关于要求中介机构做好安置房二手房_关于要求中介机构做好安置房二手房的函

1.我想买二手房，我看动迁安置房比较便宜，请问购买动迁安置房和商品房有什么区别？

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首先，国家关于个人转让住房的政策多次变化，根据财税[2011]12号： 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

其次，只有房产证满5年就可免征营业税，因为拆迁协议是针对您原有住房签的，并非这套住房。国家并没有规定一签协议的时间作为纳税义务发生时间，而是您转让房产的时间。

再次，营业税税率为5%，5.6%是随营业税一并收取的城建税和教育费附加

最后，如果不是很急可以等到5年后卖，或者与买方协商，共同承担这部分税款。还有如果在二手房有个税代征点，那么你差价还要交20%的个税。

我想买二手房，我看动迁安置房比较便宜，请问购买动迁安置房和商品房有什么区别？

有房产证就可以购买。

安置房过户的流程：

一、安置房过户费用：

1、交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

2、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

3、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

4、核档费：50元/宗。

5、契税：税率为3%，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。

6、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

7、营业税及附加：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

8、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式

①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;

②未能提供原购房的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

二、安置房和商品房的区别：

1、产权的区别

很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，也就是缴纳了土地出让金。

所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。当然，目前安置房交易并没有要求这样，但法律规定是要缴纳的，所以，一但出台政策，那就很可能要交。

2、质量的区别

安置房往往建设利润被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。

3、土地来源的区别

拆迁安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

4、交易限制的区别

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地的约束。

5、交易时间的限制

不少安置房都有交易时间限制，也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定，只要是你买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。

6、享受权利的区别

商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权,包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承，甚至可以依法出典。而安置房却没有这全部的所有权。

备注：根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋（即商品房）没有任何区别，所以购房时要注意甄别。

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有区别，动迁安置房依性质，有三种可能。

第一种是集体土地上的房屋，依法不许随意买卖，只能卖给本村人。否则合同非法无效。

第二种是保障房，领取房产证五年内不许上市交易，否则合同无效。

第三种就是普通的拆迁安置房，跟普通二手房一样，正常交易。

你要搞清楚。凡事便宜总有原因。买了第一种，你完全无法办理过户。

买了第二种，对方如果诚信，大家不吱声，证满五年后办理过户没问题。但如果到时房价上涨，对方反悔，以合同违法无效为由，要求解除合同。那么依法是解除的，房屋还给对方，房款还给你。这么多年的房价差价，你们双方分摊。能三七开就不错了，有时看情节，判五五开。

1 最好去中介看下，主要是确认下经纪人是不是骗子

2交易中，除了中介费没有现金交易，所有资金都是通过房管局向银行托管

3 首付多少无所谓，只要你拿得出 首付35%当然就是65%了