二手房怎么算完成抵押了_二手房贷款怎么算

1.二手房的额度怎么计算？

2.二手房银行怎么评估额度

对于交易房产这个方面里，难点的存在较多，所以在每个人心目当中，购房难处都是不太相同的，较多时候，房屋交易往往最为复杂的一点其实还是这个价格问题，毕竟资金现如今是一个那么短缺的点，要找寻到合适的门路还得有一定的时间才行，那么二手房计算是怎样？二手房类型都有哪些？

二手房计算是怎样？

二手房可额度＝成交价－成交价房贷首付比例；二手房净首付＝卖价－可额度。举例说明：如购买一百万的二手房，成交价为90万，若依照现行政策30％的房贷首付比例来测算。

1、人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

1．日利率（0／000）＝年利率（％）360＝月利率（）30

2．月利率（）＝年利率（％）12

2、银行可用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1．积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息＝累计计息积数日利率，其中累计计息积数＝每日余额合计数。

2．逐笔计息法按预先确定的计息公式利息＝本金利率期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年（月）的，计息公式为：

①利息＝本金年（月）数年（月）利率

计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：

②利息＝本金年（月）数年（月）利率＋本金零头天数日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息＝本金实际天数日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

二手房类型都有哪些？

1、房屋主要有商业、住房公积金、组合这三种类型。进行房屋时，人需满足一定的条件，否则易出现不能贷的情况。

2、住房公积金，借款申请人每月有缴存一定额度的住房公积金，在购房时就可以申请拿出来抵押和申请，其利率低、期限长，能缓解人的经济压力。一般期限最长为20年。

3、个人商业性，要求申贷人有足够代偿能力和抵押物，征信记录要求良好，其期限一般最长不超过30年。组合是以住房公积金存款与个人商业结合的方式来购房。

对于二手房计算是怎样？二手房类型都有哪些？的了解在增多一些以后，办理部分事情会方便简单许多，资金这个方面的问题其实最好的方法那就是，于是乎了解成为了很多人了解方向，类型是比较多样的，从计算方式上，准确性一般都会很高，毋庸置疑的不用担心这个方面会有什么问题。

二手房的额度怎么计算？

二手房首付比例跟新房的比例是一样的，但二手房商业首付计算方法不同于新房，二手房商业首付=成交价-房屋评估值x比例，二手房可贷额度=房屋评估值x比例。

其中房屋评估价值是在签订合同之前，银行会找评估公司上门，给所抵押的房产进行现场拍照评估资产价值。这个价格浮动最大，举个很简单的例子：一套二手房的实际成交价为100万，评估可能为90万，所在城市的首付比例最低为30%，那么购房者购买该套房子需要支付的首付为：100万-90万*（1-30*）=37万。

影响二手房首付额度的因素

一般城市的比例有着固定的规定，因此二手房首付金额主要和可贷额度有关。影响房屋可贷额度的因素主要包括：

1、房屋的年限

二手房在交易的时候，银行都会衡量该房屋的年限。这样一来，比较新的房屋的额度就会比较高，年代稍微比较长的房屋，额度肯定就会低很多，二手房首付就会越高。

2、房屋评估价格

二手房的在交易前都会进行价格评估。而房屋的评估报告直接会影响的额度。所以，评估价越低，首付就越高；评估价越高，首付就越低。影响评估价格的因素：

（1）房屋户型，房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右；

（2）房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；

（3）房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；

（4）房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；

除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。

3、房东的要求

在房屋交易的时候，如果房东要求提高首付款，那就需要双方来协商决定，这样额度也会随之发生变化。

二手房银行怎么评估额度

1.二手房额度的计算

二手房可额度=评估价-评估价×首付比例

二手房净首付款=成交价-可额度

举例：如购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的首付比例来计算。其可额度为：90万-90万×30%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。

2.影响二手房额度的因素（1）二手房房龄

一般来说，银行在审批二手房时，会着重考察二手房的房龄，通常银行会规定二手房房龄不能超过二十年。如果房龄太大，额度会受到影响，因为如果你的房子房龄过大也就意味着已经使用很多年了，这时的房子升值空间不大，变现能力也差。银行为了保证的顺利回收，不太乐意予以高额度。

（2）个人资质

如果说借款人没有良好的信用记录，或是不具备按时足额还款的能力，都将被拒贷。即便是您可能获贷，获得的额度也不高。若近两年内个人连续逾期三次或累计逾期六次，申请都将被拒。

（3）机构

选择机构也是非常重要的，因为各商业银行的要求不大一样，所以大家在要之前，可以多找几家商业银行咨询，货比三家，最终选择最适合的机构。

（4）还款能力

不管是申请哪类，银行都会审查借款人的还款能力，如果工作不稳定、月收入较低，不但额度会受影响，而且很有可能被拒贷。如果说借款人有稳定的工作和收入，建议大家就提前准备好相关的证明材料，若收入不是很高，可以多提供一些名下的有效财力证明，比如大额存单、车辆行驶证等等。

法律主观：

二手房额评估如何计算，虽然二手房与新房的首付比例和利率均完全一样，但与新房的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算额。通常在申请二手房时，银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以成数，即为房产的最高额度。房屋评估价是根据当时的市场情况，通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来，一般二手房评估价都低于市场价，通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为40万元。如果按照首付三成计算，首付款为12万元，加上成交价与评估价的差额10万元，购买这套二手房，即要准备22万元的首付款，而非通常理解的15万元首付款。二、购买二手房房龄与额度挂钩多数银行在办理二手房业务时，年限都是按照房龄+年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其年限最长为20年。返乡置业者大多对二手房政策知之甚少，致使在后期申请过程中困难重重。为此，特别提醒购房者，购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对方面的相关事宜进行条款约定，如合同审批不能通过时，违约责任该如何约定。