广州二手房税费明细表2021_广州二手房税费明细表2020版

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广州黄埔区公办初中招生范围

答：(一)具有本市常住户籍(含十一区)，在我区公办小学应届毕业的在籍学生(含经批准的政策性照顾学生)，遵循 “免试就近入学”原则，继续取单校划片或多校划片方式，在毕业学校对口中学升学或电脑随机派位分配学位。

(二)在区外就读并具有我区户籍的应届小学毕业生因特殊情况申请回我区升学(即外地返穗生和跨区生)，由学生的父(母)或其他法定监护人在当年规定时间向区招生办提出申请。

广州市黄埔区2020年义务教育阶段学校招生工作实施细则

为进一步规范我区义务教育阶段学校招生管理工作，促进学校均衡发展，巩固义务教育的普及成果，促进我区义务教育更好地为人民群众、社会和谐发展和经济建设服务，根据《中华人民共和国义务教育法》《中央 院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》《广东省教育厅关于进一步规范普通中小学招生入学工作的指导意见》《广州市人民办公厅关于进一步做好来穗人员随迁子女接受义务教育工作的实施意见》《广州市来穗人员积分制服务管理规定实施细则(试行)》和《广州市义务教育阶段学校招生工作指导意见》等法律政策精神和上级统一部署，结合我区实际，制定本实施细则。

一、加强招生工作的组织领导和招生行为管理

(一)招生工作要贯彻“公开、公平、公正”的原则，遵纪守法，廉洁自律，自觉接受纪检监察部门和社会的监督。

(二)区招生考试委员会、区教育局负责制定本区招生政策并监督、协调、指导各学校的招生工作。具体管理工作由区教育局基础教育科、区招生办负责落实。

(三)各中小学要成立招生工作领导小组，负责学校招生管理工作。招生工作领导小组负责本校的招生工作并受理招生投诉。学校有关招生工作事宜，须由本校招生工作领导小组集体研究决定，并形成会议纪要。

(四)各校招生工作领导小组要取多种形式，做好招生的生源情况摸底和政策宣传工作，做到制度公开、办事公开、张榜公示。对社会和家长普遍关心的问题，要认真解释，以取得各方面的理解和支持。

(五)公民办义务教育学校要严格遵守义务教育免试入学规定，在属地区范围内、按照属地区教育局核定的招生招生。在完成招生后，需扩大招生的，由学校将扩招报区教育局批准。未经批准，公办学校不得超跨地段招生。

(六)严禁择优性质的电脑派位、集团化办学择优直升、九年一贯制学校择优直升及其他择优直升的做法。

(七)区属公办外国语学校招生方式应与辖内其他区属公办中小学一致，即取由属地区确定的单校划片或多校划片的方式进行招生。

(八)各校要严格遵守招生纪律，所招新生必须先报区教育局审批后再入学，不得出现违规招生现象。(九)学校要均衡编班，不得举办任何名义的重点班，不得按学生成绩进行编班，不得为编班进行任何形式的考试或测试。

(十)学校要严格落实“一人一籍，人籍一致，籍随人走” 的学籍管理要求，严禁“人籍分离”、“双重学籍”等情况出现。

(十一)从 2020 年起，全面取消义务教育阶段各类特长生招生。严禁义务教育学校以“国际部”、“国际课程班”、“境外班”等名义招生。

(十二)义务教育阶段公、民办学校要同步招生，公办、民办学校不得提前选拔生源。

二、公办小学招生

(一)小学招生实行属地管理，免试相对就近入学。凡具有中华人民共和国国籍、当年 8 月 31 日(含 8 月 31 日)前年满 6 周岁的儿童不分性别、民族、种族、家庭财产状况、宗教信仰等，应当入学接受规定年限的义务教育。因疾病或特殊情况，需要延缓入学或免予入学的，由其父(母)或其他法定监护人向户籍对应的学校提出书面申请，学校加具意见后报区教育局批准。延缓入学期满，应即入学。

(二)小学的学位分配以实际居住地为依据，人户必须一致。“实际居住地”是指适龄儿童的父母或其他法定监护人拥有的有效产权并实际居住的地点，或适龄儿童的父(母)或其他法定监护人在广州市 11 区均无房产，但居住在祖辈房产或合法租赁并实际居住的唯一地点;“人户必须一致”是指适龄儿童与父(母)或其他法定监护人住在一起、户口也在一起，并且户籍地址与房产或租赁地址一致，户籍户主与房产业主或承租人一致，是适龄儿童的父(母)或其他法定监护人;适龄儿童的父(母)或其他法定监护人在广州市 11 区均无房产，需居住在祖辈房产的，户籍户主与房产业主或承租人一致，必须是适龄儿童的祖辈。

申请入学的适龄儿童，由其父(母)或其他法定监护人在规定时间登录广州市义务教育招生报名系统进行网上报名，并按时到指定负责审核的学校提交审核材料：父(母)或其他法定监护人与其子女(被监护人)同一户籍(户主须为适龄儿童法定监护人或其他法定监护人)的本区居民户口簿以及与父(母)或其他法定监护人户籍一致的有效居住证明(房产证、购房协议、宅基地证明、集资房证明、拆迁协议);若适龄儿童的父(母)或其他法定监护人在广州市 11 区均无房产，需租住房屋的，须提供住建部门认可的房屋租赁备案登记表，同时，提交与租住地一致的户籍资料，所租房屋应为父(母)或合法监护人在本市的唯一居住地。地段新住户、拆迁户、二手楼入户时间必须在当年 4 月 30 日以前(含 4 月 30 日)。

(三)按小学服务地段对口入学和统筹安排入学的原则。区教育局根据本区的生源及学校综合布局调整情况划定各小学招生服务地段。我区对按学校服务地段对口入学生源和统筹安排入学生源的界定，按照以下办法执行：

1.服务地段对口入学：

(1)属手续完备的一手房，能提供与其父(母)或其他法定监护人同一户籍的本区居民户口簿，以及与该户籍一致的房产证或购房和购房协议(即户主与业主一致，均为适龄儿童的父(母)或其他法定监护人)，且房产为适龄儿童的父(母)或其他法定监护人所拥有的。

(2)属手续完备、已经办理各种交易手续的二手房的，只要该住宅单元以往业主没有小孩在对口地段小学在读 1—3 年级，且房产为适龄儿童的父(母)或其他法定监护人所拥有，并能提供与其父(母)或其他法定监护人同一户籍的本区居民户口簿，以及与该户籍一致的房产证或购房和购房协议的。

(3)属祖辈房产，适龄儿童及其父(母)在广州市 11 区均无房产的，能提供适龄儿童及其父(母)或其他法定监护人与祖辈在同一户籍(户主须为该同户同住祖辈)的本区居民户口簿，以及与该户籍一致的房产证或购房和购房协议(房产须为该祖辈全权所有)，且该住宅单元以往业主没有小孩在对口地段小学在读 1—3 年级的。

(4)适龄儿童及其父(母)均属广州市黄埔区集体户，集体户口与实际居住地址一致，适龄儿童及其父(母)在广州市 11 区均无房产的;且该适龄儿童自出生前，其父(母)已落户该集体户，该适龄儿童出生后首次入户落户该集体户。

(5)符合广州市义务教育阶段政策性照顾学生条件(具体条件见附件 2)，并经审核批准的照顾学生，能提供其在小学招生地段范围的实际居住地的房产证或购房和购房协议、或须提供住建部门认可的房屋租赁备案登记表等有效居住证明。

2.统筹安排学位：

(1)本区户籍，属手续完备且在租赁合同有效期内的租住户适龄子女，该住房系适龄儿童与父(母)在广州市的唯一居住地，且适龄儿童的父(母)或其他法定监护人在广州市 11 区均无房产，能提供住建部门认可的房屋租赁备案登记表，承租人为该适龄儿童的祖辈、父(母)或其他法定监护人的。

(2)适龄儿童及父(母)均属广州市黄埔区集体户，其父(母)在广州市 11 区均无房产，集体户口与实际居住地址不一致的，或属于出生后迁移户籍至该集体户者。

(3)因适龄儿童及其父(母)在广州市 11 区均无房产，而将户籍挂靠在本区户籍居民名下的。

(4)因本区拆迁原因造成户口地址与实际居住地址不一致者。

(5)同一户籍及同一房产或同一租住房，在其对口服务地段学校已经有学生在读 1—3 年级的(原则上同一户籍地址、同一房产、同一租住房只在辖内学校对应安排一个学位，多子女户除外)。

(6)父(母)持广州市黄埔区广州开发区“万能捷通卡” 者，持卡人和其适龄子女均属非穗户籍。

(7)父(母)被认定为广州市黄埔区广州开发区科技领军人才、创新创业领军人才者，被认定人和其适龄子女均属非穗户籍。

(8)符合广州市义务教育阶段政策性照顾学生条件(具体条件见附件 2)，父(母)在我区企业工作，但不在我区实际居住的非穗户籍适龄儿童。

(9)参加我区来穗务工人员随迁子女小学起始年级积分入学，获批准取得入学名额的适龄儿童(具体办法另行通知)。

(10)具有本市其他区户籍，在本市无自有产权住房，且在我区租赁房屋所在地系唯一居住地，该房屋以往业主或住户没有小孩在我区公办小学在读 1—3 年级的，须持住建部门认可的房屋租赁备案登记表，合同须同时满足至本年度 4 月 30 日已租住本房屋满一年或以上、且往后租期不少于 3 年的承租人适龄子女。

(四)设有分校区的小学，要全面负责统筹管理其分校区的招生工作。

(五)各小学要按规定严格控制班额，小学每班不能超过 45 人。

三、公办初中招生

(一)具有本市常住户籍(含十一区)，在我区公办小学应届毕业的在籍学生(含经批准的政策性照顾学生)，遵循 “免试就近入学”原则，继续取单校划片或多校划片方式，在毕业学校对口中学升学或电脑随机派位分配学位。，

(二)在区外就读并具有我区户籍的应届小学毕业生因特殊情况申请回我区升学(即外地返穗生和跨区生)，由学生的父(母)或其他法定监护人在当年规定时间向区招生办提出申请，并提交以下资料：

1.父(母)或其他法定监护人与其子女(被监护人)同一户籍的本区常住居民户口簿，入户时间截至当年 4 月 30 日;

2.该户籍的房产证或购房协议(所购房应为父或母或合法监护人唯一居住地);若学生的父(母)或其他法定监护人无房产，需租住房屋的，须提供住建部门认可的房屋租赁备案登记表及房地产交易登记部门打印适龄儿童及父母三人在广州市的《个人名下房产登记情况查询证明》

3.加盖毕业小学公章的“全国学籍学生信息表”(由毕业学校从全国学籍管理系统中打印，在广州市其他区就读的只需要提供广州市学籍信息表)。

4.跨区申请表。经审核，对符合条件者可按本区小学毕业班学生的升学办法安排升学。

(三)对于具有本区户籍的本区民办小学毕业生，或具有本区户籍在本区其他地段公办小学就读的小学毕业生，符合 “人户一致”条件，申请回户籍所在地段对口的公办初中跨地段升学的，家长向就读学校提出申请后，由学校统一集中向区招生办申报跨地段。经审核后，对符合条件者按对口中学升学或电脑随机派位分配学位。需要提交的材料为：

1.户口簿原件和复印件;

2.有关居住证明原件和复印件(房产证明、购房协议、宅基地证明、集资房证明、拆迁协议、租赁合同等);

3.房地产交易登记部门打印适龄儿童及父母三人在广州市的《个人名下房产登记情况查询证明》;

4.跨地段申请表。

(四)对于具有本市其他区户籍并在我区小学毕业的学生，要求到户籍所在地公办初中就读的，应回户籍所在区申请入学，按该区升学办法入学。

(五)符合以下条件之一的应届小学毕业生，可统筹安排入读我区公办学位或购买民办学位：

1.非本区公办小学毕业生，但父(母)持有广州市黄埔区广州开发区“万能捷通卡”者。

2.非本区公办小学毕业生，但父(母)被认定为广州市黄埔区广州开发区科技领军人才、创新创业领军人才者。

3.非本区公办小学毕业生，但符合广州市义务教育阶段政策性照顾学生条件，且父(母)在我区工作或实际居住者。

4.参加我区来穗务工人员随迁子女初中起始年级积分入学，获批准取得入学名额者(具体办法另行通知)。

5.非本区公办小学毕业生，但具有本市其他区户籍，在本市无自有产权住房，且在我区租赁房屋所在地系唯一居住地，该房屋以往业主或住户没有小孩在我区公办初中学校就读，须持供住建部门认可的房屋租赁备案登记表，合同须同时满足至本年度 4 月 30 日已租住本房屋满一年或以上、且往后租期不少于 3 年的承租人适龄子女。

(六)各校要按规定严格控制班额，初中每班不能超过 50 人。

(七)从 2020 年起，全面取消初中学校各类特长生招生。

(八)市属公办外国语学校初中取“学生自主报名，学校组织电脑派位”的方式进行招生。

四、民办中小学招生

(一)核定招生。

1.民办义务教育学校原则上不得跨区招生，其招生由区教育局直接核定。本区生源的界定依据为：穗籍学生，以其户籍或其小学毕业学籍界定属地区;非穗籍学生，以其本人或父或母(或其他法定监护人)其中一方的《广东省居住证》地址，或其小学毕业学籍界定属地区。

2.有寄宿条件且确有跨区招生需求的民办学校，其跨区招生先报区教育局初核;区教育局根据学校近年生源分布、宿位数等情况，并结合区域内学位供求情况等研判，初步核定学校的跨区招生后，报市教育局核准。各校跨区招生不超过总的 50%，面向市内外区招生。

(二)网上信息集和填报志愿。

1.适龄儿童的父(母)或其他法定监护人在规定时间内登录“广州市义务教育学校招生报名系统”，点击“民办小学报名(或民办初中报名)”按要求填写学生相关信息，完成报名信息集工作。适龄儿童可依其户籍、学籍或有效证件地址，选定其中一个区填报志愿。

2.报名系统根据民办学校招生区域、学生有关信息(包括学籍、户籍地址、居住证地址等信息)自动匹配符合条件的学校供适龄儿童的父(母)或其他法定监护人选择报名，可填报 1 至 2 个平行志愿。不具备网上报名条件的学生家庭，可向拟报名的民办学校提出申请，由学校提供网上报名服务。适龄儿童的父(母)或其他法定监护人在报名时应充分了解民办学校办学条件、收费标准等情况。

(三)电脑派位和录取。

1.报名人数小于或等于招生数的民办学校直接录取。民办学校在“广州市义务教育学校招生报名系统”向拟录取的新生发出预录取通知，适龄儿童的父(母)或其他法定监护人收到预录取通知后完成网上确认程序，民办学校直接确认录取名单。

2.报名人数大于招生数的民办学校，实行电脑派位录取。电脑派位工作由区教育局统一组织实施。电脑派位结束后，区教育局主动公布电脑派位结果。

(四)网上确认和现场注册。

已确定电脑派位录取资格的适龄儿童，其父(母)或其他法定监护人在规定时间内在“广州市义务教育学校招生报名系统”进行录取确认，并按要求到拟录取学校进行注册。逾期未注册的学生，视为放弃录取资格。任何民办学校不得拒绝接收经电脑派位确定录取资格且在规定时间内报到注册的学生。

(五)审核。

区教育局对民办学校新生注册情况进行审核。

(六)补录。

未完成招生的民办学校可按规定时间进行补录。补录不需要在网上报名，家长可直接带齐相关材料(户口簿、学籍表(小升初)、房产证或租房备案证明及学校要求的其他材料)到学校现场报名，学校将补录学生信息明细表递交教育局审核。

五、关于义务教育阶段学校招生工作的其他规定

1.义务教育阶段公办学校要坚持免试就近入学的原则，不准招收择校生，严禁把捐资助学与学生入学挂钩。

2.切实保障残疾儿童接受义务教育的权利。各校要妥善安排残疾儿童入学，并努力为不同类型和不同程度的残疾儿童提供多种形式的学习机会。对较为特殊的残疾儿童，需要延缓入学或免予入学的，由其父(母)或其他法定监护人向户籍对应的学校提出书面申请，学校加具意见后报区教育局批准。

3.公办学校和民办学校要按政策共同做好来穗务工人员随迁子女义务教育工作。来穗务工人员随迁子女需在我区接受义务教育的，按有关规定执行。公办学校因学位紧张无法安排来穗务工人员随迁子女入学的，应指引其到就近的民办学校就读。

4.父(母)为非穗户籍的港澳籍适龄儿童，入读义务教育阶段学校，可通过积分入学申请我区公办学位，也可报读民办学校。

5.要切实履行义务教育控辍保学法定职责，做好疑似失学辍学适龄儿童情况排查和劝返复学工作，确保实现“义务教育有保障”。

六、对违规招生行为的处罚措施。

对于未落实国家、省、市相关政策，出现违规招生行为的学校，区教育局将视情况给予约谈、通报批评、追究相关人员责任等处理。其中，公办学校违规的，视情节严重程度，对学校及校长、相关责任人予以通报批评并责令限期整改，取消评优评先资格，对校长及相关责任人予以行政处分;民办学校违规的，与年检挂钩，视情节严重程度，对学校及校长、相关责任人予以通报批评，责令限期整改，取消评优评先资格，减少学校次年招生或责令停止招生，并建议解聘校长、相关责任人职务。

本细则自发布之日起实施，由区教育局负责解释。

关于印发《广州市黄埔区义务教育阶段学校招生工作实施细则》的通知(穗埔教〔2020〕50号).pdf

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从2020年底开始，以深圳、上海为代表的一线城市楼市异常火爆，中新经纬客户端注意到，7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”。住建部迅速反应，赴沪深等地调研督导。2021年开年这一轮调控会席卷其他地区吗？春节前市场能否迎来降温？房价有没有可能跌一波？

多位业内人士在接受中新经纬记者访时称，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。上海打头阵，7天5地调控

1月21日，上海打响了2021楼市调控“第一枪”，上海八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等内容。分析认为，上海购房新政的出台主要对二手房交易市场起到一定的降温作用。

上海最狠的一招是堵死了离婚这条路——夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，过去通过离婚可以骗取购房资格，而现在即便是离婚了，对最近3年的购房仍然有影响。

实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多城已明确离婚年限，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年。相对来说，上海政策更严，直接阻断了通过离婚买房的“上车”机会。

深圳则胜在了调控频次。1月19日至1月23日，深圳5天内进行了3次“打”。

1月23日，深圳市住建局发布通知，专门启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。涉嫌违反治安管理法律法规的，将被依法移送公安机关处理。

上海、深圳的调控只是一道“开胃菜”，杭州将本轮调控推向了高潮。

今日(27日)，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

“杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。”严跃进解释称，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在进行了管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。

此外，广州、合肥对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。1月22日，合肥发布通告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并取限制其买卖住房等措施。对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。对网络平台发布虚房源、虚房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。

另据媒体报道，1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒信，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

上述城市中，上海、杭州等均对二手房转让的增值税政策予以明确，即限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。目前全国至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。在严跃进看来，“这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率。”广州“被逼”收紧房贷，京、广迂回压住楼市虚火

除了主动出击，北京、广州通过收紧迂回调控楼市。

据《广州日报》报道，广州银行业接到窗口指导，个人按揭也被实行“双管控”；北京2021年伊始对土拍的溢价率作出了严格的限制。

根据报道，工农中建四大行集体上调了广州地区的住房按揭利率，其中，首套房从原来最低LPR+20个基点调整为LPR+55个基点；二套房从原来LPR+6个基点改为LPR+79个基点。调整后，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.44%。有媒体算了一笔账，如果首套房300万元，期限为30年，月供将从15830.75元涨至16473.33元，每月多还642.58元。

广州为何突然出手调控？事实上，也并非突然，属于被动而为。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2020年，广州楼市一直在“闷声发大财”。新房成交量冲上10万套大关，二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%。如今沪深都已经调控，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。

李宇嘉称，近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。如果这次真的控制住了投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，给楼市降温。

他预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。

炒房凉凉？一季度房价或放缓

近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。住建部出手，多城调控，传递出怎样的信号？后续调控有什么趋势？房价上涨势头能不能被“按住”？

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受中新经纬记者访时表示，近期，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台调控政策，大部分都是针对前期政策“打补丁”，但也指明了2021年的政策风向，传递出房住不炒的政策决心，同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会升级加码。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“本轮调控政策是从上而下的调控，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。”张大伟指出，后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。

陈霄认为，整体来看，大部分城市出台的调控政策多集中于购房资格、打击离婚、优先保障刚需购房、调整增值税免征年限等内容上，短期内交易热度或将有所下滑，但是政策力度整体表现一般。今年一季度预计房价仍然会延续上涨态势，涨幅或将有所放缓。

“只要调控，肯定是稍微能‘按’一下的。政策收紧对房源管控、销售秩序管控，肯定是有影响的。” 严跃进告诉中新经纬记者，“某种程度上来讲，市场已经明显偏离调控的预期了，这个时候控制房价、防范金融风险的压力明显增大。除了上海、合肥、杭州等城市，不排除其他地方也会收紧。”

严跃进强调，目前政策接连出台，可能会加剧市场恐慌，引发房价炒作和房源炒作，这点尤为要注意。但只要银行信贷收紧，今年一季度市场稍微降温都是有可能的。

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公积金房贷计算器如何使用

如今谈到买房自然就会谈到房贷，除了少数那些可以一次性付清房款的人，大部分人都还是要靠房贷来买房的。而除了商业，用公积金买房也是现在很流行的方式，那么公积金买房，如何能清楚每个月要还多少等等信息呢？用公积金房贷计算器就可以轻松算出来，来给大家示范一下如何使用。

首先，找一个房贷计算器，各大网站平台上都有，你看哪个界面好看，自己更喜欢哪个就用哪个，如果不知道怎么着就直接在百度里搜索“公积金房贷计算器”，用的公积金房贷计算器如下：

然后输入你的公积金的年限及额等等。

点击“开始计算”，结果秒出，每个月要还的款及支付的利息及总额就都出来了。

现在正规单位每个月都会为员工缴纳一定数额的公积金，用公积金买房将成为白领的首选。用公积金房贷计算器计算一下及还款的情况，看看是不是适合自己吧。

利率计算器有什么用？房贷计算器如何使用

很多朋友在办理买房手续的时候不知道怎么计算的具体内容，办理起来也是一片茫然，现在网上又很多的计算器，购房者在买房前可以用这个对个人的购房能力进行详细的估算，那么利率计算器有什么用呢，房贷计算器如何使用呢？

很多朋友在办理买房手续的时候不知道怎么计算的具体内容，办理起来也是一片茫然，现在网上又很多的计算器，购房者在买房前可以用这个对个人的购房能力进行详细的估算，那么利率计算器有什么用呢，房贷计算器如何使用呢？

一、利率计算器有什么用

1、根据额和年限的不同，一般至少要相差一万元左右。如何根据自身收支条件，选择一款适合自己的按揭方式，并能大限度地为自己节省利息，是不少购房用户在办理按揭时犹豫不决的事情；

2、对于以前已经办理完按揭手续的用户，每个月银行所扣款项对不对；遇到利率调整时，银行有没有按照规定执行新的利率，新的月还款额调整到多少；使用个人住房按揭计算器进行适当的设置和选择，就可以完整并且准确地模拟您在银行的按揭还款情况；

3、消费者通过使用此类软件，可以比较清楚地了解自己的按揭按照哪种方式进行比较合适（等额本息、等额本金；公积金、商业；混合）；每个月都能掌握当月银行具体的扣款额（包含当月所扣本金、当月偿还的利息）；

4、用户还可以自己设定银行的利率或者对银行利率进行打折，当然也可以根据软件默认的人民币金融机构历年的利率进行计算。

二、房贷计算器如何使用

1、确定类别。提供商业、公积金、组合三种方式，选择其中一种方式即可。

2、计算方式。既可以通过填写单价和面积进行计算，也可以通过填写总额进行计算。年限根据个人情况填写即可。

3、选择利率。一般为当下的基准利率。个人可以根据资质情况选择不同的利率，比如基准利率的8折。

4、选择还款方式，等额本息和等额本金两种方式任选其一。

以上就是关于利率计算器意义以及如何使用的介绍了，房价、按揭是购房者关心的重点，在很多网站上都可以看到计算器的影子，大家在选择的时候一定要选择安全可靠的，好是使用商业银行提供的计算器。年限等不断更改，所以关于利率的计算也不一样，大家可以借助利率计算器来查询计算。

2016住房商业计算器

商业和公积金是购房首选的两种方式，商业相比公积金预期年化利率稍高一点点，但放款期限更长，为消费者减轻了压力，那你了解住房商业数额是如何计算的吗？

住房商业还款方式：

1、等额本息还款法

即借款人每月以相等的金额偿还本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。

2、等额本金还款法

即借款人每月等额偿还本金，利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

2016年公积金最高额度说明：(具体规定参考地方房管局文件)

北京：市管公积金最高120万元，国管公积金最高120万元

上海：个人公积金最高60万元，家庭最高120万元

广州：个人公积金最高60万元，夫妻双方最高120万元

成都：个人和家庭公积金最高60万元，成都公积金额度为个人缴存余额30倍

18万6利息2.5五年多少

18万25年，设还款方式为等额本息，年利率为4.90%，那么每月还款1,041.80元，利息总额为132,540.45元，总还款金额为312,540.45元，利息占还款总额42.41%。

18万25年，如果还款方式为等额本金，年利率为4.90%，那么首月还款1,335.00元，每月递减2.45元，利息总额为110,617.50元，总还款金额为290,617.50元，利息占还款总额38.06%。

金额18万，25年期限，利率4.90%，用不同还款方式，计算结果对比情况如下表所示：

等额本息等额本金

每月还款1,041.80首月还款1,335.00

每月递减2.45

利息总额132,540.45利息总额110,617.50

利息占比42.41%利息占比38.06%

同等条件下，等额本金比等额本息节省利息21,922.95元。

如果计算18万25年每月还多少，月供多少，利息多少？我们还需要知道还款方式(等额本息或等额本金)，本次计算用利率4.90%计算。

如果你的利率不是4.90%，可以用我们的计算器修改利率，重新计算详细结果，计算器，还可以关注我们的公众号：房贷精灵，获得更多帮助（在线计算器最新资讯专家答疑）。

下面我们以18万，25年期限，利率4.90%，等额本息还款方式为例，详细说明还款的相关信息。如果您想查看等额本金还款方式详情，请使用本站的等额本金计算器。

18万，25年期限，年利率4.90%，等额本息还款方式，每月还款明细报表。

期次每月还款偿还利息偿还本金剩余本金

11,041.80735.00306.80179,693.20

21,041.80733.75308.05179,385.14

31,041.80732.49309.31179,075.83

41,041.80731.23310.58178,765.26

51,041.80729.96311.84178,453.41

61,041.80728.68313.12178,140.30

71,041.80727.41314.40177,825.90

81,041.80726.12315.68177,510.22

91,041.80724.83316.177,193.25

101,041.80723.54318.26176,874.99

查看全部明细报表(报表可下载Excel)

18万，25年期限，年利率4.90%，等额本息还款方式，每月还款折线图。

18万，25年期限，年利率4.90%，等额本息还款方式，本金与利息百分比图，利息占比42.41%，本金占比57.59%。

等额本息还款特点：还款每月偿还本金逐月递增，每月偿还利息逐月递减，每月还款金额（月供）不变，推荐：在线等额本息计算器。

等额本金还款特点：每月偿还本金保持相同，利息逐月递减，每月还款金额逐月递减，推荐：在线等额本金计算器。

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本站中所有的计算器的计算结果仅供参考，本站对此结果的准确性不承担任何责任，实际数额以银行/保险公司/国家相关机构确认的结果为准。

十城已推行二手房成交参考价，过半8月挂牌价现环比下降

近期，房贷市场风起云涌。就在清明节后多家广州银行上调房贷价格之后，4月10日，记者了解到，包括中国银行、邮储银行、交通银行、平安银行等多家银行的广州部分网点暂停了二手房贷业务。不过值得强调的是，这只是支行网点的情况，前述银行并未全面叫停广州地区的二手房按揭业务。

多家银行否认二手房停贷

日前，有网友从中国银行、交通银行、邮政银行、平安银行等多家银行的支行网点了解房贷，房贷经理均表示，已暂停广州二手房受理，如果愿意等也可以受理，就是排队放款时间会很长，具体不好确定。

随后，记者也向相关银行广州分行层面了解停贷情况。据了解，相关银行广州地区并未暂停二手房贷。但有银行坦言，不排除部分支行停贷的情况。

中国银行广东省分行表示，广州地区二手房贷正常，并无暂停。总体来看，受调控影响，额度有一定压缩，放款时效有所减缓，该行在结合各行的业务量情况下进行额度的合理分配，并结合客户申请资料递交时间及审批情况下进行有序放款。

邮储银行广州分行表示，并未全面暂停二手房按揭业务，但是目前整体房贷额度很紧张，相比一手房，二手房贷的单确实也接得少了一些。而且每个支行的额度也各不相同，每家支行都会根据自身情况确定房贷投向，不排除个别支行停止二手房贷的情况。

平安银行广州分行表示，包括二手房在内的按揭正常受理，额度以监管下达新增额度为限，放款时间在限额内按申请顺序排期放款。据了解，该行在广州的房贷利率为首套房贷利率5.3%（ 65BP），二套5.43%( 78BP)。

而截至记者发稿，交通银行广东省分行方面暂未回应该问题。

有银行房贷业务相关负责人坦言，目前房贷额度告急是银行业普遍存在的问题。在非常有限的额度下，银行倾向确保合作楼盘的按揭（即一手房按揭），这是银行的商业选择。而且每家支行房贷额度情况不同，价格、具体操作也会不同。

记者从多家中介公司了解到，近期由于额度紧张，多家银行接单意愿确实不强。

而今年以来，房贷额度就一直非常紧张，至今未有缓解。工行、招行等银行日前向记者表示，个人住房放款周期约2~3个月。而其他银行多表示，无法明确放款时间。

广州二手房涨幅比一手房高

“从银行来讲，放款给一手楼买家和二手楼买家本身是没多大差别的，有差别的是商业银行和开发商之间一般都有长期合作的关系，而在额度紧张的情况下，为了维持良好的合作关系，银行就有可能优先楼盘而不是小业主。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓接受全媒体记者访时详细分析道，如果这种情况持续，二手楼的业主难，就会影响二手楼的成交效率，部分客户也有可能转向一手。这个现象，客观反映了目前房贷额度紧张的现实，而现在很多人买房都需要，所以房贷收紧对成交量必然是不利的，而需求如果收缩，促进房价上涨的动力也自然会减弱。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，当前，无论对于一手还是二手房地产市场，这都是利空，因为这背后重要原因之一是目前房贷额度的收紧，只不过对于二手房的降温力度会大些。

近两年，广州市场出现一个变化，二手房交易更为活跃。根据国家统计局发布的1月和2月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2021年，广州二手房涨幅比一手房市场要高。1月份，广州二手住宅销售价格环比上涨1.4%，高于新建商品住宅销售价格环比1.0%。2月份，广州二手住宅销售价格环比上涨1.0%，高于新建商品住宅销售价格，环比上涨0.9%。

另外，楼市交易量方面，据克而瑞数据监测，2021年第13周（3月29-4月4日）广州一手商品住宅房共成交2310套，成交面积为24.5万㎡，环比增加3%。成交主要是增城区，成交面积6万㎡，占比25%；其次是南沙区，成交面积为3.77万㎡，占比15%。

房贷额度持续告急，价格不断上行

目前房贷额度依然紧张，等待两三个月已经成为常态。

“相比去年，现在整体还是比较紧张的，少数银行情况较好，目前排队等放贷的市民，至少要等两到三个月，这已经是比较好的结果了。” 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源接受21世纪经济报道记者访时表示。对于越来越紧张的额度，郑大源呼吁，不要伤及刚需。“房地产调控政策是需要的，但是调控的结果通常可能误伤了很多刚需一族，调控加码的同时，能否给刚需一族留下一条生机？调控刚需苦，不调控苦刚需。”

融360大数据研究院监测数据显示，今年以来，全国房平均利率持续上涨，3月（数据监测期为2021年2月20日-2021年3月18日），全国首套房平均利率为5.28%，环比上涨2BP；二套房平均利率为5.57%，环比上涨1BP。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，从规定的上限和过渡期限来看，监管目的不在于短期内急剧下降房贷规模，而是从调整结构入手，实现长期内银行业信贷结构的转变。

今年起房贷集中度管理新规开始实施，房贷占比情况备受关注。根据已经公布的年报来看，第一档的6家国有银行和第二档的8家已披露业绩的股份制银行中，建行、邮储、招行、兴业、中信等5家银行的个人住房占比超标，其中招行和兴业“双踩线”，房地产占比也存在超标。而受此新规影响，银行业纷纷压降房贷额度，尤其是占比较高的银行，因此，今年以来，房贷额度持续告急，价格不断上行。

对于房贷超标的情况，建行副行长吕家进在2020年业绩发布会上表示，建行正在取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭合理适度增长，有序降低房地产相关在各项中的占比。

“总体来说，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，预计该新规对规模增长的影响较小，超标部分建行会逐年消化。”吕家进表示。

三个月内住建部“敲打”13城?楼市调控释放哪些信号？

2021年以来，中国持续传出严控楼市的信号。自1月下旬，中国住房和城乡建设部赴深圳、上海调研，三个月内，住建部已调研督导或约谈了13个城市。

资料图：楼市。孙睿 摄

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市负责人。倪虹指出，城市要紧盯新情况新问题，及时取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

在此之前，倪虹分别在今年1月和2月份前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作。3月初，他又带队赴杭州、无锡调研督导。3月下旬，倪虹带队赴成都和西安调研督导；3月25日，住建部再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。

梳理今年以来的住建部在各地的调研督导，中国楼市调控出现一些新特征。

其一，中国官方对房地产调控的态度更加严厉。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，与前几个月去各地“督导”不同，本次住建部“约谈”了5个城市。而且此次倪虹用的两个“切实”(切实提高政治站位、切实扛起城市主体责任)的表述，也体现出中央对楼市调控的态度更加严厉。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也指出，住建部此次约谈的5个城市中，广州、合肥、东莞前期均已出台过调控收紧政策。如：合肥近日出台八条楼市新政，从学位制、深化住房限购到市区热点楼盘“摇号 限售”政策等8个方面升级调控。

许小乐说，约谈这5个城市表明中央压实城市责任，不仅要求地方及时出台政策，更强调地方政策的落地性和实效性。

陈文静也认为，近期虽然广州、东莞和合肥出台了政策，但整体政策力度偏弱，短期效果并不明显，接下来各城市的调控政策或将继续加码。

其二，住建部的监测、督导成为“调控指挥棒”。

观察发现，住建部调研督导前后，各地基本都有收紧楼市政策的动作。业内人士指出，在各地因城施策的同时，住建部的监测督导成为“调控指挥棒”，这也是今年房地产市场调控的新特征。

今年以来，不到3个月时间，住建部已实地调研、督导或者约谈了13个城市。住建部“敲打”“提醒”的范围也从一线向二线乃至三四线城市扩大。这样的形式在过去的房地产市场调控中是十分罕见的。京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的核心城市、中心城市周边的热点城市以及中西部省会城市等均在重点监测的名单上。

其三，人口、土地、住房、教育等的联动或成后续楼市政策发力点。

倪虹此番明确指出，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。

陈文静表示，土地与住房的联动，一方面体现在供求关系上，重点城市土地供应量将继续加大；另一方面体现在地价与房价的联动上，土地端限价将成为更多城市的选择。

在人口落户、义务教育等方面，陈文静认为，落户后的房产交易限制比如：人才购房限售、新落户限购等、学区政策限制等，均有望继续推进。二手房交易管理中，深圳二手小区成交参考价的发布可能为各城市提供了“范本”。

值得注意的是，在住建部约谈五城市负责人的同天，深圳住建局等七部门联合发布通告称，将对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理。“深房理”涉嫌教唆炒房人、非法集资、骗取经营贷购房等。“房住不炒”的信号更加强烈。

小伙月薪8K，在广州市每月只用1300，一年后能买到啥车

落实二手住房参考价的城市再添一城。

8月31日起，广州市住房和城乡建设局制定的《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》已正式施行。

按照《通知》，在成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

广州市住建局指出，建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升我市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。

可以看到的是，今年以来，多地着手对二手房市场价格进行管控，并探索建立二手房参考价格发布机制，抑制楼市“虚火”蔓延。

二手住房成交参考价制度的推进，也被业内认为是今年二手房市场最重要的一项调控政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。

十城已推行二手房成交参考价

据澎湃新闻（.thepaper.cn）不完全统计，目前落实二手住房参考价制度的城市共有10个，分别是深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州。

同日，58同城、安居客发布的统计数据显示，目前落实二手住房参考价制度的10个城市中调控效果明显，6个城市挂牌价环比下降，成都、绍兴、宁波下降幅度分别为1.7%、1.6%、1.4%，西安降幅也达到了0.8%，深圳以0.5%的降幅紧随其后。

除了二手住房成交参考价制度，今年以来，部分重点城市也出台了各类调控和监管措施促进二手住房价格的稳定和市场预期的稳定，包括严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等。

《经济日报》评论文章指出，二手房市场正在成为房地产调控的主战场。在很多热点城市，只有稳住二手房价才算是牵住了房价上涨的牛鼻子。

有统计表明，北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70%，不少城市二手房交易量也已经超过新房。房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进。多城二手房指导价措施的出台，填补了二手房调控的空白，给调控增加了抓手。

业内人士认为，后续还会有更多城市跟进出台二手房指导价格制度，或出台针对二手房市场的其他调控措施。

按照58同城、安居客发布的2021年《8月国民安居指数报告》，8月份，全国65个主要城市二手房挂牌均价为17020元/平方米，环比下跌0.03%，65城中有27城二手房挂牌房价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价依旧稳定在5万元/平方米水平之上。

近六成购房者不急于出手

从新房市场看，报告显示，8月65城新房在线均价为17362元/平方米，环比下跌0.32%，65城中有27城新房房价环比上涨。主力城市中深圳新房在线均价为56348元/平方米。上海、北京新房在线均价分别为50231元/平方米和45125元/平方米。广州新房在线均价维持在3万元/平方米的水平，为33536元/平方米，杭州在新一线城市中最受追捧，新房在线均价为28034元/平方米，南京新房在线均价也在2万元/平方米水平之上。

可以看到的是，无论是新房还是二手房，今年7月以来，官方已多次发声出手调控楼市。

7月22日，院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

同日，《人民日报》文章指出，今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。对此，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，住建部将会同有关部门，进一步落实城市主体责任，强化省级的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

随后，7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任。

据澎湃新闻不完全统计，在住建部明确调控不力坚决问责后，截至目前，已有上海、绍兴、合肥、无锡、济南、广州、武汉、东莞、金华、杭州、北京、成都、衢州、惠州、义乌、泉州、大连、银川、合肥、温州、海口、西安等地纷纷加码调控。

在这些出台楼市调控的城市中，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、打击炒作学区房成为重要内容。

根据58同城、安居客对购房者行为调研发现，2021年8月份，用户信心指数为98.8，环比下跌8.2%，认为会继续调控抑制房价上涨的购房者占比为65.1%，比前月上涨5个百分点；近六成购房者并不急于出手，谨慎寻找合适的房源。

30多城二手房价“跌跌不休”，青岛一年跌了20.31%

梦想总是要有的，万一实现了呢！

一位热心的网友向教授咨询买车的同时分享了自己艰辛的攒钱历程。

月薪8K的阿宅，年前定了个一年买车的“宏伟”，2020新年的钟声已经敲响，一年过去，阿宅的梦想实现了吗？

车虽未提，但钱已备好，不多不少，刚好8万。

为省40块的打车钱，深夜穿街走巷，差点被陌生人“劫持”

为了实现买车梦，在过去的一年，阿宅省吃俭用，能走路尽量不坐地铁，能坐地铁尽量不打车，当然这一年他也从没打过车。有一次加班到深夜，在地铁和公交都停运的情况下，阿宅终于动了打车的念头，但一看要40块，最终还是忍了。

夜深人静，阿宅骑着辆共享单车，孤身一人穿梭在大街小巷。路过一个灯光昏暗的电线杆时，一位衣着“危险”的女士突然向阿宅招手，透过淡淡的灯光，阿宅观察到女人正在用邪恶的眼神直勾勾地盯着他，就在不到一秒的对视中，阿宅感受到了一股强大的杀气。自幼胆小的阿宅哪有见过这样的场面，况且还是在这个陌生而复杂的城市，于是他加足马力向前骑行，但一个不小心扎进了臭水沟，人仰车翻。好在沟中有水，伤势不重，不过手机在水里吐了两个泡之后就没有了然后。

阿宅追悔莫及，为省40块打车钱，结果折了部手机，而至于路边的那位向他招手的女生，或许只是想提醒他慢点，前面危险。

台湾名嘴的不经意调侃，却让阿宅发现了省钱的新大陆

张阿婆早餐店，是阿宅每天的固定打卡点。这里的馒头又大又白，而且价格亲民，一块钱一个，阿宅每天早上会买上四个，两个当早餐，两个留作午饭。买的次数多了，张阿婆干脆事先把馒头打包好，阿宅每次过来交钱就走，省去了排队的时间。

好心的张阿婆偶尔会放一杯豆浆在袋子里，不收钱，免费送。一口馒头一口豆浆，对于啃惯了白馒头的阿宅来说，这简直是人间美味，不仅下饭快，而且吃完特有劲，当天干活也特别快。

后来阿宅觉得整天光啃馒头实在难入口，而且营养跟不上，一次偶然的机会，阿宅在网络上看到了台湾名嘴“嘲讽”大陆人吃不起涪陵榨菜的。好奇心使然，阿宅掏出了1块5毛钱，买了包“涪陵榨菜”，从此发现了新大陆，榨菜配馒头，成为了每天饭桌上的标配，当然也是唯一配置。

4个月没闻到猪肉味

相比早、午餐，晚饭，阿宅会过得奢侈一些，自己买菜做饭，10块钱左右就能搞个带肉的“大餐”，但后来猪肉飞涨，在靠近年关的4个月，阿宅已经很久没有闻到猪肉的味道了。

身材消瘦的阿宅偶尔也会“挥霍”一把，15元的白切鸡饭，不仅肉多，而且加饭免费，阿宅每次都会加多一次米饭。但每次爽完后，都会因为预算超支而有一种莫名的罪恶感。

就是这么省吃俭用的阿宅，每月光吃加交通费也要600元左右。

500元一月的房租，阿宅是真能忍

生活在国际化的一线大都市，吃、行、住是每月大笔的开支，在解决完吃和行之后，住似乎成了决定阿宅一月能赞多少钱的关键因素。好在广州是个很包容的城市，哪怕是在最繁华的珠江新城，也能在方圆5公里范围内找到价位喜人的地铁房。

阿宅所租住的城中村距离地铁站一公里不到，这里的单间从400-2500元不等，出于省钱，阿宅在辗转多位二手房中介后，终于找到了现在这个终年不见阳光，但配有独立卫生间的“雅间”，500元/月的房租算是阿宅每月最大一笔开销。

广州的炎热天特别长，从4月一直持续到11月份，因为处于低楼层，阿宅租的房间不仅没阳光而且终年没风，闷热的天气经常让躺在床上的阿宅大汗淋淋，很多时候半夜醒来，全身就像被花洒冲过了一样。床头的电风扇虽然“吱吱”地转不停，但吹出的热风显然不够解暑，即便是这样，阿宅也不愿意置换一个带空调的房间。

因为平时做饭比较多，所以水电费相应较高，再加上网费，房子上，阿宅每月要用掉700元左右。

1300元/月的开支，本可以再省200元

另外电话费和偶尔拼多多上的“大”购，阿宅每个月的固定开支在1300元左右。在同事看来，1300元/月的开支简直非人类，因为很多人光租房都不止这个钱。但阿宅还觉得不够，因为2019年广州城乡最低生活保障标准为1010元，他觉得自己本可以每月再省200块钱。

8万块的预算，该如何买车？

经过一年的“打拼”，阿宅上终于有了8万块的余额。第一次见到这么多的钱，阿宅心里那滋味就像喝了冰糖雪梨般甜，不过很快又陷入了烦恼之中。8万块，阿宅又能买到什么车？

故事有点长，但很励志，教授在被震惊3秒钟之后，决定为这位网友做一回五星级的选车顾问。

8万块的买车预算说多不多，说少不少，相信有不少朋友的购车预算也是在这一价格区间。无论全款还是，8万块能买到的车子其实很多，SUV或者轿车，国产品牌或者合资品牌，有一箩筐符合标准的车型。

全款买什么车？

首先来看全款，在SUV里面，可以买到顶配的合资车奕跑，也可以买到空间更大的哈弗M6；轿车可以选低配的福睿斯或者中配的逸动。

可以买多少钱的车？

而买车的话，8万块对应3成首付，外加扣除税费和保险等必要的开支，理论上20万以内的车都能买。

但如果裸车价为20万，按3年计算，月供要去到4200元左右，再加上每月2000左右的养车成本，每月在车上的花费就高达6200元。那么8000元的工资就所剩无几了，买车本来是用来提高生活品质的，反而成了一种负担，得不偿失。

根据《年轻人消费趋势数据分析》，年轻人每月要“吃好用好”，工资结余大概只有1/3，那么按8000元的月收入来看，阿宅每月理想的月结余约为2666元。

根据教授精密计算，8万的首付款，要想不影响生活质量，最多可以按揭一台裸车价11万的车，按6成首付，3年计算，首付约为81345元，月供1324元。根据教授经验，11万左右的车养成费用约为1300元/月（一般车子越贵养车费用越高），这样一来，月供+养车费用刚好2600元左右。

11万的裸车价，又推荐什么车？

省心、省油推荐雷凌入门版，想要运动和操控，丐版的昂克赛拉优惠下来也差不多这个价位，这两款车型虽然都有着突出的特点，但毕竟都是丐版，配置会比较寒碜，不过安全性的配置都很到位，诸如倒车影像、多媒体、电动后视镜等都可以后期加装，而且费用也不高。如果你是一个真心热爱汽车的人，教授其实更推荐买丐版的车型，后期改装也不心疼。

如果你觉得上面两款车配置太过寒碜，而且空间也不够理想，那么不妨关注下国产SUV，长安CS75?PLUS、荣威RX5、哈弗H6等都是不错的选择。

赚钱不易，又是新的一年，还未买车或者将要换车的朋友，教授祝大家早日实现自己的购车梦！

本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。

最近，不少城市陆续迎来了下雪天，冬天的寒意渐浓。与天气变化同步的，是全国不少城市的二手房市场表现。

12月16日，国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌，10月是35城。

众所周知，自2016年调控以来，各地相继祭出了限价的政策，新建商品房被牢牢按住，波动幅度极小。在这个背景下，二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。如今，二手房“跌跌不休”，很多人对此有些忧虑。

其实，二手房价格下跌看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2018年，不少城市的二手房价格已经开始下跌，只不过延续到现在，跌幅变大，开始引起媒体和公众的广泛注意。

二手房价格为何会持续下跌？房地产市场会走向哪里？库叔今天就来分析一下。

二手房价格下跌早有端倪

最近，网络上流传着这样一张，图表显示，2019年11月，25个重点城市的二手房挂牌均价中，有20个下跌，下跌最厉害的青岛，降幅高达20.31%！

购置住房是有各种成本的（利息、各种税费、维修基金等），这意味着，如果一个青岛人2018年11月买了房，即便能够按照挂牌价卖出去（不考虑不满2年要缴纳增值税的因素），也要亏掉四分之一。而现实中，在这么惨淡的市场下，真正的成交价大概率要比挂牌价低一些，亏损的幅度还要继续扩大。

不止青岛，北上广也难逃下跌的命运。

安居客数据显示，2019年11月份，北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%，这是北京二手房连续第5个月下跌——根据国家统计局数据，7月北京二手商品房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。

楼市跟股市一样，大家往往都是买涨不买跌的。

根据中原地产统计，2019年1-9月，北京二手住宅网签10.万套，同比下降10%，成交均价为6.4万元/平方米，成交量创2015年以来同期最低值。这是北京二手房市场2008年以来的最大调整。

北京市住建委的统计数据显示，2019年10月份，北京二手住宅共计网签8844套，与9月份的12319套相比，减少3475套，环比降28.2%；与2018年10月的8879套相比，减少35套，同比下降0.4%。

合计来看，2019年前10月北京二手住宅网签为118558套，与2018年前10个月的130664套相比，减少12106套，降低了9.3%！

同为传统一线城市的上海和广州跟北京情况类似。

由于市场观望情绪浓厚，成交周期延长（比如，广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月，延长至2019年1-10月的约4个月），放盘的业主不得不多次下调价格才能最终成交。

合富置业的数据显示，降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比，达到年内的最高位，接近3成的最终成交价比最初放盘价下调5%以上。几乎所有的房产中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明：“价格可谈”。

可以看出，二手房价格的下跌，看似突然，实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2019年2月，国家统计局的数据就显示，二手房住宅挂牌价连续三个月下跌，其中三四线线城市下跌最多，其次是一二线城市。

从那时起，整个二手房市场就呈现出“有价无市”的状态。最近突然引起大家的极大关注，主要是跌得过久，跌幅已经比较大了。

长期以来，大家听了太多买房后价格暴涨，成功致富的故事。现在，二手房价格下跌的消息不断曝出，似乎颠覆了这一认知，不少人变得忧心忡忡。

市场预期悄然发生转变

二手房价格为何会持续下跌？

毫无疑问，政策层面在影响因素中，占据一席之位。

2019年12月6日召开的中央政治局会议，只字未提房地产。这顿时被开发商、炒房者，乃至很多已经购买住房的人群视为天大的利好，认为房价要涨。毕竟，自2016年930调控以来，各地政策不断收紧。

然而，随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位……

这样的戏码，在过去几年上演了无数次。

2018年12月份的中央经济工作会议上也没有提房地产。可是2019以来，有关部门先是多次重申“房住不炒”，到了7月30日的中央政治局会议，更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年的房地产市场定下了基调。此后，整个行业的走势确实也如政策所预期的一样。

刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议，又再次强调：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

凡此种种，都体现了中央坚持房地产调控不动摇的明确信号。

此轮调控以来，最厉害和让房企叫苦不迭的政策似乎是限价。

比如，2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策，进一步加强商品住房价格管理，长沙市进一步明确，商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。一时引发业内热议。

其实这份文件是2017年相关文件的延续，早在2017年11月30日，长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成，平均利润率为6%至8%。

长沙只是一个缩影，事实上，还有比长沙限价更“狠”的城市，比如成都等。

限价的结果是一二手房价格严重倒挂，再加上有调查显示，全中国八九成的民众有“新房”情结，大家纷纷去追逐新房。

看上去，二手房市场势必会冷淡，不过，新房终究是有限的，能摇到号的也是少数。眼看市场狂热，买不上新房的刚需、投资者、炒房者自然将目光标准二手房，赌调控一旦放松，二手房价格还能继续往上冲。这跟开发商在市场狂热时高价拿地，楼面价贵过周边房价是一个道理，赌的就是预期。

可是，绝大多数人都没预料到，中央调控的决心如此坚定。如今，三年过去了，依然没有大范围放松的迹象。新房的价格依然被严格限制，本来就比新房价格高的二手房，上涨的空间何在？

对投资客来说，房价一日不涨，就承受一天的损失。于是，刚需群体的预期悄然发生了转变，由此前的焦虑转为淡定，市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。

因此，限价只是表面因素，预期的转变才是市场转向的关键。

“跌跌不休”背后真相

正常市场下，在其他条件等同的情况下，二手房会比新房便宜两到三成。但在限价的背景下，二手房比持续供应的新房贵，所以，购买二手房无论是自住还是投资，都变得不那么划算了，市场的供应量自然增大。

这样，原来高价购买的二手房，自然要降价才能出售。即便是次新房，价格同样不会高。这是因为在限价条件下，开发商的利润空间被压缩，部分管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的境地。为了控制成本，各种魔幻的事情频频发生：纸板门、竹子代替钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。

图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖

2018年，台风山竹袭击深圳，部分新建的豪宅在台风面前，竟然不敌很多“老破小”甚至城中村的农民房，就是一个鲜明的写照。

这样的次新房放出来卖，自然要低价……

还有一些二手房，虽然不是限价政策下建的，但是因为物业管理不善，整个小区显得“伤痕累累”。目前一二线城市均已进入或即将进入存量时代，物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。二手房所见即所得，这样的房子，自然也很难卖出好价钱。

新房促销也是二手房价格下跌的催化剂。自2019年5月银保监会下发“23号文”以来，地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行、开发贷、ABS等监管新政频出。不少房企陷入危机，唯有靠自我造血续接现金流——在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下，通过促销滞销盘、尾盘，“以价换量”回流现金。

比如，2019年8月，中国恒大便启动“全员营销”抢收，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收包含27个地区，其中重点抢收四川、重庆和中原地区，共涉及505个项目，包括493个住宅和商办项目，12个旅游集团公司项目。

虽然促销使得恒大9月的销售均价创近几年新低，但销售额确实实现了大幅增长，9月恒大实现合约销售金额约831.1亿元，较8月增长约73.8%，较2018年同期增长约31.9%，刷新集团单月销售额历史纪录。

恒大的抢收起到了极大的示范作用，其他龙头房企也争先降价促销。中小房企只能被迫跟进，但你的品牌不够大，产品不一定有大房企的好，价格还比大房企贵的话，大概率要被剩下……

大规模的新房促销，极大地增大了市场供给，使得购买新房变得比之前容易，二手房市场自然更加无人问津，加速了其价格下跌。

还有一个不容忽视的原因是经济增速的放缓。

众所周知，中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。根据全球资料库网站Numbeo的数据，截至2019年年中，我国住房租金收益率在1.8%左右。不过，部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租，出租率可能可以达到4%左右，甚至能够覆盖其房贷。这样的情况下，投资客可以持有很久。

但随着经济增速的下滑，租房的需求和房租上涨的动力都有所减弱，投资客的持有变得愈发重，这同样影响到了二手房市场。

房地产市场会受影响吗？

二手房价格持续下跌，既有政策的原因，也有市场的原因，那这种情况会持续多久，是否会影响到整个房地产市场，引发价格下跌呢？

目前看来，不会。

首先，新房和二手房互相有影响，但在新房限价的条件下，二手房市场对新房市场的影响很微弱。虽然2018年以来，各地二手房价格陆续下跌，但2019年1-10月，新建商品房的销售均价却上涨了7.3%。

其次，中央经济工作会议重申“房住不炒”，也不意味着利空，因为后面还有“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”的表述，可以看出，“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

值得注意的是，在会议通稿中，“稳”字被提及了29次，这说明“稳”也是2020年经济工作的重心，作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。

最后，正如上文介绍的，此前的二手房市场略微有点畸形，自2018年以来价格的陆续下跌，是正常价值的回归，并不会无止境地跌下去。

事实上，跟新房市场一样，二手房市场同样表现出分化的特质。部分城市二手房虽然价格还没反弹，但成交量已经开始回暖。

比如，根据广州市房地产中介协会的数据，2019年11月，全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月大幅回升14.00%。北京的反弹力度更大，11月二手住宅成交12296套，环比大幅上涨39.03%，同比小幅上涨9.76%。

原因何在？

这是因为像北京、广州这样的大城市，早已进入存量时代，二手房交易占据主导地位。比如北京，截至2019年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%，同期，北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%，而二手房全市网签同比下降9.3%。但这依然无法从根本上改变二手房的主导地位，如果将地段、学区等考虑进去的话，更是如此。

注：限竞房为通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。购买限竞房需要满足以下条件：北京户籍家庭单位可购买2套，非京籍以家庭为单位只能购买1套，且需要有北京连续60个月社保或纳税，工作持工作居住证购房同于北京户口。

以北京为代表的一线城市，是最先启动本轮调控，也是最早见成效的城市。北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月，均价累计下跌13.5%。

不过，2018年春节后至今，北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落，月度均价环比变化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交价依然还是微跌的，但成交量的回升上涨可以说明，市场已经开始进入修复的通道。

因为，目前北京二手房市场处于调控以来的中低位，按照以往的经验，春节后市场可能会出现季节性复苏。这样的逻辑，同样适合其他很多一、二线城市。

但是，很多三四五线城市的二手房价格恐怕还将继续下探。前两年，受益于去库存和棚改货币化拉动，三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。不过，绝大部分三四五线城市的新房成交量远大于二手房，相比于“别无选择”的一二线城市居民，其购买二手房的意愿更加弱。而且，很大一部分三四五线城市人口都在净流出，拥有厚实产业的也少，等2020年棚改收官之后，这些城市的买房主力将大面积减少，二手房很难找到买家。

目前，部分城市开始靠政策来“稳”了。比如，2019年11月29日，广东佛山市人社局联合住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，通知最大的亮点是，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；不久后的12月13日，广州南沙区人民发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知显示，本科以上等，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制。

在人才争夺的背景下，三四五线城市二手房市场前景堪忧。

总的来说，全国二手房价格下跌，是楼市的狂热归于平静，是价值的合理回归，更体现了中央调控的决心。虽然“稳”字当头，2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针适度放宽调控，但“房住不炒”的政策是不能突破的，二手房价格下跌也正是政策调控所希望看到的结果。

跟新房市场相比，二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战，该跌的地方会继续跌，不该跌的地方，跌下去还会再涨回来。