二手房交易要注意哪些事项和套路和套路_二手房交易要注意哪些事项和套路

1.中介二手房买卖注意事项是什么如何选靠谱中介

2.无论新房还是二手房 记住这些"套路"就对了

3.二手房砍价有套路步步攻心是上计

陷阱1：虚房源

二手房网站上的房源多得眼花缭乱，其中既有真实房源，也有一些表面上看起来装修好、价格低性价比高的房子，实际却并不存在的“钓鱼房”，用来吸引购房人上钩。一般中介接到购房人电话的回答有两个套路：

一是房子已经卖出去了，并主动提出介绍其他房子给购房人。

二是房子主人现在不在，不方便看房，提出先带购房人去看其他房子。

支招：对于中介提出看其他房子，购房人最好心里有个购房原则，价位多少、面积多少，房子缺点能接受到什么程度，不要因为中介的几句话就失去原则，因为有些中介为了促成交易，把房子的缺点说成优点，比如房间朝北，会说夏天会凉快，卫生间面积小，会说保暖性好等等。买房一定要按照自己的思路走，否则中介忽悠了几句就心里没底了，离掉坑里不远了。

陷阱2:购房“意向金”变“定金”

看到房子觉得还可以，部分中介会以“意向金”的名义向购房人收取一定费用，当因为其他原因，购房人放弃购房的时候，中介就以缴纳了定金为由拒绝退钱。

举个例子：小张看中一套二手房，中介说这套房子被好几家看中了，房东说谁先交钱就卖给谁，为了表示诚意，可以交一些“意向金”，小张交了2万块的“意向金”后发现房子的通透性不好，不想买了，要求退还2万的“意向金”，但是中介说小张签订的购房意向书中写着：“意向金”已经转成定金，不能退还。

支招：要知道购房“意向金”和“定金”有着本质区别。“意向金”在法律中并没有明确的规定，它起到的只是预付款的作用，并不具备担保性质;

而“定金”则是一个标准的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。所以在交钱的时候就要明确交的是被法律保护的“定金”，而不是意向金，并在合同中写明违约责任，房子出现问题可退还“定金”等条款。

陷阱:3：房东隐瞒房屋真实信息

买卖二手房时，最容易出现的就是房屋信息不对称问题，房东隐瞒房子真实产权、查封情况。有些房子是父母跟子女或者配偶共有的，需要所有共有人同意才能正常出售。

举个例子：A和B是夫妻，在婚后买了一套房子，产权证上只有A的名字，后来A在B不知情的情况下将房子卖给了C，B知道后以自己不知道为由拒绝卖房，最后法院判决A和C的购房合同无效。

支招：上面说的夫妻共同财产的情况是典型的例子，虽然产权证上只有一人名字，但仍然是夫妻共同财产，需要夫妻双方同意才能出售，购房人在不知情的情况下签了合同，很有可能会被判交易无效。建议买房前除了要查验产权证，还要到房产登记部门查档，走访周围邻居保安，了解房子情况。

陷阱4：房东出售抵押中的房子

还有一种情况就是，很多二手房在出售时仍有没还清，房子也还处在抵押中，不能过户，这时候有房东会要求购房人先支付一部分房款把剩余还清。

举个例子：刘先生看中了一套房子，房主张姐以房子还在抵押中为由，让刘先生先支付首付等还清就把房子解压过户。张姐给了刘先生自己的个人银行账户，刘先生将120万首付款打到了这个账户。可是后来发现张姐根本没把房子还清解压，而是将首付用于孩子留学了。

支招：购房人一定不要把购房款打到房主或者中介的个人账户，最好打到银行的资金监管账户里，这样在房子解压前，中介和房主都不能动用里面的钱，同时在签订合同时要明确违约条款，确保资金用于还清解压，能最大程度的保障购房人的权益。

（以上回答发布于2018-11-29，当前相关购房政策请以实际为准）

中介二手房买卖注意事项是什么如何选靠谱中介

还没有买卖过房子的人，对房产中介的心理战招数可能不太懂，因此要想在买卖房子过程中不吃亏，就得学会跟房产中介“斗智斗勇”，下面小编将一些新套路揭示出来，或许能够帮买卖双方化解一些困局。

套路一：反复询问买卖房原因

通常情况下，房产中介会在了解对方真实意图之后取有针对性的措施，比如针对买房意愿强烈的购房者施加压力，催促对方尽快出手。

拆招：

根据行情设定自己的心理价，也无需关心任何房产中介的示好，甚至一些暗示性的语言。

套路二：专业分析不靠谱

房产中介会讲政策，分析政策的变化，甚至还能预测房价的变化，并举例说有人没听他的建议错过了绝佳买房机会。

拆招：

房产专家有很多，但也有很多时候我们会看不清他讲的专业到底是不是真的，所以还是要根据自身需求，制订好置业并逐步实施，而不是临时作决定。

套路三：频繁示好有企图

一旦被房产中介掌握买卖房产的真实意图之后，他们就会通过各种方式与买卖双方建立感情，甚至包括“顺路”家访看望等等。

拆招：

建立感情是为了取得买卖方的信任，有了这个基础，房产中介的一些建议就容易被买卖方纳。与房产中介交朋友没问题，但不能因此而言听计从。

套路四：主动诉苦博同情

有过买卖房产经历的人可能会发现，房产中介会在有意无意间向自己诉苦，工作辛苦不说，还挣不到什么钱，生活压力也很大，慢慢地自己会把对方当成了弱势群体。

拆招：

其实，房产中介并没有想象中那么弱势，行情好的时候年收入几十万元、上百万元情形并不稀奇。而房产中介之所以会主动诉苦，其目的在于暗示卖家当下行情已今非昔比，让他们失去信心，从而主动降价。

套路五：主动让步有深意

在房产中介的撮合下，卖家会主动让步，比如放弃到手价主动承担部分税费，而买家也会由此而感受了卖家的诚意，便很快完成了成交。

拆招：

可引导卖家承担佣金和他应该承担的相应的税费，满足买方心理上的平衡，从而促成交易。但问题是，如果卖家报价本来就高于市场平均水平，即使让步，买家得到的实惠也少之又少，相反还是付出了过高的购房成本。

套路六：抬高价格让你砍

不少买家可能心中有数，房产中介的报价一定含有水分，因此看好房之后肯定得“砍价”，但一套总价几百万元、上千万元的二手房，即使砍掉三五万元甚至十来万元，就一定划算吗？

拆招：

即使砍价成功，买家也不一定就赚到了，因为有可能卖家的真实挂牌价比实际成交价还要低。报价先往高的报，给买家留下砍价空间，这是房产中介经常玩的心理战。

所以，在买房之前还是要对整个板块房价情况先进行了解，同时看房的过程中也不要轻易让房产中介掌握自己的真实想法，这样自己才不至于被对方控制。

套路七：营造情景要注意

如果房产中介在很嘈杂的环境中打来电话，并告诉买家同时有好几组客户在看他心仪的二手房，这个时候很有可能还是在打心理战。

拆招：

这是房产中介经常用的心理战，他们往往会营造情景，制造紧张情绪；更有甚者，有的中介会在买家看房时，故意安排其他买家同时看房，甚至让同事扮买家去看房。针对这种现象，购房者只需事先确定心理价，超过预期绝不出手即可。

（以上回答发布于2017-12-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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无论新房还是二手房 记住这些"套路"就对了

现在二手房交易市场鱼龙混杂，很多的购房者都不知道其中的套路，这种时候只有选择中介办理房产交易，但是房产中介也是水平参差不齐，所以大家在选择中介的时候，一定要有一定的技巧，不然很容易就遇到黑中介，不仅钱花了，还容易买到有纠纷的房屋。那么中介二手房买卖注意事项是什么？如何选靠谱中介？

中介二手房买卖注意事项是什么

二手房交易碰到的情况各种各样，交易过程又相对较复杂，所以现在很多的二手房交易都委托中介办理，那中介二手房买卖有清楚产权、核对对方身份、仔细查看合同条款、物业等费用是否拖欠等注意事项，具体介绍如下：

1、要查清产权

二手房自主交易如果不经过中介，大多数买卖双方缺乏对有关房屋产权政策法规的了解，购房者又不易掌握卖方房屋产权的真实情况，极易造成产权不能过户、交易中途夭折等情况。所以，一定要事先弄清楚房屋的权属情况，是个人产权，还是共有产权，如果是共有产权，是否得到共有产权人的书面同意。

2、要审核对方身份

无论是买家还是卖家，在签订合同时，一定要搞清楚跟自己签合同的人的身份。至少要保留一份对方明的复印件。否则，一旦将来发生纠纷，可能连对方人影都找不到。

3、仔细查看合同条款

签约是严肃的法律行为，一旦在合同上签字盖章，就要受合同约束，违反约定就得承担法律责任。所以，签合同时一定要仔细查看合同条款，确认没有留下空白条款，并且确认自己有能力履行合同条款时方可签字盖章。

4、查看费用是否拖欠

二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户就意味着全部交易的结束。而二手房由于已经居住了一段时间。在购买时，一定要确认其物业管理费、水、电、气、电话、有线电视等费用有没有结清等。私下交易，买卖双方由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失并引起纠纷。

如何选靠谱中介

1、进门先看是否悬挂着工商营业执照、税务登记证、收费许可证等证件；

2、询问工作人员是否持有房产中介从业资格证；

3、交纳费用后一定要记得索取凭证，否则事后无凭无证维权无门；

4、切忌轻信路边以及小道信息，对内容不详、价格又极低的房源，不要相信；

5、在购买二手房遭受黑中介欺骗的，应及时投诉举报。

二手房砍价有套路步步攻心是上计

买房是一场旷日持久的“战争”，一步都轻率不得。无论打算买新房还是二手房，归根到底套路大同小异。

看房选房篇

一、四招识破网上虚房源

网上找房时，当某套房的房价低于同区域均价很多；看房平台没有虚房源的赔偿的承诺；与房源信息对不上；房源介绍不体现税费等关键信息。可能就是虚房源。

二、五证不全房子不能买

买房者要警惕开发商虚广告宣传。开发商常以“赠送面积”吸引购房者，但实际赠送可能是公用面积，购房者若独占可能面临法律纠纷。五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。

三、看沙盘有门路

售楼处的沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。朝向得看沙盘上的指南针来确定，不能凭感觉。光可用激光笔照射楼房模式模拟日照，确定光情况。

此外，沙盘上的楼间距与实际差距问题；配电站、化粪池等公共配套设施位置问题；小区周围空地是否会有高大建筑影响通风光的问题，需要重点问销售了解清楚。

四、这些外部环境要注意

买房时除了关注房子本身的情况，还要关注房子外部环境，诸如噪音污染、光污染、漏水等情况。可选择晴天看房，观察是否有玻璃反射阳光的情形；暴雨之后，前往小区考察住宅的防水情况；在小区周边住一晚，感受是否有噪声对自己造成影响。

签约订房篇

一、定金与订金差别不只一字

定金具有法律效力，而订金没有法律效力，当收定金一方违约，定金可双倍返回，而订金只能返还原额。所以，买新房签订《认购书》时，留意认购书中写的是定金还是订金。而在二手房交易中，订金常作为“诚意金”出现。

交了定金后，若双方均不存在违约情况，仅对预售(销售)合同条款或相关补充协议内容难以达成一致而未签约，属于双方未能达成一致而互不违约，卖方应把定金全数返还买方，不涉及赔偿问题。

二、签购房合同要注意哪些条款问题？

合同的规范性至关重要，关系到双方的权益，一旦合同出错，维权就举步维艰。因此，签订合同时候，需要注意下面一些条款：

买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间，应前后对应一致；真实选择房屋的抵押状况，抵押情况和抵押权人要明确，抵押权人不可能为卖方本人；明确选择“按揭付款”还是“一次性付款”，明确勾选机构，填写拟金额及批贷金额不足的解决方案；在主合同中应明确约定房屋交付时间，户口未迁出的，明确约定户口迁出时间。

三、买多人共有的房子要全部共有人同意

购买多人共同拥有的二手房，共有权人需全部到场，不能到场的需要委托代办，并提供公证过的《授权委托书》。未经全部共有权人同意签署的合同可能无效。

若卖方已婚，夫妻双方均需到场，若配偶不能到场，配偶为非共有权人需提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》；配偶为共有权人，则需要有《配偶同意出售证明》和《授权委托书》。卖方离异的，需要提供财产分割证明(离婚协议、法院判决书)。

产权变更篇

一、如何防范卖家圈钱跑路和查封房风险？

买二手房周期长、流程复杂，可以通过资金监管规避房款支付风险，房子过户了房款才到卖家手里，防止“钱房两失”。如果担心签约后，过户前房子被查封，合同里写清楚：如遇到法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。

二、买二手房如何避免户口纠纷

（以上回答发布于2017-03-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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买卖不同心的定律放之四海而皆准，尤其是二手房交易中，买卖双方对价格都有很大的商议空间，作为买方而言，该如何在这场博弈中获得更大的利润空间呢？

第一，讨价还价应讲究对症下药，而不是盲目还价。通常情况下，有两种卖家是不太容易接受还价的：一种是换房的卖家，因为他们都希望卖出高价以减轻负担，所以不易接受还价;另一种就是急抛房的卖家，因为急抛房的挂牌价往往低于市场水平，过多还价会让卖家觉得趁火打劫，等于让机会白白溜走。

第二，买房还价千万不要狮子大开口，因为即使有不少卖家有耐心听取你的意见，他们也不会接受狮子大开口式的还价。因此，还价也应随行就市，不要只参考以前的价格，一定要根据当前的市场行情进行，成功的可能性才会增加。

第三，目前市场上有不少二手房虽号称是精装房，但其装修程度远不能跟精装修划上等号，有的甚至已经使用了数年，多处损毁破旧，有些房子也存在屋顶有渗漏或者房型设计有问题等问题。一般来说，房子的缺陷都需要买家仔细检查才能发现，而卖家是不会主动告知的。所以，如果买家发现了这些问题，属于实打实的还价法宝，就可以根据其维修程度或者缺陷是否可弥补来还价。

第四，当买家讨价还价时，卖家必定会拿出许多理由予以反驳，而买家就要学会巧妙回击卖家预设涨价点。如果他说房子地段好，你可以找找房子别的缺点，比如楼层过高、光不好、通风不畅等，也可以从物业、交通等方面入手。只有找出来了缺点，谈价格才能更理直气壮。

第五，没有人卖套房子是不想从中捞点钱的，所以身为买家的你要想一点都不吃亏也是不可能的。只有抱着互利双赢，真诚沟通的想法，卖家才会真的软下心肠。

所以，买家在杀价时，卖家给的价格已经在你的心理预期内，而且也已经比较合理了，那就可以退一步海阔天空了。