1.二手房买卖评估及签买卖合同问题

2.民法典二手房房屋买卖合同有法律效力吗

3.二手房交易时是要卖方把房产证押在中介手里吗

4.签署了二手房买卖协议,收了两万定金,这时候出台政策,房产证不满两

二手房买卖协议和买卖合同一样吗_二手房买卖协议和买卖合同一样吗怎么写

合法的买卖二手房必须要签订房屋买卖合同,办理房屋使用权转移登记。

依据《房屋登记办法》相关规定:

 第三十三条 申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人明;

(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;

(四)证明房屋所有权发生转移的材料;

(五)其他必要材料。

前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

二手房买卖评估及签买卖合同问题

附属合同(《房屋买卖居间协议》)中的部分条款为无效条款,因为:

1、《房屋买卖居间协议》是以《房屋买卖合同》为基础的,因为《房屋买卖合同》是你和房东签订的,所以你和房东完全可以以房屋价格不合理为由解约,中介不能阻挠,否则属于强买强卖。中介最起码要在协助你和房东达成合理价格的情况下,才算尽到中介义务(这只是部分义务),才能拥有取得中介费的权利。即法律上所谓的权利义务对等。否则应按照不公平合同条款处理,无法律效应,不能受到法律保护

2、法律不允许强买强卖。由于,这句话若因相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的明显有强买强卖的意思,所以是无效条款。

3、定金是可以不退的,但当事人自愿退还的除外。因为定金是购房的定金,定金是给房东的,所以,如果房东愿意退还,定金应该回到你手中,中介无权支配。

4、房屋中介转移你的注意力,诱使你在不清楚合同内容的情况下签订合同,属于欺诈,由于合同中部分条款不是你们三方意思表示一致的结果,所以有歧义的条款、文字繁琐难以理解的条款可以作为无效条款。

5、通常情况下,按照附属合同也就是《房屋买卖居间协议》的全文,意向金一般都是优先用于支付居间服务补偿金的,不会像中介说的那样,已经转为定金交给房东了。

民法典二手房房屋买卖合同有法律效力吗

一般7个工作日就能出报告了,评估报告是评估你买的这个房子能值多少钱,银行根据这个评估报告的评估价值乘以系数,用来确定贷多少钱给你。

这个评估和首付没有关系,如果评估价值过低,预计的数额不能全部贷出的话,你要补足剩余部分就可以了,建议你在中介办理,否则个人之见容易出纠纷!

给你一份我用的交易流程吧!

现在买卖房屋一般情况是到中介公司,其实中介公司还是比较安全的。个人之间交易不是专家最好别选择这种方式,风险太大,一辈子的大事,别为省那点钱。

1、买卖双方一起到场,买方带首付款和;卖方带房证,。购房,维修金。

2、双方签订房屋买卖居间合同。同时约定好时间。买房要在定好的时间时准备好全额购房款,卖方准备好过户时的备件。

备件说明:买方:现金购买:。

商业:买方本人(复印件 4份); 配偶(复印件 2份) 户口本、婚姻证明(复印件 1份); 借款人收入证明 ;申请表 ;申请审批书 ; 印章(夫妻双方各一)

公积金:须提供本人原件、复印件2份、户口本原件、复印件2份、本人印章一枚(楷体);

卖方:、房屋所有权证、户口本、婚姻证明。

3、买卖双方准备好所有手续后,一起到银行去做资金监管,购房款在这段时间被银行冻结,必须双方同时到场的情况下才能将购房款取出。

4、在时可以到大连市房地产交易中心办理过户手续。

现金购买为:10个工作日;

商业为:15个工作日;

公积金为:25个工作日;

如果卖方房屋有还没有还清,需先办理还款赎证。

还款赎证:

还款赎证的前提:

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1、过户手续齐备;

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2、买方款项齐备;

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3、买方手续齐备并通过初审;

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4、银行允许欠贷业主还款;

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5、房屋所有权证已经做好;

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6、房产无查封、无其他经济问题;

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7、 需要作公证的手续齐备。

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以上的问题全部解决了,才可以还款赎证

还款赎证前期工作:

手续满足下列条件后将由受理主办转给赎证外勤:

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1、买卖双方办理赎证、过户、所需准备的文件、款项齐备并交于居间方或存入资金监管;

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2、买方资格审核通过;

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3、卖方产权证办理完毕;

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4、买卖双方共同签署还款赎证委托协议;

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5、买方借款合同已签署完毕;

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6、买卖双方交易市场见本人完毕;

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7、填写“还款联络单”,交给还款赎证主办。

还款赎证流程

1、与卖方客户原银行确认同意还款结算;

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2、于当天回访客户,落实客户与银行确认的还款的时间,同时通知客户该银行还款赎证需要准备的文件;

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3、沟通客户欠贷银行,落实欠贷准确额度;

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4、在预计还款时间之前再次回访客户,确定还款赎证的时间并告知客户需要准备的手续;

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5、在还款赎证当日由外勤助理引领卖方客户带齐相关证件到查封窗口查询该房屋是否存在查封、同号抵押等影响交易过户的相关情况,并由外勤助理在“还款联络单”上签名确认;

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6、带领卖方客户到二楼公证处作委托公证,委托鸿拓还款赎证人员办理还款赎证相关事宜;

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7、还款赎证主办带领卖方客户到银行办理还款赎证,并请客户打“收条”,确认公司已垫款项时间及金额;

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8、与银行确认领取房屋产权证、他项权证及撤押手续的时间;

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9、从银行领取撤押手续后交给内勤主办;

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10、填写撤押手续,并持撤押备件到办理撤押。

还款赎证—撤押及取证

1、银行出具的撤押手续有:

1)房屋所有权证;

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2)房屋他项权证;

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3)房地产抵销登记申请审批书;

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4)房屋抵押、他项权利注销登记申请书;

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5)授权委托书、法人代表证明;

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6)还款结清证明;

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7)银行的营业执照副本复印件。

2、产权人出具的撤押手续有:

1)带产权人的复印件2份;

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2)还款结清证明2份。

3、撤押的流程

1)拿着上述手续填写完毕后递进10、11号窗口进行注销初审。如填写无误会给一份《房地产抵销登记业务收件回执》。

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2)持上述手续到房屋3楼13号抵押窗口办理抵销手续;

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3)通过3、4个工作日由抵押科科长,所长审批后转到发证中心6号窗口进行登记变更。

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4)10个工作日后到发证科1号窗口取证。

5、交完契税:说明房屋已经过户,可以继续向下履行。

进行物业交结:水、电、煤气、暖气、物业费等一切相关费用结清。屋内设施是否按合同归定放好。交结完毕,将房屋钥匙给买方,去银行将钱转给卖方。

6、交易完毕。

二手房交易时是要卖方把房产证押在中介手里吗

法律分析:双方私下签订的二手房协议如果是真实的那么是合法有效的。房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备一、合同当事人必须符合主体资格。二、房屋买卖双方当事人应当表意真实。三、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益等三个条件。

法律依据:《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

签署了二手房买卖协议,收了两万定金,这时候出台政策,房产证不满两

大多数情况下, 二手房通过通过中介交易的话,房产证是要压在中介处的,中介为了规避风险,都是在办理过户手续之前都是要在中介手上的,这个是为了防止卖方一房多卖,这个是正常的,办理过户手续后就会把产权证交给买方了。卖方交给中介前可以提前保留证据。

二手房中介卖房流程是什么。

1、看房,一般通过房产中介去看房源;

2、签订定金协议、居间协议,签订协议后付定金;

3、签订买卖合同,也就是房地产买卖合同,同时在网上做合同备案;

4、付首付款,若上家有,通常上家会用首付款去提前还贷;

5、办下家的手续,下家要持买卖合同等材料向银行申请;

6、办过户交易手续,过户手续办好后,交易会出具收件收据;

7、领取房地产权证,在收件收据出来后20天,下家就可以拿到房地产权证;

8、银行向上家发放,放的时间有可能在产权办出前,也可能在产证办出后,这取决于下家和银行怎么约定;

9、交房和付尾款。

房产证押在中介安全吗。

1、任何交易,任何合同,风险都是存在的,所以把关注点放在细节上,严格控制风险,比如,先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要),签订合同时注意看房东带过来的房产证件,签约合同中注明房子里的物品,还有是否有车位等,一定要单独签在附加合同里,一定切记。

2、通过中介看好了房子,直接找房东成交的客户,一般都买的较贵。道理很简单,房东一看你自己直接找过来了,房子肯定是看的很好,价格就不能商量了,而且这样直接谈价格,没有中间人缓冲,很难谈到理想的价格,所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。

3、买卖双方任何一方违约,都需要按照违约条款所规定的承担责任。在违约条款中,卖方主要需要注意三点:违约情景的规定、违约金的赔偿数额、交付时间。

只能取消协议了

二手房过户流程主要有以下四步:

一、买卖双方无: 买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给卖方;并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后,领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户,最后在交房时,下家将尾款结清给卖方。

二、卖方有未还清: 买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行。7个工作日后,银行审结结束,双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

20个工作日后,领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买房将尾款结清给卖方。

三、买方购房: 首先对买方的额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买方将首付款支付给卖方;买方和公司或银行签订协议;7个工作日审核结束后,双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;银行凭新的房产证,给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买方将尾款结清给卖方。

四、买卖双方均有: 首先对买方的额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买方将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行;7个工作日后,银行审结结束,买方和公司或银行签订协议;7个工作日审核结束后,买卖双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;银行凭新的房产证,给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买方将尾款结清给卖方。

房产证办理过户所需时间:

材料都没有问题的话,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后,会有一个回 执单,一定要在上面说明的日期去缴纳税金,一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。

二手房过户所要缴纳的费用:

交易税费共涵盖8个税种,主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异,但区别不大。

1、契税:基准税率3%,优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%,非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);别墅等非普通住宅(成交价的4%)。

2、营业税:税率为5.5%。

根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率,适用于房地产产权转移书据,税率为0.05%,同时适用于房屋租赁合同,税率为1%,房产购销合同,税率为0.03%;

第二种是定额税率,适用于房地产权利证书,包括房屋产权证和土地使用证,税率为每件5元。

4、个人所得税:税率为交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据,按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意:资金监管对二手房卖家和买家都有好处,它由独立的第三方(资金监管机构/银行)出面,保障双方利益,避免二手房买卖纠纷,从而起到降低二手房交易风险的作用。

参考资料:

://news.xinhuanet/house/sh/2014-03-08/c_119672493.htm