51平二手房改造多少钱_改造二手房需要多少钱

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评估价低，交易价高。

一，房地产评估取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。

二，一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。

三，二手房定价相关系数：

影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里最多可减40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%—5%，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。

同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。

四，二手房的时效性：

业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征———时效性，市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。

另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。

五，定价因素：

1，房屋因素

旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。

房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。

2，环境因素

环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

3，心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。

六，测算价格

二手房，以同地区商品房价格为基准：

房屋因素

（1）折旧：年折旧－2%

（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%

（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%

（4）朝向：无朝南外门窗－5%

环境因素

（1）无物业管理－5%

（2）非独立封闭小区－5%

（3）有省、市重点小学区+15%

心理因素－8%

举一个实例来验证一下：

房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。

土地级别：二级地区。

房屋结构：混合一等

套型：“三小”套型－10%

建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）=－24%

楼层：共七层，此房位于二楼－3%

朝向：南北

物业管理：非小区、无物业管理－10%

学区：重点中小学+15%

心理因素：－8%

当地商品房价格为：4500元/平方米

4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。

因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

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2020年苏州房屋装修费用明细表介绍

房屋装修是很麻烦的事，需要我们考虑很多因素，有地砖、厨房和门窗等等，每一个小零件都是钱组成，所以处处需要购买和考虑。接下来就看看 苏州装修预算 费用明细表的相关介绍。

一、墙面基层处理

1、使用美巢易呱平ygp800腻子(包工包料)23元/平米

2、纯清工：15元/平米;石膏找平16/平米(局部)

3、(包工包料)：19元/延米

二、板块

1、平面顶(包工包料)：110元/平米

2、石膏板造型顶(包括灯池造型顶)(包工包料)：170元/平米

3、石膏板线形吊顶(包工包料)：78元/延米

4、铝吊平顶(0.7包工包料)：149元/平米

三、做隔断

1、轻钢石膏板隔断(包工包料)：230元/平米

2、轻体砖隔断(包工包料)：290元/平米

四、水电路改造

1、清工：34-43元/平米

2、接头+辅料：83元/平米

五、其他项目

1、砸墙：48元/平米(预制空心板墙)61元/平米(砖墙)78元/平米(钢筋墙)

2、垃圾清运：385元/户人工费搬运到物业指定地点、不包含外运。

3、安装：245元/户人工费

4、五金安装：310元/户人工费

5、做保温墙水泥板、内嵌聚苯板或岩棉(包工包料)：115元/平米

6、找平(包工包料)：31元/平米

六、铺贴

1、铺：32元/平米(清工)

2、贴墙砖：38元/平米(清工)

3、砖踢脚：16元/延米(清工)

七、包立管(包工包料)178元/米

八、防水

1、防水清工：28元/平米

2、防水包工包料：61元/平米

九、墙面刷漆(包工包料)

1、多乐士(2代)五合一：38元/平米

2、多乐士金装全效、精装全效：44元/平米

3、多乐士皓朗全效、立邦精装净味全效：51元/平米

4、墙面贴(清工辅料)：9元/平米(普通)

以上 苏州装修预算明细表 ，注意只能提供参考。如果想了解具体的装修预算和装修设计，你可以 ，就可以获取三份免费的装修设计方案和装修报价表。希望能够帮到您。

淳朴的自然风格是日式装修设计的一大特色，新婚婚房布置也是如此。年轻小夫妻的婚房设计，洋溢着各种温馨的自然色彩，当然，也随处露出年轻时尚的小气息。今天，小编就为朋友们带来一套51_的婚房装修案例，小空间也能迸发出不一样的浪漫温馨哦。

餐厅设计

白色与木色搭配，经典的日式装饰风格，清新自然之风弥漫整个空间。原木色彩的餐桌，清晰可见的木质纹理，仿佛置身森林之中，自然温馨。两把木质椅子，圆润的造型，搭配方方正正的餐桌，线条之美更加和谐。深木色的收纳柜，古香古色的，摆放上一些物品，整洁大方。餐桌上，圆形玻璃花盆，一株绿色植物欣欣向荣，见证小两口甜美的爱情。

书房设计

乳白色的马赛克打造的桌面，古朴中透出时尚浪漫的气息。桌上红色、金属色的咖啡机，搭配一个金属圆盘底座，浪漫欧式风情展现的淋漓尽致。木板打造的收纳柜子，木板上摆放上各种白色的咖啡杯等物品，方便的同时，也增加了收纳性。收纳柜的边上，相同色彩的木板打造的小区域，可以作为工作区，喝着现磨的咖啡，上上网，生活更加温馨浪漫。绿色的大叶植物，清新的绿色，给生活增添了淡淡悠然。

厨房设计

厨房同样用白色，干净整洁，可见女主人爱干净，爱生活的特点。棕色的瓷砖，搭配白色的厨台，自然的色彩搭配不仅清新自然，而且非常耐脏，实用。金属材质的碗架，将洗过的碗放在这里淋干水，非常实用。另一侧，亮**的锅，跳跃性的色彩，彰显年轻人的个性，再搭配一些厨房用品，温馨浪漫。

厨房设计

一扇大窗户，将更多的光线吸入厨房，使空间更加明亮。木板打造的隔层，摆放上各种厨房用品，透明的瓶瓶罐罐，装入各种调料，自然色彩，将厨房装饰的生机勃勃。各种颜色，大小不一的马赛克杯，整齐摆放在木板上，使生活更加多彩。亮**的锅，彰显年轻人个性的色彩，给清新自然的小生活增添了乐趣。金属支架上，各种菜谱，对于年轻小夫妻来说再实用不过了。而绿色植物，给厨房增添了清新气息，温馨自然。

客厅设计

客厅中间，衣服架样式的藤椅，个性十足。乳白色的布帘作为藤椅的底座，坐在上面，简洁舒适，给婚房增添了浪漫温馨的气息。电视桌上的小台灯，镂空的样式，犹如马车上的灯，透出一丝宫廷高贵气息，更增加了浪漫温馨的气息。