二手房中介专业术语_二手房中介是什么意思

在商品房交易中，不少中介经纪人会利用购房者专业知识薄弱的弱点，用“意向金”、“诚意金”等措辞，通过偷换概念手段违规操作，从中赚取非法收益。日前，市消委会就莞民关注的房地产中介交易在在陷阱进行解答。

明确违约认定　降低交易风险

记者在访中了解到，收“诚意金”的做法，中介在交易过程中完全不承担任何风险，达不成交易，中介就没收“诚意金”作为佣金，这往往使买方处于不利地位。

对此东莞市消委会秘书长邓国平表示，目前房地产中介公司在服务中收取买家“意向金”、“诚意金”等已经成为行业的潜规则。消费者与中介签订购房协议前，一定要看清楚协议内容以及协议中的权利与义务，分析那些可能对自己不利的条款并及时向中介公司指出。“如果一定要支付‘诚意金’，则要尽量和中介公司制订附加条款，明确违约事实的认定，将可能产生的风险降到最低限度。对于不合理的费用，则完全可以拒绝，这是法律赋予的权利。”

此外，从2008年7月1日起，实施《东莞市存量房交易结算资金监管有关规定》，中介公司不能强行收取或者代管房产交易款，买卖双方可自行结算交由东莞市房地产中介协会的专门账户作为委托，对交易结算资金实行监管。

拒退“诚意金”或涉嫌欺诈

据了解，去年10月29日，李先生与中介签订了《认购意向确认书》，委托购买一套57万元的商品房，付了1万元“诚意金”，约定如果业主同意按约定条件出售，诚意金转为定金。如今，因双方有争议，李先生要求退回“诚意金”遭拒。

那么中介预收“诚意金”的做法，是否妥当呢？东莞市消委会秘书长邓国平认为，不妥当。中介利用“诚意金”的名义，企图预先把部分佣金囊入袋中，避免交易过程中受买主反悔、串通、被同行抢客等不利因素影响，导致交易中止分文无收。“这种做法，中介为的是保障自身单方的利益，规避法律‘定金’的约束，损害消费者公平交易权，涉嫌欺诈行为。按规定，买方与中介公司只是居间关系，中介公司只能收取居间费，不得收取其他任何费用。”

交易不成，只能收居间必要费用

在中介服务交易中，时常发生因各方的异义，交易失败的现象。然而，中介往往在《认购协议书》中约定“诚意金”的条款，规避自己的风险。这种行为如何判断中介属于违规行为呢？

傅竹林律师认为，在实践中，中介公司通常事先收取委托人一定金额的“诚意金”、“意向金”，但这个预付款在交易失败的情况下，是应该返还委托人的。“然而很多时候，委托人都不懂这个规则，在中介人貌似合理的言词中，在不公平格式条款中放弃了自己应有的权利。”

据《合同法》居间合同的规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

“至于该必要费用的具体数额，则应当由中介公司通过证据加以证明。”傅竹林律师表示，如果中介公司无法证明其支出的必要费用，则必须将交易保证金全额返还给委托人。

温馨提醒

由此可见，二手房交易是一个复杂的过程，这恰恰给不法中介钻空子形成是暗箱操作的空间，所以买卖双方应找有信誉的中介机构提供服务，这样才更有保障。

（以上回答发布于2016-11-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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1、所谓的房屋中介费就是房屋中介公司进行房产交易时支付给中介方的服务费用，这个服务费是出售方和购买方都需要向一方中介方支付的。一般来说，中介费是房屋成交价格的1％至2％。但是中介服务费在目前也并没有一个统一的规定，一般都是按照业内的习惯来收取的。

2、房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，尤论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％—2.5％计收。实行代理，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但高不超过成交价格的3％。

3、房产中介费还包括房产咨询费。房产咨询分为口头咨询费和书面质询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度，工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人力和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但不超过咨询标的额的0.5％。

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