二手房买卖合同由中介签定有法律_二手房在中介签的合同有效吗

1.买二手房在中介签的合同是买卖合同了吗

2.二手房买卖法律依据是什么？

3.买卖房屋必须要中介吗

以不动产合同为准

二手房买卖协议在中介机构签订的买卖协议和房管局签订的买卖协议都是有效的。从内容讲，两份协议大致相同。在合同合法有效的前提下如果两份合同存在冲突点，那么一般以最后签订的合同为准。

房屋买卖流程：

1、订立买卖合同：房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及销售价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

2、接受房地产交易管理部门的审查：房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。

3、立契过户，缴纳税费：房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

4、办理产权转移过户手续：房屋买卖双方经房地产办理买卖过户手续后，买方应持房地产发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

买二手房在中介签的合同是买卖合同了吗

房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。房屋买卖合同便是属于这种类型。

因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接用。

房屋买卖协议能公证吗

二、申请房屋买卖合同公证需要提交哪些材料

根据相关规定，申请办理房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：

1、申请人的居民件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交件和授权委托书；

2、卖方要提供房屋产权证书及复印件；

3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；

4、房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；

5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件；

6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等。

三、房屋买卖手续流程

首先，要签订房屋买卖合同或购房合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产买卖赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面转让合同。合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限、土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，双方约定的其他事项。签订了合同之后，应当办理房屋过户手续。至此房屋买卖才算是完成。

二手房买卖法律依据是什么？

不一定，可能签的只是居间合同。

有中介介绍而买的二手房，一般涉及三方，一是买方，二是卖方，三是中介。是不是房屋买卖合同你只要看合同里面有几方人，是否包含买方和卖方，还有里面的条款是否是约定房屋买卖的相关条款，仔细阅读合同里面的内容，毕竟买房也不是个小事。

只是目前很多房屋中介会把居间合同杂糅到房屋买卖合同里，比如在买卖合同中加入条款约定买卖双方签订房屋买卖合同生效后，给中介作为居间方多少钱的中介费。

依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外，所以签合同的时候一定要看清楚自己签的是什么合同，对自己的行为负责，别以为只要签了字就万事大吉，不然被坑了后悔都来不及。

买卖房屋必须要中介吗

二手房 一直都是现在很多经济能力不够的家庭的 买房 首选，但是由于越来越多的人青睐于二手房而使得在此领域发生的纠纷越发频繁，这也使得法律必须将自身的规定进行细化后适用在所有的 二手房买卖 过程中。那么，二手房买卖法律依据是什么？ 二手房买卖法律依据是什么？ 房屋买卖有哪些必须知道的法律 法规 ： 一、符合房屋现售条件的 商品房预售合同 的效力 出卖人未取得 商品房预售许可证 明即签订预售合同转让房屋，在 一审 法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为 商品房 现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张 合同无效 的，不予支持。 二、预约 合同的效力 和履行 当事人以出卖人在签订预购书、 购房 意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订 房屋买卖合同 ，守约方起诉要求法院强制违约方订立 买卖合同 的，一般不予支持。 三、基于按揭签订房屋买卖合同的效力 当事人为套取 银行 虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。 四、房屋买卖中阳合同的效力 当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。 五、购房指标 转让合同 的效力 当事人签订合同将房屋(包括 拆迁 安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。 六、无权处分合同的效力和履行 夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。 前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《 物权法 》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理 房屋过户 登记的，法院应当释明买受人可以主张 解除合同 ，经释明买受人坚持不变更 诉讼 请求的，应当判决驳回其诉讼请求。 房屋买卖 合同解除 的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的 违约责任 。前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。 七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担 夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权 代理 进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。 经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有 证据 证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记 债务 的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 婚姻法 〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。 八、冒名签订房屋买卖合同的效力 出卖人冒用 房屋所有权 人名义(如伪造所有权人 明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《 合同法 》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。 九、连环买卖中的合同效力 房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。 十、 借名买房 的认定和处理 借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。 《 北京 市高级人民法院关于审理 房屋买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原 购房合同 系2008年4月11日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。 房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。 十一、请求合同继续履行的处理 当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。 十二、商品房不符合交付条件的处理 买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。 买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张 逾期交房 违约金 的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。 商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予信。 十三、买受人拒绝接收商品房的处理 出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。 十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定 商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为，出卖人未在合同约定或法定期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期的违约责任，但出卖人有证据证明逾期系因买受人未缴纳所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。 商品房买卖合同未明确约定出卖人代为的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期的违约责任。 因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期违约责任。 十五、对待给付义务的同时履行 买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。 十六、一房数卖中买受人的权利顺位 一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。 买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。 十七、第三人过户登记请求权的行使 买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。 十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行 出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的 继承人 在 继承 遗产范围内继续履行 合同债务 ，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。 十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用 出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。 二十、同时主张逾期交房、违约金的处理 出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。 商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。 二十一、逾期违约金过高的判断标准 出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。 二十二、违约金分别主张与分段主张的调整 房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理： (一)出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。 (二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。 (三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除 合同违约金 ，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。 二十三、违约金 诉讼时效 的认定 房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的， 诉讼时效期间 从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于 诉讼时效中断 或中止的相关规定。 二十四、 民间借贷 与代理售房的处理 民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。人应当将收取的购房款扣除本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。 借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。 法院应当严格审查 授权委托书 的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。 二十五、民间借贷与以房抵债的处理 当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。人可以选择行使以下权利： (1)人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持。 (2)人在履行 清算 义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(本金、合法利息等)的，人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。 当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。 二十六、以房抵债与调解 当事人以 债务纠纷 诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。 总而言之，只要是涉及到二手房买卖的问题就应当首先适用正常房屋买卖的法律，然后二手房根据其特殊性会有的法规加以制约以达到最好的秩序管理，如果大家在二手房买卖中出现纠纷建议直接 找律师 诉讼。

不必须。

房产交易并不是一定需要中介，可以通过中介买卖房屋，也可以自行购买房屋。

根据《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

第二十五条规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

1、买二手房可以不通过中介，是可以的，可以直接到房地产交易中心办理。

2、对于二手房私下买卖，由于不存在中介作为第三方的担保，缺乏法律保护，买方极有必要到房屋产权登记机关查询房屋登记信息，房屋产权项目内容比较复杂，存在的风险也比较大。具体操作步骤如下：

(1)是去房产局签定《存量房买卖合同》以及补充协议，对双方的责任和各自支付的费用做出约定，《存量房买卖合同》签定后去房产局核价。

(2)卖方拿着《存量房买卖合同》、、房产证等去地税局报税，交纳个人所得税、营业税等等。

(3)买卖双方去房产局办理资金托管，买房将首付款存入房产局指定账户。需要说明的是，如果选定办理的银行的话，最好存在房产局在该家银行的账户上，以免审批麻烦。给你的托管协议要收好，以后取款要用。

法律依据

《商品房销售管理办法》第十六条第一款

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

第二十五条

房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。