上海二手房交易流程干货_上海二手房交易流程图解

1.卖房签房屋买卖合同要注意什么

2.二手房哪种过户方式最划算

3.买二手房前，要先了解这些事｜纯干货分享

4.买二手房存在的潜在风险？看行业人深入浅出分享避坑干货

5.房产交易可以委托人代理吗

留意噪音大小留意小区的周边环境，比如是否临近主干道、铁路、高架桥等，留意周边商铺、小摊的数量及营业时间，看看是否嘈杂。

很多的小区，都会做一些绿化隔离带，用于降低噪音。居住的环境如果太过嘈杂，会影响居住的生活品质。买房的时候，一定要亲自感受一下噪音的大小。

防水情况，注意问下在小区居住的人，或者自己在网上查阅相关的资料，看看小区的排水情况，是否一下雨就出现大量积水、被水淹的情况。

另外，看房屋内部墙面上是否有明显的水渍水迹，是否存在墙壁起皮脱落的情况。如果存在，则说明这个房子防水情况不好，一下雨就会漏雨。

卖房签房屋买卖合同要注意什么

现在二手房交易非常红火，一些位置、配置好的二手房比新房还要贵，如果大家准备入手二手房，那么有很多方面需要注意，今天就来简单介绍一下。

1、二手房的权利性质

不动产的权利指的是房屋和土地的权利性质，从房屋的权利类别来看，分为商品房、限价商品房、房改房、集资房、经济适用房等等。

每种不同的房子，它的权利性质是不同的。在购买前，买方要确认它的权利性质到底是什么。

房屋的权利性质不同，购房的价格也不一样。

2、他项权利

他项权利指的是房屋之上有无设立抵押权。如果有抵押权，说明卖方还没有还清银行的。

从电脑上看登记簿，有抵押权的房子很明显，会以**或橙色覆盖在信息上。

3、查封

看看司法机关有没有对二手房进行查封，被查封的房屋是不能交易的，也就是说，不能被买卖、抵押等。

4、权属状况的依据

权属状况的依据，意思是说我们凭什么相信以上的情况到底是否属实；它的依据就是不动产登记簿。

建议中介、买方陪同卖方到不动产登记机构打印该套住房的不动产登记簿。住房有没有他项权利或者查封，仅有房产证是看不出来的。

其实，登记簿才是真正的依据。

5、土地出让金

如果土地的取得方式是划拔，在交易时，要缴纳土地出让金。在签订定金合同之前，先咨询清楚金额的多少，谁承担这笔费用。

二手房哪种过户方式最划算

1、房屋状况：合同中房屋的信息，建议与房屋产权证载明内容一致，若产权证尚未办理，则以《商品房买卖合同》内容一致。

2、房款支付方式：购房定金可以冲抵哪一期购房款应约定清楚;同时，房款不管分几期支付，作为卖方，要尽最大可能要求买方在送件过户当日前支付尽可能多的房款，以防后续尾款迟迟不到位，争取落袋为安。

3、购房尾款：若买方向银行申请支付后续尾款，虽银行何时放款系银行内部控制，买卖双方无从决定，但为避免因政策等非因买卖双方因素等特殊原因导致银行迟迟不放款，卖方迟迟收不到款的情形，建议特别约定若最迟于某一时间，银行仍未到位，买方应一次性向卖方支付所有购房尾款。或约定若最迟于某一时间，银行仍未到位，卖方有权通知买方解除合同。

4、交房：在司法实践中，房屋在谁的实际控制下，有些时候决定了案件的胜负(如在执行异议案件或执行异议之诉案件中)，因此，大胆建议在收到全额购房款之前，房屋由卖方掌控，对卖方是较为有利的。

5、房屋内家具、家电：房屋总价是否包含房屋装修以及房屋内的家具家电，如包含家具家电，应明确菜单。

6、物业服务费、公共维修基金、有线电视费、电话费、水、电、气费用承担主体应约定明确。

7、过户后，新产权证有谁保管：过户后至办理完备按揭手续前，有一段空挡期间。这段期间，常常是卖方遭遇最大风险的期间。因此，合同中要明确约定，新产权证由房产中介保管直至交由银行办理抵押等级手续。

8、取件后，买方备齐按揭所需材料期限以及取件后买方向银行申请办理抵押的期限，应做明确约定，以免卖方的售房尾款遥遥无期。

9、在房产中介处签订的合同与过户交易的《存量房买卖合同》不一致，如何处理，应有明确约定，以免产生争议。

10、违约情形及违约责任应明确，避免模糊地带。同时，守约方维权的费用，如律师费、公告费、调查费等费用由谁承担，应有明确约定，以降低维权成本，最大限度提供违约成本，确保合同的履行。

11、手写补充约定一定要明确、具体，避免模棱两可或有多种解释。诸多房屋买卖合同纠纷案件中，因手写补充条款约定不明确涉诉的案例占一定比例。

13、买方身份信息是否完整：买方身份号码、联系电话、住所地是否填写完整。这些信息均涉及到若合同履行过程中，卖方要向买方发送相关法律文书，如催收房款通知书，解除合同通知书，等等。

卖房的基本流程

1.将要出售的房子挂牌上市

2.中介方带客户看房，满意后收取定金，确定交易意向。

3.三方进行二手房买卖签约。

4.按约定收取房款。

5.进行过户手续办理。

6.卖家交房。

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买二手房前，要先了解这些事｜纯干货分享

房产继承

房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种，继承方式分为法定继承和遗嘱继承。子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。继承需要遗产人去世后才可办理产权过户，并且需要到公证处进行公证，这一系列手续办理比较麻烦。因此房产继承这种方式属于费用少风险高。

房产赠与

房产赠与双方需签订书面合同。赠与房产的受益人需缴纳3%的契税以及赠与人和收益人需各自交纳万分之五的印花税，加起来一共是3.1%的税。赠与房屋进行再次交易时还是会收取各类税费，因此，房屋赠与这种方式的费用是比较高的。

(根据相关法律的规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。)

房屋买卖

这是房屋交易中最典型的一种方式，不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。买卖房屋需要缴纳的税费很多，要根据房屋年限、房屋大小等情况缴纳相应的契税、所得税、营业税等。因此房屋买卖这种方式虽风险小但费用高。

哪几种情况不能过户?

1.未经房屋的其他产权人同意

当该房屋属于共有财产时，代表房屋产权人不止一个，那么在进行二手房过户时，只有一个产权人签合同的话是无效的。因此过户时必须所有产权人都到场签字，或是让无法到场的产权人出示授权书委托他人签字。(如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买，即使房产证上仅有一人名字，也需要配偶知情同意签字确认卖房)

2.房产证抵押中或没还清

房屋主是否有房贷没还清、房屋是否被抵押中?如果房屋在抵押中，需要先将还清取回房产证后才可以顺利过户。

3.房屋处于被查封时期

若二手房正处于被检察院、法院等国家机关扣押和查封，房屋的所有权转移不得对抗公权力。

4.违章建筑或鉴定为危房的二手房

如果此二手房有违章建筑，那么在违建拆除恢复原样之前房屋是不可以过户的。而鉴定为危房的二手房是失去居住价值的，自然也不可以过户。

5.具有特殊性质的二手房

学校、军队、医院的房子、未满五年的经济适用房、法拍房、小产权房等这些特殊性质的二手房，这些房子容易受到其性质的限制。

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买二手房存在的潜在风险？看行业人深入浅出分享避坑干货

买二手房前，要先了解这些事

在买二手房时，因为信息差的原因，我们往往会过度依赖中介，导致有些问题我们不问中介不说，等到知道有这类问题存在时为时已晚。

1.房屋是否设立了居住权？

自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

我们在购买二手房时，需要确认该二手房是否设立了居住权，如果设立了居住权，应在该房屋居住权注销后再买。

2.房屋在出售前是否已出租给他人？

在购买房屋之前，我们应确认该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，我们即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。如果已经租给租客的，应在付款前和房东协商租金的归属。

3.房屋在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情况？

房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户。因此，我们在买房前，一定要了解清楚该房屋的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。

特别是在签合同付款的时期。注意：对于低于市场价格的二手房，我们需要格外注意，房东可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产。

4.房屋的学区功能是否已被使用？

学区优势是我们考虑二手房的主要原因。所以，我们需要确认该房源的学区是否被占用如果被占用，需要确认清楚到哪一年哪一月才能清出来，否则需承担什么样的后果。如果家里孩子不着急上学，也可以是一个砍价的筹码。

5房屋是否已被办理了户口地址登记？

在买房前需了解清楚此套房屋的户口登记情况，若有户口登记的，需在付款、签合同前将户口迁出。

6、切记不要和房东私下交易

绕开第三方监管，和房东私下交易容易被欺骗，造成重大财产损失，建议还是在的买卖二手房平台和中介机构进行交易，保证自己的合法利益。

7.不同的房源需要缴纳什么样的税？

(1)普通住宅

满二年：个税、契税。

满五唯一：契税。

满五不唯一：个税、契税。

(2)非普住宅：

满二年：差额增值税及附加、个税、契税。

满五唯一：差额增值税及附加、契税。

满五不唯一：差额增值税及附加、个税、契税。

二手房的坑有很多，所有的环节和步骤都需要自己亲自去了解去学习，只有这样才不会轻易的被骗，被坑。

房产交易可以委托人代理吗

如今的房地产市场，虽然新房市场日渐成熟，但是还有很多人因为种种原因，对于二手房情有独钟。但是二手房的交易没有新房那么简单，房屋权属 、房款交割、连环单交易等方面日趋复杂，今天小编房产房谈给大家讲下房产交易中期间存在的潜在风险，针对二手房交易的特点，为您介绍讲解风险的那些“干货”。

一、房屋查封风险

用购房人首付款帮出售方解查封的约定，对买方是完全不负责任的。很可能购买的房屋查封没有解除，钱款也收不回来了。

房主存在债务纠纷、替他人担保、家庭矛盾等因素都会造成房屋被查封，而且一个房屋有可能被多个司法部门查封。

同时，签定合同、网签、交税、等操作，都不能制约房屋被司法查封，也就是说，在房屋过户前，都不能避免交易房屋被查封的风险房屋在被查封的过程中，也会严重影响买卖交易的履行。

因此在签约前务必进行权属查档（去当地房管局查询该房产是否存在查封等）！

二、房屋处于抵押状态

在二手房交易中，处于抵押状态的房屋是无法进行过户的，需要产权人在过户前解除抵押才能正常过户。在签约前与出售方核实房屋抵押情况并要求出售方在买卖合同中明确填写。房屋抵押情况可通过不动产登记证来辨别。亦可通过查档明确房屋抵押、查封等情况；如出售方房屋有抵押，同时又需要买受方出资进行还款时，小编建议买卖双方提前与第三方担保机构签署协议，由第三方机构进行担保还款，确保房款安全及合同的正常履行。

三、房款交接

先过户后给钱?还是先交接大额房款，后续再办理过户手续?是一个两难的选择，都存在重大风险：

在此小编房产房谈诚挚的提示您，要成功地控制资金交接风险

交易双方都应该要求资金存管或者资金监管，二手房因司法查封、冻结、抵押、债务纠纷、等因素影响，都会造成买卖合同无法履行，所以为确保房屋交易顺利，资金安全，建议交易双方取资金存管或监管的方式进行房款交接。

资金监管与资金存管业务的区别？

资金监管

有些地区房屋管理行政机关为保障交易双方资金安全，交易过程中的资金划转可选择通过其设立的专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。监管主体是当地房屋管理局，其在银行开立监管账户。

资金存管

为确保交易资金安全，交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配，待满足解冻条件后资金解冻。存管的款项有定金，首付，物业保证金，户口保证金。

资金存管办理的基本流程如图；

四、连环单风险

所谓连环单是客户在买房的同时，也在卖房，涉及两笔或多笔交易，房产房谈温馨提示您：

签约及后续履约过程一定注意房款支付时间，网签时间，过户时间等约定及履行，连环单操作过程中，一旦一笔出现履约延迟，将可能连带另外一笔或多笔合同，导致出现违约的情形；

五、明确房屋共有权情况

出售房屋必须要共有权人书面同意，否则签署了合同也可能被认定无效，还有可能承担违约责任。

房屋共有权人是指，多人共同拥有对房屋出售的权利。较为常见的有，夫妻共有。只要出售方已婚，一般默认出售方配偶为房屋共有权人。

另外，继承、多人集资购房、职工和单位共有等，也可以认定为共有权人。法律规定，一套房屋，必须所有共有权人同意才能出售。如房屋有共有权人，要求所有共有权人必须到场签署合同。如共有权人不能到场的，出售方需要提供相应授权委托书、公证书；配偶不能到场的，要提供配偶同意出售证明；卖方为单身的，核对单身证明或其他证明婚姻状况的资料。

六、户口及物业交验

标的房屋户口：二手房屋交易不同于一手房，往往会出现标的房屋存在现业主及家人，甚至以前的业主及家人户口未迁出的情况，因此对于购买房屋是否存在未迁出户口，建议您在签约前到房屋所在地派出所户籍科进行查询；如签约前无法迁出户口的，请在买卖合同及补充协议中进行约定迁出时间。

可以。房子在交易过程中，出卖人是可以委托他人代为办理房屋过户手续的，但是出卖人需要向被委托人出具授权的委托书才行，受托人有权代为办理房地产权属过户登记手续、税务登记手续，并有权代为签署与房地产交易相关的文件，代为缴纳相应税费。

受托人有权代为领取房屋所有权证等有关房屋产权证件和资料，并有权查阅、复印、调取房地产交易相关的资料。若委托人选择银行按揭的付款方式，受托人有权代其办理的相应手续、代为签署相关文件。受托人有权代委托人向银行办理上述房屋抵押、还贷事宜及领取有关文件(房地产权证、他项权利证、还清款证明、购房/收据、还款清单等)。

房屋过户手续如何办理

1、签二手房买卖合同：

购房者在选好房之后就可以和卖家签订二手房买卖合同了，在二手房买卖合同之中，需要对房屋的具体事宜进行约定，比如说房屋坐落位置、房屋权属、交付时间等内容。针对这些内容，买卖双方确定无误之后，就可以签署合同了。

2、到房管部分办理过户手续：

然后买卖双方一起到房管部分办理过户手续，办理过户手续之前需要约定一个具体的时间，一般在二手房买卖合同中也有对此做约定。在办理二手房过户手续之前，买卖双方需要交纳不同税费，比如契税、增值税、个人所得税等，然后再向房管部门提出过户申请办理完产权变更登记手续。

3、领证交房：

房屋过户手续办完之后，购房者就可以等待通知领取房产证了，另外就是买卖双方交接房屋这一流程了。买卖双方进行房屋交接主要是针对房屋内部的家具电器以及二手房的物业费等相关费用进行交接。

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