青岛二手房税费明细表2020_青岛二手房税费政策2021

1.济南限购政策调整,济南限购政策调整后之前的调整

2.30多城二手房价“跌跌不休”，青岛一年跌了20.31%

3.现在真的是买房的最好时机吗？

4.全国60余地楼市松绑，部分城市成交回暖但分化明显

5.青岛落户政策2020最新

6.重磅！青岛市出台二手房交易新规，3月1日起实施

7.青岛：新房网签满5年、二手房取得产证满2年可上市交易

据不完全统计，今年以来，全国已经有超过60个城市发布楼市松绑政策，既有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。

多地楼市松绑

面对房地产市场的低迷态势，各地持续从公积金、商业、购房补贴等方面释放利好。

尤其是今年3月16日，院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后，中央多部门跟进表态促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。

今年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。

具体政策层面，郑州率先放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还明确对拥有一套住房并已结清相应购房的家庭，为改善居住条件再次申请购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房政策。

3月23日，哈尔滨市发布通告，正式取消限售政策。此前规定为，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满3年方可上市交易。

实际上，早在2021年10月，哈尔滨就已发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》打响了“救市”第一枪，放宽二手房公积金房龄年限，由20年提高到30年，年限与房龄之和不超过50年。同时，将公积金个人住房可贷额度的计算倍数调整为借款人公积金账户余额的20倍。

进入4月，兰州市又印发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，降低购房首付比例，定向放宽限购、限贷政策，激发市场活力。

对比上述省会城市楼市宽松政策，市场普遍认为，兰州楼市新政在覆盖面和力度上相对更大。

在兰州楼市新政中，个人通过商业银行和公积金购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并结清了购房的家庭，为改善居住条件再次申请购房的，执行首套房政策。通俗点来讲，这就是执行“认贷不认房”。

在限购方面，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产。由此，这在一定程度上打开了限购窗口。

相比之下，浙江衢州楼市宽松力度更大，几乎是全面放开楼市限购、限售政策。

今年4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“要回归到调控的本质，调控的根本目的是为了防风险，房价上涨和金融风险并不一致。如北京这样的城市，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足，房价上涨并不会导致金融风险。在当下，我们需要在少数城市房价上涨与整体市场低迷之间做出选择。”

许小乐认为，“今天的市场形势，无论是购房者数量、还是收入增长预期，都与2009年、2015年截然不同，只要控制住杠杆水平，房价未必能够大涨起来。在房价上涨阶段，我们实施了很多行政管制政策，如限购、限价、限贷、限售等，这些政策是为了应对房价快速上涨而取的临时政策，在市场低迷时就应当果断退出。”

3月市场开始激活

今夕何夕，各地楼市宽松政策出台的背景究竟是什么，房子是否真的卖不动了？

2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万㎡，同比下降38.6%，环比下降 27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同比环比均下降。2月延续此前颓势，40个城市商品住宅销售面积为1324.4万㎡，同比下降31.0%，环比下降27.2%。

进入3月，随着多个城市楼市政策松绑，市场情况有了新的变化。

一季度，地方政策侧重对需求端的支持，从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金额度上限、降低公积金首付比例，到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。调控政策松绑的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。

从实际效果来看，以郑州为代表的城市根据市场需要调整了调控政策，在交易税费、限购限贷限售等方面进行了调整，市场预期也得到一定改善。

“郑十九条”出台后，当地二手房市场被激活。贝壳研究院披露的数据显示，3月郑州周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超过2月的2倍。尽管存在季节性修复影响，但市场改善仍然明显；二手房经理信心指数自3月起持续保持在荣枯线（50）以上，显示成交量持续修复预期较强。

此外，2022年3月贝壳50城带看客户量、新增挂牌房源量，环比增长均超三成；预计二季度二手房成交量继续恢复性增长，月度同比有望年中转正。另据克而瑞数据统计，3月份郑州整体成交面积为46万㎡，同比虽然仍下滑36%，但环比已大幅增长91%。

贝壳研究院成都分院相关人士对证券时报·e公司记者表示，在楼市松绑刺激下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。而在新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场，但市场修复依然可期。

从更为现实且直接的角度来看，住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多，无疑是支持市场复苏的关键因素。

央行降准、降息，房贷利率持续下降，在3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月回调30个、31个基点。

其中，3月环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。贝壳研究院报告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

值得关注的是，当前市场面临预期较弱的问题，市场修复过程将延长。

虽然二手房成交量有所恢复，但绝对水平仍处于相对低位。当前二手房业主预期较弱，贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房景气指数在2月恢复至20以上，3月回调至18，超七成的城市景气指数在20以内，特别是长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数持续低于15，市场预期低迷。

此外，贝壳研究院指出，新房市场销售没有明显起色，房企拿地积极性尚未恢复。3月，新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性，这将延长市场修复过程。短期内，楼市价格可能呈现波动性横盘状态，未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。

各级城市分化明显

从亿翰智库监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万㎡，同比下行47.6%，环比上行27.1%。

3月，北京、广州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量为61.1万㎡，环比增长85.2%；广州成交量为57.1万㎡，环比增长3.7%；深圳成交量为32.4万㎡，环比增长48.8%。不过，上海则是成交量下降的城市，成交76.7万㎡，环比下行31.0%，或因疫情影响使线下售房活动受阻，从而导致成交下行。

亿翰智库指出，3月三四线城市成交量也有所恢复，但是恢复力度明显不及二线城市，甚至部分城市成交量仍处于环比下行的趋势。原因有三点：即三四线城市的市场需求已经得到充分释放，仅有刚需的市场无法撑起成交量的增长；部分三四线城市取调控政策限制购房，对市场有一定的抑制；吸引人口流入的能力相对较差，只靠本地户籍人口难以拉动市场热度回升。

总体来说，亿翰智库认为，3月房地产市场得到相应的修复，但是不及2021年同期，且各级城市已经出现明显的分化。一二线核心城市整体表现较为稳定，三四线城市恢复力度稍显不足。但是在调控政策持续松绑的情况下，一二线城市的改善性需求将是拉动住房市场的主要力量。

土地市场冷热不均

贝壳研究院数据统计显示，截至3月30日，一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿㎡，同比下降约50%。其中，一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力较大影响，导致一二线城市土地供应较为谨慎。

土地成交方面，截至3月30日，一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿㎡，同比下降约58%。

贝壳研究院认为，土地出让的减少受供应与疫情两方面影响，特别是近期疫情的反复对土地出让造成了较大的影响。不过，一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%，较2021年略有上浮，而二线城市土地出让金占比43.7%，较去年下降了10%，二线城市受此轮疫情影响更加明显。

从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，整体较低的溢价率水平反应在土地市场方面。贝壳研究院称，房企拿地能力明显不足，同时也为稳健型房企新增土储提供了有利条件，甚至将影响未来的房地产市场格局。

亿翰智库认为，政策对地产行业的调控是要降低地产行业的风险，实现良性循环，实现居者有其屋的最终目标。因此，在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康的、更长远的发展。

济南限购政策调整,济南限购政策调整后之前的调整

2020年6月1日起，二手房银行利率多少？

2020年6月1日起，二手房银行利率为4.75%。

购买二套房，利率不得低于基准利率的1.1倍，其基准利率是：一年(含)内的，年利率为4.35%；一至五年(含)的，年利率为4.75%；五年以上的，年利率为4.90%。各银行的商业利率都不一样。

如果选择商贷的话，需要多去几家银行咨询、对比。《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

扩展资料：

二手房银行利率的介绍如下：

全国首套房平均利率为5.32%，二套房平均利率为5.63%，均环比下降11BP。主要原因在于，4月20日5年期以上LPR水平环比下调10BP，多个城市随之下调房贷利率，部分城市降幅超过10BP，从而带来全国房贷利率大幅下降。

全国市场5年期LPR为4.65%，和4月份持平。此次LPR利率没有下调，实际上和4月份相对充分、力度较大的调整有关。4月份5年期LPR利率下调了10个基点，充分体现了二季度进一步降低中长期资金成本的导向。

30多城二手房价“跌跌不休”，青岛一年跌了20.31%

济南连续两日发布限购松绑政策后，虾米写的比较急，让我们来复盘，咬文嚼字一下这些政策，以往内容不罗列，直接上个人观点。很多人说，我外地有房而且有房贷，来济南算首套二套，这里可以肯定的说算首套。这一条必须表扬济南，支持改善，支持外地来济群体。新政发布后，济南的市场表现如何呢？

济南限购政策调整究竟是怎么一回事，跟随我一起看看吧。

济南连续两日发布限购松绑政策后，虾米写的比较急，让我们来复盘，咬文嚼字一下这些政策，以往内容不罗列，直接上个人观点。

1、最核心的部分在，二套从首付60%降低到40%，支持改善群体，

置换群体，卖掉老房子，无论有没有记录，按照30%首付，这对置换群体也是一个莫大的支持，非本市户籍从60%降低为30%，这一条吧，其实在2020年 零门槛落户时，就已经打开了口子，只要你想买房落户就行，这一条有利的是 不想落户的群体，比如老家有地不想迁移户口的。

很多人说，我外地有房而且有房贷，来济南算首套二套，这里可以肯定的说算首套。

这条的归纳解释是 认房不认贷。

这一条必须表扬济南，支持改善，支持外地来济群体。

2、支持养老，支持多子女的政策。

这里就为很多家庭提供了买三套的可能性，当然具体细则还没有明确，比如老人养老居住证要6个月以上，如果过来落户共同居住几年了，怎么算呢 ，如何出具证明呢？

还有一个问题三套首付多少呢，根据虾米的理解，第三套是支持这类群体，首付应该参考二套40%。

3、公积金提高额度这个问题，首套认定公布了新规定，提高5万额度，也是利好。

4、两年限售问题从下证两年改为网签两年。

请注意想交易必须下证，证不满 两年依然是高税。

这条政策就解放了很多很多次新房，可以入市，为刚需提供了更多的选择，同时冲击了10年以上房龄二手房，尤其是20年以上没学区的老房子 ，真的好艰难，在新房情结下，二手房越来越难卖是不争的事实，别以为松开限购了，二手房就好卖了，分情况的，好位置好规划的次新房好卖了，房龄大的二手房难了。

多说一句嘴，在没有大规模通货膨胀下 ，住宅的价值周期是，交付到房龄5年，一直呈现抛物线爬升的趋势，而房龄到了10年以内时进入瓶颈期 没有独涨的行情，还有一定竞争力，房龄超过10年时，就开始慢慢失去竞争力，超过20年，进入老年期了，没有好物业好品牌，强学区，难度很大。

新政发布后，济南的市场表现如何呢？

结合上周末，疫情后的报复性购房需求，在初夏爆发了，小阳春在初夏推移释放了，济南的市场表现 符合旭辉林老板之前的观点，各大营销中心到访量暴增，根据某中介机构的数据，他们全市的带看成交在200套左右，各个项目的调研为招商滨河府周日一天成交12套，雪山 万科城两天成交60套以上，绿城春来晓园单日20以上，还有很多就不赘述了，各案场的营销总们，只要你不给虾米报虚数，欢迎来报数据啊，虾米对数据特别喜欢，每日销量，在售房源分布，价格 ，对地产项目的数据研究，仅次于对nba数据的研究。

限购松绑政策后，很多开发商发出了涨价的文件，当然了，真涨价，也不会跟 大家说 ，而是自信的涨上去，多少有点 此地无银三百两的意思，怎么说呢，故意做给大家看的，购房者有买涨不买跌的劣根性，政策上支持改善，松动政策是在 房主不炒的大原则下的，各大开发商穷的快粥都喝不上了，急速坠落中，为了稳定，政策一双手托举一下他们，保证购房者的房子能顺利交付，稳定房价，降低金融风险，稳定地价，稳定市场，毕竟中庸大城，需要稳定。

购房者们呢，表现如何呢，表现出很大的亢奋，精神紧张，焦虑，他们 在内心就像拿着一朵花，自己给自己，会涨价吗，不会涨价。。。。很多人连夜去售楼处看房，也有 人说 经济不好，疫情导致收入下降，不敢高杠杆，也有人说经济这么差了，房价怎么会涨，还有人说 ，房价要是再涨就自己不买了，反正你一言我一句，选择了不同的道路，但是主流的表现是，看房的多了，购房的多了，销量将会在本月底，6月份直线上升。

二手房市场上，大量次新房挂牌，并且二手房主挂的价格涨价了，有些新房挂四万，真是没谱了，市场会给你们上课的，除非是核心位置的次新房，否则其他都百搭，二手房虾米预测是次新房流速加快，老破大被甩的可能性加剧，因为迫切的都想买新房去。

面对这种形势不同群体应该做出何种抉择呢，虾米总结是战术上藐视对手，战略上重视敌人，首先不要发慌，市场的变化不是一天两天的，也不会出现暴涨的情况，但是要重视购房这个问题，不要拖延症，尽快的归纳总结各个项目的优缺点，选择自己选项，尽快做出决定，迟则生变。

针对不同群体，虾米的建议如下

1、改善群体，500万以上群体，反正就那些 盘了，自己选一个吧。

400以上的群体，想十全十美很难的，哈哈

260到350群体，其实盛福长岭山也可以的，汉峪无房，软件园无房，cbd无房，即使有也超预算了，认清自己所处的形势打消幻想，做出自己的抉择。

琢磨未来会不会出现一个位置好，还成熟，而且还价格低的项目，奉劝洗洗睡。

200万左右的刚需改善盘，反正就是工业北 神武，唐冶 雪山，选一个吧。

150到180的刚需盘，不用很慌张，但是也得开始看了，不然你空等着干啥呢？

虾米对未来的预估是在5,6月份市场放量，可能销售好的开发商会温和收回一些折扣，涨幅可能是几百块钱 ，现在大家集体喊涨，开发商们都做做戏罢了 ，半年任务节点还有一个月，谁会戏真做把价格涨上去，把自己的客户推向竞品的怀抱，都不傻，所以虾米判断最近四周内还是安全的，如果四周后销量蚕食库存，由于土拍后续供应不足 造成需大于求，或者后续土拍刺激，价格真的上浮未可知了，骑驴看账本了。

对于投资群体，虾米的建议是，买房如 炒股，入市有风险，买房是长线投资了，至少五年以上，短线你是跑不赢房贷的，而且亏很多，房租还不到的一半，想炒房的醒醒吧。

对于高杠杆的群体，虾米奉劝一下对未来要谨慎一些，赚钱真的很难，你不是保持现状的工作一辈子，疫情带来很大的变数，珍惜当下，在一个城市扎根买房虾米是支持的，但是被人蛊惑所谓 房产投资，洗洗睡吧，默念一些割韭菜的案例，什么p2p，炒股，现货，虚拟币，都是利用了人的贪婪，可能有个别成功的案例，大多数是被割韭菜，房子好歹有个实物，2017到2018年购房的很多群体在山顶心里苦，尤其是看到现在的利率，内心无数XXX在飞，还在房子是实物，留得青山在不愁没柴烧。

最后说，有购房问题欢迎咨询虾米，知无不言，可能咨询量太大会漏掉消息，你就多发几次，虾米是专业的，各项目的库存量，价格 数据，优缺点，地铁规划，尤其擅长教育分析，区域历史价格数据，都存在 虾米的脑子里。

怎么样王婆卖瓜开始走次的路线了，心跳在加速，声音在发颤，脸有点红，我没有吹牛，我没有吹牛。

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政前方丨青岛三区“松绑”楼市，回顾11年限购政策变迁史

半岛全媒体首席记者 刘玉凡

平地一声惊雷！6月3日，青岛市黄岛区、城阳区、高新区相继发布消息，全面取消住房限购政策。从2011年1月31日首次发布限购政策，青岛楼市限购政策已走过11年。11年来，加码与放松如影随形，轮番上演。发轫于上世纪九十年代末的住房商品化改革，开启了商品房经济的扩张年代。回望房地产市场20多年的跌宕起伏之路，地产“造富神话”渐行渐远，“房住不炒”的定位深入人心。

2021年楼市不景气，青岛某中介关门

现行限购政策始于2017年

市内四区限购尚未“松绑”

记者梳理发现，青岛现行楼市限购政策已施行五年多的时间，期间经历多次“加码”，政策整体趋紧。

2017年3月15日，青岛市首次发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，打响了限购第一枪，限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区。半个月后，青岛进一步发布通知，明确了“认房又认贷”的政策和满两年后才可上市交易的限售政策。2017年4月7日，青岛市又对3月份楼市新政进行了解读，明确了不同类型住房上市交易年限的问题。

2017年青岛出台楼市限购政策

一年后的2018年4月18日，青岛继续对相关楼市政策进行优化调整，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。两天后，青岛市即对楼市“418新政”进行了细则解读，从政策界定、购房资格等方面进行了详细阐释。

2018年，青岛“加码”楼市限购政策

6月3日，随着黄岛区、城阳区、高新区同时放开楼市限购，限购套数、首套房如何认定、房贷利率等问题引发不少购房者和地产从业者的关注和讨论，具体实施细则仍需相关部门进一步阐释。此外，市南区、市北区、李沧区、崂山区楼市政策是否调整，同样有诸多猜想。不过，截至记者发稿前，青岛市内四区尚未有限购政策调整的消息发出。

2011年青岛楼市启动限购

42个月后放开限购政策

回顾青岛楼市限购之路，始于11年前的2011年1月31日，原青岛市国土和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

2011年青岛出台楼市限购政策

这次政策调整的大背景是“史上最严厉的调控政策”的出炉，2010年4月27日，院发布了《院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)。

2013年3月，青岛市人民办公厅发布 《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》，出台了五条房地产调控措施，确定了2013年度青岛市房价控制目标为：本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。

2013年青岛楼市限购政策

42个月后的2014年8月1日，原青岛国土局和房屋管理局官方微博发布消息，为支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，逐步回归市场，促进本市房地产市场持续平稳、健康发展，自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

2014年楼市低迷期，青岛一楼盘沙盘被冲击

房地产市场“暖风”频吹

青岛房地产市场逐步回暖

5月20日，央行发布最新一期市场报价利率（LPR），5年期以上LPR从4.6%下降至4.45%，下调15个基点。此前，央行、银保监会发文指出，首套住房商业性个人住房利率最多可下调20个基点。信贷政策的这两项调整，意味着首套房和二套房的最低利率分别达到4.25%和5.05%，有利于降低刚需和改善性需求购房成本。除了下调房贷利率，各地还结合地方实际完善房地产政策，通过降低首付比例、缩小限购范围、给予购房者税费优惠等办法放宽限购、限售等行政限制。

房地产市场的利好消息很快传导到青岛楼市，据卓易数据统计，2022年5月岛城新建商品房成交12626套，成交面积约145.51万㎡，成交总金额约198.25亿元，环别上涨60.66%、55.04%和36.94%，新房成交均价13624元/㎡。其中，新建商品住宅成交8329套，成交面积约101.40万㎡，成交总价约145.79亿元，成交均价14378元/㎡。从新建商品住宅成交区域来看，胶州、即墨、西海岸商品住宅成交套数遥遥领先。

业内人士分析，近期利好政策频出，直接利刚需及改善类置业者，但同时也让部分购房者对未来利率及首付下调空间有了更高期待，一定程度也助长观望情绪，总体看，楼市正在逐步回暖中。

全国百余城发布楼市新政

“房住不炒”深入人心

据不完全统计，今年以来，全国已有近150个城市发布了稳楼市政策，内容包括放松限购条件、提高公积金额度、降低首付、给予购房补贴等。此前，山东省内已有多市出台楼市调控政策，包括济南、泰安、烟台、临沂、德州、日照、威海、菏泽等。不少地方政策明确，既要满足刚性购房需求，也要支持改善性购房需求。

早在3月4日，即墨区不动产登记中心表示，即墨新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易。

继5月23日青岛市住房公积金管理中心发布《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市住房公积金政策举措的通知》后，5月27日，青岛再次出台支持政策，从公积金的还款期限和租房提取等方面进一步加大助企纾困力度、缓解职工住房经济压力，助力稳住全市经济大盘。

此外，市住房公积金管理中心前期已开展了“商业转公积金”专题调研。下一步，将继续深化政策研究，加强政策储备，拟于今年内推出“商业转公积金”业务。

从2011年楼市限购出炉到2014年房价回调，楼市遇冷，全国各地大中城市纷纷放松限购，青岛顺势而为，放松限购政策。随着2016年国内一二线城市房价上涨，青岛出现“蓝光地王”这一标志件，房价“扶摇直上”，青岛在2017年初重启限购政策，并在2018年加码限购，全国多地限购政策趋紧，青岛楼市逐渐降温。

2014年青岛放松限购

近年来，经过多年的楼市调控，“房住不炒”的定位深入人心，受到疫情以及经济周期等多重因素的影响，城市定位高低及内部板块不同，房价走势迥异，这对房地产投资的要求越来越高，往常的地产“造富神话”恐难再轻易上演。

5年后的今天，青岛陆续放松楼市限购政策，业内人士介绍，房地产市场回暖仍需要一段时间，能否延续上一波房地产行情，仍有待观察和考验。

现在真的是买房的最好时机吗？

最近，不少城市陆续迎来了下雪天，冬天的寒意渐浓。与天气变化同步的，是全国不少城市的二手房市场表现。

12月16日，国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌，10月是35城。

众所周知，自2016年调控以来，各地相继祭出了限价的政策，新建商品房被牢牢按住，波动幅度极小。在这个背景下，二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。如今，二手房“跌跌不休”，很多人对此有些忧虑。

其实，二手房价格下跌看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2018年，不少城市的二手房价格已经开始下跌，只不过延续到现在，跌幅变大，开始引起媒体和公众的广泛注意。

二手房价格为何会持续下跌？房地产市场会走向哪里？库叔今天就来分析一下。

二手房价格下跌早有端倪

最近，网络上流传着这样一张，图表显示，2019年11月，25个重点城市的二手房挂牌均价中，有20个下跌，下跌最厉害的青岛，降幅高达20.31%！

购置住房是有各种成本的（利息、各种税费、维修基金等），这意味着，如果一个青岛人2018年11月买了房，即便能够按照挂牌价卖出去（不考虑不满2年要缴纳增值税的因素），也要亏掉四分之一。而现实中，在这么惨淡的市场下，真正的成交价大概率要比挂牌价低一些，亏损的幅度还要继续扩大。

不止青岛，北上广也难逃下跌的命运。

安居客数据显示，2019年11月份，北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%，这是北京二手房连续第5个月下跌——根据国家统计局数据，7月北京二手商品房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。

楼市跟股市一样，大家往往都是买涨不买跌的。

根据中原地产统计，2019年1-9月，北京二手住宅网签10.万套，同比下降10%，成交均价为6.4万元/平方米，成交量创2015年以来同期最低值。这是北京二手房市场2008年以来的最大调整。

北京市住建委的统计数据显示，2019年10月份，北京二手住宅共计网签8844套，与9月份的12319套相比，减少3475套，环比降28.2%；与2018年10月的8879套相比，减少35套，同比下降0.4%。

合计来看，2019年前10月北京二手住宅网签为118558套，与2018年前10个月的130664套相比，减少12106套，降低了9.3%！

同为传统一线城市的上海和广州跟北京情况类似。

由于市场观望情绪浓厚，成交周期延长（比如，广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月，延长至2019年1-10月的约4个月），放盘的业主不得不多次下调价格才能最终成交。

合富置业的数据显示，降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比，达到年内的最高位，接近3成的最终成交价比最初放盘价下调5%以上。几乎所有的房产中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明：“价格可谈”。

可以看出，二手房价格的下跌，看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2019年2月，国家统计局的数据就显示，二手房住宅挂牌价连续三个月下跌，其中三四线线城市下跌最多，其次是一二线城市。

从那时起，整个二手房市场就呈现出“有价无市”的状态。最近突然引起大家的极大关注，主要是跌得过久，跌幅已经比较大了。

长期以来，大家听了太多买房后价格暴涨，成功致富的故事。现在，二手房价格下跌的消息不断曝出，似乎颠覆了这一认知，不少人变得忧心忡忡。

市场预期悄然发生转变

二手房价格为何会持续下跌？

毫无疑问，政策层面在影响因素中，占据一席之位。

2019年12月6日召开的中央政治局会议，只字未提房地产。这顿时被开发商、炒房者，乃至很多已经购买住房的人群视为天大的利好，认为房价要涨。毕竟，自2016年930调控以来，各地政策不断收紧。

然而，随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位……

这样的戏码，在过去几年上演了无数次。

2018年12月份的中央经济工作会议上也没有提房地产。可是2019以来，有关部门先是多次重申“房住不炒”，到了7月30日的中央政治局会议，更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年的房地产市场定下了基调。此后，整个行业的走势确实也如政策所预期的一样。

刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议，又再次强调：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

凡此种种，都体现了中央坚持房地产调控不动摇的明确信号。

此轮调控以来，最厉害和让房企叫苦不迭的政策似乎是限价。

比如，2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策，进一步加强商品住房价格管理，长沙市进一步明确，商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。一时引发业内热议。

其实这份文件是2017年相关文件的延续，早在2017年11月30日，长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。

长沙只是一个缩影，事实上，还有比长沙限价更“狠”的城市，比如成都等。

限价的结果是一二手房价格严重倒挂，再加上有调查显示，全中国八九成的民众有“新房”情结，大家纷纷去追逐新房。

看上去，二手房市场势必会冷淡，不过，新房终究是有限的，能摇到号的也是少数。眼看市场狂热，买不上新房的刚需、投资者、炒房者自然将目光标准二手房，赌调控一旦放松，二手房价格还能继续往上冲。这跟开发商在市场狂热时高价拿地，楼面价贵过周边房价是一个道理，赌的就是预期。

可是，绝大多数人都没预料到，中央调控的决心如此坚定。如今，三年过去了，依然没有大范围放松的迹象。新房的价格依然被严格限制，本来就比新房价格高的二手房，上涨的空间何在？

对投资客来说，房价一日不涨，就承受一天的损失。于是，刚需群体的预期悄然发生了转变，由此前的焦虑转为淡定，市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。

因此，限价只是表面因素，预期的转变才是市场转向的关键。

“跌跌不休”背后真相

正常市场下，在其他条件等同的情况下，二手房会比新房便宜两到三成。但在限价的背景下，二手房比持续供应的新房贵，所以，购买二手房无论是自住还是投资，都变得不那么划算了，市场的供应量自然增大。

这样，原来高价购买的二手房，自然要降价才能出售。即便是次新房，价格同样不会高。这是因为在限价条件下，开发商的利润空间被压缩，部分管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的境地。为了控制成本，各种魔幻的事情频频发生：纸板门、竹子代替钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。

图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖

2018年，台风山竹袭击深圳，部分新建的豪宅在台风面前，竟然不敌很多“老破小”甚至城中村的农民房，就是一个鲜明的写照。

这样的次新房放出来卖，自然要低价……

还有一些二手房，虽然不是限价政策下建的，但是因为物业管理不善，整个小区显得“伤痕累累”。目前一二线城市均已进入或即将进入存量时代，物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。二手房所见即所得，这样的房子，自然也很难卖出好价钱。

新房促销也是二手房价格下跌的催化剂。自2019年5月银保监会下发“23号文”以来，地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行、开发贷、ABS等监管新政频出。不少房企陷入危机，唯有靠自我造血续接现金流——在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，通过促销滞销盘、尾盘，“以价换量”回流现金。

比如，2019年8月，中国恒大便启动“全员营销”抢收，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收包含27个地区，其中重点抢收四川、重庆和中原地区，共涉及505个项目，包括493个住宅和商办项目，12个旅游集团公司项目。

虽然促销使得恒大9月的销售均价创近几年新低，但销售额确实实现了大幅增长，9月恒大实现合约销售金额约831.1亿元，较8月增长约73.8%，较2018年同期增长约31.9%，刷新集团单月销售额历史纪录。

恒大的抢收起到了极大的示范作用，其他龙头房企也争先降价促销。中小房企只能被迫跟进，但你的品牌不够大，产品不一定有大房企的好，价格还比大房企贵的话，大概率要被剩下……

大规模的新房促销，极大地增大了市场供给，使得购买新房变得比之前容易，二手房市场自然更加无人问津，加速了其价格下跌。

还有一个不容忽视的原因是经济增速的放缓。

众所周知，中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。根据全球资料库网站Numbeo的数据，截至2019年年中，我国住房租金收益率在1.8%左右。不过，部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租，出租率可能可以达到4%左右，甚至能够覆盖其房贷。这样的情况下，投资客可以持有很久。

但随着经济增速的下滑，租房的需求和房租上涨的动力都有所减弱，投资客的持有变得愈发重，这同样影响到了二手房市场。

房地产市场会受影响吗？

二手房价格持续下跌，既有政策的原因，也有市场的原因，那这种情况会持续多久，是否会影响到整个房地产市场，引发价格下跌呢？

目前看来，不会。

首先，新房和二手房互相有影响，但在新房限价的条件下，二手房市场对新房市场的影响很微弱。虽然2018年以来，各地二手房价格陆续下跌，但2019年1-10月，新建商品房的销售均价却上涨了7.3%。

其次，中央经济工作会议重申“房住不炒”，也不意味着利空，因为后面还有“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”的表述，可以看出，“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

值得注意的是，在会议通稿中，“稳”字被提及了29次，这说明“稳”也是2020年经济工作的重心，作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。

最后，正如上文介绍的，此前的二手房市场略微有点畸形，自2018年以来价格的陆续下跌，是正常价值的回归，并不会无止境地跌下去。

事实上，跟新房市场一样，二手房市场同样表现出分化的特质。部分城市二手房虽然价格还没反弹，但成交量已经开始回暖。

比如，根据广州市房地产中介协会的数据，2019年11月，全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月大幅回升14.00%。北京的反弹力度更大，11月二手住宅成交12296套，环比大幅上涨39.03%，同比小幅上涨9.76%。

原因何在？

这是因为像北京、广州这样的大城市，早已进入存量时代，二手房交易占据主导地位。比如北京，截至2019年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%，同期，北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%，而二手房全市网签同比下降9.3%。但这依然无法从根本上改变二手房的主导地位，如果将地段、学区等考虑进去的话，更是如此。

注：限竞房为通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。购买限竞房需要满足以下条件：北京户籍家庭单位可购买2套，非京籍以家庭为单位只能购买1套，且需要有北京连续60个月社保或纳税，工作持工作居住证购房同于北京户口。

以北京为代表的一线城市，是最先启动本轮调控，也是最早见成效的城市。北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月，均价累计下跌13.5%。

不过，2018年春节后至今，北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落，月度均价环比变化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交价依然还是微跌的，但成交量的回升上涨可以说明，市场已经开始进入修复的通道。

因为，目前北京二手房市场处于调控以来的中低位，按照以往的经验，春节后市场可能会出现季节性复苏。这样的逻辑，同样适合其他很多一、二线城市。

但是，很多三四五线城市的二手房价格恐怕还将继续下探。前两年，受益于去库存和棚改货币化拉动，三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。不过，绝大部分三四五线城市的新房成交量远大于二手房，相比于“别无选择”的一二线城市居民，其购买二手房的意愿更加弱。而且，很大一部分三四五线城市人口都在净流出，拥有厚实产业的也少，等2020年棚改收官之后，这些城市的买房主力将大面积减少，二手房很难找到买家。

目前，部分城市开始靠政策来“稳”了。比如，2019年11月29日，广东佛山市人社局联合住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，通知最大的亮点是，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；不久后的12月13日，广州南沙区人民发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知显示，本科以上等，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制。

在人才争夺的背景下，三四五线城市二手房市场前景堪忧。

总的来说，全国二手房价格下跌，是楼市的狂热归于平静，是价值的合理回归，更体现了中央调控的决心。虽然“稳”字当头，2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针适度放宽调控，但“房住不炒”的政策是不能突破的，二手房价格下跌也正是政策调控所希望看到的结果。

跟新房市场相比，二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战，该跌的地方会继续跌，不该跌的地方，跌下去还会再涨回来。

全国60余地楼市松绑，部分城市成交回暖但分化明显

如果大家对前两年疫情刚发生时还有印象，应该能看到铺天盖地的媒体说着一定要买改善房，一定要上车，一定要有套自己的房子。

大家在这两年是否实践这几件事无从而知，但是到当前疫情再次反复的时候，我们也发现一件很有意思的事。

前两年疫情带来的焦虑蔓延到各个行业的现象已经缓解了非常非常多，对普通人来说，隔离居家办公甚至是开心的。

这种对待疫情有点躺平的心态其实也算好事，说明大家已经没有当初那么的惧怕疫情了，但对于购房者来说，疫情似乎也多了很多选择，比如大家常挂在嘴边的“等疫情彻底好了再去买房..."

但是，真有好房在这里还得说一句，千万别啊！

01?一件很重要的事，项目节点并不会改变

就以文章开头的截图说起，这是一个正在认购中的热盘销售，项目早早的排进第一批次，也明确的确认了认购、开盘时期。

但疫情关头还是可以一纸公告暂停售楼处的开放

很显然，那些正在认购或者即将认购的项目进度都是不会因为疫情而暂停的。

而当前疫情期间，这样的项目还有二十多个。

大家要是真的等疫情结束再去看房，那显然会错过很多了。

当然有一件事很重要，只要大家购房心态是积极的，那办法确实比问题多。

就以大家担心的，疫情期间买房流程是否有影响来看，其实大多数都是能解决的，先以大家没隔离来看，除了一些疫情区的售楼处会关闭几天，大部分都是48小时核算证明就可以照样线下看房、认购。

只要大家真的想去买房，整个流程其实并没有特别大的影响，都有办法可以解决。

那为什么今天我们还要反复强调一定要抱着积极心态去面对看中的项目？

很重要的原因就是，疫情影响不了我们，但却可以成为一些开发商拦截客户的原因。

02 买房这件事确实也是有必要的

其实大家经常也会问，疫情会不会影响房价，开发商会不会降价之类的话题。

可以很肯定的说，当然不会。

不仅是因为目前正在一个限价时期，新房需求量足够大，开发商无从可降，也没有必要降。

另一个很重要的原因就是，我们看到前两年的数据，都会发现每一个疫情转折点最后都会成为房价微涨的契机。

2020前半年全国300个大中城市住宅用地成交楼面均价5150元/平方米，同比上涨16.5%，300个大中城市土地平均溢价率13.6%。

如果你要问房价波动代表了什么，个人认为这不是行情回暖的说法，也不是房价回升的理由，而是货币贬值的速度变快了，又或者说经济被压抑太久造成的报复性反弹。

如果大家结合一下日常生活就会发现，股票也好、基金也好，最后跌的都成了段子，反而让大家对实体房产有了更强的信心。

从这个角度看，实体经济不好，货币寻找出路的话，房价就成了最好的选择。

另外因为前段时间房价被打压，所以这一轮的房产周期拖得特别长，很多刚性需求也没有得到很好的释放，所以在这些因素之下，需求端有推升房价的因素。

所以最后如果你要问，现在是不是买房的好时机，太是了啊！各位朋友！

青岛落户政策2020最新

据不完全统计，今年以来，全国已经有超过60个城市发布楼市松绑政策，既有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。

多地楼市松绑

面对房地产市场的低迷态势，各地持续从公积金、商业、购房补贴等方面释放利好。

尤其是今年3月16日，院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后，中央多部门跟进表态促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。

今年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。

具体政策层面，郑州率先放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还明确对拥有一套住房并已结清相应购房的家庭，为改善居住条件再次申请购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房政策。

3月23日，哈尔滨市发布通告，正式取消限售政策。此前规定为，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满3年方可上市交易。

实际上，早在2021年10月，哈尔滨就已发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》打响了“救市”第一枪，放宽二手房公积金房龄年限，由20年提高到30年，年限与房龄之和不超过50年。同时，将公积金个人住房可贷额度的计算倍数调整为借款人公积金账户余额的20倍。

进入4月，兰州市又印发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，降低购房首付比例，定向放宽限购、限贷政策，激发市场活力。

对比上述省会城市楼市宽松政策，市场普遍认为，兰州楼市新政在覆盖面和力度上相对更大。

在兰州楼市新政中，个人通过商业银行和公积金购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并结清了购房的家庭，为改善居住条件再次申请购房的，执行首套房政策。通俗点来讲，这就是执行“认贷不认房”。

在限购方面，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产。由此，这在一定程度上打开了限购窗口。

相比之下，浙江衢州楼市宽松力度更大，几乎是全面放开楼市限购、限售政策。

今年4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“要回归到调控的本质，调控的根本目的是为了防风险，房价上涨和金融风险并不一致。如北京这样的城市，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足，房价上涨并不会导致金融风险。在当下，我们需要在少数城市房价上涨与整体市场低迷之间做出选择。”

许小乐认为，“今天的市场形势，无论是购房者数量、还是收入增长预期，都与2009年、2015年截然不同，只要控制住杠杆水平，房价未必能够大涨起来。在房价上涨阶段，我们实施了很多行政管制政策，如限购、限价、限贷、限售等，这些政策是为了应对房价快速上涨而取的临时政策，在市场低迷时就应当果断退出。”

3月市场开始激活

今夕何夕，各地楼市宽松政策出台的背景究竟是什么，房子是否真的卖不动了？

2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万㎡，同比下降38.6%，环比下降 27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同比环比均下降。2月延续此前颓势，40个城市商品住宅销售面积为1324.4万㎡，同比下降31.0%，环比下降27.2%。

进入3月，随着多个城市楼市政策松绑，市场情况有了新的变化。

一季度，地方政策侧重对需求端的支持，从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金额度上限、降低公积金首付比例，到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。调控政策松绑的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。

从实际效果来看，以郑州为代表的城市根据市场需要调整了调控政策，在交易税费、限购限贷限售等方面进行了调整，市场预期也得到一定改善。

“郑十九条”出台后，当地二手房市场被激活。贝壳研究院披露的数据显示，3月郑州周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超过2月的2倍。尽管存在季节性修复影响，但市场改善仍然明显；二手房经理信心指数自3月起持续保持在荣枯线（50）以上，显示成交量持续修复预期较强。

此外，2022年3月贝壳50城带看客户量、新增挂牌房源量，环比增长均超三成；预计二季度二手房成交量继续恢复性增长，月度同比有望年中转正。另据克而瑞数据统计，3月份郑州整体成交面积为46万㎡，同比虽然仍下滑36%，但环比已大幅增长91%。

贝壳研究院成都分院相关人士对证券时报·e公司记者表示，在楼市松绑刺激下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。而在新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场，但市场修复依然可期。

从更为现实且直接的角度来看，住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多，无疑是支持市场复苏的关键因素。

央行降准、降息，房贷利率持续下降，在3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月回调30个、31个基点。

其中，3月环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。贝壳研究院报告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

值得关注的是，当前市场面临预期较弱的问题，市场修复过程将延长。

虽然二手房成交量有所恢复，但绝对水平仍处于相对低位。当前二手房业主预期较弱，贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房景气指数在2月恢复至20以上，3月回调至18，超七成的城市景气指数在20以内，特别是长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数持续低于15，市场预期低迷。

此外，贝壳研究院指出，新房市场销售没有明显起色，房企拿地积极性尚未恢复。3月，新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性，这将延长市场修复过程。短期内，楼市价格可能呈现波动性横盘状态，未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。

各级城市分化明显

从亿翰智库监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万㎡，同比下行47.6%，环比上行27.1%。

3月，北京、广州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量为61.1万㎡，环比增长85.2%；广州成交量为57.1万㎡，环比增长3.7%；深圳成交量为32.4万㎡，环比增长48.8%。不过，上海则是成交量下降的城市，成交76.7万㎡，环比下行31.0%，或因疫情影响使线下售房活动受阻，从而导致成交下行。

亿翰智库指出，3月三四线城市成交量也有所恢复，但是恢复力度明显不及二线城市，甚至部分城市成交量仍处于环比下行的趋势。原因有三点：即三四线城市的市场需求已经得到充分释放，仅有刚需的市场无法撑起成交量的增长；部分三四线城市取调控政策限制购房，对市场有一定的抑制；吸引人口流入的能力相对较差，只靠本地户籍人口难以拉动市场热度回升。

总体来说，亿翰智库认为，3月房地产市场得到相应的修复，但是不及2021年同期，且各级城市已经出现明显的分化。一二线核心城市整体表现较为稳定，三四线城市恢复力度稍显不足。但是在调控政策持续松绑的情况下，一二线城市的改善性需求将是拉动住房市场的主要力量。

土地市场冷热不均

贝壳研究院数据统计显示，截至3月30日，一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿㎡，同比下降约50%。其中，一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力较大影响，导致一二线城市土地供应较为谨慎。

土地成交方面，截至3月30日，一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿㎡，同比下降约58%。

贝壳研究院认为，土地出让的减少受供应与疫情两方面影响，特别是近期疫情的反复对土地出让造成了较大的影响。不过，一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%，较2021年略有上浮，而二线城市土地出让金占比43.7%，较去年下降了10%，二线城市受此轮疫情影响更加明显。

从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，整体较低的溢价率水平反应在土地市场方面。贝壳研究院称，房企拿地能力明显不足，同时也为稳健型房企新增土储提供了有利条件，甚至将影响未来的房地产市场格局。

亿翰智库认为，政策对地产行业的调控是要降低地产行业的风险，实现良性循环，实现居者有其屋的最终目标。因此，在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康的、更长远的发展。

重磅！青岛市出台二手房交易新规，3月1日起实施

一.购房落户

城区购房落户：在城区购买单套商品住宅建筑面积达到90平方米以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未婚子女可申请落户。

注:：无一二手房和、社保证明、纳税证明以及买房时间限制，但必须是房屋产权人办理落户

新区购房落户：在新区购买单套商品住宅建筑面积达到60平方米以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未婚子女可在居住地申请落户。

二、人才引进落户

符合以下条件之一的人员，可申请在青岛市城区(市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区)和新区(西海岸新区、红岛经济区、即墨区)落户。

(一)高层次人才

符合《关于印发青岛市高层次人才服务实施办法的通知》(青人社发〔2018〕27号)的人员。

(二)学历人才

1.50周岁以下，取得博士学位或硕士学位的人员;

2.45周岁以下，具有全日制本科学历或学士学位的人员;

3.40周岁以下，具有全日制专科学历的人员。

(三)技术技能人才

1.具有正高级职称的人员;

2.50周岁以下具有副高级职称，或具有高级技师职业资格(或相应职业技能等级)，或在国家级一、二类职业技能竞赛中获奖的人员;

3.有接收单位，近3年获山东省一类职业技能竞赛一等奖或青岛市一类职业技能竞赛前10名的人员;

4.有接收单位，45周岁以下，具有中级职称的人员;

5.有接收单位，45周岁以下，具有技师职业资格(或相应职业技能等级)的人员;

6.有接收单位，40周岁以下，取得高级工职业资格(或相应职业技能等级)后且在青岛市按规定连续缴纳社会保险满1年的人员;有接收单位，35周岁以下，取得中级工职业资格(或相应职业技能等级)后且在青岛市按规定连续缴纳社会保险满2年的人员。其中，在新区落户取消缴纳社会保险年限限制。已落户新区的上述人员拟迁往城区的，应达到相应城区落户条件缴纳社会保险的年限。

三.积分落户

在本市有合法固定住所;（申请人本人具有落户条件的商品住宅，租房、限价房都不能办理）

持本市有效的山东省居住证满1年;（年限计算含2016年1月1日后执行院 《居住证 暂行条例》后的居住登记期。）青岛居住证办理指南

在本市就业或创业并连续正常缴纳社会保险满1年;（补缴的社保不予认可）社保证明打印网址及操作指南

无犯罪记录。

青岛：新房网签满5年、二手房取得产证满2年可上市交易

1月24日，从青岛市住房和城乡建设局获悉，为规范本市存量房屋交易行为，提高房屋交易管理服务效能，青岛市出台存量房屋交易合同网签备案办法，办法自2022年3月1日起实施，有效期至2027年2月28日。

青岛市存量房屋交易合同网签备案办法

第一条为规范本市存量房屋交易行为，提高房屋交易管理服务效能，依据《房地产经纪管理办法》《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）、《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内国有土地上存量房屋交易合同网签备案及其监督管理，适用本办法。

本办法所称存量房屋是指已取得不动产权证书（含房屋所有权证书）并可上市交易的房屋。

第三条青岛市住房和城乡建设局负责对本市存量房屋交易合同网签备案工作进行监督指导，负责市南区、市北区、李沧区（以下简称市内三区）存量房屋交易合同网签备案的具体实施工作。

市内三区外的各区（市）房屋行政主管部门负责本辖区存量房屋交易合同网签备案的实施工作，包括存量房屋交易信息发布、档案信息查询、合同网签备案、市场监测、违法违规的查处、投诉行为的调解等工作。

第四条本市存量房屋交易应当通过青岛市房屋交易服务平台（以下简称交易服务平台）签订存量房屋交易合同。交易服务平台的建设、运行维护工作由青岛市住房和城乡建设局负责。

第五条房地产经纪机构及其分支机构开展房地产经纪活动的，应当自领取营业执照之日起30日内，到市、区（市）主管部门备案。

申请备案的房地产经纪机构，需提供一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理信息及与其签订的劳动合同。

第六条青岛市住房和城乡建设局应及时将已备案的房地产经纪机构和从业人员的信息通过交易服务平台向社会公布。

第七条已备案的交易服务平台用户，用户信息及其分支机构、从业人员发生变化的，应当自信息变化之日起30日内，通过原办理部门办理信息变更。

第八条房地产经纪机构与委托人签订书面房地产经纪服务合同后，应当核对房屋产权信息和委托人明等材料，进行房源信息核验，核验无误后发布房源信息并在主管部门指定网站公示。

房地产经纪机构在经营门店、网站、APP等渠道发布出售房源信息应与主管部门指定网站公示内容一致。

第九条存量房屋交易合同网签备案可在房地产经纪机构或政务服务窗口办理。

通过房地产经纪机构成交的，交易双方当事人协商一致后，由房地产经纪机构办理存量房屋交易合同网签备案手续。

交易双方自行成交的，双方当事人可在政务服务窗口办理存量房屋交易合同网签备案手续。

第十条办理存量房屋交易合同网签备案应校验以下内容：

（一）主体信息。交易当事人各方的身份信息；

（二）房屋信息。房屋基本属性、用途属性等；

（三）交易信息。交易价格、金额、付款方式等；

（四）签章信息。交易当事人的电子签章或纸质合同签字盖章的扫描件。

（五）其他信息。房屋抵押信息（抵押权人信息、抵押金额等）、居住权信息、是否选择存量房屋资金监管等。当事人选择进行交易资金监管的，应签订交易资金监管协议。

校验无误后，即时完成交易合同网签备案，向当事人提供交易合同密码。交易服务平台的房源发布系统房源信息栏内显示该房屋为“已签约”。交易当事人可凭合同密码打印或查询已签约合同。

第十一条存量房屋交易合同网签备案后、不动产登记机构受理前，当事人协商一致同意变更、解除合同的，各方当事人可共同申请办理。

经人民法院、仲裁机构的生效法律文书确认合同解除、无效或被撤销的，一方当事人可到主管部门单方申请注销合同备案。

第十二条房地产经纪机构及其从业人员从事存量房屋交易合同网签备案应纳入信用管理。

第十三条房地产经纪机构及其从业人员在存量房屋交易合同网签备案过程中不得有下列行为：

（一）租借平台用户账号供他人使用；

（二）以不正当手段获取房屋信息，违背当事人意愿发布、泄露、转卖当事人及房屋的相关信息；

（三）隐瞒经纪事实进行存量房屋买卖合同网签；

（四）未经买卖双方当事人同意，擅自进行存量房屋买卖合同网签或变更；

（五）违反合同约定的方式擅自撤销合同网签记录；

（六）代收代管交易资金；

（七）其他违法违规行为。

第十四条主管部门对房地产经纪机构及其从业人员违法违规行为，应当责令其整改；对拒不整改或整改不到位的，可暂停其交易服务平台使用权限，作为不良记录计入信用档案，依法追究相应责任。

交易双方当事人弄虚作，提供不实资料且情节严重的，住房城乡建设部门可将其列入住房交易失信人员名册，一年内不得在我市进行住房交易。涉嫌违法犯罪的，依法移送公安机关处理。

第十五条本办法自2022年3月1日起实施，有效期至2027年2月28日。

本文来源：青岛住房和城乡建设

7月18日，山东省青岛政务网显示，青岛市住房和城乡建设局在回复市民提问时表示，在本市范围内，新建商品住房满5年方可上市交易，上市交易时限可以自合同网签备案时起算，二手住房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

而按照青岛市国土和房屋管理局于2018年4月18日下发的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，凡是在青岛本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

这也意味着，青岛市范围内的新建商品住房上市交易时限可由“取得《不动产权证书》满5年”变为“合同网签备案满5年”。二手住房由“取得《不动产权证书》满5年”变为“取得《不动产权证书》满2年”即可上市交易。

值得一提的是，青岛曾于2020年限时100天放松住房限售。据青岛市消息，自2020年3月23日起，青岛开展“2020青岛百日万店消费季”活动，持续100天。由山东省青岛市不动产登记中心主办的青岛网上房地产网站发布的“2020青岛百日万店消费季”活动规则显示，鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

此次，除了缩短限售年限，今年以来，青岛也从调整限购、上调公积金额度等方面优化楼市政策。

今年6月3日，山东省青岛市住房和城乡建设局发布《我市适度调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展》的通知。《通知》显示，青岛调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。

同时，优化非本市户籍居民家庭购房条件，非本市户籍居民家庭在中心城区无住房且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明即可限购一套住房。

在支持改善性住房需求方面，在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。

公积金额度方面，按照青岛市住房公积金管理中心于6月15日发布的《关于调整住房公积金最高额度的通知》，在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金最高额度调整为80万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金最高额度调整为50万元。购买家庭第二套自住住房的公积金最高额度政策保持不变。