青岛市二手房房价走势图_青岛市二手房房价

1.请问，青岛市买二手房，不到5年的房子，需要交多少税，哪些是要多交的。

2.山东哪个城市最宜居？

3.青岛教育地产房价怎么划分 哪些教育地产价高

猴年已然华丽丽的开始，羊年楼市在新房销量上升的情况下结尾，画上了圆满的句号。今天，小编为大家解读分析青岛各区新房市场的现状，供各位看官们参考。

市南区老城、新盘量少

青岛市南作为老城区，近几年的房价一直上涨，但新盘的数量并没有大幅增加，反而比较少。根据统计数据，2015年全年，市南区仅成交新房达到2519套，比2014年高出688套。但是，在全市各区新盘销量中却位于全市之尾。

纵观2015年全年的每月新开盘统计，市南区每个月上市的房源都十分“稀罕”。2016年1月，市南区新上市房源更是出现了“零”开局。业内人士分析，随着市南区可出让的土地数量逐年减少，现有房源价格上涨已无可避免。

春节一过，一些一线品牌开始酝酿着楼盘涨价，不过，这对于准备买房的购房者来说，可不是个好消息。专家称，楼盘涨价只是个别行为，2016房贷政策宽松，确实是选房、淘房的好时机。

市北区新盘涨价

购房者对于市北区的关注，早在2014年就超越了李沧区。根据数据显示，截止到2016年1月，改善型购房者更加青睐市北区，近几年，刚需族也慢慢回归市北。专家分析，出现这种现象的原因是，在过去的一段时间内，开发商用“以价换量”的营销策略有关系。

回归的这部分购房者中，不少是曾经打算在李沧区买低价新盘的刚需族，开始将视线转向市北区。伴随着市北区多个新兴片区商业体的崛起，以及地铁开跑，这种状况在2016年或将继续升温。

李沧区新盘不足 涨价成定局

李沧区在青岛各区中，有种特殊的地位，可谓是“刚需族的聚集地”。纵观2015年的新房销量，李沧区作为刚需片区，在成交量中占据着举足轻重的地位。然而最近有调查却显示，在2016年，该片区的新房数量或将“不够卖”。

目前青岛楼市中，李沧在售楼盘一共有30个左右，其中李村片区有10个左右，东李片区有15个左右。在售的楼盘中，有一些是开发了很久的老盘，也有一部分纯新盘。但受关注度较高的盘，仅剩下十几个，楼盘的这些楼盘可售房源的总数量约为13000套左右。

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虽然李沧区的新房成交量一直在增长，成绩喜人，但观察此区域的土地成交量时，我们可以发现，2015年的李沧区，新地块成交只有2幅。这意味着什么，想必大家都能想到，16年的李沧区，可买新盘寥寥无几。房源紧俏，涨价是可以预料的到的未来。

西海岸未来发展令人期待

西海岸楼市，2015年是具有“划时代”意义的一年，2015正值西海岸隧道通车四周年、西海岸新区成立一周年。在岛城楼市“动荡不安”的当口，西海岸的新房成交量却不断攀高。加之上半年发布的西海岸新区“房产新政11条”和此前降息降准、限购放开等一系列新政出台，都为西海岸楼市回升企稳奠定了基础。

如今掐着指头算一下，进军青岛的大鳄级房企已经齐聚西海岸，无一缺席，这更加说明了西海岸新区的吸引力以及发展潜力。

城阳区最完善的交通网

2016年春节期，城阳有轨电车正式试运行，让青岛成为全国第七个运营有轨电车的城市。

如果说有轨电车的规划贯穿城阳，让城阳居民出行更加便利，那么地铁的规划则让“北宿南工”这个曾经遥不可及的距离空间概念转变成时间空间概念。不久前，青岛地铁1号线最新规划公示，该线路穿越市南、市北、李沧、城阳和黄岛区，是近期线网规划中唯一跨海连接黄岛区与中心城区的轨道交通线路。

在新的一年中，城阳的交通网络将更加完善，交通大时代的开启也势必带动城阳楼市的向前发展。尤其是随着李沧新盘数量不足，城阳与李沧区交界的区域也将成为主城刚需的下一站聚集地，成为刚需们的置业新选择。

（以上回答发布于2016-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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请问，青岛市买二手房，不到5年的房子，需要交多少税，哪些是要多交的。

一、交易契税

在买房过程中，契税是应由买方交纳的，交税比例是：

1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

我市规定凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下、住宅小区建筑容积率在1 .0以上的住房为普通住宅。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区的建筑容积率由规划部门提供。（建筑容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）。

2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

非普通住宅包括网点房、商业用房、别墅、高档公寓、写字楼和其他面积超过120平方米的住宅。其中网点房、商业用房、别墅、高档公寓、写字楼这些房屋不论面积大小，只要房产证注明它的使用用途，都被看作是非普通住宅。

二、土地收益金

青岛市规定已购公房上市交易时要交纳成交价1%的土地收益金。按规定土地收益金由卖方交纳。例如成交价为30万的房子，土地收益金交纳3000元。

三、营业税

根据新规定，2005年6月 1日后，本市个人转让其购买不足2年的住房对外销售的，必须全额征收营业税，税率为5．5％。个人转让其购买超过2年（含2年）、且符合本市普通住房标准的住房，免征营业税。个人转让其购买的非普通住房超过 2年（含2年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。

举例说明：

1、购买两年内转让一套普通住宅，当时购入价格为30万元，现在过户价格为50万元。

全额的营业税5.5% 50万x5.5% = 2.75万

2、购买两年以上再次转让一套非普通住宅，当时购入价格为40万元，现在过户价格为60万元。

差额的营业税 5.5% （60-40）x5.5% = 1.1万

四、个人所得税

具体的核定征收率为：除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于 1％；其他核定征收率不低于 2％。此外，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

对于认定居住满5年以上的住宅，应以房产证发证日期或是契税交纳日期为准。 已购公房两证合一的情况应以公房旧证日期为下证日期，但是有继承、变更、赠与情况除外。

对于赠与的房产、继承的房产再次转让的应该征收差额20%的个人所得税，用本次交易价格或是评估价格减去房屋的原价值计算差额，房屋的原价值由地税部门确认。

四、交易手续费

交易手续费按照每平方3元或是每平方5元收取，买卖双方都要交纳。

五、登记费 80元。

二手房须提交的资料及费用

时应交的费用商业保险费：额×万分之六×年限的系数；公证费：额×0.1％，最低200元；抵押费：额×0.14％＋85元。公积金保险费：额×万分之六×年限的系数；抵押费：额×0.14％＋85元。

时准备的材料公积金需准备的材料1.公积金申请审批表（单位盖章）；2.夫妻双方复印件；3.夫妻户口本（公安局盖章页、索引页、夫妻单页）；4.结婚证复印件；5.未婚的需户口所在地或街道办事处出具的未婚证明；6.离婚的需出具离婚证复印件；7.首付款收条；8.二手房买卖合同；9.公积金查询卡；10.担保住所及担保人的复印件。

商业需准备的材料：1.固定格式的收入证明；（夫妻双方的单位盖章）；2.夫妻双方复印件；3.户口本复印件（公安局盖章页、索引页、夫妻单页）；4.结婚证复印件；5.未婚的需户口所在地或街道办事处出具的未婚证明；6.离婚的需出具离婚证复印件；7.外地人员需开暂住证复印件。

二手房买卖税费详情表

出售方应付税费：

税费名称 税费标准 收费单位

交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积 房屋交易管理机构

合同印花税 房屋成交总额×0.05% 国家财税局

营业税 普通住宅 5年内：房屋成交总额×5.55% 国家财税局

5年或5年以上：免征

非普通住宅 5年内：房屋成交总额×5.55%

5年或5年以上：差额×5.55%

个人所得税 普通住宅 房屋成交总额的1%或利润部分×20％ 国家财税局

非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润

部分×20％

土地增值税 普通住宅 免征 国家财税局

非普通住宅 3年内：房屋成交总额×0.5%

3年至5年：房屋成交总额

×0.25%

5年或5年以上：免征

买卖合同公证费 （出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×公证费率表对应系数+速加数额（见见公证费率表对应系数表） 公证处

转按揭担保费 （需且须转按揭时才须缴纳)） 额×1.5‰（≥500元） 担保公司

中介费 房屋成交总额×1% 中介公司

备注：

一、关于个人所得税：

1、自住5年或5年以上并是家庭唯一一套住房的可免征。

2、出售前后1年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。

二、关于普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2、单套建筑面积在140平方米以下。

3、坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

4、 须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。

三、关于利润：

利润的计算方法：利润 = 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用

市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1、商品房房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房利息、手续费、公证费等费用。

求购方应付税费

税费名称 税费标准 收费单位

契税 普通住宅：房屋成交总额×1.5% 国家财税局

非普通住宅：房屋成交总额×3%

交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积 房屋交易管理机构

合同印花税 房屋成交总额×0.05% 国家财税局

权证印花税 5元/本 国家财税局

交易登记费 住宅：80元 房屋交易管理机构

非住宅：300元

配图费 25元 房屋交易管理机构

查档费 （求购方有查档要求时） 30元 房屋交易管理机构

买卖合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×公证费率表对应系数+速加数额 （见公证费率表对应系数表） 公证处

合同公证费 （求购方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证且需时才须缴纳） 额×3‰ 公证处

他项权利登记费（抵押登记费）(需时才须缴纳) 商业或组合：200元 房屋交易管理机构

纯公积金：100元

保险费 (需时才须缴纳) 额×保险费率对应系数 (见保险费率对应系数表) 银行指定的保险公司

评估费 (需时才须缴纳) 房屋成交总额≤50万：300元 银行指定的评估公司

50万≤房屋成交总额≤100万：500元

房屋成交总额≥100万：房屋成交总额×1‰

转按揭担保费 （需且须转按揭时才须缴纳) 额×1.5‰（≥500元） 担保公司

公积金担保费（需公积金时才须缴纳） 额×担保费率对应系数 (见担保费率对应系数表) 担保公司

中介费 房屋成交总额×1% 中介公司

备注：

一、关于普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上。

2、单套建筑面积在140平方米以下。

3、坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

4、 须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅。

山东哪个城市最宜居？

卖方需要缴纳：

1.国家手续费： 3元*每平方

2.个税: 成交价*1%（如果是卖家唯一一套住房，那可以免缴）

买方需要缴纳：

1.国家手续费： 3元*每平方

2.产权登记费： 80元每套

3.配图费： 20元每套

4.土地证费： 20每套

5.增加产权人： 10元每人（一人以上多一人交10元）

6.契税：

A.家庭唯一住房需缴纳：90平米以下是1%；90——144平米（含144平米）是1.5%；144平米以上是3%

B.二套不论面积需要3%

青岛教育地产房价怎么划分 哪些教育地产价高

烟台

烟台是山东省的一座地级市，环渤海地区的重要港口城市，它东连威海，西接潍坊，与大连隔海相望，城市环境优美，是中国第五届入选的全国文明城市，还被誉为“海上仙城”。

烟台全市人口710.2万人，2020年的生产总值为7816.42亿元，排在青岛和济南之后，位列山东第三。从这些数据看，烟台的经济实力不容小觑。

烟台作为海滨城市，二手房均价为10098元/㎡，新房均价在11000元/㎡左右，成交价最高的是莱山区，开发区第二，芝罘区第三，其他区域房价连1万都达不到。

因此，选择在烟台居住养老或工作，压力都不算很大。同时青烟威高铁使胶东半岛交通更便捷，烟台还有蓬莱国际机场，无论是出差旅游，还是探亲访友都很方便。

烟台旅游推荐：烟台山、月亮湾、养马岛、蓬莱阁、昆嵛山

扬州

扬州真的是一座了不起的城市，大家都知道“烟花三月下扬州”，其实扬州的四季都很美。这座江苏的地级市，听听它的各种称号就令人神往，如世界遗产城市、世界美食之都、世界运河之都、首批国家历史文化名城、月亮之城等，数不胜数啊。

扬州自古就是繁华之地，特别是隋朝大运河的通航，更是促进了当地的经济发展和文化的交流。所以，扬州贯穿了中国历史每一个朝代的繁荣，如今也是长三角地区重要的城市。2020年，扬州市实现地区生产总值6048.33亿元，在江苏排第七位。

最新数据显示，扬州二手房均价14075 元/㎡，新房均价13778 元/㎡，这样的房价，对于这样一座“联合国人居奖获奖城市”，是高是低？也是仁者见仁智者见智。

虽然房价有点小高，但是这里丰富的人文历史和自然环境，以及交通上的便捷，依然是一个养老和工作的上佳之选。

扬州旅游推荐：瘦西湖、个园、何园、扬州古运河、大明寺、东关街、文昌阁

珠海

珠海是广东省的省域副中心城市，是珠三角的中心城市，也是粤港澳大湾区的重要节点城市，也是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。

珠海有人口243.9万人口，2020年珠海市地区生产总值为3481.94亿元。2020年，中国100座大中城市可持续发展综合排名中，珠海连续三年位居第一。

它被授予的称号也很多，每一个都是诱人的宣传招牌，如国家园林城市、中国最具幸福感城市，还被联合国授予“国际改善居住环境最佳范例奖”，可见珠海真的是一座宜居的城市。

珠海08月新房均价 25416 元/m?，二手房均价227元/m?，房价还是比较高的，不过居住在这样一座海滨城市，丰富的旅游会让你乐此不疲。

珠海旅游推荐：珠海长隆海洋王国、外伶仃岛、圆明新园、景山公园、东澳岛

阳江

阳江是广东的一个地级市，属于珠江口西岸都市圈城市。阳江在古代就是海上丝绸之路的重要中转站和补给站，当时的海上贸易十分发达。

阳江也是一座美丽的海滨城市，知名度并不是很高，但阳江也是国家园林城市、中国风筝之乡、中国温泉之乡，拥有中国十大最美海岛、首批国家级海洋公园海陵岛，还有一座800多年的宋代古沉船“南海一号”博物馆。

青岛市学校周围房价差价甚大，市南有教育地产单价已突破3万元/平米，李沧名校周边房价则显得较为亲民，这样一对比，其实教育地产也有性价比高下之分。

市南教育地产价格居高不下 单价2万仍难读名校

提到青岛首屈一指的学校，青岛人随口就能说出几个：江苏路小学、太平路小学、大学路小学等等，按照岛城市民的说法，这些都是“青岛人挤破头也要进的学校”，受欢迎程度可见一斑。巧合的是，这些口碑不错的学校全都位于市南区，使得原本就偏高的房价“更上一层楼”。

名气越高的学校，其周边的房价越高，江苏路小学作为青岛标杆性学府，周边的老房子单约为26000多元，甚至有的质量比较好的房源单价突破3万元，太平路小学和大学路小学紧跟其后，均达到了25000元/㎡。此外，市南区第二实验小学、基隆路小学和文登路小学的教育地产也突破了20000万/㎡大关，市南区的其他学校，像宁夏路小学、德县路小学、莱芜一路小学、燕儿岛路小学等，周边的房子单价也都在15000元/㎡以上。记者对市南区的14所小学做统计后发现，市南区的教育地产均价约为20307元/㎡。

值得一提的是，在市南的众多小学中，香港中路小学以单价29092元/㎡位列教育地产价的榜首。香港中路小学虽然在名气上没有站在前排，但在价格上如此突出，这也与其所处地段有很大关系，香港中路本就是青岛的商业中心区域，周边的房价一直都是领跑青岛的，再加上‘教育地产’的帽子，达到这个价位也是情理之中的。

市北教育地产身价平民 崂山教育地产近年来价格激增 李沧城阳“最亲民”。

相比市南名校的天价，市北几个重点学校周边的教育地产价则稍显亲民。位于市北的台东六路小学、市北区实验小学以及上清路小学凭借优质的教学质量和口碑，周边的房价也均突破15000元/㎡，山东路小学和丹东路小学等也都在13000元/㎡上下徘徊，其他学校无一例外，全部在万元线以上。值得一提的是，市北教育地产与区域内正常住宅并没有特别明显价位区别，属于性价比较高的“教育地产”。

崂山区的情况与市南相比却是有过之而无不及，教育地产的价格在向20000元/㎡逼近，同安路小学和崂山区实验小学周边房价都在一万八九。虽然崂山区基础教育学校数量相对少，但是由于近几年崂山房价飞速增长，本就地理位置优越的教育地产也随着区域升值得到进一步提升售价，因此教育地产价格让不少崂山居民感觉高不可攀。

与市南、市北和崂山几个区相比，李沧的教育地产就显得亲民许多了，不过仍然比市场上的普通住宅高出不少。李沧实验小学和浮山路小学的教育地产在12000元/㎡以上，东山小学、李村小学等也都在万元线上下，均价在10000元/㎡左右。城阳区的教育地产价格相对低廉，只比城阳主城7000元-8000元/㎡的房屋均价略高，其中城阳实验二小学区范围内二手房均价在9000/㎡左右，茵悦小城、加州枫景等社区售价已突破万元线。

家长：买教育地产不为居住只为户口 房子老旧、环境脏差均不在乎

岛城的房价居高不下，教育地产的名头又为很多房子提高身价，让人们买房、换房的负担无形中又加重了不少，但为了孩子能接受更好的教育，不少家长宁可花巨资也要买一套教育地产，哪怕环境再差也毫不在乎。

张先生家住市南区，按照区域划分，他5岁半的女儿以后只能进入一个普通的学校，为了能去实验小学、太平路小学或大学路小学，他决定换一套教育地产。但是一连几天咨询了多家中介后，张先生感觉特别无奈：“教育地产价格高，我已经做好心理准备，但没想到这么高的价格可买到的都是居住条件很差的老房子，买了也只能闲置或对外出租，根本没法居住。”再三选择之后，他购置了沂水路上一套35平米的老房子，总价98万元，“只要能把户口落在这套房子上，目的就达到了，我们是肯定不会过来住的。”张先生这样告诉记者说。

在二手房市场上，教育地产面积越小，单价越高，也越好卖，很多家长与孙先生一样，都只是把户口落到学区里，并不真正居住。然而也有很多家长不能像张先生这样“豪气”，市民李女士就是其中之一，她最近正在寻找合适的教育地产，但市南的价格只能让她“望房兴叹”，“我当然希望儿子去江苏路小学这样的学校读书，但市南、市北的价格太高，现在只能把目光投向李沧了，希望能到李沧比较好的学校周边买到合适的房子。”

专家提醒：买房前先查清楚政策 避免买了房却入不了学

针对近年来越来越火爆的教育地产，链家地产市场部经理殷天逸表示，每年的春夏都是教育地产成交的高峰期，大部分家长春夏买好房子、办理好户口迁移手续，为孩子们秋季的开学做准备。

不少家长买教育地产就是冲着江苏路小学和太平路小学等市南西部的名校去的，对此，殷天逸特别提醒此类家长，一定要事先查清楚目标学校的政策，“这些名校在这方面的政策还是比较严格的，除了户口在入学的片区范围之内，还对居住的时间有要求，有些家长买了房却不居住，或者入住时间没有达到一定要求，都是不符合学校入学规定的。”

此外，殷天逸还提醒家长朋友们，位于学校附近的房子，不一定全都是教育地产。每个学校的划分片区不同，在选择教育地产的时候一定要对区域范围了然于心。“有时候仅一街之隔，其中一边的房子就不在入学范围之内。”她说，“是不是教育地产也不是以离学校的远近判定的，离学校近的不是教育地产，离得远的反而是，这种情况时有发生。”

（以上回答发布于2015-12-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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