昌平宏福苑小区二手房价格走势_昌平宏福苑小区二手房价格

开发商”捂盘待涨

一位与宏福苑开发商有业务合作的装修商对网易财经透露，其实宏福苑新开的楼盘中有新房可以外卖，但是因为看涨小产权房价格，所以新房被捂盘待售。

老刘指着旁门的新楼盘说，那些都是新盖的，也是小产权房，但现在没有关系买不到，听说只要内部人能买点。

二手房市场上，宏福苑的小产权房卖的十分紧俏。虽然小产权房不能正规上市交易，但是私底下的交易却是十分活跃，买家并不担心出不了手。最初，开发商并不允许村民的房子对外出售，据了解，本村村民买这些房子的价格最低才每平米580元。现在宏福苑在市面上流通的小产权房只是外卖房子的再次转卖。据在宏福苑旁边专门从事小产权房交易的中介透露，目前二手房的均价已经达到了每平米8000元，而2003年时，即便是这里的新房，也才每平米1790元左右，之前更便宜。

对于小产权是否能转成大产权？村里的人的看法并不一致。

网易财经访问的本村的村民都相信自己的小产权房能变成大产权。其中一位村民告诉网易财经，听说宏福集团正在给办大产权，但是具体什么时候下来还不知道。她还说，按照北京市的规划，郑各庄村的居民将变成城市居民，那么村民的房子就通过缴纳一定的费用可以变成大产权。

而在此购房的外村人表示，买房时宏福集团有表示小产权房可以转为大产权，但是只是口头说一下，并没有下文。他们中大多数认为小产权房不可能转正。但对于产权，他们并不特别在意。虽然开始购房时难免有些担心，但是随着时间越来越长，也就不再那么担心了。

其中一位居民的看法可能代表了大多数人。 “这边已经有80多栋楼了，住了十几万人，怎么会拆？再说你买的不是最好，你也不是住这儿最有权的，即便出了事，有他们在前面顶着，担心什么啊？踏踏实实在这里住吧！”

郑各庄村村委会表示，是否转正要问开发商宏福集团，而宏福集团售楼处的一位工作人员对网易财经表示：“没有人会给你这个承诺，你爱买不买”。

同一区域内有拆有建，已售小产权房对策尚不明朗

两个月内，小产权房业主经历了从大喜到大悲的“政策过山车”。

10月1日，院发展研究中心为十八届三中全会撰写的“383改革方案”曝光，方案提出通过补缴土地出让收入解决小产权房历史问题。小产权房“转正”呼声渐起，北京二手市场每平方米应声涨价千元。

刚刚闭幕的十八届三中全会再次强调，要建立城乡统一的建设用地市场，这再度增加了小产权房“转正”的想象空间。

但11月下旬两部委的表态却令形势逆转。国土部、住房和城乡建设部11月22日发出紧急通知，坚决叫停严肃查处在建、在售的小产权房。通知指出，建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。

经历了政策骤变，小产权房灰色产业链的真实生态怎样?为此，《中国企业报》记者在北京市场展开了调查走访。

冷：大面积强拆难觅投资方

11月23日，北京昌平区崔村镇南庄营村，一处占地近700平方米的小产权房工地上，两台大型机械紧张作业。随着一声声巨响，这个拥有120套房屋，总建筑面积达10204平方米的小产权房项目正被逐层拆除，变成一片瓦砾。

“拆”，这是最近一段时间北京小产权房的关键词之一。

11月3日，《中国企业报》记者在位于北京市昌平区北六环的阳坊镇东贯市村看到，13栋小产权房除了边缘地带还没有拆完外，主体部分都已经拆除。数十台挖掘机朝着13栋楼“挥臂”，上下一摆就掀开两层楼的墙皮，楼体渐歪如半山倾覆，慢慢滑落溅起几丈高的浮土。

当地村民告诉记者，这13栋小产权房已经建了两年，差不多有4万平方米，“刚建好就被拆，看着挺可惜的”。

拆除现场站着一圈保安。记者从保安口中获悉，这些小产权房已经被拆3天了，但建设方一直没有露面。

东贯市村村委会负责宅基地管理的副主任刘宝荣告诉记者，这4万平方米的小产权房原本属于宏光肉鸡场，但由于经营不善，这块地就被抵押流转了，属于村里的集体土地，但最后具体流转去向自己并不清楚。对于这13栋小产权房的建设方，刘宝荣称不知情。

有村民告诉记者，该集体土地经多次流转后被私人合伙租赁，承建房屋并没有经过任何审批程序。一位在建筑工地打过工的村民给记者算了一笔账：不计算租地费用，只按每平方米2000元的建造成本计算，13栋小产权房的建设成本大概需要8000万元。今年6月份，北京市国土局对该地块发布了处罚决定后，相关合伙租赁人就已不知去向。

此后记者试图通过多种途径联系合伙租赁人及投资人，但始终没有找到。

2012年6月至今，北京共清理认定83个小产权房项目，涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩)，总建筑面积约381万平方米。

热：同一区域内新房逆市涨价

同处昌平区的北七家镇则是另外一番热闹景象。

11月下旬，《中国企业报》记者来到位于北七家镇郑各庄村的小产权房小区宏福苑，宏福苑是由村办企业宏福集团开发建设的。

宏福苑信息服务中心的置业顾问张齐告诉记者，宏福苑现今已有110栋楼，入住的居民差不多已有7万户，如今还有期房在建，可在2015年年初入住。

“现在宏福苑的期房是1.63万元/平方米，去年均价还是9000元，现在买了绝对不会亏。”张齐向记者介绍说。

当记者提及小产权房能否转正时，张齐称，宏福苑的小产权房肯定能转正，不可能强拆已入住7万多户的小区，而每位购房者都会在郑各庄村委会登记。

小区居民告诉记者，郑各庄村村委书记、宏福集团董事长黄福水“能量很大”，如今福田汽车、安贞医院、三一重工等先后都在宏福苑小区团购了房子，“这些都是黄书记拉来的”。

公开资料显示，截至2012年，村企合一的宏福集团下辖15家直属企业，30余家参控股企业，7000余名员工，并拥有50亿元资产。

一位熟悉当地市场而不愿透露姓名的人士告诉记者，宏福集团去年已经补缴了土地出让金及相应的罚金总计1.2亿元，温都水城所在的地块正在办理集体土地国有化。

对上述说法，记者多次联系宏福集团，但均未能证实。

尽管有关宏福苑小产权房可以转为大产权的说法还仅限于传言，但由宏福苑社区交易中心和当地二手房中介构建的完整产业链，让此地的小产权交易市场繁盛依旧。

发稿前，记者再次联系张齐。张齐称，两部委近日发布的政策对宏福苑的小产权房会起到某种促进作用。宏福苑的期房还在建，但1.63万元的价钱可能已经买不到了，公司会在11月28日将调整后的信息公布。

火：二手小产权房换手频繁

在北京市通州区张家湾镇太玉园小区，二手小产权房的交易依旧且规模巨大。

11月23日，在张家湾村村委会旁，《中国企业报》记者以购房者身份与太玉园物业一工作人员攀谈起来。

“太玉园项目已经5期了，到现在为止已经有100多栋楼，全都是小产权房。”上述工作人员向记者表示，“一手房已经没有了，要买只能有二手房。卖房的很多，中介和房主都在卖。”

上述工作人员告诉记者，随着交通和基础建设的发展，太玉园小区的售房价格一路飙升，该项目一期销售时价格仅为800元，二期时销售价格在1200元，三期发展到3000元，而现在的二手房价格基本上在8000元左右，而随着发展，以后应该还有上升空间。

该工作人员提醒记者，要买房从房主手里直接买，不要去中介那买，直接从房主手里买的价格在8000左右，如果碰上着急出手的还能更便宜一些，但到了中介那里买，价格会高。

随后，记者来到了太玉园东区，在这里记者看到，数个公告栏中都贴满了小区内房屋的租售广告。在这里记者还遇到了一户正在搬家的住户，据了解该住户从通州梨园地区搬来，在这里租住的原因是价格较低。

随后，记者又在太玉园东区对房屋中介进行了走访，这里的中介告诉记者，价格为每平方米1万元。对于政策风险，他的说法是：“绝对放心，万无一失。”

惑：执法标准不一遭质疑

11月22日，《中国企业报》记者来到昌平区沙河镇高教园区，这里也是昌平区小产权房的聚集地之一。

记者发现，相对宏福苑而言，这里的小产权房销售略显冷清，住户不多。

涛声地产的经纪人王宏(化名)告诉记者，高教园区的小产权房均价在1.2万，是由北京罗顿沙河建设发展有限公司投资建设的，有“过户”手续，这里的小产权房卖得很好，未来很有希望转正。

事实上，在沙河镇的小产权房很多，诸如翠湖新城、绿城新干线[最新消息 价格 户型 点评]等，“去年同期的均价还在6000元左右，如今都已经过万了”。王宏说。

而北京罗顿沙河建设发展有限公司却声称，园区不存在小产权房。记者在访中感受到，当地部门均坚决反对小产权房建设，正在加大对小产权房的处置力度，而小产权房投资者均回避记者访，但小产权房的买卖依然没有停止。

一位房产经纪人的话也许可以代表这些买卖者的心态：“北京到处都有小产权房，数十万户人居住其中，谁能把这些人赶出去呢?既成事实，谁又能奈何得了?”

两部委已经明确规定严禁小产权房的建造和销售，但市场却出现冰火两重天的局面。

记者带着疑问联系了北京市国土局昌平分局，工作人员告诉记者，不要购买小产权房，必须五证齐全的房子才能购买，而对于已经销售的小产权房，正在研究对策。工作人员同时说：“对于具体问题可以向领导访”，并告知了领导电话。但记者多次拨打电话，均无人接听。

11月25日，中国企联执行副会长、中房集团理事长、幸福人寿理事长孟晓苏(微博)在微博中表示，70亿平方米的小产权房的治理是个难题，选几个拆是明显的选择性执法。此前，孟晓苏曾表示，两部委发布的叫停小产权房建设、销售的政策，仅是为了摆姿态遏制投资而已。