百城房价一文秒懂_百城二手房价格继续下行

1.二季度百城楼面价同比涨2成 溢价率一年半首回升

2.金九银十成了少数人的狂欢，全国楼市卖了个寂寞

3.江苏哪些二三线城市限购

4.“抛房潮”是否已经来临？比高房价更令人担忧是什么？

5.近50城楼市“因城施策”，部分热点城市二手房现回暖

6.多地楼市加码调控 “十一黄金周”还好吗？

7.合肥楼市限购再次松绑，利好频出能否扭转横盘态势？

8.中国房地产上半年市场变化、下半年有啥新趋势？

深圳是7月的楼市主角。

被券商称作“深圳历来最严的一次调控”，一度令其二手房市场成交量相比高峰期跌去8成。

这个7月也是今年以来调控最密集的月份，除深圳外，还有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、南京连发政策收紧楼市调控，炒房投机空间越来越小。

土地端，尽管全国市场整体成交量速度有所减缓，但一线城市依旧是房企追逐热点。比如上海创下前7月新高，土地出让金超越北京，居一线城市之首。

销售端，部分城市则从复苏直接升级成“火爆”。比如武汉7月份新房成交量较6月激增6成，已恢复至去年同期的93%。

一线城市土地成交量同比上升近6成 上海创下前7月新高

7月以来全国土地市场热度有所下降，供求两端多指标环比缩水，部分城市房地产预期重回理性。

中指数据显示，7月全国300个城市共推出土地2750宗，环比下降24%；推出面积12498万平方米，环比减少16%；其中，成交土地2571宗，环比减少7%；成交面积10738万平方米，环比减少11%；土地出让金总额为5517亿元，较上月减少19%。

7月不同城市土地市场情况 数据来源：中指院

虽然全国整体土地市场走低，但一线城市中的上海、北京、广州成交量依然火热，收金总额807.3亿元，尤其是北京、上海，仍然是房企竞逐的焦点；深圳土地市场偏冷，仅成交一宗商办用地。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，整个7月，上海无论是地块数量、质量，还是成交金额都创下今年前7月新高。

贝壳研究院7月房地产市场系列报告显示，一线城市土地市场升温，7月成交量累计同比上升59.3%。1～7月，上海超越北京，成为一线城市中土地出让金额排名第一的城市，成交金额1390亿元。

其中，曾经陷入“围标”的虹口区嘉兴路地块再次出现在拍卖场，并且依然抢手，经过187轮竞标，最终被招商蛇口以44亿元总价拍下，成交总价比首次开标高出近10亿元，成交楼板价高达81089元/平方米，溢价率达28.4%。此外，华侨城竞得浦东唐镇稀缺宅地，总价为50亿元，楼面价4.42万元/平方米，溢价率19.07%。

北京市场热度走高，成交规模有所回升，一改6月低迷态势，7月共成交6宗地，几乎宗宗被热捧。

7月14日，房山稻田地块公开出让，8家房企或联合体参与竞拍，经过108轮叫价之后被中海以40亿元价格拿下，溢价率达到41.3%，楼面价达到了35420元/平米；7月22日，丰台大瓦窑2宗综合用地（含住宅）成交，成交价达77.6亿元，分别由首创、远洋+城建拿下，楼面价分别为43868元/平方米、51000元/平方米，建成后的单价预计可达7万+、8万+。

二线城市土地市场依然非常活跃。供应方面，1～7月，深圳、广州、重庆、上海、南京、杭州6个城市供应量超过去年同期，重庆、武汉、杭州分别以752万平方米、505万平方米、454万平方米供应量排名前三，其中武汉以160万平方米单月供应量居首。成交方面，南京以月度成交24宗宅地、揽金逾475亿元，位居7月10个重点城市土地出让金榜首位；7月2日，成都出让一宗位于高新南面积约41.88亩地块，渝太地产以总价11.56亿元、折合楼面价20700元/平方米、溢价率39.86%夺得，刷新成都楼面价记录。至此，成都楼面价首次突破2万元大关。

中指院分析认为，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企多城发力。中海地产分别出现在2个城市1～7月拿地总额TOP10榜单中，与企业全国化战略布局相契合。滨江集团持续深耕大本营杭州、合生创展深耕北京，分别拿下了杭州和北京1～7月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，拿下1～7月上海和南京的拿地亚军。

7月79城新房价格同比上涨 武汉成交套数较上月激增6成

7月新房市场进入传统淡季，全国整体成交量速度有所减缓，但部分城市从复苏直接升级成“火爆”。

武汉市房管局数据显示，7月份武汉新建商品住房成交21916套，较上月激增约6成。中指院华中市场研究中心主任李国政分析，武汉楼市成交量逐月走高，4～7月武汉住房成交分别为6627套、1.19万套、1.33万套、2.19万套，反弹还在持续，其中7月销量已恢复至去年同期的93%。

7月中指院重点监测的54次开盘，累计供应住房1.12万套，开盘当日总体去化率66.8%，这也是今年武汉开盘去化率最高的一个月，高于上半年平均55%的水平，但仍低于去年平均水平。

李国政认为，武汉楼市7月的成绩单非常亮眼，展现了较好的韧性和较高的活跃度。

中国房地产指数百城价格指数显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。

7月新建住宅价格同比上涨的城市个数为79个。其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%～15%之间；无锡、宁波等17个城市涨幅在5%～10%之间；苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。

重点监测的十大城市中，新建住宅平均价格同比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。具体来看，成都、杭州和上海新建住宅价格同别上涨12.18%、8.38%、5.02%；南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%；深圳同比涨幅相对较小，为0.01%。

1～7月40城新房成交面积同比增速 数据来源：易居研究院

不过诸葛找房数据显示，7月一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，其中成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%；二线城市成交套数累计同比下滑14.3%、成交面积累计同比下滑14.1%；三四线城市成交套数累计同比下滑9.8%、成交面积累计同比下滑7.0%。一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。

值得注意的是，南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。

42城7月二手房价格环比增速下降 深带看量环比下跌逾2成

国家统计局70个主要大中城市房价数据显示，在近期多地加强楼市管控的背景下，全国二手房市场有所降温。7月份房价环比增速下降的城市数量从6月份的27个增至42个，增幅超过50%。

从城市分类看，7月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。二线和三线城市环比涨幅均为0.5%，与上月持平。

疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。

中指院报告显示，7月重点18城二手住宅市场需求进一步释放，二手房成交总量在6月环比下滑20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%，1~7月成交量累计同比降幅继续收窄至2.8%。

2020年第1周～第31周全国二手房成交走势（单位：万平方米） 数据来源：克而瑞

58同城、安居客统计显示，7月全国67个主要城市二手房挂牌均价为155元/平方米，环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌房价环比上涨。其中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价均稳定在5万元/平方米以上，北京以58100元/平方米依旧位列第一，深圳和上海分别以56023元/平方米和51374元/平方米紧跟其后；临沂、广州、银川、唐山和东莞二手房挂牌均价环比涨幅最快，成为全国二手房环比涨幅TOP5。

不过市场供应方面，7月份全国新增挂牌房源量环比下跌7.7%。一线城市北上广深均出现一定程度的环比下跌情况，环比下跌最高的是深圳。

深圳某小区外的中介门店 每经记者 甄素静 摄

7月15日“靴子的落地”，让深圳楼市温度应声而落，二手房带看量随之下滑。深圳乐有家数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2～3成，其中周末二手带看量更是下跌超3成，成交量也出现较明显下滑。

贝壳研究院预测，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，而核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。

7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

二手房市场降温源自7月的调控政策收紧。

7月，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等在内的7个房价上涨城市出台了房地产调控收紧政策。

7月2日，经历了多轮“万人摇”的杭州终于发布楼市调控政策，3条新政条条剑指房住不炒，支持自住，抑制炒房。

与杭州宣布调控同日，东莞发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，除了对申请预售或现售的商品住房项目设置“3万平方米单次推货”限制外，还进一步更新了东莞限价政策。

事实上，从7月2日至25日，东莞一个月内已经3次出手调控，直指投资客。距离月初调控不到半个月，东莞三部门又联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，提出要进一步提高房价透明度，定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况。在社保要求上，新政堵住了补缴社保买房的路。《通知》指出，首套房提供的社保必须是购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。

7月29日，针对《通知》的实施和执行，东莞市不动产登记中心、东莞市住建局联合下发《东莞市存量商品住房限购查询操作细则》，对购房套数查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求进行明确。

“隔壁”深圳同样如此，7月15日出台一系列严苛规定，包括非深户买房须5年社保，增值税免征从2年改5年，离异夫妻3年内购房按离异前家庭总套数计算，购买非普通住宅首付加1成，豪宅线调整为总价750万元及以上。7月最后一天傍晚，深圳停止商务公寓审批，鼓励商务公寓转为可售型人才住房 。

新政颁布后，有购房资格群体大幅减少，市场成交也呈断崖式下跌。

据《每日经济新闻》此前报道，成交方面，调控后首周深圳全市二手房成交量均大幅下跌。深圳市房地产中介协会数据显示，新政发布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房网签量为5143套，环比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房网签量为1700套，环比大跌66.95%，较新政发布前的高点回落83.03%。

信息来源：深圳市房地产中介协会

而土地、楼市双双高烧的南京多部门7月23日深夜发布楼市新政，剑指土地市场调控和住房限购。5日后，南京司法局、南京住房保障和房产局7月28日再次《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。

在业内人士看来，多城收紧调控主要是投资投机需求有抬头的态势，部分城市房价上涨，少部分城市房价上涨较快，以往较多的城市限购门槛较低，在信贷资金比较宽松的背景下，容易成为投资投机的对象。

TOP20房企7月销售额现270亿“断层” 百强门槛下降一成

270亿元对于中小房企而言可能是全年销售业绩，但在1～7月百强房企销售业绩榜上，270亿元是房企排名之间出现的罕见断层。

多家机构发布的百强房企1～7月销售业绩榜均显示，房企销售业绩继续修复的同时出现了阵营分化，头部企业修复更快、竞争激烈。

据中指院数据，碧桂园、万科、恒大3家房企销售总额超过1.2万亿元。截至7月，18家千亿以上“超级阵营”成员销售额增长率均值达到5.5%。

第一阵营（500亿～1000亿）共21家，销售额增长率均值为2.3%；第二阵营（200亿～500亿）30家企业，销售额增长率均值为2.9%，实现回正。

值得关注的是，销售额断层恰恰出现在第一阵营，第19位的中南置地距离千亿仅一步之遥，但第20名的正荣集团则仅销售730.3亿元，出现了近270亿元差距，“断层”明显。

1～7月房企销售榜（部分） 数据来源：中指院

尽管今年以来多家房企加大线上线下营销推广力度，但前7个月TOP100门槛值139.9亿元，较去年同期仍然降低了10.1%。其中，TOP10房企门槛值为1335.7亿元，较上年增长6.3%，头部房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元，分别较去年同期降低10.4%、3.1%、10.1%。

TOP50之后的房企整体销售同比增速仍然没有转正，今年能不能完成目标，主要还是看整个下半年的销售走势，最关键的是上半年由于疫情积压的需求到底释放了多少，能不能在下半年继续保持比较大的反弹力度。”中指院上海研究总监方颃指出，“目前来看绝大部分需求已经释放，可能余下一小部分，但占比不会太大。”

95家房企7月融资同比下降2成 美元债发行井喷

克而瑞数据显示，7月95家典型房企的融资总额为1346.00亿元，环比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，境内债权融资657.49亿元，环比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债权融资515.亿元，环比持续上升，环比增长13.0%，同比下降36.2%。

境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行129.10亿元、中期票据59.50亿元、融资券40亿元，分别环比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。7月，房企境内外融资额再次达到近期高点，尽管融资规模保持稳定增长，但下半年偿债压力不容忽视。

2018年～2020年7月房企发债成本趋势 数据来源：克而瑞

7月发债总量最高的企业为碧桂园，约83.45亿元，主要因为企业于7月7日发行了一笔13.6亿元的公司债，融资利率4.19%，又于7月29日发行了2笔共计10亿美元利率低于5%的境外优先票据。此外，7月世茂集团发行了1笔10亿元的公司债,利率较低为3.76%,同时还发行了一笔3亿美元的境外优先票据，利率4.60%。

7月典型房企融资成本 数据来源：保利投顾

融资成本方面，据保利投顾研究院，典型房企中，7月碧桂园、旭辉、雅居乐等发债融资，大型房企利率区间为4.2%～6%，全球宏观环境宽松的大背景下，融资利率维持低位，部分房企融资成本持续下行。整体来看，大型房企的资金链状况要好于中小房企，其中大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企。

据贝壳研究院，2020年7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%（6月42%），同比上升6%。

虽然美元债发债情况仍弱于境内债，但已经开始回暖。中原地产统计指出，6月份上市房企合计实现美元债融资金额达63.3亿美元，7月份合计实现融资总额73.4亿美元，为年内融资小高峰。

记者手记丨这是一个属于深圳楼市的7月

深圳的“有史以来”最严调控应该是7月最大的楼市新闻，在此之前，部分中介和自媒体已将楼市投机玩到极致，比如暴力拉升、集体护盘、结婚、离婚，过桥贷、经营贷明显进入楼市等等，我们在操作中也感慨于楼市的疯狂，以及这次被倒逼的调控。

政策的作用是显著的，深圳二手房成交量在第二周瞬间暴跌8成，带看量也直线下降。除了深圳外，还有其他6个城市也连续收紧楼市调控，把7月称为政策调控月丝毫不夸张。在疫情不利影响逐渐淡去的背景下，楼市复苏已经显而易见，究竟还有多少局部爆发式增长，还有多少城市会继续出台更严厉的调控政策倒成了一个值得期待的议题。

房住不炒，在任何时候都是成立的。（记者：包晶晶 陈利 视觉：陈冠宇 排版：陈梦妤 陈彦希）

二季度百城楼面价同比涨2成 溢价率一年半首回升

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年6月22日市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。1年期和5年期以上LPR均与上月持平。不过多位市场人士预期，后期LPR报价仍有下降空间，将有助于带动房贷利率的下调。

多份机构最新发布的报告显示，伴随今年上半年多次“降息”，多地银行的房贷利率已呈现出稳中趋降的态势。但目前涉房金融政策“房住不炒”基调未有调整。业内人士也表示，在利率下行、多地人才落户配套政策密集发布等因素的助推下，房地产市场显现出复苏迹象，不过受到部分城市疫情防控再度升级的影响，后期走势仍存不确定性。

　　LPR连续两月未变

　　下行仍有空间

6月LPR报价出炉，1年期和5年期以上LPR均与上期持平，基本符合市场此前的预期。国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《经济参考报》记者访时表示，本月MLF招标利率未做下调，与之挂钩的LPR因此也就没做调整。与此同时，目前央行加强打击资金空转套利行为，货币政策工具使用更加谨慎。

5月至6月，LPR报价已经连续两次未变。不过多数业内人士认为，后期LPR仍存在进一步下行空间。6月17日召开的院常务会议部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘；要求加快降费政策落地见效，为市场主体减负。

中国民生银行首席研究员温彬表示，院常务会议政策部署释放了积极的信号，有助于对市场关于政策收紧的预期给予一定修正。下一阶段，货币金融政策将继续加大对实体经济的支持力度，随着CPI涨幅进一步回落，降准和降息仍有空间和必要，适时适度调降存款基准利率，引导LPR下行，实现直接融资和间接融资成本“双下降”。

东方金诚首席宏观分析师王青也表示，考虑到海外疫情对国内宏观经济运行带来的影响，下半年GDP增速向潜在经济增长水平回归过程中，仍需要宏观政策进一步发力，其中对货币政策逆周期调节的需求并未减弱。“由此我们判断，今年在金融系统加大对实体经济让利的同时，以宽货币推动宽信用仍是货币政策的主要传导路径，下半年政策性降息、降准过程有望持续推进。”他说。

　　多地房贷利率稳中有降

　　住房交易活跃

上海易居房地产研究院22日发布报告称，从历史数据看，今年上半年LPR已公布了6期，其中在2月份和4月份分别做了下调，体现了降息的政策导向。对于商业银行来说，在今年上半年三次降准的政策带动下，落实降息政策的积极性也在提高。

实际上，多地的房贷利率已呈现稳中有降、温和下行的趋势。融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，在5月20日至6月18日的数据监测期内，全国首套房平均利率为5.28%，环比下降4个基点；二套房平均利率为5.60%，环比下降3个基点。

融360大数据研究院分析师李万赋表示，一线城市目前房贷利率变化还是比其他城市更稳一些，和LPR变动幅度的同步性更高；其他城市变化差异更大一些，平稳、小幅微调和大幅下降的都有。

“每个银行在LPR基础上的加点基本是一致的。今年以来，LPR在下行，因此房贷利率也在下行。”北京一位房地产中介人士介绍说。

“上半年市场流动性合理充裕，商业银行资金成本持续下行，有空间下调房贷利率。”董希淼表示。与此同时，房贷资产一直是相对优质的银行资产，银行也有动力继续积极布局该领域业务。

易居房地产研究院报告分析称，今年上半年房贷利率的下调有助于减少月供的压力，客观上有助于激活部分观望的购房需求。其发布的最新数据显示，6月上半月，其重点监测的13个城市二手房成交量为41663套，较2019年同期增长19.5%，创2016年10月以来的新高。

“预计下半年LPR有进一步下调的空间，这有助于带动房贷利率的下调。结合新盘供应增加、房企积极降价促销等因素，住房交易有望进一步活跃。”该报告称。

楼市现回暖迹象

　　“房住不炒”基调不变

业内人士表示，虽然今年第一季度房地产市场受疫情影响降到冰点，但目前市场已经显现出持续复苏的态势。住房交易量的大幅回暖就是例证之一。

“房地产市场的小阳春已经出现。”中原地产市场研究中心首席分析师张大伟表示，除了房贷利率的稳中趋降之外，多地最近密集发布人才落户配套政策也是助推房地产市场复苏的重要原因。

南昌市6月22日发布《关于支持大学毕业生和技能人才来昌留昌创业就业的实施意见》明确了落户有奖励、就业有补贴、创业有扶持、购房有实惠等多项措施。6月20日，浙江省义乌市也进一步调整人才政策，指出取消户籍要求、调整在义乌工作（社保缴纳）满2年以上要求及调整按揭首付款比例要求。

“累计来看，截至6月中旬，我国已有超过百城发布吸引人才的新政。在人才配套政策中，放松落户、给予购房补贴等成为各地吸引人才主要手段。”张大伟说。他认为，信贷政策与人才政策微调将对未来房地产市场走向产生重要影响。

不过，部分城市疫情防控再度升级或给后期楼市走势带来不确定性。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱预计，随着疫情防控再度升级，6月市场需求将延缓释放，各城市价格上涨动力或有所不足。

值得注意的是，在流动性合理充裕、房贷利率有望继续下行的情况下，房地产调控仍将坚守“房住不炒”的定位。央行日前发布的《中国区域金融运行报告（2020）》指出，下一步，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

金九银十成了少数人的狂欢，全国楼市卖了个寂寞

伴随组合政策陆续落地，楼市成交量应声回暖，捂热了房价也催涨了地价。

昨日（7月20日），发布的报告显示，2015年二季度，百城住宅用地平均溢价率为17.5%，较去年同期增长5.2个百分点，较上季度增长6.6个百分点，近六个季度来首次较上一年同期回升。

常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，由于一、二线城市二季度住宅市场销售回暖明显，开发企业拿地目标重点集中在一、二线重点城市，成交结构的影响导致二季度百城住宅楼面价同环比均上涨。

百城平均溢价率达17.5%

2015年二季度，全国住宅土地市场供需规模继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下，供地和企业拿地的节奏都明显减缓。

但房地产回暖已经可以在土地市场见到端倪。数据显示，二季度，百城住宅用地楼面均价为2879元/平方米，同比上涨21.5%，环比一季度上涨13.2%，绝对量仍然维持较高水平。

具体来看，100个城市中有44个城市住宅用地楼面均价同比上涨，38个城市下跌，其余18个城市相关时期无土地成交或未公布价格。

黄瑜分析说，价格较高的城市以长三角和珠三角地区居多，价格较低的城市主要集中在中西部地区。

在土地成交溢价率方面，二季度，百城住宅用地平均溢价率为17.5%，较去年同期增长5.2个百分点，较上季度增长6.6个百分点，近六个季度来首次较上一年同期回升。

背后领涨的区域依然来自经济较发达地区。

“长三角、环渤海地区城市溢价率回升明显，是本季度百城住宅用地平均溢价率回升的重要原因。此外，二季度共有35个城市成交住宅用地的溢价率为零。”黄瑜说，溢价率较高的城市主要集中在长三角地区，而较去年同期下降较多的城市则主要位于中西部地区。

这也与上周末公布的房价涨跌变动情况相吻合，作为珠三角和长三角地区的热点城市，深圳和上海是70个大中城市中“唯二”的同比房价上涨者，且环比涨幅靠前。2015年二季度，长三角地区楼面均价为4168元/平方米，同环别上涨66.4%、52.5%，同比涨幅最大，且溢价率为27.7%。

上海房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，楼市去化加快，会使得房企现金流更加充沛，且商品房市场回暖会加强房企对热点城市的信心，继而在土地市场上做储备。

土地市场回暖或将加速

业内有一句话，土地火不火，就看有没有。现在已经开始“重出江湖”。

7月15日上午，金融街以88.15亿元力压龙湖、华润竞得上海闸北区上海火车站北广场一地块，溢价率50.12%，折合成交楼面价27022元/平方米，这宗88亿元的土地交易一举成为上海土地市场年内“总价”。

报告显示，今年1~6月份，上海市土地成交均价为7610元/平方米，同比增长21.4%，较1~5月份提高22.3个百分点，与2014年全年相比，同比增长高出12个百分点，继1~4月份上海土地成交均价突破历史高点后，1~6月份成交均价再创历史新高。

严跃进分析说，一方面开发商重点布局北上广深一线城市，在市场迅速升温的背景下，拿地意愿强烈；另一方面，在上海土地市场，开发商竞争激烈，地价水涨船高。

北京的情况与上海类似，7月17日，北京房山两宗土地成交价合计47.48亿元，溢价率分别达到40%和41.4%。

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者，目前形势下，涉住宅性质土地竞争热度持续升级，下半年土地市场回暖速度或将加快，且伴有冷热不均的特征。“目前楼市回暖明显冷热不均，很多二、三线城市库存较高，虽然一线城市和热点城市的核心区很难有良地推出，但在京津冀协同发展、长江经济带等国家战略背景下，房企依然看好未来城市发展前景。”严跃进说。

同时，数据显示，2015年上半年，全国百强城市土地出让金锐减至7021.7亿元，较2014年同期的10890亿元下滑了35.5%。

江苏哪些二三线城市限购

每年的“金九银十”都在业内备受期待，但今年这个传统旺季却落了空，百城楼市大多凉凉。

相比而言，唯独上海有点一枝独秀的意思，有二手房甚至出现了一天有26组消费者看同一套房的“盛况”。只能说，闭着眼睛买房的时候确实已经过去，眼下的市场热度差异太大了。

上海中原地产研究院9月底发布的报告显示，9月份 （截至9月29日） 上海新建商品住宅成交面积为104.9万平方米，环比增加7.5%，同比去年9月成交量大涨45%。价格方面，上海新房单价挂牌均价为57401元/m?，同比上涨4.%，目前上海楼市套均价总价为661万元。

新房市场方面，9月底上海惊现“千人摇”，静安映二期一共204套房源，有效认筹数达到了1021组， 认筹率超过500%。

可以说，上海楼市“金九”实至名归。

二手房方面，易居研究院数据显示，9月上海二手住宅成交套数约为3.1万套，环比增长4.2%，同比增长46.8%，创2017年以来的新高，成交量处于2017年以来的 历史 高位。二手房价格也在上涨，上海二手房挂牌均价为57214元/m?，环比上涨0.28%，相对9月楼市的二手房成交价格57055元/m?，单价上涨约159元/m?。

最近很多热门二手小区已经出现了紧急跳涨，特别是一些小户型挂户口的甚至早早就卖光了。

上海楼市已经出现了典型的量价齐升的局面，以至于有中介表示：“9月我们每天在外面带客户看房，门店几乎没有人， 有房东一天最多接待26组客户看同一套房。 成交周期更是明显缩短，很多房东挂房后3-5天就成交了，最快的当天挂牌就成交了。”

浦东交易中心整个交易大厅人山人海，很多人排号就要排3个小时。可以看出，经历了3年多的市场低热度期后，上海楼市已经开始触底反弹，住房需求正在释放。

这一方面是因为上海经济强劲发展长期向好，购买力强大；另一方面是因为今年7月份以来深圳、南京、杭州、唐山、宁波等城市都出台了调控新政，上海相对来说调控政策相对温和，吸引了众多人前去置业，毕竟上海有着来自全国的购买力。

除了短期促销售的利好以外，上海楼市回暖，也具备长期合理性。毕竟上海在经济方面有独特优势，是国内商业文明气息最为浓厚的城市，而且是外资总部的集散地。2019年上海GDP总量高达38155.32亿元，连续42年排名全国城市第一 （除中国香港外） ，人居GDP同样排在全国前列。经济发达，楼市自然受益。

上海人口基数巨大，目前全市常住人口总数为2428.14万人。而且9月上海公布了新的户籍评分办法，毕业于北大、清华、同济、交大、复旦、华师大等名校的应届生可以直接落户，对“青年才俊”大幅放宽了落户条件，有利于吸引年轻的潜力股前往上海扎根。有大量的人口，就意味着巨大的置业需求，自然可以推动楼市发展。

可以说，上海不仅现在很强大，而且后劲也很足。

虽然上海楼市热度回升，不过从全国整体看，形势依然不乐观。今天国家统计局发布的新房市场成交数据显示，1-9月全国百城销售面积累计同比下降1.8%。

截至9月底，新房住宅市场明显呈降温趋势，贝壳100城新房市场新增开盘量指数进入下行通道，9月的数据甚至回到了今年4-5月的水平。尽管百城项目的平均带看、项目平均认购指数仍高于去年同期，但项目平均带看及认购指数和8月相比稳中有降，带看认购比增加， 市场出现降温趋势。

即使是和上海同为一线城市的深圳，也是一副春光不再的架势。9月深圳二手住宅成交8577套，环比下滑高达24.2%；成交面积为75.9万平，环比下降22.2%。

深圳目前二手房均价为56420元/m?，比去年同期上涨3.72%。而政策端的持续加码，让二手房成交量不断减少。

深房中协月度统计数据显示，今年6月份深圳全市二手房网签量“破万”，环比5月份网签量上涨23.8%，比去年同期大幅上涨107%。7月份全市二手房网签量达到了21317套，创下 历史 新高，环比6月1.3万套的网签量上涨57.9%，同比去年7月的网签量更是跳涨144.8%。

可进入8月份以来，深圳二手房成交量就大幅减少了，8月全月深圳二手房网签量仅7178套，环比7月大幅下滑66.3%，同比2019年8月份下滑12.6%。 可见，深圳严厉的“715政策”确实行之有效。

此外，8月份后深圳住宅供应迎来新房市场小高峰，而且物美价廉，套利空间大，甚至宝安、南山、光明等热点片区不少新房项目都低于周边二手房的价格，形成了一二手价格倒挂，吸引了大量购房群体参与打新。

在众多因素的影响下，深圳二手房自然就不香了。

曾经的深圳楼市是扛把子和楼市风向标，上涨似乎势不可挡。但现在房价已经处在山顶，预计未来深圳二手房市场分化会更加明显，二手房市场还有一定降价空间。特别是年底通常会有卖家着急，如果有想买二手房的站友，不妨在11月-12月的时候多看看房，说不定就有笋盘冒出来。

即使是一线城市，楼市热度也差别巨大。深圳可是珠三角城市群的带头城市，更别说基本面一般的二、三、四、五线城市了。个别城市现在热度高，其实只是局部现象，楼市整体很一般。

贝壳研究院数据显示，10月12日-18日链家重点18城二手房实际成交环比减少9%。从图中可以看出，国庆黄金周过去以后，市场成交量重回低位波动趋势。

眼下楼市经过长期高速发展，已经进入后半段，属于存量市场，政策越来越严。

今年第一季度经济增长遇到困难时，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁建议，对原有的房地产政策进行调整，把“一刀切”的各种政策取消，例如取消限价、限购以及限贷等措施，允许有条件的人可以在房地产低谷时期购买相对低价的住房。

北师大教授董藩更是急吼吼地为房地产发声：“三大叠合冲击，必须尽快调整救市思路！”

可是专家说话也不管用，房住不炒依然在稳步落实， 短期炒房挣快钱的投机客生存土壤和空间越来越小。

这是市场规律的选择，也是 社会 发展的必然。

“抛房潮”是否已经来临？比高房价更令人担忧是什么？

江苏哪些二三线城市限购?住建部昨日正式列出二三线限购城市排查建议5条标准：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1-6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;1-6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的;存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

按照住建部要求，符合上述2条标准以上的城市，建议列入新增限购城市名单。

省住建厅相关负责人表示，8月初，他们已接到了住建部相关通知，要求在8月20日之前对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

“我们已根据住建部要求对上半年全省房地产市场运行情况进行了汇总，并对新增限购城市进行了自我排查，会按时将所有情况进行上报。”该负责人告诉本报记者。

他同时透露说，住建部将于下周来江苏调研。“是一次围绕房地产市场的综合调研，当然也包括围绕限购的调查。”不过，他拒绝透露相关限购排查结果。

数据表明，今年领头羊房地产企业上半年销售量同比50-60%的增长，全部都来源于二、三线城市的贡献。与此同时，1-7月全国房价上涨较快的城市也以二三线城市居多。正是在此背景下，院于7月12日出台了“房价上涨过快的二三线城市有必要实施限购”的新政。

官方定论未出之前，坊间关于新一轮限购城市的猜想如火如荼。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，按照他们的预测，仅有少数三线城市有可能加入限购阵营，数量不会超过20个。

中国指数研究所依据其百城房价指数预测说：新增限购城市将达10-20个。按照该机构统计，当前未出台限购措施但房价较高的前10个城市为珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州，江苏占了6个，这些城市出台限购的可能性也更大。

链家地产昨日出炉的预判结果则是：新增限购城市会达到30-35个左右。

南京链家地产总经理黄月平介绍，据国家统计局公布的数据，秦皇岛、赣州、常德、丹东、烟台等13个二三线城市6月房价同比涨幅5%以上，并且连续三个月同比涨幅超过5%。据链家市场研究部统计，秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。 下转a6版

上接a1版 另外，部分城市位于已限购的一线或省会城市周边，其拥有到达重点城市交通便利，本身也具有得天独厚的位置、环境、经济发展等优势，如扬州、东莞、嘉兴等，同时房价和重点城市相差较大，因此外地人购房比例较高，导致近期房价上涨较快。综合评判之后链家发现，秦皇岛、潍坊、柳州、烟台、扬州、东莞等14个城市满足了两项以上的限购标准。

有业内人士也透露说，虽然江苏多个城市都被外界“点名”，但最有可能的还是扬州，1—7月全国70个大中城市中，房价涨幅超过平均数的城市，在我省只有扬州。

南京工业大学不动产研究所副所长吴翔华坦言，“五条标准”其实概念模糊，这对新限购名单的确立会比较难。“以‘外地人购房比例较高的城市’这个标准为例，句容的不少楼盘由南京人购买，但考核又是针对整个镇江市。”他认为，每一轮限购其实是让房产泡沫向下传递的过程，二三线城市买不了，投资客又将转战到三四线城市，房价又被迅速推高，“最好的限购办法其实有两种，一是对全国所有城市限购，形成一种制度;二是不限购，对二手房交易征收高额资本利得税。没钱可赚，自然就不会有人炒房了。”

黄月平则建议，应加快完善房地产相关信息系统，此为限购深化得以执行的基础。“例如限购执行较严的北京和上海，都具备相对成熟的新房和二手房的网签系统，并且能够与权属相关系统进行联网，因此对于购房人拥有的房产情况能够进行快速信息的查询和核实。否则，限购政策即便建立，也有漏洞可钻。”

但业内人士多认为，一旦限购政策向二三线城市延伸，将有利于调控作用叠加显现。住宅价格因失去投资性购买需求推动，将加速下行。

近50城楼市“因城施策”，部分热点城市二手房现回暖

比高房价更令人担忧的是，人们对住房的需求正在下降。此外，全球经济正在经历低迷。再加上疫情的影响，短时间内经济复苏不现实。 .此外，今年的特殊情况阻碍了经济增长，影响了很多人的收入，很多人不得不变卖房产以渡过金融危机。但事实是，即使你想通过出售房地产来减轻压力，市场上的买家也很少，房屋交易量也在急剧下降。总之，房地产市场仍不容乐观，房价在可预见的未来仍将总体下跌。如果不是刚需，今天很多人都不会选择买房。

为什么那么多人抛售二手房？

经过近几年的疫情影响，人们对房地产市场的心态和预期发生了变化，很多人选择观望。二手房市场也受到冲击，降价是二手房快速上手的最佳方式。至于那些投机者，则是匆匆扔掉了。如果两年内开征房屋税，局面就掌握在他们手中。毕竟，没有人知道政策如何变化。

这个时候买房合适吗？

我认为没有绝对的合适，如果对于买房有刚性需求，那就买。房价涨跌的背后，市场时刻在变化，只能根据自己的实力做出选择，未来的发展和家庭状况只有自己最清楚。买不买房，什么时候买房，买什么样的房子，这类问题没有标准答案，只能因人而异。对于每个想买房的人来说，在对的时间买房就是最好的结果。

房地产行业未来发展如何？

随着楼市调控政策的不断深入，市场流动性陷入极度冻结状态，市场面临巨大的高压危机。据专业统计，全国百城新房供应连续17个月同比增长。新房库存增加，但销售量没有增加。成交速度远远落后于供应量，这也说明存量房源持续增加。而且，在新房数量增加的同时，二手房数量也在增加，说明房地产行业正在一步步步入危机。

面对如今的房地产市场，很多人已经放弃了投资房产的念头，现在人们买房基本上是为了生活的主要目的。因此，不再像以前那样建议盲目买房，不仅不建议以投资为目的买房。

多地楼市加码调控 “十一黄金周”还好吗？

“惊蛰节到闻雷声，震醒蛰伏越冬虫。”这里的“蛰”是指入冬后藏入土中不饮不食的小动物，而中国的古人认为，每逢惊蛰，天上春雷会震醒它们，寓意万物复苏。

此时，自2021年下半年以来，受多重因素影响而全面降温的房地产行业也传出了阵阵春雷。只不过，这个“春雷”不是唤回“黄金时代的房地产巨人”，而是稳住不断下探的市场。

近50城楼市“因城施策”

对于房地产领域，今年的工作报告提到“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

实际上，最近一段时间以来，部分城市已经对房地产政策进行了不同程序的调整。据中房网不完全统计，至今全国已有包括广州、重庆、福州、佛山、东莞、温州、郑州、昆明、保定、长春、贵阳、晋中、南昌、驻马店、唐山、玉林、菏泽、赣州、南通、北海、南宁、新乡、株洲、达州、南充、南浔、衢州、天门、宣城等在内的近50城(地)调整楼市政策，内容包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比，增加公积金额度，降低房贷利率，发放购房补贴等等，市场信心得到进一步提振。

郑州作为今年首个放松限贷、限购的省会城市，其力度之大，一时成为公众关注的热点。郑州要求金融机构加大个人住房按揭投放，下调住房利率。从实质上降低购房成本，加快郑州市场筑底修复。

不仅如此，在其明确取消“认房又认贷”七日后，正式推出了“大棚户区改造项目货币化安置工作”，进一步激活更多的住房消费需求。

除了郑州，南昌也于前期对相关政策进行了调整。2月份，南昌宣布全面开放城镇落户，实现零门槛落户，大专及以上学历，可以不迁户口，只需提供租赁证明和学历证明即可购房。

与郑州和南昌相比，更多城市则在公积金上做文章。通过降低首付，增加额度、降低房贷利率等方式助力市场回暖。安徽、菏泽、赣州、驻马店、南通等地的多家银行下调了商业首套房首付比例，最低可至20%。宁波、马鞍山、株洲、南宁等城纷纷上调了住房公积金最高额度，其中宁波规定，住房公积金最高额度由60万元/户提高至80万元/户。此外，广州、杭州、合肥、惠州、蚌埠、济南等城各大行也纷纷下调了首套房贷利率。

除了上述内容，放松的形式还包括“公积金又提又贷”“发放购房补贴”等。例如，达州推出的新政规定，凡在中心城区使用公积金购房的，缴存人在本人公积金账户中留足额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷；玉林则规定在城市规划区范围内(玉州区、玉东新区)，新市民购买家庭首套商品住房，每套可享6000-10000元购房补贴。此外，即墨成为全国首个限售松绑的城市，厦门也于近日宣布岛外项目不再强调摇号。

站在城市能级角度看，此轮放松调控的主要是二三四线城市，二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向。与之相呼应的，是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区去化周期为23个月，郊区去化周期更是长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的报告则认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能消化。

部分三四线城市的情况也不容乐观。克而瑞1月份百城库存报告显示，66个三四线城市商品住宅库存去化周期高达21.09个月，已逐步迫近2020年疫情期间水平，且还在稳步增长，其同比增幅在不同能级中居首。金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等32城去化周期拉长至20个月以上。在百城广义库存中，三四线城市占比已超过50%，库存风险较大。

业内人士表示，从近期政策来看，今年整体政策放松幅度相比往年会大很多。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。但这一系列调整本身并不能完全视为政策放松，而是因城施策、精准调控的体现。

部分热点城市二手房现回暖

年初以来二手房市场上空的春雷声也是隆隆不断。据中房网不完全统计，广州、杭州、合肥、惠州、菏泽、蚌埠等城先后下调二套房贷利率。其中，惠州二套房贷利率最低，为5.35%。今年不仅房贷额度相对充裕，放款步伐也进一步加快。贝壳研究院数据显示，其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

与此同时，南宁、北海、福州、晋中、株洲等地将购买二套房的住房公积金首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息称，郑州将二手房差额税由20%变为核定征收1%。

受利好等因素影响，部分热点城市二手房成交出现回暖，市场有望呈现阶段性止跌企稳态势。根据贝壳研究院数据，春节后成交量修复较节前加快，其中，长三角需求率先激活。节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11%。分区域看，长三角城市需求释放加速，芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。

从价格看，二手房价格止跌，长三角城市率先转涨。2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看，与成交表现类似，长三角城市群成交价格率先止跌，一线城市价格小幅上涨。

事实上，自2021年中央政治局会议主张“支持合理住房需求”以来，高层密集发声，强调满足合理住房需求的重要性。此轮政策放松开始唱主角，但主基调仍以稳楼市为主，市场不是简单重复原来的发展模式。针对改善型购房需求放宽政策，是对“支持合理住房需求”的响应，有利于改善型住房需求的释放，对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义。

合肥楼市限购再次松绑，利好频出能否扭转横盘态势？

又一被“谈话”城市调控收紧！

9月28日，房价涨幅居前的唐山出台8条楼市调控新政，包括二套房首付比例从之前的40%升至50%，严禁资金违规流入房地产市场，实行“限房价、竞地价”土地出让方式等，依法打击房地产市场违法违规行为。

有研究机构统计，7月以来，已有深圳、东莞、杭州及成都等13城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。三季度楼市调控效果初显，重点城市“金九”仍未现，深圳更是二手房成交量腰斩。

业内人士预计，十一黄金周新房市场或出现新的成交高峰，“银十”可期，而二手房市场在国庆期间并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势，年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交或继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

唐山遏制投机炒房，二套房首付升至5成

为了坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，依法打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，努力打造城市低房价优势，唐山9月28日出台8条楼市调控新政。

新政对差别化住房信贷政策做出调整：对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放。

同时，为坚决有效防止房企捂盘惜售、哄抬房价行为，新政要求，商品住房项目达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理销售价格备案的，必须在10日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。

为依法严厉打击投机炒房行为，新政加大房地产市场监管力度，要求房地产开发企业在开发项目取得预售许可前，不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订。取得预售许可后认购的，除直系亲属外，实际购买人必须与认购人一致，房地产开发企业不得办理更名手续。房地产中介服务机构应当按规定到房地产主管部门备案，不得发布、炒作房价上涨的不实消息，不得炒卖房号非法牟利，不得通过虚手段助推房价上涨。

此外，新政还进一步加强金融监管，严禁资金违规流入房地产市场，房企、中介不得以任何形式提供、或与其他金融机构合作提供“首付贷”等服务，一经发现，列入“黑名单”管理。

在土地出让方面，新政提出，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。

值得一提的是，新政提出加大住房保障力度，通过人才引进方式进入唐山市的高层次人才，享受“凤凰英才”购房优惠政策。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，唐山在最近多月房价上涨都属于全国前列，8月新房价格环比涨幅全国第四，同比涨幅连续3个月全国第二；二手房价格环比涨幅全国第三，同比涨幅全国第二，而此前已经连续9个月同比涨幅全国第一了。所以持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，唐山此次新政符合预期，即此前参加中央和住建部座谈会的城市普遍都会收紧购房政策，而唐山在部分房地产指标上确实略偏热。此次新政对二套房贷首付比例从过去的40%上调到50%，和其他收紧性的城市类似，充分说明一些房价过热的城市会在二套房贷上做文章，真正体现了打击炒房需求的导向。此外，“限房价、竞地价”等政策，有助于增加住房供应、减少地价和房价炒作，最终稳定房价。若是在“金九银十”阶段部分房企依然有炒作，预计管控政策依然会收紧，包括房地产交易秩序的管控等。

多地“金九”成色不足，深圳二手房成交腰斩

7月以来，中央多次会议强调“房住不炒”，多个热点城市密集出台楼市调控政策，调控效果在三季度初显，楼市“金九”仍未现。

贝壳研究院统计数据显示，三季度66城新房市场合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，主力打击炒房，预防“金九银十”出现市场波动，9月并未带动三季度数据快速上升，可见政策短期效果显现。

从二手房市场看，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%，超8成城市成交环比下滑。贝壳研究院指出，回落幅度靠前的城市主要是两类：一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京，其中深圳环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞成交环比降幅也达42%，南京三季度成交环比下滑25%；另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%、25%及19%。

另外，广州、武汉及西安三季度二手房实际成交逆势增长。其中武汉由于年初处在疫情震中，市场启动较晚，三季度市场仍处在恢复通道中，三季度成交环比增加21%。广州、西安三季度成交环比继续增长23%和19%。

从房价来看，贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。

值得注意的是，多次堵漏升级调控的深圳受到重创，不仅三季度二手房成交量腰斩，而且二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。与此同时，深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升，但整体调控从严，新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%，套数增速6.3%，贝壳研究院预计，后续深圳过热态势将持续受到抑制。

从北京来看，三季度二手房市场走出疫情影响，尽管成交环比下滑近一成，但同比增幅连续9个季度以来最高，1-9月累计成交量同比增长3.5%，首次实现由负转正。贝壳研究院数据显示，北京链家二手房成交量三季度环比下降10%，同比增长45.8%。其中，9月成交量环比下降约8%，同比增长超过50%（去年9月基数较低）。贝壳研究院认为，9月北京二手房成交量环比下降的原因，一方面是7-8月北京二次疫情后，二手房需求恢复性入市消化部分购房需求，至9月成交环比下降，表明疫后市场恢复性增长基本结束；另一方面的9月新房供应季节性放量且部分新盘项目推出打折促销，二手房部分需求被新房市场分流。

房价方面，9月北京二手房成交均价环比增长2.7%，同比增长2.6%。价格环比上涨主要受部分城区成交占比提高的结构性因素影响；从房价指数角度看9月北京二手房价与上月基本持平。预计四季度反弹力度将弱于去年同期，全年量增价稳。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，9月的“金九”成色不足有几个因素影响，一是8月份确实房企有抢收抢跑的情况出现，二是8月底密集调控对市场产生了负面影响，三是今年9月中秋节合并到了国庆节，少了一个销售节点，所以导致目前看“金九”成色略显不足。但事实上8、9月平均下来看，整体还是在往上走的趋势，能够看到还是在明显的复苏过程之中。

对于“银十”是否会出现，潘浩预计，从“贝壳百城”带看指数和认购指数来看，认购指数在9月份之后明显下降，但带看指数基本保持了平稳，也就是说这部分客户的带看虽然在9月份没有转化，这或与消费者预期十一黄金周可能出现打折促销等活动有关，但这部分客户将会在未来两到四周形成成交，因此10月份还会集中转化到案场成交，预计十一黄金周会出现一波新房成交小高峰，“银十”可期。

而对于二手房市场预期，贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，如果大量的新房能够降价促销，跟二手房之间的替代关系就会非常显著。国庆期间二手房市场并不一定多好，或处于不冷不热甚至小幅下沉的态势。年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

中国房地产上半年市场变化、下半年有啥新趋势？

今年5月以来，安徽合肥多次优化调整楼市政策。6月27日，合肥市房地产业协会微信公众号发布信息，合肥楼市限购政策再次调整，放宽企业及外地人购房限制。

业内人士指出，合肥此次新政是对之前政策调整的进一步补充，以补足市场调控预期目标，预计随着利好政策的不断推出，下半年合肥楼市将逐步恢复，成交降幅会进一步收窄。

近日，合肥楼市限购政策再次调整，放宽企业及外地人购房限制。 图/IC photo

合肥楼市政策持续宽松

据合肥市房地产业协会微信公众号信息显示，此次合肥楼市政策调整的内容具体为：户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格；非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社保、个税认可追溯补缴；法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房，其中，新建商品住房需为开发企业自行销售的房源；限购资格查询时，非限购区域住房（新站区、瑶海区、新桥产业园）不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。该政策从6月26日起执行。

对此，安徽省区贝壳研究院院长余路晴指出，此次合肥政策调整非常及时，也备受市场关注，主要内容为进一步放松限购，更好地满足新市民购房需求。例如，补缴6个月社保或个税可购房等举措，对吸引外来人口在合肥置业起到了积极作用。

值得一提的是，今年5月以来，合肥多次优化调整楼市政策。5月10日，合肥房地产限购政策迎来调整，瑶海区、新站区取消限购；其他区域的外地户籍购房者在合肥两年内累计正常缴纳6个月社保即可购买商品房；合肥户籍的购房者可以在限购区域购买第三套二手房。5月23日，合肥出台政策，二孩及以上家庭且子女未满18周岁购新房可享首付三成起。6月11日，合肥对公积金额度进行调整，单方最高额度由45万元提升至55万元，夫妻双方最高额度由55万元提升至65万元，同时延长二手房年限，期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。

“助力提振楼市信心”

一系列政策调整后，市场普遍关心的是能否助推楼市回温。“从实际情况来看，5月10日政策出台后，合肥新房、二手房市场虽然出现明显回温，但从第三周开始，市场呈现后劲不足的状态，没有完全达到政策调控预期的效果。”余路晴如是说。

此次合肥政策再次“松绑”，或继续为低迷楼市注入强心针。在余路晴看来，此次新政将补足市场调控预期目标。从楼市成交量价情况来看，根据中指数据显示，今年1-5月，合肥商品住宅销售面积244.3万平方米，同比下降42.9%，降幅较大，市场活跃度仍显不足；价格方面，根据中国房地产百城价格指数，今年以来，合肥新建住宅价格整体平稳运行，5月环比上涨0.03%，基本处于横盘状态。

另据同策研究院最新统计显示，今年6月份，合肥商品住宅成交40万平方米左右，同比下降42.7%（6月全月数据根据1日-26日市场数据预估获得，下同）。整体来看，今年上半年合肥商品住宅成交规模为266万平方米，同比下降51.2%；此外，在供应方面，上半年合肥商品住宅供应量为198万平方米，同比下降52%。

在此背景下，余路晴认为，此次合肥政策进一步放松很有必要，有助于提升当前购房者入市信心，对合肥楼市的稳定、健康发展起到积极作用。

同策研究院研究总监宋红卫也表示，今年以来，合肥市场利好政策频出，且放松的尺度也越来越大，从落户买房政策调整到社保补缴以及外地人购房限制放宽，给市场注入了一定的信心。

供图/贝壳研究院

下半年合肥楼市热度有望回升

在宋红卫看来，合肥市场整体基本面较好，2021年，合肥流入人口9.6万人，新房库存量为284万平方米，去化周期为6-7个月，绝对库存量不高；加上政策利好不断，在一定程度上推升了合肥土地市场的热度。

值得一提的是，合肥2022年度第二次土拍热度较高，38宗地块全部顺利成交。从竞买企业名单可以看出，尽管本批次供地仍然以国企、央企参与土拍为主，但是民营房企参与本次土拍热情也较高，民营房企参拍比例超过50%。

众所周知，从时间节点上，6月份是验证市场成色的重要节点，也将给下半年市场定调。因此，接下来合肥楼市的走向至关重要。在政策出台后，合肥楼市将呈现怎样的发展趋势？

6月24日，业界就传出合肥再次放松限购的消息。据余路晴介绍，该消息传出后，周末两天（6月25日、6月26日），售楼部客户量有一定程度增加，二手房带看量和交易量也有一定程度增长，短期效果明显，但长期政策效果还有待进一步观察。宋红卫也认为，随着利好政策的不断推出，预计下半年合肥楼市将逐步恢复，成交降幅会进一步收窄，但难以扭转今年整体下行的趋势。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前包括合肥在内，不少热点二线城市的政策都在限购层面“撕开口子”，相比于三四线城市，二线城市的需求支撑力度依然偏强，同时还存在大量的潜在购房人群。通过限购的放松，可以提前拉动潜在购房人群进入市场，成交量上升的同时，会有效带动市场热度的回升。

不过，张波同时指出，限购放松有两点需要关注，一是对本身每年人口净流入较多的城市作用明显，但这也是需求的一种透支，虽然会带动当下楼市热度提升，但长期支撑性不强；二是对于本身潜在需求乏力的城市而言，限购是否取消对市场影响不大。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

7月3日，中指研究院发布《2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》，报告显示，2020年初，疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击，为应对疫情带来的影响，我国宏观政策逆周期调节力度明显加大，地方因城施策也更加灵活，叠加疫情缓和后前期积压的购房需求积极释放，我国房地产市场持续恢复，尤其是长三角地区热点城市，土地市场热度居相对高位，品牌房企线上线下积极推盘促销，销售业绩基本与去年同期持平。

第一部分：2020上半年中国房地产市场形势总结

1、政策

调控政策边际改善，仍坚守“房住不炒”

2020年上半年，疫情给我国经济发展带来较大冲击，中央多次强调要加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，“六稳”“六保”背景下，行业资金环境较为宽松。与此同时，为了充分释放国内消费潜能，新型城镇化与区域发展战略推进力度加大，下放土地审批权、完善生产要素市场化配置以及加快老旧小区改造等，释放房地产行业中长期利好。房地产调控方面，中央仍坚持“房住不炒”定位，在流动性合理充裕的宏观背景下，房地产领域金融监管依然从严；地方因城施策更加灵活，多地从供需两端出台房地产扶持政策，调控政策虽然整体呈边际改善态势，但仍保持调控定力，坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线，需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。

总体来看，上半年，中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方为应对疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。

2、市场量价

市场持续恢复，长三角城市量价表现突出

（1）价格：整体价格维稳，长三角地区部分热点城市房价呈上涨态势

百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平，3月以来环比涨幅小幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年6月，百城新建住宅均价15461元／平方米，同比上涨3.16％，涨幅较上月扩大0.17个百分点；环比上涨0.53％，涨幅连续36个月在0.6％以内，近几个月环比涨幅小幅扩大，整体维持在低位区间。累计来看，2020年受疫情影响，上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27％。

分梯队来看，疫情后，一线城市市场恢复较快，上半年累计涨幅居各梯队首位；二线城市市场逐步恢复，部分热点城市恢复较快，房价止跌回稳；三四线代表城市今年上半年累计涨幅收窄，部分城市受多重因素影响，房地产市场恢复相对缓慢，后期或面临调整压力。分城市群来看，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72％，较去年同期扩大1.66个百分点；珠三角累计涨幅处于近五年同期低位；京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌，市场恢复力度相对较弱。

百城二手住宅价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据，2020年上半年百城二手住宅均价单月环比持续上涨，其中1-5月环比涨幅持续扩大，6月受前期积压的购房需求释放放缓、新房供应量增加等因素影响，环比涨幅有所收窄，整体价格保持稳定。累计来看，2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72％，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈稳中略升的趋势。

（2）成交规模：经历深化调整后持续恢复，长三角市场恢复较快

上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低；3月以来市场逐渐恢复，5-6月成交面积已接近近三年同期平均水平。据中指数据初步统计，2020年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右，同比下降15％左右，成交规模为2015年以来同期最低水平。3月以来，国内疫情得到有效控制，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下，房地产市场逐渐恢复；5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，6月略高于近三年同期平均水平。

长三角代表城市市场恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平。今年2月，在疫情影响下，各地区代表城市商品住宅成交面积同比均大幅下降，对比来看，长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平，市场呈现一定韧性，其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比下降不足10％，在各区域中降幅最低。

二手住宅方面，2020年1-5月，受疫情影响多数城市成交规模较去年同期有所下降。2020年1-5月，全国重点城市二手住宅累计销售面积为4982万平方米，较去年同期下降26.1％。3月，随着疫情得到有效控制，二手住宅交易逐步恢复，成交规模环比增长近四倍，但仍较去年同期下降40.6％；4、5月部分城市已逐步恢复至去年同期水平。

2020年伊始，在疫情的冲击下，房地产市场量价短期均有所回落，特别是成交量，新房、二手房同比降幅均达近年来最大。3月以来，随着中央和地方政策的逐渐显效，如多次降息、供给两端的政策扶持、重大规划落地等，购房者置业情绪好转，前期积压的市场需求积极入市，与此同时，企业紧抓销售窗口期，加大推盘力度，创新营销模式，亦带动置业情绪提升，新房和二手房价格环比均小幅上涨，5-6月新房成交规模已接近过去三年同期的平均水平，但不同区域、不同城市甚至不同项目之间，市场表现更加分化。短期看，常态化的疫情防控以及经济发展的较大压力，给房地产市场带来较多不确定性因素，面对当前的市场形势，企业的推盘积极性不减，下半年的推盘节奏或将前置，叠加前期积压的需求尚未完全释放，市场将继续恢复。

（3）成交结构：热点城市各层次产品价格提升，改善型需求加速释放

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10％的属于高价位楼盘，10％-40％属于中高价位楼盘，后60％属于中低价位楼盘。

表：2020年上半年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均含共有产权房，不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年上半年数据均为1-5月统计数据，下同。

30个代表城市中，济南、青岛、天津和福州等城市楼盘成交套总价中位数较2019年下降，苏州、杭州和佛山等热点城市群内部城市成交套总价均值及中位数有所上升，多数城市价格涨幅明显收窄。具体来看，济南、青岛和天津房地产市场需求活力相对不足，2020年以来城市受降价促销等因素影响，新房价格整体有所下降。如济南楼盘成交套总价中位数和均值分别下降16.0％、10.3％至142万元、166万元；青岛和天津楼盘成交套总价中位数降幅也在4％左右。而以核心城市群为代表的热点城市需求支撑度强，市场恢复较快，价格较去年有所上涨。其中，苏州、杭州和佛山等热点二三线城市近半年价格涨幅也相对明显，套总价均值和中位数涨幅均超过10％，市场保持着一定的热度。整体来看，各线城市楼盘套总价上涨城市数量多于下跌城市，但在疫情影响下，多数城市楼盘成交套总价中位数和均值涨幅较2019年明显收窄或有所下降。

2020年上半年，在疫情冲击下，不同城市房地产市场均出现调整，但受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响，城市市场分化行情愈加明显，部分核心城市群内部热点城市需求回升动力较强，楼盘成交套总价水平小幅上涨。成交方面，改善型需求释放加速，同时，疫情影响下，人们对居住空间提出更高要求，也在一定程度上推动中高端项目成交热度上升。展望未来，伴随疫情影响进一步减弱，市场成交规模或将不断回补，但在严格的政策基调下，价格整体涨幅可控。长期来看，改善需求仍存较大释放空间，未来不同城市优质中高端项目成交占比或将提升。

3、土地

优质地块供应增加，土地竞拍热度较高

全国300城住宅用地供应规模小幅增长，二季度推地力度明显加大。2020年上半年，全国300城各类用地共推出10.9亿平方米，同比增长1.5％。其中，住宅用地推出5.4亿平方米，同比增长1.0％。上半年住宅用地成交规模有所下降。2020年上半年，全国300城各类用地共成交8.7亿平方米，同比下降6.0％，其中，住宅用地成交4.3亿平方米，同比下降5.4％。具体来看，一季度，住宅用地共成交1.4亿平方米，同比下降22.8％；二季度，土地供应规模有所增加，叠加2月以来各地出台供给端扶持政策，企业拿地信心有所提振，住宅用地共成交2.9亿平方米，同比止降转增至6.4％。

住宅用地成交楼面价达近年来同期最高水平，同比上涨明显。2020年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为5154元／平方米，为近年来同期最高水平，同比上涨16.5％。300城住宅用地成交楼面均价的上涨，主要受各线城市土地成交结构性因素影响，同时部分热点城市优质地块集中入市，多宗高溢价地块成交，亦推动整体宅地成交楼面均价上涨。溢价率方面，上半年全国300城住宅用地平均溢价率为16.5％。今年一、二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨，其中二季度宅地成交楼面均价为5367元／平方米，为近年来季度最高值，同比上涨14.3％；溢价率为17.9％。

整体来看，2020年上半年全国300城住宅用地推地量小幅增加，成交有所回落，其中二季度土地供给力度明显加大，带动成交面积降幅收窄。价格方面，今年2月以来，多地出台延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、顺延竣工时间等供给端扶持政策，同时央行继续运用降准、降息等积极的货币政策保持流动性合理充裕，部分企业资金面有所改善，叠加热点城市优质地块集中入市，企业拿地积极性较高，全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅和溢价率均超15％。预计下半年，地方推地节奏仍将继续加快，土地市场表现有望趋于理性，但部分热点城市土地市场仍将保持一定热度。

4、品牌房企

线上线下积极营销，销售业绩接近去年同期

2020年上半年，房企不同阵营的发展策略有所分化。其中1000亿以上超级阵营共13家，销售额增长率均值为2.2％，恒大等企业凭借广泛的布局，多地联动、集中推盘，实现了业绩的稳定发展。

代表房企2020年上半年销售目标平均完成率为四成。2020年受疫情影响，房企项目销售承压，截至上半年，重点监测房企年度平均销售目标完成率为40％，低于往年水平。预计下半年，随着疫情对房地产市场预期的负向影响逐渐减弱，企业供货力度将会持续提升，“促销售、抢回款”仍将是重中之重。

企业拿地力度下降，二季度拿地积极性明显回升。2020年上半年，20家品牌房企累计拿地12063万平方米，同比下降26.5％；累计拿地金额7547亿元，同比下降11.0％。具体来看，一季度受疫情影响，部分城市推地节奏放缓或暂停，企业拿地规模明显下降；4月以来，在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下，20家品牌房企调整拿地节奏，拿地积极性明显提升，二季度代表企业拿地金额、面积环比增幅均翻番。

整体来看，2020年上半年，品牌房企综合运用线上和线下各类营销途径，加大项目推盘及促销力度，缓解疫情下销售停摆对去化回款带来的冲击，但销售目标完成率不及预期。拿地方面，企业灵活调整拿地策略，大型房企紧抓市场窗口期积极补充优质土储，整体投资布局向高能级城市倾斜。在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管依旧从严，优质国企和财务状况良好的大型企业资金情况有所改善，中小房企现金流压力加大，行业集中度进一步提升。展望下半年，面对疫情及经济发展的不确定性，品牌房企仍需审时度势，围绕销售目标抢抓回款，同时加大潜力城市布局和产品创新的探索力度，实现持续稳定、有质量的增长。

第二部分：2020下半年中国房地产市场趋势展望

1、行业环境

经济有望逐季向好，调控政策“稳”字当先

宏观经济方面，下半年在国内疫情得到有效控制的前提下，我国经济或将逐步恢复，基建投资较快发展、房地产投资同比转增均将驱使固定资产投资好转，而消费在多种因素综合影响下，增长空间受限。总体而言，下半年我国经济存逐季向好预期，但需警惕多种不确定性带来的风险，整体经济增长压力仍较大。国内金融环境将保持相对宽松，流动性合理充裕将为经济恢复发展提供更加有利的资金需求。对房地产市场而言，在稳健偏松的金融环境中，房地产市场亦将有所受益，房企融资成本下降、居民购房成本下降等均有利于市场的恢复发展。

政策方面，2020年下半年，我国房地产市场调控将坚持“房住不炒”定位不变，其中为遏制房地产金融化泡沫化，短期金融监管或将针对性趋严。在此背景下，随着新型城镇化战略的推进，人口吸引力突出的东部城市群核心城市及中西部中心城市房地产市场发展优势或凸显。

2、市场趋势

下半年市场销售存调整压力，城市分化加剧推动投资更聚焦

2020年，疫情给我国经济和房地产市场均带来了一定影响，结合疫情发生后我国重要会议传达的政策信号及国内外研究机构主流观点，我们对全年市场环境提出如下设：

设1：宏观经济韧性增长（GDP增长1.0～3.0％）；

设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升至61.6％）；

设3：货币政策稳健灵活，流动性合理充裕（M2增长10％～12％），信贷环境改善（人民币新增20万亿元左右）；

设4：坚持“房住不炒”定位，继续因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

鉴于我国房地产市场周期本处于下行阶段，叠加2020年疫情影响下，宏观经济不确定性增加，我们预计2020年全国房地产市场呈现“销售规模高位调整，新开工面积小幅下降，投资增速回落”的特点。

趋势一

下半年销量将逐步调整，销售均价或保持小幅结构性上涨

在下半年行业政策环境将保持相对稳定的背景下，随着短期内信贷宽松、调控优化等政策利好边际效应持续减弱，以及前期积压的需求连续较快释放，市场需求入市节奏或有放缓，加之国际疫情持续蔓延、我国部分地区疫情有所反复，下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性，进而将制约市场规模反弹力度，下半年市场处在调整通道的概率较大。值得注意的是，疫情发生后中央及地方取的宽松信贷及调控优化等措施见效显著，其对需求释放积极性的促进作用与疫情带来的冲击基本可对冲，市场规模的调整更多归因于周期性的下行，预计销售面积全年降幅在5％～6.5％之间。

下半年，在“房住不炒”定位不变及居民收入预期难有明显改观的前提下，房价不具备持续全面上涨基础；且随需求逐步回归理性，项目去化压力将显现，在房企取让价促销策略下，房价或存小幅波动的可能性。但考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会，土地成交楼面价有望继续高位运行，加之房企推盘中高价、改善型项目占比升高，均可为房价提供有力支撑，预计下半年房价整体将以稳为主，受结构上移等因素影响，销售均价或将保持小幅上涨。

趋势二

宅地供应节奏有望加快，土地市场或呈逐渐降温态势

2020年，百城住宅用地供应面积2.8万公顷，与去年基本持平。其中一线代表城市2020年住宅用地供应1293公顷，同比增长17.5％，深圳同比增长近100％；二线代表城市住宅用地供应0.9万公顷，同比增长5.2％，19个二线代表城市中有15个城市住宅用地供应量同比增加；三四线代表城市2020年住宅用地供应1.8万公顷，同比下降3.4％。

通过对比2020年百城土地供应和上半年已推出土地总量发现，上半年多数城市推地节奏较慢，百城住宅用地推出面积占全年供应的36.1％，较去年同期下降了5.9个百分点，下半年百城住宅用地供应总量将高于上半年，宅地供应节奏有望加快，土地市场热度或将有所缓和。对企业来说，下半年部分热点城市推地力度仍将继续加大，企业获取优质土储的机会仍较多，企业短期拿地应更加慎重，不应盲目追高获取地王项目，以免对资金流造成不利影响。

趋势三

下半年新开工规模稳中小幅增长，投资额保持较高增速

房企新开工积极性与市场销售热度息息相关，下半年全国房地产市场规模虽存调整压力，但短期疫情期间压制需求、信贷环境改善带动的投资保值需求、疫情推动的改善需求等仍有释放空间，预计下半年房企将继续积极推货，紧抓销售窗口期，实施高周转策略，开工将保持一定积极性；加之从300城土地成交面积来看，土地储备相对充足且土地供应有放量趋势，新开工增长具备较好基础。但另一方面，疫情发展的不确定性及市场库存的持续累积也将制约房企开工积极性的明显提升，预计2020下半年新开工规模稳中出现小幅增长的可能性较大，但全年仍将保持调整状态。

下半年土地购置费仍将保持一定增速支撑开发投资额继续增长，但整体拉动力将有所减弱。结合2019年土地成交价款持续调整、下半年降幅虽有收窄但仍未回正的特征，及现阶段房企受益于信贷环境改善积极拿地的行为来看，2020年下半年土地购置费增速在现有水平上保持稳中小幅波动的概率较大，进而将支撑开发投资额继续增长，但鉴于其增速与2019年相比仍将有一定差距，对开发投资额的整体拉动力也将减弱。

下半年竣工进程将加速，建筑工程投资费用的回升有望拉动开发投资额较快增长。近年来，全国商品房销售面积高速增长后稳居高位而竣工规模持续震荡，销售竣工之间的差距逐步拉大，现阶段距2016年开始的销售高峰期已超3年，行业竣工交付压力持续凸显。随疫情缓和，房企竣工进程必将加速。2020年5月，全国商品房竣工面积回正，同比增长6.2％，预计下半年施工进程将继续深化，建筑工程投资费用有望继续提升（5月同比增长9.3％），进而拉动全国开发投资额保持较高增速。

趋势四

城市分化加剧，投资重心更加向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦

一线城市：一线城市市场需求旺盛，但因实施的疫情防控措施严格，延缓了需求入市节奏，与其他级别城市相比，市场规模反弹幅度相对平缓。预计下半年一线城市房地产投资、新开工将保持较高热度，销量逐步恢复。

二线城市：二线城市人口规模突出，近几年为强化竞争力，城市积极引才，其市场需求韧性更为凸显，下半年二线城市市场规模具备持续恢复的基础；另一方面，鉴于人地挂钩制度的实施将进一步为热点城市房地产市场发展拓展空间，预计下半年房企投资重心将继续向热点城市聚焦，尤其是东部发达城市群中的热点城市。

三四线城市：部分城市需求已存在透支，加之2020年棚改力度进一步减弱，需求持续性较弱，下半年销量或将存压，房企投资也将较为谨慎，开工或保持调整。

趋势五

改善型需求加速释放，产品持续迭代升级，物业服务行业较快发展

从30个城市住宅项目销售套数占比情况来看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之间和200平米以上的改善型产品销售套数较2019年均有所增多，居住需求不断升级。根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示，6月，近四成受访者表示短期购房需求为换房改善，改善型需求占据重要地位。此外，受当前城市居民居住特征影响，各类置业群体也更为偏好三居类中大户型产品，此类产品需求占比为44％，明显高于其他类型。预计随着疫情影响不断减弱，市场换房需求仍存较大释放空间，且在限购等政策影响下，部分购房者更倾向选择一步到位的产品，中高端项目成交占比有望继续上升。

另外，受住房居住属性回归及疫情的加速刺激作用影响，产品内部功能区域划分合理性、小区配套、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显，进而将推动行业聚焦产品的迭代升级，实现人居生活的完善发展。同时，疫情的发生也为物业管理服务行业的发展提供了难得的机遇，加速刺激了物业服务需求的释放。我国存量房规模较大，物业管理服务行业发展空间可观，房企在物业板块的布局，或将重构未来房地产行业的竞争格局。

参考资料：

中指研究院：2019年中国房地产市场总结及2020趋势展望