二手房交易需要注意哪些坑_二手房交易注意什么问题

1.买二手房如何防止被坑？几招让你轻松过户

2.二手房买卖：这两个容易被忽视的隐患要看清

3.二手房交易十种坑__律师亲笔避坑指南

4.买二手房的七个坑真实遭遇

5.买二手房注意哪些坑

很多城市新房一开盘就被抢购一空，买新房还是有一定难度的，所以二手房市场也相继火爆起来，买不到新房的人不得不选择购买二手房。但是在二手房子买卖的时候，就很容易遇到一些纠纷，为避免这些纠纷，就应该知道在二手房子买卖的时候注意哪些问题。

房子买卖的时候注意的第一点问题：一定要确认与你交易的人是不是房子所有人，即房产证墙上的房屋登记人是否有出售房子的意愿。

房子买卖的时候注意的第二点问题：一定要注意一下房屋的产权问题。因为如果是经济适用房，相对契税比较高，而且如果不是个人产权的房子而是单位产权的房子或者其他特殊产权的房子的话，房子买卖时购买难度就会更高，手续会相对更加复杂。

房子买卖的时候注意的第三点问题：一定要查明房屋是否有抵押的情况，因为如果房屋有抵押，这是不允许出售的，一般都需要还清才能够进行出售。这种情况购买二手房最好有第三方介入这样对买卖双方来说都是安全可靠的。

房子买卖的时候注意到第四点问题：查看房屋是否有欠款。这个欠款包括电费、燃气费、水费、热力费、物业费等。电费、燃气费，水费的查询可以根据各表上的数据进行查询，取多退少补的原则。热力费需要去供热单位进行查询，看是否有欠交的情况，物业费可以到物业公司查询，看是否有欠费的情况。

房子买卖的时候注意的第五点问题：可以侧向打听一下，打算购买的房子卖家为什么要出售，看房子是否有其他不被人知的问题。

另外在房子买卖的时候，还需注意一下房子的年限，房子墙体是否有开裂、潮湿等情况的存在。如果是北方地区，建议在供暖期的时候购买房子，可以看一下供暖是否达标。

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买二手房如何防止被坑？几招让你轻松过户

二手房买卖违约情况有很多，其中八种现象占比较高，买方和卖方都应提前做好准备。究竟有哪些现象？我们怎么来看这几种现象？

一、中介问题：包购纠纷不是违约

买方认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，后未能买到房子，即是中介违约了。

相关知识：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。

二、中介问题：买方拒付居间费

买方以中介公司提供虚信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。

相关知识：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。

三、卖方问题：后悔不卖房

部分地区房价上涨，卖方违约情况由此增多。虽然在房屋买卖合同中约定了违约金的支付，但是仍然有很多卖方不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。

相关知识：这种现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖方继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。

四、卖方问题：家庭意见不一

买卖双方已签订定金合同，卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。

相关知识：按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。

但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。

五、买方问题：房不吉利要退房

二手房交易后，买方得知房屋中有人死亡或者门牌号中有4等类似情况，以不吉利为由提出退房。

相关知识：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响大，法官会参酌这些因素，进行利益考量。

六、买方问题：反悔不买房

买方在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。

相关知识：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。

七、双方问题：弥补房屋涨幅差价

房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，买方起诉主张房屋的差价损失。

相关知识：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。

合同法上的损失除了实际的财产减少损失，还应当包括市场等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。

八、双方问题：跳单买卖方违约

为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。

相关知识：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。

二手房买卖：这两个容易被忽视的隐患要看清

许多想要买二手房的购房者揣着大把的钱却买不到好的二手房,更是出现了买二手房被骗、被坑,无法过户的案例。该如何避免这些问题,以下几条让你轻松购得二手房,轻松过户。

一、卖家无法提供房产证

没有房产证的二手房时过不了户的,无法到房管局办理手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买到没有房产证的房子,要承担很大的风险,业主权利也无法保障。

二、未经其他产权人同意出售房产

如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。

如果有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,也只能退房。

过户时,必须要所有共有产权人到场签字,有人如果来不了,要双方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。

三、被有关部门查封的房产

买被查封的房子有可能无法交易,或者支付的房屋首付款打水漂。

房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。

原因很多,买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。

四、未解除抵押的房产

现在房价高昂,不少卖家的房子都是买的。未还清银行的房子叫抵押房,根据规定,必须是无抵押状态的房产,才能办理过户。

所以,购买此类房子,买家需要先到银行办解押(所谓的“赎楼”)。如果房子还做了其他担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押。

五、产权因为违规搭建被冻结

如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过合法途径抵押的。

六、正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没到期,租客就有权利住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

（以上回答发布于2016-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易十种坑__律师亲笔避坑指南

如果向银行购买二手房，在条款中存在着很容易被忽视的两个“坑”，一个针对着卖家，另一个针对着买家。如果当事人签约时没注意，再遭遇不顺利，就极可能引发纠纷。杨文战律师提供的这篇文章，值得所有需要通过银行进行二手房买卖的当事人认真阅读。

购买二手房，很多买家都要办理。而买卖合同中关于的约定，有两个条款是极易被买卖双方忽视的。而这两项条款所代表的含义，中介很少主动向买卖双方作详细解释。如款过程顺利，它们就不会造成影响，但如款因各种原因受阻，买卖双方就可能因此而发生纠纷，直到这时，当事人双方才注意到这两项条款原来是跳不过去的坑。

“当初不是这么说的！”“我之前根本就没看到这个条款！”作为一名律师，我在处理此类相应纠纷时经常听到这样的话。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，你自己没有注意到问题，绝不能成为免责的条件。

这两个一个针对买家，一个针对卖家的坑，究竟是怎样的呢？

一、对次数及办理时间如没限制，坑卖方

在房产交易中，任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，急着卖了房后去交购房款。在这种情况下，如果受阻，事情会变得很麻烦。

必须知道一个常识：银行对于购房人的申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如买方信用不够、银行近期没有额度、政策调整等等，很多时候银行对于为何不批，甚至不会作出解释。

还有的时候，因为银行不批贷或者虽然批贷，但额度没有达到买家的理想要求，就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请的情况，而每多做一次申请，获取的时间显然就要延后一段。

那么，买家在向一家银行申请被拒后，有没有权利再次申请？如果再次被拒，有没有权利再换一家银行提出申请？这样的申请到底可以进行多少次？

对于这些问题，很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到，如果买家提出的申请顺利获批，自然没问题，但如果买家向第一家银行申请被拒，再向第二家申请，卖家可能就不同意。

此时，如果双方发生纠纷怎么办？看合同！

合同会怎么约定呢？这并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到批准为止”。

也就是说，在理论上，买家一次申请不成，可以多次向不同银行申请。如果真的经历向三五家银行申请，那么长的时间和过程有几个卖家愿意呢？

但卖家即使不愿意似乎也没办法，因为合同约定可以多次，没有任何限制，这时，如果不配合买家申请或者毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，卖家只能捏着鼻子认了，否则，一定会引起纠纷。

在现实生活中，经常出现因买家一次不成，而急于用款的卖家因此想解除协议的情况，他们甚至会大声喊冤：“当初没告诉我要这么长时间，还说很快就能办好，而且我确实急用钱呀！”但卖家所说的“很快办好”，在书面合同里是没有的。

作为卖家，应怎么防止和避免这种情况的发生？

其实很简单，如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确次数限制或时间限制，比如“最多不得超过两次”，再比如，“在某年某月某日前，如卖方不能收到买家的，买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。

二、对不能取得怎么办没约定，坑买方

前面说过了，可能会因为各种原因不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合但挑不出毛病来，这时，就要轮到买家来解决问题了。

如果根本就无法获得审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，此时，买方有无能力自行支付余款？很多买方在签约时可能根本没想过会出现这种情况，在此，我想告诉大家，这种可能确实会发生。

有些买方这时可能会这样对卖家说：“是银行不批，不是我不想买，现在钱贷不到，就不能算我违约了，所以，我们只能解除合同，请把钱退给我。”

现实生活中还出现过更奇葩的事：有个买家，明知自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款，仍然与人签约买房。因为房价已上涨，卖家同意不追究其违约责任，只想赶快解除协议另找买家。没想到这个申请被银行拒绝的买家竟然不同意：“房价上涨了另卖肯定赚钱，你要分点给我，我才同意与你解约。”卖家一怒之下起诉到法院，买家被判赔偿后仍然不服气：“是银行不批贷，这能怪我吗？凭什么让我承担责任？”

通过购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲，不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如款不成，买方有义务自筹款项支付余款的条款。

对于这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得而忽视了这项约定。一旦出了问题，买方才重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就会面临窘境。比如最近很多地方出台二手房比例限制政策，就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时，如果房价在上涨，卖家不是特别难说话的人，也许会同意不追究或少追究责任，双方解除责任。但如果卖家一定要严格按照规定追究违约责任，或者碰到房价下跌，买家就会比较尴尬和被动。

作为买家，怎么防范这个风险呢？

我的建议是，买家如果确认自己只能通过购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确“在不能取得时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”

如果担心银行只批部分额度，不能自筹款项补足房款，那么，在前面那句话的“”前面再加两个字，约定为“足额”就可以了。合同里有了这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

（以上回答发布于2016-12-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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买二手房的七个坑真实遭遇

二手房交易十种坑?律师亲笔避坑指南

第1种:借名买房

限购使“代持”的需求大量存在，作为不超过5年一个周期的投资来说，获利真心不少。用这种方式，需要系统的控制风险，绝不是拿一个代持协议范本签署那么简单。发生纠纷时要求判决代持人协助过户，而不是要求确认产权。需要提前在代持协议里铺垫好可以指定过户到第三人名下等。

第2种: 签署独家代理

独家代理协议中对委托方的违约责任较重。部分中介独家代理时，不讲武德，坑的最后是卖家的利益;且多家中介同时来推既有竞争，也能加快卖出。

第3种: 夫妻婚内房产的签约

对方是婚内人士但房产证上只登记了一方的，需要取得配偶一方同意卖房的证明，或共同签署。对方的婚姻状况，当场就要求上网查档、搞搞清楚。

第4种:付款

可以约定买家第一次按揭不成，多久需要更换另一家按揭银行，如果第二次仍不行，就多少日内一次性付全款。避免陷入扯皮交易中，耽误自己的物业置换。

第5种:突遇调控

如果在正常交易过程中发生了调控，是解约退定、互不追责还是找补救办法，以及补救成本谁承担。如果是一方当事人迟延履行而碰上了调控，则其应承担违约责任、赔偿对方的损失。

第6种:税收

税发生了变化，谁承担?还是按税法规定承担?有些人为了不想继续交易、故意拿税收说事。要约定由此导致的税金由主张方或变更一方来承担。

第7种:学位房的户口

法律规定，买家起诉请求卖家迁出户籍，不 属于法院受理范围。可以在合同中约定，本次交易中户籍对买房决定和房价的确定有重大影响，如果卖家多少日拒不迁出户籍，则买家有权要求支付违约金或者解除合同、赔偿损失。

第8种:违约责任

如果交易有不确定性，双方事先可以约定:违约方在承担定金责任后，守约方不可进一步追究违约方其他违约责任。对于一房二卖，可以约定卖家因一房两卖所获取的差额利益视为买家的实际损失。

第9种:追加主体

起诉时要把相关主体拉进来，作为共同被告或者第三人。要求中介直接退还定金或从中介处直接没收定金;要求将房款继续支付给按揭银行，涤除抵押权继续过户;要求把房款继续支付给债权人，解除查封继续过户，等等。当然，以上要在房价上涨周期以及交易风险可控的前提下。

第10种: 要求确权时要谨慎

提出请求确认房屋归其所有要谨慎，要求卖家协助办理房屋过户更容易获得法院支持。对于一些复杂情况，比如卖家的对外债务快要爆雷的，买家要想办法尽快搬进房屋、实际占有。

买二手房注意哪些坑

买二手房的时候需要小心，因为可能会遇到各种各样的问题。首先，买家需要确保房屋所有权的真实性和完整性。其次，需要考虑房屋的装修情况和维修记录，以确定是否存在潜在的问题。此外，还需要注意房屋的周边环境和配套设施，如交通、商业和教育等。

在购买二手房时，买家需要注意以下七个坑。第一个是?问题?，即房屋内存在的无法被裸眼发现的问题，如隐蔽的漏水、隐蔽的漏电等。这些问题可能在购买后才会发现，给购房者带来很大的损失。第二个坑是?装修问题?，即房屋装修的质量和风格是否符合购房者的需求和期望。如果购房者需要重新装修房屋，需要考虑额外的费用和时间成本。

第三个坑是?权属问题?，即确认房屋所有权是否清晰。购买前需要查明房屋的所有人和权属证明，以避免后续的纠纷。第四个坑是?问题?，即购房者需要查看房屋的抵押情况和记录，以确定是否存在纠纷或法律问题。第五个坑是?税费问题?，即购房者需要了解房屋的税费情况，以避免因未缴纳税费而产生的额外费用。

第六个坑是?物业问题?，即购房者需要了解物业服务的质量和费用。物业服务的质量和费用会直接影响日常生活的舒适度和经济负担。第七个坑是?环境问题?，即购房者需要考虑房屋周边环境和配套设施，如交通、商业和教育等。这些因素会对购房者的生活和工作产生很大的影响。

在购买二手房时，买家需要仔细考虑以上七个坑。购房者需要花费大量的时间和精力去了解房屋情况，避免因为疏忽而给自己带来不必要的麻烦。同时，购房者可以寻求专业人士的帮助，如律师、房地产经纪人等，以确保购房过程的顺利进行。

二手房的存在的手续太繁琐，一旦不留言，可能购买者就会被坑，因此在购买前一定要做好准备公司，那么买二手房注意哪些坑呢?

买二手房注意哪些坑

一、小心卖方一房多卖

由于目前购买者过多，所以在一定程度上提供了屋主一房多卖的机会，因此在购买二手住宅时，购房者一定要小心卖方一房多卖，最好让卖方把房产证放在中介公司，并让中介提供收条，这样做还可以防止卖方抵押房产。

二、保护资金安全

在平时生活中，许多购买者都遇到卖方卷款潜逃的状况，所以在买房时，一定要注意保护资金的安全，最好能选择第三方资金托管，这样一来只有完成过户手续后，银行才会把钱打到卖方账户。

三、明确房产交割细节

在二手住宅准备交割时，交易双方总是会朋友许多东西无法处理，比方说会有家电，因此你一定要明确家电的数量、品牌、型号等。此外，还要注意水电气、有线电视等更名过户。

四、必要时可多交定金

由于二手住宅的交易周期比较久，所以一旦出现房子价格上涨的状况，很多时候卖方都会违约，因此如果购房者觉得房价涨势较为明显，那么不妨多交一些定金，这样一来，卖方一旦违约，就要赔偿更多了。

五、注意房屋遮挡之处

一般来讲，二手住宅都是建造了好多年，期间也居住过许多人，所以房子难免会出现一些质量问题。故而购房者在看二手房时，一定要注意房屋的遮挡之处，因为这些遮挡的地方恰恰正是房屋质量问题的所在。

小结：好了，以上就是关于买二手房注意哪些坑的内容介绍了，希望对您提供一些帮助，相信以后在买二手房注意哪些坑的了解过程中，朋友们会更加的得心应手，得到自己满意的答案。