二手房出售个人独栋_个人二手房出售 个人房源

1.深圳二手房惊现730万元天价违约金 刷新历史纪录

2.福州水岸君山的二手房可以买吗

3.独栋别墅有投资价值吗别墅为什么不能买二手

4.西安别墅,曲江公馆怎么样?周围的交通好不好；想在那里买房，不知道好不好

5.购买独栋别墅注意事项 房子选好更容易保值

满五唯一的概念：许多人在第一次听到“满五唯一”这个词时可能会感到困惑。事实上，“满五唯一”应该分为“满五”和“唯一”两部分。这是二手房市场交易时的简单缩写。”“满五”是指从房产证核发之日起计算房产证，且时间为5年以上；“唯一”是指房屋由出卖人在省、市国土局登记注册，系统中只有一套房屋，但如果这个是多个共有人的房子，那么房子也会算作共有人名下的财产。为什么那么多买二手房的人喜欢满五唯一的房子？这是因为，如果购买的二手房符合5套独栋住房的要求，只需要交纳免征契税、增值税和个人所得税，这样可以节省很多开支。

满二唯一的概念：“满二唯一”的概念与“满五唯一”类似，即满二年且仅限住房。因此，如果二手房在第一手所有人手中，从拿证之日起到第二次交易，时间已经超过两年，而这是购房人在本市的第一次购房，那么就要达到“满二唯一”的标准，对于普通住宅来说，如果产权低于2年内，全额征收营业税。产权超过2年的，免征营业税。

如果产权是唯一的普通住宅，个人所得税也将免征。如果产权不是唯一的，个人所得税就不能免除。买满五唯一和满二唯一有什么区别？我们不应低估这两个概念相似的二手房的标准，如果是拥有5套独栋房屋的二手房，普通房屋可以免征营业税。如果是非普通房屋或别墅，应缴纳的营业税为当时房屋总价与购房价格差额的5.6%。

如果是一套二手房，里面有两套独特的房子，普通的房子可以免征营业税。非普通住房按其销售收入与所购房屋价格的差额征收营业税。但如果非普通住房满两年，则需全额征收营业税，而二手房满两套独栋住房仅免征营业税，且应缴纳个税，而满五套，则仅免征双重税。

深圳二手房惊现730万元天价违约金 刷新历史纪录

如果这房子属于你们夫妻共有财产，那你卖房子就必须经过家人的同意。

“居住权”是“民法典”修订中新增加的一项重要“用益物权”。“民法典”在第三编里，甚至用一个专章给予了表述。

“民法典”第366条给“居住权”的定义是：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

估计有一半读者看不懂，我举例解释一下：

保姆（乙）为一个家庭服务了很多年，这个家庭的长辈（甲）为了表示对她的优待，留下遗嘱：规定甲名下的一套房子，在甲及其配偶去世之后由自己的儿子（丙）继承，但只要乙活着，就有居住权。

如果这个“居住权”被用正式文本记录，并向“登记机构”申请了居住权登记，那么居住权就正式设立了。

根据“民法典”，居住权只能乙自己享受，房屋不能出租、居住权不能继承和转让。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权就消失了。

在居住权生效期间，房屋所有人（上面案例里为丙）不能收回房屋，乙的居住权受到法律保护。

如果这期间丙把这套房子卖出，是可以转移产权的。设丁买下了这套房子，但仍然不能把乙赶走，因为居住权仍然是生效的，直至乙去世为止。

说到这里，你就应该看懂了：当你买二手房的时候，一定要搞清楚里面有没有“仍然生效的居住权”。

如果有的话，那么你即便买下房子，也无法自己居住、出租。甚至可能几十年都拿不回这套房子。

因此，居住权为二手房交易，挖了一个“世纪之坑”！

为什么“民法典”要这样规定？说到底，是为了让大家拥有的权利多样化，让房屋的功能多样化。

于是，未来房子将出现“所有权”和“居住权”的分离。

但地方的“登记机构”（应该是房产登记部门）一定要非常负责任，要确保所有合法的“居住权”都被登记，而且可以在交易之前很方便的查到。否则，将出现一系列不可挽回的问题。

作为购房者，也要搞懂“居住权”的存在及其影响，在买之前查清楚。

对于设立“居住权”的一方，也要通过正式的协议，把权利、义务写清楚。尤其是居住期间产生的费用、维修的费用谁来出，否则也会埋下“地雷”。

第二个坑：买的房子没学位！

在“有显著人口增量的大城市”，学位越来越紧张，于是各地开始出台千奇百怪的规定，来限制某些房屋申请学位的资格，你买二手房之前一定要搞清楚。

比如北京西城区，最近就宣布关于学位房的两个大招：一是多校划片，二是锁定学位。这两个大招，都影响孩子入学。

所谓“多校划片”，是把两三个、三四个小学或者初中绑在一起，在一个较大范围内共享。这样，原来住房和学校“一对一”的关系被打破。

如果你要买房子，就要搞清楚所在城市、所在区域的学位政策，否则学位房可能白买了。

更狠的是“学位锁定”，这种做法在深圳比较普遍，北京目前也开始了。具体做法是：每套房子每6年才能产生1个小学学位，每3年才能产生1个初中学位。只有当一个家庭、符合生育政策的多个孩子申请的时候，才能例外。

所以，如果你没有查询学位占用情况，贸然买下的房子，可能几年内都不能申请小学或者初中。

还有更离奇的是：由于把关不严，某些房子的学位资格被人伪造租赁合同盗用了，等业主自己用（或者卖房子）的时候才发现！

所以，买二手房的时候，一定要研究一下有没有“学位锁定”，学位有没有被占用。不仅要查小学，还要查初中。

此外，房屋的性质也会影响学位的申请。

比如一般规定，公寓是不能申请学位的。但公寓情况非常复杂，以深圳为例，就有4种公寓——住宅性质的单身公寓（限购）、商务公寓（不限购）、商办公寓（不限购）、工改公寓（只有企业可以买）。

前两种公寓，在深圳有申请学位的资格。但住宅性质的单身公寓，在一些区域（比如罗湖）跟住宅一样，属于最高类别；但在福田，最近就跟商务公寓划到一类了，积分就会偏少，影响申请名校。

至于商办公寓和工改公寓，则没有申请学位的机会，其他城市也是一样的。

有些城市对于小户型的住宅申请学位，也有限制。所以购买小户型、超小户型的时候也要小心。

第三个坑：你的房子“低人一等”！

“地役权”并不是一个新增的权利，之前“物权法”就有规定，普通人一般不会遇到，只有购买独栋房屋或者土地的时候才会遇到。

根据“民法典”，所谓地役权就是“利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”。

举个例子：你在海边买了一块“二线海景”的土地，跟大海之间隔着一户居民。这户居民只建了3层楼，而你和他都可以最高建8层。你想长时间拥有一线海景，就跟这个邻居商量，让他30年或者50年里保持3层楼的高度，而你建设8层楼，你给他一定的补偿。

这就是“地役权”，他的那块地就是“供役地”，你则是“需役地”。

这个权利被登记之后，也是被国家保护的。地役权还有其他多种方式，比如你要利用别人的土地，来维护自己的光权、取水权、道路通行权等，都可以购买“地役权”。

在购买独栋房屋，或者土地的时候，需要考虑是否有隐藏的“地役权”。否则，你可能吃一个大亏。

福州水岸君山的二手房可以买吗

730万元能做什么？一辆兰博基尼小牛，一线城市较好地段一套面积不小的房子，或在二三线城市的核心地段置业。而在深圳（楼盘），这只是一笔二手房的违约金。

“这笔违约金，刷新了深圳二手房违约金纪录。”中原地产华南区总裁李耀智表示，他告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，印象中深圳历史上价格最高一笔二手房交易是2017年南山华侨城的一套别墅，成交金额在3亿元左右，而此前深圳二手房违约金最高也就五六十万元。

5A景区内的别墅群

据了解，涉事物业所在楼盘为观澜湖高尔夫大宅，位于深圳市宝安区观澜镇，建筑年代2005年。

《每日经济新闻》记者实地走访发现，该别墅位于国家5A级旅游景点观澜湖内，深圳与东莞（楼盘）交界处。园区内，多处别墅外墙已被围挡起来，业主还在装修中。但同时也有不少别墅仍是毛坯状态，无人居住，杂草丛生，看起来已闲置多年。

据中介介绍，目前该片区有观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭等独栋别墅在售，毛坯、精装修均有，成交均价为7万~11万元/平方米左右，总价从千万级别到上亿元级别不等。

“私家泳池，花园可停飞机，世界豪宅典范，家在半山腰可看山看湖……”中介滔滔不绝，“目前别墅入住率还可以，大概有50%左右，业主多是企业家或公司高管。也有业主买来投资的，目前有套毛坯别墅在售，是客户10年前4000万元左右买的，如今挂牌价7000万元。”

“现在这一区域别墅挂牌量不少，其中面积相对较小、总价较低的独栋项目挂牌量超过200套。”对于成交量，中介笑称，“肯定不如普通住宅，太高端的项目交易更像是在等待有缘人出现。有诚意的客户看一眼就能成交。今年行情并不好，前几天才成交一套上亿元的别墅。可可全款，如果一次性付款一套大概可以优惠三四百万元，分期的话优惠就少些。”

一审判决：买方违约

《每日经济新闻》记者走访发现，涉事物业在区域内就价格和品相而言，并非顶尖水平，然而为何会诞生天价违约金？据记者了解，2018年1月，对于这套别墅，甲方（卖方）乙方（买房）约定一次性付款，转让成交价7300万元。

而近日，审理这起案件的广东省深圳市龙华区人民法院对此作出了一审判决。法院认定，涉案合同的履行过程中，原告（买方）为违约方，被告（卖方）为守约方，原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据，法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据，法院予以支持。

也就是说，最后被告反而告赢了原告。

记者辗转访到了本案的被告方代理方信荣（沈阳）房地产律师团队首席律师宋晓锋，其告诉《每日经济新闻》记者，2018年1月15日，原告方（买方）、被告方（卖方）签订居间合同，约定自合同签订起3日内交付定金365万元，2018年2月13日之前交付3435万元。随后，买方于2018年2月13日支付了200万元，次日支付了1400万元，累计支付1965万元，之后再也没给过。后来，卖方用包括发函、微信等形式向乙方几次督促付款，均未收到。

2018年3月，卖方通知买方解除合同。随后，卖方在解除合同后将房屋出售给了第三方。

2018年4月27日，买方向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，要求卖方履行合同，并支付违约金1460万元（交易款项的20%），随后买方又变更了诉讼请求，要求退房款1965万元，支付违约金1460万元，居间费32万元。买方的起诉理由是甲方构成了一房二卖，并购成了违约。

宋晓锋告诉记者，在接到诉状后，卖方就提起了反诉，要求买方向卖方支付违约金1460万元，理由是乙方构成了根本违约，未按照合同在约定日期内支付购房款项。

负责此次案件的另一名卖方代理律师张茂荣向《每日经济新闻》记者表示，买卖双方在第三方代收问题上产生了分歧，随后，乙方以第三方代收不安全为由拒绝支付剩余款项。

宋晓锋告诉记者，买卖双方在合同中有约定，接收款项是由第三方代收，买方也通过第三方向指定第三方付款。在支付购房款的过程中，乙方要求变更收款方式，甲方不同意，但在实际付款过程中，乙方强行要求变更，与合同约定不符，这也最终导致了甲乙双方协商不一致。

张茂荣向记者表示，约定第三方代收款是符合双方约定的，找人委托代收款，这个是不违法的。

而法院在判决书中明确表示，原告拒付购房款的理由不充分，法院不予纳。

卖方律师：买方可能上诉

知情人士告诉《每日经济新闻》记者，对于二手房买卖交易违约，深圳法院普遍判10%的违约金。法院在判决书中指出，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。

根据合同，由于原告应于2018年2月13日支付第一期购房款3435万元至被告指定账户，但截至当年2月14日，原告仅支付了定金265万元及第一期部分购房款1600万元，构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。

被告向原告寄送解除合同的函件符合合同约定，涉案合同函件妥投时已经解除，被告向第三方出售房产未违反法律规定。原告关于一房二卖的答辩意见缺乏事实依据，本预案不予纳。

对于案件后续，张茂荣告诉《每日经济新闻》记者，目前案件的判决尚未生效，如果对方不服判决，可以有15天时间向上一级法院上诉，目前上诉期还没有过。

张茂荣表示，对方可能会提出上诉，也可能庭外和解，但其认为法院维持原判的可能性较大。

随后，记者拨通了原告方（买方）代理律师的电话，对方明确表示不接受访，记者问及是否会上诉，该律师表示要看委托人的意思。

张茂荣告诉记者，目前尚未收到对方上诉的消息。

后续，《每日经济新闻》将持续关注该的最终审判结果。

独栋别墅有投资价值吗别墅为什么不能买二手

可以。

1、根据查询安居客得知，福州水岸君山规划面积102209.0平方米，小区物业服务周到，管理完善。

2、水岸君山小区为70年产权，建筑类型为独栋，联排，双拼，小区绿化率达到43.0%，二手房也值得购买。

西安别墅,曲江公馆怎么样?周围的交通好不好；想在那里买房，不知道好不好

别墅一般有阁楼和露台，别墅装修时可以当做院子来设计，干净阳光好，近几年别墅也非常火，很多人都想投资，但是其投资价值还有人不了解，那么独栋别墅有投资价值吗？别墅为什么不能买二手？下面就来一起看看吧。

独栋别墅有投资价值吗

1、建筑地点有所差异，别墅多建于环境优美的郊外，而花园洋房在地理区位上也位于郊外和主城区之间，花园洋房具有部分别墅的优点，又不可能完全的脱离开城市的繁华和便利。

2、洋房属于类别墅，但是居住质量还是低于别墅的，别墅进了大门就都属于自己的空间了，独门独院。洋房一般一层2户，有公摊面积的。

3、隐私性不同，由于别墅的独立性，因此别墅的隐私性更较花园别墅高很多，进了门口就有个人支配。但是花园洋房就不同了，花园洋房怎么也要跟别人公用楼梯。

4、联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。花园洋房可以是独栋的，也可以是联排、双拼、叠拼等形式。

5、目标消费者定位不同，通常情况下而言，别墅相较于花园洋房，消费者定位更高一些。花园洋房主要面向中高收入人群，而别墅针对的则是更高收入以及更加富裕的家庭。

有条件的话最好买别墅，因为洋房属于类别墅，但是居住质量还是低于别墅的，别墅进了大门就都属于自己的空间了，独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

别墅为什么不能买二手

1、选要选对合适的二手别墅，需有潜在升值空间

别墅在现代是非常紧缺的，也正是由于这样，它才能够展示出居住者的身价及地位。此外，还需要注意别墅是否存在升值的空间，这样才能给自己带来更大的保障。

2、别墅的建筑质量是否存在问题，以免影响日后居住

选购二手别墅和购买二手房是一样的道理，房子使用时间长了，极有可能在某些地方会出现质量上的问题，因此需要仔细检查，以免日后来后悔。

3、二手别墅配套设施需完善，生活更方便

别墅的建造位置一般都属于偏远处，交通及周围配套设施都不是非常完善，这易对个人的生活造成诸多的不便。因此所选的二手别墅，最好是在有利的位置，升值空间也比较大。

4、别墅的户型、结构需要设计合理，住起来舒适

别墅的结构设计也是需要重点考虑的一个因素。如别墅花园和自家的餐厅是否离得比较近，在顶层是否有设计卧室，露台的设计是否合理等。

5、购买别墅的成本需控制好，需根据经济实力考虑。

购买别墅需要耗费的资金肯定是非常大的，即使是二手别墅。因此在购买之前，需要对别墅的价格，及税费了解清楚，以免后期发现需要支付的金额超出自己所能承受的价格。

以上就是小编整理的关于“独栋别墅有投资价值吗”的相关内容。

购买独栋别墅注意事项 房子选好更容易保值

非常不错。

1.曲江觉得对的核心位置。东面芙蓉园、西面不夜城、北面大雁塔、南面唐城墙遗址公园。

2.交通非常便利44、526、212、609、24、720、715、224、500等等数十条公交线路。

3.购物便利步行10分钟华润万家、不夜城、太平洋影城、成龙影城、曲江美术馆、银泰城、沃尔玛、汇。

4.周边餐饮应有尽有。

5.步行15分钟到达南湖、大雁塔，等景区。

6.曲江公馆一期户型主要是平层、复式，出售的二手房很少，单价2.1—2.2万\㎡；二期户型平层、复式，出售的房源较多，单价1.8万—2.1万；三期独栋别墅，带私家泳池，单套占地1—1.5亩，单套售价8000—9000万。

7.开发商协和置业，小区管理品质很高，但密度总高5层洋房。

希望上述回答对你有帮助。

独栋别墅相比普通住宅有更高的价格，但是与之相对的，独栋别墅能带来完全不同的生活体验。越来越多的成功人士选择了独栋别墅，其具有的超高的养生宜居特性也引起广泛关注。那么，购买独栋别墅有哪些注意事项呢？今天小便就来给您详细介绍一下。

购买独栋别墅一定要注意以下事项：

一、有主题特色更能保值

别墅往往价格不菲，所以在购买别墅的时候空间是不得不考虑的一个因素。经常会发现各种卖点的别墅，有的别墅区的卖点是天然条件，如临湖、临球场、公园；有的是标榜名人雅士聚居之地，荟萃；而有的是以新的设计理念体现特色…..这些主题特色确实对于房产的保值和有能帮助。

二、户型设计是够合理

这可以从以下三点判断：

1、 各功能区划分是否合理；空间面积配比是否存在问题；

2、 访通风条件是否能保证；

3、 是否存在无用空间。

购买独栋别墅注意事项

三、周边环境及配套设施

周边环境及配套设施对生活质量有很大的影响。环境是否优良、绿化率是否达标、交通是否便利、是否有小型商业区，这些都是居住方便性及工作便捷性的考量因素。

一个成熟的社区入住，周边生活机能健全、交通方便、管理完善，自然房屋价值也居高不下。

四、面宽大小有讲究

挑选联排别墅的房型时，基本的原则是要讲究大面宽。大面宽的联排别墅意味着占地面积大，拥有的土地多，因此在房型设计方面可拥有更高的灵活性。而如果面宽小于5.7米，则可能由于进深太大而影响到其舒适性。

五、地下室选好用处大

地下室可以灵活运用，若是设计的好可以用来做休闲场所，比如可以设计成家庭、健身房、私密会客室、酒吧等，但一定保证足够的，避免因太低导致压抑。

地下室的设计和选择还要考虑通风光条件，还要注意防潮。

购买独栋别墅注意事项

六、其余细节问题

比如在入口处设置遮雨棚；进门处设置门厅作为缓冲区；楼梯口不能正对卧室；楼梯宽度、高度和深度要合理；以及室内不能出现独立的柱子等等，这些都会让以后的生活更为舒适快捷。

以上就是小编跟大家分享的购买独栋别墅的注意事项，希望小编的分享对大家有实际的帮助。

（以上回答发布于2017-05-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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