买二手房房主有影响买房子不_买二手房房主有贷款怎么办手续
1.我买的二手房如果原房主有怎么办?
2.购买二手房时房主还有未付清楚该怎么办
切忌直接给首付解抵押
先简单介绍一下房屋有而需要解抵押的过程,参见下图。
一、切忌直接给首付解抵押
二手房要买卖,首先需要结清,也就是解抵押。很多房主会要求,?你先付个首付,让我去把房贷还完?,但直接把钱给业主,可能会面临以下两种风险:
(1)卖家不止有一笔。
你的首付出去了,房子的可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回首付。除了银行,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱,如果是民间借贷、甚至是高利贷,利息难以估算。极可能出现这样的情况:卖家拿到你的首付去还钱,但只是杯水车薪。
案例:2012年6月,孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子,总价为228万元。在邱某的要求下,孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙,因为该房屋仍然欠着银行50多万的,需要解抵押之后才能过户,邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余。11月,双方顺利网签,但网签之后,邱某却以各种理由拖延过户时间,直到2013年5月,孙女士去房管部门查询才知道,房屋已被查封。
原来邱某在网签之后几天,又将房屋做了抵押,抵押给了自己的债主张先生,并设定了195万元的抵押权,并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中,由于房屋没有过户,孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有?优先追偿权?,即使该房屋被拍卖,所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。
(2)卖家挪用首付款。
卖家并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,好则耗时费力,差则钱房两失。
案例:2010年1月10日,徐女士通过中介购买了一套住宅,签约时房主说房屋有抵押,抵押金额是205万,自己一时间很难凑齐钱来解抵押,所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押,并且无法办理资金监管,但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋,又相信房主,便将205万打给了房主。
一个月后,徐女士审批下来,要去过户时,房主却突然联系不上,经过多方查找,发现房主在家自杀,而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实,房屋确实抵押给了个人,抵押款是130万,而不是205万,而且房主并没有拿着钱去解抵押,徐女士的205万不翼而飞。
二、房款进行资金监管
一般买一套二手房需要1-3个月,金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎,大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜,有被伪造的房产证骗去大额首付的买家,也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
而?资金监管?就是专门防范这些风险的。简单来说,做?资金监管?就像买房卖房时用了?支付宝?一样,货不到不付款,同理,不?过户?不给钱。买房人不是直接付款给业主,而是把钱放在银行一个被?监管?的独立账户上,过户完成,这笔钱才能解冻给业主。万一?过户?出纰漏,别担心,钱一分也不会少。目前,北京二手房交易,通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的,暂时没有强制的要求。所以,建议买房人留个心眼,把房款打入资金监管账户。
注:2016年12月15日起,北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。
资金监管原理
案例:业主欠债,吞了首付还高利贷的真事,发生在北京海淀区。业主说房子还有91万没还清,要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里,方便他马上把抵押解掉,才能过户。
后来小明才发现,业主除了银行还欠很多债,他当天就把187万全部划走,还了高利贷和其他债主。结果是,业主欠债太多,房子资产加起来都不够还钱资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主,而是通过资金监管,业主不可能拿到钱。
买二手房的时候可能会遇到房东有、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付,并且直接给钱,这个时候就一定要留个心眼了。总而言之,二手房买卖一定要进行资金监管,不要直接将房款给卖房人。
我买的二手房如果原房主有怎么办?
买二手房卖方有房贷的话最好让卖方先解决好,如果所剩款项不多的话可以先签合同交首付,然后让对方用首付还清。如果自己愿意的话可以和卖方一起到银行办理转按揭,但有可能会被拒。如果自己不想对方欠款还比较多的话可以让对方找垫资公司先垫资。
买二手房的流程
1、买卖双方沟通联系
购房者如果想要购买二手房的话,首先要取得跟卖家的联系,这样购房者才能获取到二手房的相关信息。购房者先把房屋整体现状及产权状况了解清楚,如果觉得没问题的话,就可以要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、国有土地使用权证书,件及其它证件。
2、实地看房
购房者在确定要买房子之前,至少应该要去实地看房一次,检查房屋的质量以及居住环境,避免买到存在问题的二手房。实地看房的时候主要注意看房屋主体结构是否存在问题,房屋的装修状况,楼层,户型,朝向等;除了房屋内部的情况之外,还应观察一下该地区的居民结构、文化氛围、配套设施及中小学情况等。
3、确定交易意向
经过购房者对房子的一番了解之后,如果购房者觉得这套房子符合自己的购房需求,那就可以跟卖家协商二手房交易的具体内容了。协商二手房交易的主要内容包括房屋价格、房款支付方式、具体交易内容等等。
4、签购房合同
买卖双方就房产交易协商达成一致之后就可以开始签订购房合同了,签购房合同之前可能还会涉及到购房定金的交纳,这个是自愿的,购房者也可以选择跳过这一步骤,直接签购房合同。
5、办理银行
如果购房者需要通过的方式购买二手房,那么在签完购房合同之后,还需要到银行去办理手续。在办理手续之前,购房者最好先向银行进行相关业务的咨询,然后申请的初评,这样你就可以做到对需要申请的额度心中有数。购房者要注意,购买二手房的额度跟二手房的评估值有关,二手房的评估值比成交价要低一些,这就需要购房者多准备一些首付款了。
6、办理过户手续
购房合同签完了,手续也办理完了,接下来就是办理房产过户手续了,办理过户手续是由买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,将相关的资料提交后,需要接受房产交易管理部门的审查。不是所有的房子都能办理过户手续的,对于一些产权不清晰的房子,房管部门就会拒绝买卖双方的过户申请,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。
7、进行房屋交接
房屋产权已经过户到购房者名下,最后一步就是进行房屋交接了,交接房屋的时候,购房者需要注意跟卖家结算物业费、停车费、水、电、天然气等费用,这是很多购房者都会遗忘的一点。
购买二手房时房主还有未付清楚该怎么办
这个问题比较麻烦。最好要房主先把解决然后再办理房屋买卖转让,或者是原房主没有能力解决,那就要找一家信誉好的房产中介,由他来做中间人操作这个事。由他来担保,您先将房款打倒中介,由中介给您收款凭证,然后将房本押到中介,由中介出资给原房主,解决房贷,最后在办理您和原房主的买卖问题。当然这之间都要有协议作保证,并且要有担保人,如果还不放心还可以做公证。
可以转按揭。二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖,该房产的买方仍需要通过向银行的方式,来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭方式。
业务流程
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
4、卖方的银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向银行申请二手房按揭(提出申请,律师初审,银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后,与原行解除合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的银行;
9、买方的银行将30%的首付款付给卖方。
扩展资料:
注意事项
1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按或者同支行转按,已满一年的,则可以选择跨行转按)。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。
即在为买方放完后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。
转按揭中的担保费用由此产生,数额在金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
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