全国第四，属于房价过热的城市，所以政策出台符合预期。

同日，浙江省地级市绍兴紧随徐州，成为国庆长后第二个升级调控的城市。中原地产研究中心数据显示，绍兴是全国第27个收紧调控政策的城市。

绍兴市住建局网站发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，强调严格执行“限地价、竞配建”政策、严格实行“双备案”制度、严格分期销售管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任。

政策最重要的一条是，严格实行“双备案”制度。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

有分析认为，这条规定意味着开发商的自主权被压缩，备案价的决定权倾向于调控。对于开发商来说，其备案价格制定将更为科学合理，并受到更严格的监管，备案价不会产生较大幅度的波动；对于购房者，在售楼盘价格也会得到有效控制，无需再担忧房价出现大起大落的情况。

另外，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。此外，加大土地供应力度，实行差别化供地。严格执行“限地价、竞配建”政策，严格控制溢价率和楼面地价。

严跃进指出，从绍兴楼市政策内容看，对于类似限购限贷等提法减少，而更多是针对地价和房价等进行。这也说明在当前特殊时期，对于住房交易还是持鼓励态度的，但是要防范地价和房价的炒作。

不过，机构数据显示，近期绍兴房价并没有上涨迹象。据房天下数据显示，绍兴9月二手房参考均价9436元/平，环比8月下降9.29%，同比去年同期下降21.65%。

两地政策影响力度有限，全国房地产调控高达403次

“这些政策都是看着热闹，没有动根本，信贷都没有全面收紧。”中原地产首席分析师张大伟表示，“单独看这两个城市的调控政策内容，与大部分城市接近，实际调控政策力度不大，主要是针对备案价格调整有所收紧，预计对于市场有一定影响。但影响幅度有限。”

严跃进则表示，“十一”期后，包括徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。

与此同时，节后还传出消息称“三道红线”的严格执行将被推迟到2023年。经上海证券报报道，该消息有误读之嫌，“三道红线”政策并未延期，仍将于2021年起在全行业全面实施。

根据媒体报道，“三道红线”是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。

随着房企融资端逐渐收紧，开发商为了降负债加大打折促销的概率或大大增加，至于是否直接或间接地影响房价，在专家看来，肯定的是现在政策没有落地，所以也就对市场没什么影响。等将来政策落地了，再看影响也不迟。

2020年三季度，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，从多个方面部署调控举措。7月以来，多地先后收紧调控政策，如杭州、宁波、深圳、成都等城市，以稳定市场预期。从调控内容上看，各地出台的政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，保障刚需，抑制炒房。

中原地产研究中心统计数据显示：今年9月全国房地产调控次数累计为35次，仅7月到9月有超过27城发布逾30次调控收紧政策；1-9月全国房地产调控政策累计高达403次。

张大伟认为，8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。

中指研究院最新发布的《2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告指出，展望四季度，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。

黄金周楼市失色，四季度房价咋走

从多家机构发布的统计数据来看，刚刚过去的国庆长并未给楼市过多表现机会，“银十”表现清淡，新房和二手房市场呈现“冷热不均”的景象。分析认为，随着居民对于旅游需求的提升，长期间购房者更关注出游，对楼市的关注度减弱，近三年来所谓的国庆楼市黄金周已然褪去。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，双节期，重点10城(北京、深圳、武汉、苏州、大连、福州、青岛、东莞、温州、泰安)新房销售面积为72.86万㎡，与去年国庆周相比小幅上升1.6%。整体来看，今年期销售量级与去年基本持平，但由于今年期较往年多1天，从日均销售面积上看，2020年重点10城日均销售面积为9.11万㎡，同比下降11.1%。日均销售面积为2015年以来国庆周的最低值。

二手房市场方面，贝壳研究院发布的数据显示，黄金周期间重点监测的18个城市中，二手房日均交易量比去年同期增长50%，二手房成交均价同比上涨12%。

张大伟认为，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续升温。但调控政策的频繁出现，让涨幅维持在“温”的程度。

中指研究院的报告认为，四季度全国房地产市场将呈现“市场规模小幅调整，新开工积极性放缓，投资增速保持较高水平”的局面。调控收紧下需求理性回归，市场规模将在周期作用下回归调整通道，但房企取的积极促销策略仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控；房价整体运行仍将以稳为主，改善型产品的增加及一二线去化优势的显现将带动销售均价继续保持小幅上涨。

房价整体微涨 多地政策收紧或致四季度房价降温

楼市回暖　5月一线城市房价普涨

新房及二手房价格上涨城市已连续3个月提升，国家统计局：住房需求进一步释放，房地产市场总体稳定

6月15日，国家统计局公布的数据显示，5月份，70个大中城市中有57个城市的新房销售价格环比上涨，二手房方面，5月份价格环比上涨的城市数量达41个。据新京报记者统计，这两项数据已经连续3个月提升。

此外，上月房地产投资端、销售端也全面回暖。其中，前5个月，商品房销售面积达48703万平方米，同比下降12．3％，降幅比1－4月份收窄7．0个百分点。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，5月份，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效，生产生活秩序持续恢复，住房需求得到进一步释放，70个大中城市房地产市场总体稳定，价格略有上涨。

新房价格走势如何？

银川房价涨超2％，海口、三亚跌幅较大

随着复工复产加速推进，5月房地产市场也快速复苏，体现在价格上，则为当月销售价格环比上涨的城市数量有所提升。

新房方面，上月共有57个城市的新房销售价格环比上涨，比4月份增加7个，其中，银川领涨，环比涨幅达2．1％，这是唯一一个环比涨幅破2％的城市。此外，一些热门城市如南京、宁波等，上月新房价格环比涨幅也突破1个百分点。此次受疫情影响较大的武汉，5月份新房销售价格也环比提升0．4％。

某居研究院智库中心研究总监严跃进认为，银川的房价环比涨幅相对较大，此类城市实际上处于一个补涨的阶段，而且城市规划相对较好，在市场交易反弹的时候，价格容易上升。

此外，5月份仍有11个城市的新房销售价格环比下降，这一数字与4月份持平。这些城市不乏一些热点省会城市，比如合肥环比下降0．1％、郑州环比下降0．2％。值得关注的是，海口、三亚等海南省热点城市，5月份的销售价格表现也并不乐观，环别下跌0．3％及0．4％。

严跃进认为，海口、三亚等城市跌幅相对大，也说明投资投机需求进一步被剔除，这类城市房价降温进一步说明房住不炒导向的落实。

本月，在介绍《海南自由贸易港建设总体方案》时，海南刘赐贵就表示，要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。

对此专家表示，从市场和政策的角度来看，海南房地产市场已经不存在炒作的外部条件。通过多年的调控，房价在全国范围内都得到了控制，现在走势已基本稳住。与此同时，在一线城市住房因多年限购而出现滞涨甚至小幅下跌后，游资已经失去了像以往那样“啸聚”市场的空间。2018年4月，海南也推出了全域住房限购政策。在这种刚性政策的面前，游资难以进入海南，海南的房价是炒不起来的。

一线城市房价普涨？

5月北京环比涨1．8％，领涨二手房

二手房方面，5月份价格环比上涨的城市数量有41个，比4月份增加了4个，其中，北京以1．8％的环比涨幅领涨。

除了北京，其他一线城市的二手房销售价格也普涨。数据显示，5月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1．1％，涨幅与上月相同，其中，上海、广州分别上涨0．6％、0．4％，深圳涨幅也超1％，达到1．6％。

新房方面，上月4个一线城市销售价格环比上涨0．7％，涨幅比4月扩大0．5个百分点。诸葛找房数据研究中心分析称，5月份，国内疫情控制成效明显，市场活跃度持续上升，新房、二手房价格上涨城市数量均创2019年8月以来新高，价格涨幅稳中有升。

深圳历来是全国房地产市场走势的风向标，值得一提的是，近期其楼市频引关注。继深圳楼市“天价房秒光”、近百万“喝茶费”等逆势行情后，因6月10日晚购房人连夜排队认筹，深圳市光明区“网红盘”金融街华发融御花园项目引发部门关注并介入。

专家表示，深圳去年房价快速上涨受到广泛关注，加之今年部分项目热销，导致市场投资情绪有所上升。在此背景下，不乏有部分人群对市场进行夸张性解读，营造出抢房的市场情绪。这不但不利于维持平衡有序的房地产市场环境，还会对经济稳定发展造成不良影响。

什么推动楼市回温？

疫情致小阳春推迟，全年交易量有望攀升

房价整体上涨的背后，房地产投资、交易也在回暖。国家统计局数据显示，1－5月份，全国房地产开发投资达45920亿元，同比下降0．3％，降幅比1－4月份收窄3．0个百分点；同时，前5个月，商品房销售面积达48703万平方米，同比下降12．3％，降幅也比1－4月份收窄7．0个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，5月平均恢复水平超过了去年同期的100％，大部分区域已经开始超过之前水平。

从更为接近市场的一研究院数据来看，5月重点18城链家二手房成交量继续增长，环比增加15．2％，同比增长42％，5月的成交量已达去年成交量最高水平（2019年3月）的98％。

根据中原地产数据，5月29日北京二手房住宅网签1000套，这也是2019年3月后，再次出现超过1000套日网签住宅；深圳市房地产信息系统数据也显示，5月深圳二手住宅成交8553套，环比上升11．4％。

上述研究院分析称，整体交易量的大幅增长主要来自于三个原因，首先疫情推迟了需求的释放，使得传统3月小阳春挪移到四五月。其次，2020年五一期首次连休五天，为客户提供了时间上的便利。此外，房贷利率数据在下降，5月该研究院重点城市实际利率继续下滑，一定程度上影响购房者预期。

进入6月份，张大伟结合中原地产数据预测，以北京楼市为例，二手房市场网签合计成交量上旬突破了6000套，而5月同期只有2856套，预计6月二手房网签有望接近2万套，明显超过5月份的1．6万套。

张大伟表示，一季度疫情下，大部分企业只完成全年10％的销售目标，这种情况下二季度对于大部分房地产企业来说至关重要。房地产市场5月市场持续升温，当下市场部分区域也的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升。若2020年疫情基本平稳，全国房地产市场也在快速收复之前下调的部分。6月已经过去的前两周全国大部分城市数据继续高位运行，整体看，2020年的全年市场成交量依然有望接近2019年的历史最高纪录。

新京报记者　潘亦纯

全国多城楼市新政盘点 调控趋紧成主流

9月14日，国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，8月，一二三线城市商品住宅销售价格稳中略涨，房价仍处于高位，尤其是大湾区区域内城市涨幅领衔全国，价格上涨较快，楼市小阳春持续。

值得注意的是，政策趋紧取向愈加明显。包括中央相关部门对房企座谈要求严控负债，住建部召集近期涨幅较快地区相关负责人座谈，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，会后沈阳、常州、成都相继收紧调控措施。业内人士表示，目前房地产市场总体平稳，但局部房价有异动。下一阶段，在经过地方收紧调控措施、“打补丁”后，四季度房价或有下降空间。

8月全国房价整体微涨

国家统计局数据显示，8月除二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落外，其余各线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅价格环比涨幅略微扩大或相同。

具体来看，一线城市新房和二手房价格涨幅均扩大。8月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

同比方面，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。

值得注意的是，大湾区城市领衔8月上涨。在8月涨幅位居全国前五的城市中，惠州、广州、深圳等均位于粤港澳大湾区。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，这些城市房价明显上涨的核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而各地落地的调控政策执行力度还未抑制住市场升温。其中，深圳7月调控升级后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了快速上行。

贝壳研究院高级分析师许小乐表示，房价上涨的主要原因，一方面是需求有所升温，另一方面则是疫后房企融资环境有所改善，拿地热情较高，一级市场热度向二级传导所致。

易居研究院数据显示，1-8月份，全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米，同比增长6.8%。年初累计土地成交面积同比增速曲线呈现V型走势，6-8月份更是呈现了正增长态势。多个地区土地成交面积和土地出让金都有大幅度增长。

多地调控政策收紧

在统计局发布房价数据同日，成都发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》指出，将加强土地市场调控，优化供应结构；继续执行好差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防消费、个人经营性等违规加杠杆购房；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，防范“快进快出”的投机炒房行为。

在此之前，已有深圳、杭州、东莞、宁波、郑州、南京、长春等地收紧调控措施。

7月24日，中央层面召开北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市房地产工作座谈会，明确指出地方应高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。

8月26日，住建部再次召集沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等今年以来涨幅过快城市相关负责人，要求毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。

张大伟表示，随着房价上涨加速，新一轮调控政策有望继续加码。58安居客房产研究院分院院长张波则表示，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的态势不会改变。

四季度房价或有下降空间

值得注意的是，控制土地溢价率、降低购房杠杆、严控企业负债率成为此次调控的重中之重。

9月9日沈阳市房产局发布调控政策指出，将严格住房用地出让溢价率管控。取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

9月11日，常州市发布调控新政指出，新购住房交易时间将延至自取得不动产权证后满4年方可上市交易。同时，对已拥有一套住房且相应购房未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房购买商品住房的，最低首付款比例调整为不低于60%。

此前，住建部和央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，为房企财务指标划定“三道红线”：房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得大于一倍。

对此，人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在14日答记者问时也表示，从微观的层面来说，明确的规则有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

多位业内人士认为，下一阶段房价或有下降空间。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，预计在“金九银十”期间，在中央反复强调“房住不炒”、地方密集发布收紧调控政策的背景下，以及在“三道红线”及业绩指标的压力下，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。张波表示，受调控影响，9月房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，或对房价起到一定下拉作用。

陈霄说，进入8月份，虽然市场热度不减，但从8月份房价指数来看，上涨城市数量在连续4月增长后，上月止涨转跌，本月持平。这意味着，在当前调控收紧的市场环境下，有更多城市加入到降价队伍中。（完）

请对中国近期房地产界发展趋势进行分析？

近日，全国多座城市相继发布稳定土地市场、升级楼市调控政策，其中就有连续两次被中央点名的成都与沈阳。

事实上，7月以来各地楼市调控政策便已出现收紧趋势。据中原地产研究中心统计数据显示，从7月开始，已经有超过24个城市发布累计30次楼市调控政策。

成都

9月14日，成都出台15条调控政策，明确将加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管检测、强化舆论宣传引导。

1.将增加住宅用地供应，优化供应结构，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。

2.提高公正摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

3.发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

杭州

9月4日，杭州房管局发布了杭州楼市调控新政，从土地市场、住房、税收政策、限购政策、无房家庭认定等5个方面进行了政策升级。

1.以父母投靠成年子女方式落户须满3年方可在限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

2.30周岁以上未婚单身、离异单身满3年人士纳入无房户。

3.热点商品住房项目无房家庭房源倾斜比例80%。

4.无房家庭以优购方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。

数据显示，8月杭州新房成交15006套，二手房成交10144套。值得注意的是，8月新房创下了2020年开年来的第三高，二手房连续5个月破万套。

东莞

今年6月，东莞因房价涨幅首次超过深圳而备受关注，因此自7月以来，东莞楼市调控不断升级，仅9月便接连发布了三次调控政策。

1.9月3日：2017年4月11日到2020年7月24日完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让；2020年7月25日以后完成网签的商品住房，满3年后方可交易转让。

2.9月11日：任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为，都涉嫌违法违规。

3.9月23日：首套房最高额度由120万元调整为90万元；二套房最高额度由80万元调整为50万元。

沈阳

9月6日，沈阳出台8条楼市调控新政。

1.首套商住房首付比例不低于30%；二套首付比例提至50%；禁止分期支付首付和“首付贷”。

2.个人住房转让增值税免征年限由2年提至5年。

3.取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配件、竞自持”等方式出让住房用地。

常州

9月11日，常州发布楼市调控新政，而在新政发布当天，常州商品住宅成交700余套，达到了9月顶峰。

随着新政的施行，常州成交套数呈断崖式减少，尤其是9月12日至14日，成交套数仅10套左右。

1.新购买常州市区（不含金坛区）商品住房（包括新建和二手住房）的，自取得不动产权证后满4年方可上市交易。

2.常州市区（不含金坛区），已拥有一套住房且相应购房未结清的，再次申请商业性个人住房购买商品住房最低首付款比例调整不低于60%。

福建

9月15日，福建省住房和城乡建设厅发布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》，明确商品房预售资金专款专用，开发商不得挪用于买地或偿债。

《指导意见》提出监管工作要求,切实加强商品房预售资金监管，规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，减少和避免“烂尾楼”的发生。

深圳

9月17日，深圳对新房销售条件做出明确规定，对房企的销售行为进行严格监管。

1.取得预售证或现售备案后，房企应在10日内一次性公布全部商品房信息和销售的时间、地点、方式及价格，并公开对外销售，不得内部认购、内部认筹。

2.禁止捂盘惜售。

3.严控二手房价，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。

4.加强房地产交易金融行为监管。

受一系列楼市调控政策影响，9月，深圳楼市一二手房“冰火两重天”，二手房成交跌24%，新房持续回暖。深圳官方在多个方面加强了对房地产市场的监管力度，相信在政策的引导下，深圳未来成交价格走势可能会相对平稳。

唐山

一段时间以来，唐山房价增速一直位于全国前列。8月唐山新房销售价格指数仍旧同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%。

同时，2020年上半年土拍市场也是地王频出。

9月28日，唐山发布调控政策，表示实施“支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管”等举措。

1.建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，将房屋销售价格写入土地出让合同。

2.严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价行为。

3.对炒房行为进行了信贷限制。

4.对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房，首付款比例不低于50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房。

银川

自从今年7月以来，在全国70个大中城市中，银川市楼市新房价格环比涨幅排名在全国居首位，环比涨幅达到2%。

9月30日，银川发布8条调控措施，覆盖限贷、限购、限售。

1.要求首套房首付款比例不低于20%；二套房首付比例不得低于40%；对购买二套以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房。

2.非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房。

3.银川市辖三区新取得预售许可的商品住房项目购房人，自签订商品房买卖合同之日起满2年后，方可转让。

4.严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、虚广告违法违规行为；严厉打击房地产中介服务机构捏造和散布不实言论、投机炒房、哄抬房价等行为。

东莞涨幅全国第一，全国房价排行榜正式出炉，未来的房价市场如何？

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测

今年初，院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何？政策成效是否进一步体现？未来走势又会怎样？对此，我们在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。

第一部分，调控政策的基调与梳理

（一）总体基调

虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。

（二）政策梳理

二季度新出政策主要是各部委及地方对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。

第二部分，全国二季度各级市场分析

本部分从一级市场、二级市场、市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。

为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：

一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。

限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。

限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。

（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓

根据国家统计局的统计数据显示，

2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。

二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑，其中，限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著，降幅高达38.5%；成交均价方面，一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。

通过二季度供需情况分析发现，需求方面来看，企业拿地速度有所放缓，十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积31万平方米，同比下降23%。供应方面来看，进入二季度推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。

（二）二级市场：上半年三类城市成交量环比出现不同程度下滑，二季度仅一线城市成交量环比回涨。

从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看：上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑，达到23.0%至33.8%，同比则基本持平，涨跌幅均在10%以内。

一线城市二季度成交量有明显的回涨，同比增长23.7%，环比增长16.4%；二线城市无论限购是否严厉，二季度均出现成交量持续下跌的态势，下跌幅度相当，同环比均在10%至20%之间。

从供需及政策力度方面分析成交原因发现：政策适应能力强，供应放量，需求充足促使一线城市成交回暖；供应观望，需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖；政策适应力弱，需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。

（三）市场：上半年重点城市二手成交量大幅下降，二季度价格开始滞涨走跌

根据国家统计局统计数据显示，

上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升，各城市成交量环比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下半年均有上涨。

二季度各主要监控城市成交量环比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之间。成交均价各城市同比去年二季度、环比今年一季度均有上涨。其中，北京、天津同比涨幅超过15%，高于其他监控城市。

从当前供、需形势分析成交原因发现：从需求方面看，随着调控的持续，二季度楼市的需求方心态改变，对价格下行预期增强，因此购房决策更为慎重，成交达成更为困难；同时，由于一手住宅项目的集中放量，且一手住宅价格更低、交易税费更低、房贷成本更低，部分需求被分流。从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在一季度已经集中完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，并且，限购影响下，受限需求涌入租赁市场使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。

（四）租赁市场：上半年整体租赁市场成交量季节性上涨幅度增大，租金稳步上涨。

二季度整体租赁市场成交量环比、同比均显著上涨，分别达到41%至30%，租金环比微涨2%，同比上涨10%。上半年成交量季节性上涨幅度增大，租金走势相对平稳。

各重点城市成交量上涨幅度以及租金走势有所不同，可分为“量涨价稳”和“量涨价落”两类：“量涨价稳”型主要以天津、杭州两市住宅租赁市场为代表；“量涨价落”型则主要以上海、南京两市住宅租赁市场为代表。

多因素促使住宅租赁市场需求膨胀，进而推高季节性成交量上涨幅度：新增需求伴随着城市发展稳步增加；置换需求在宏观经济影响下被动增加。　　

第三部分，政策及市场预测

总体而言，政策与各级市场发展趋势与基于上半年及二季度的市场情况，对未来一段时期发展趋势判断如下：

（一）政策走势：旧有调控政策不会松绑，新的更严厉政策无需出台

目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的情况下，放松调控政策依旧面临着楼市报复性反弹的风险，因此短期内全面放松当前调控政策的可能性极小。而如果房价能够延续6月份的下跌势头，那么在房价平稳回落的基础上，成交量也有望逐步回暖，带动市场整体向好发展，故而再次出台更加严厉的楼市宏观调控政策似乎也无需出台。

（二）一级市场：供地压力尚存，下半年土地供应放量在即

对于地方土地储备部门来讲，迫于供地要求及地方财政压力，今年下半年土地供应放量在即。随着逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，下半年也有土地储备的动力。因此，我们认为，在供需两方的共同作用下，下半年各线城市住宅用地成交将更加旺盛。其中，政策宽松的二线城市土地市场或将更加活跃。

（三）二级市场：成交量将出现回涨，因各城市需求特征不同，回涨速度与幅度会存在差异

一线城市供应持续放量，需求继续跟进，成交回涨，成交价格企稳——由于一线城市需求充足，即便在严厉的调控政策下，仍然有足够的需求能够基本支撑放量项目的成交，从而推动成交回涨；由于需求在当前市场下倾向于性价比较高的项目，因此总体成交价格将有所调整并逐步企稳。

二线城市将逐步进入供应实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交回涨后企稳，成交价格或出现小幅调整——随着限购政策的持续，供需双方结束观望，将引来供应的实质性放量与需求的阶段式跟进，从而使成交量回涨并企稳。由于二线城市需求规模不及一线城市，有效需求将更在意项目性价比，成交价格或出现小幅调整。

（四）市场：紧随一手市场步伐，二手住宅市场将因价跌带动量涨

2011年下半年，大批中低价新盘及保障房项目的逐步入市，将会对其周边二手房业主定价产生影响，加上部分改善型购房者由于需要卖掉旧房后才能有资格或有充足的资金再购买新房，因此二手房业主与购房者的议价空间变大，二手房成交均价或将有所下调。随着房源的增多，部分区域的房价逐步回归理性，将会有更多的首次置业者和改善型购房者出手购房，成交量也将稳步回升。

（五）租赁市场：成交量延续季节性上涨的势头，租金伴随性上涨在所难免

由于需求膨胀的两方面因素的客观存在，一方面社会集中的城市对外来人员的吸引力只会与日俱增，另一方面通胀压力得到缓解之前，住宅租赁市场供需双方价格预期的差异难于改善，置换需求将会更加活跃。可见，住宅租赁市场成交量走势在延续季节性上涨的同时，受到租赁需求客观性膨胀影响，上涨幅度或将进一步升高。另外，受各类因素的作用，一段时期内CPI还将持续攀高，全年通胀预期依然强烈，租金伴随性上涨或将在所难免。

2020年是一个让太多人难以忘记的一年。疫情的突然来袭，让全球经济都受到重创，还好，在全国人民的共同努力之下，第一波疫情被控制住了，我们的经济也基本恢复了正常。

对于2020年的房地产市场来说，可谓是艰难重重，虽然面临着一些困难，由于去年12月的相关统计数据还没有出来，但是有机构预测去年总销售将达17亿平方米、销售总金额有望超过17万亿元，可能会双双创下历史新高。

从政策层面来看，在过去的一年里面，三道红线、楼市打新、卖地金额创新高等成为房地产行业年度关键词。“房住不炒，因城施策”楼市调控主旋律没变，11个月时间，各级相关部门发布调控政策高达458次。

在众多的调控政策环境下，一些比较大的房企，在销售较好的城市加大了产品的推销力度，营销体系各种方式全上场，比如直播卖房、打折卖房、渠道带客，线上线下等各种花式营销，回笼资金是每个房企都必须完成的任务。

国家统计局公布了2020年前11个月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。其中新建商品住宅销售价格同比涨幅前三是银川、唐山、徐州，均涨超10%，银川新房价格涨幅15%居首；东莞11月二手房均价达到22890元，同比上涨40.96%，涨幅位居全国第一。深圳二手房均价全国第一，已涨破8万元大关，比上海贵30%以上。

在2021年，房价会是一个什么状况？我想应该用上“艰难”二字比较准确。

“住房不炒”这四个核心字，我想在2021年还会被不断提起，出现在各类文件之中，有了这一点，各种对于楼市的调控政策才会更加直接和硬气。

金融政策方面对于房企的控制是最直接的，只要堵住了资金口，去掉房企的高杠杆，房企也就没有疯狂抢地的底气了。

各个地方上的双限政策，有一些松动，但应该不会有全面的松动，这块政策可能也不会有改变。

如果双限的购房政策不放开，那么每个城市的房企眼中的顾客将局限于很小的一部分人群，那就是没有房子的外来人口，但又符合购房条件的群体，只是这部分人群也不是什么有钱的群体，对于高房价也很敏感。

至于改善型需求，在前20年，有很大部分家庭至少都有2套房子以上，要改善早就进行了改善，而现在这个环境下，即使有部分持币待够的群体，也会渴望着价格的进一步下降，虽然这种价值下降早已经开始（通货膨胀引起的价值下降，价格可能没什么变化）。

所以通过以上两点来看，对于房企来说，2021年可能比2020年更难过，市场和政策的双重打击之下，可能会有一批房企难以熬到头；而对于老百姓来说，特别是需要购买房子的人来说，房子的价格只要不涨，它的价值就是一直在跌的。