二手房装修翻新案例剖析分析_二手房装修翻新案例剖析分析报告

1.齐家网跟土巴兔有什么区别？

2.在合肥，买二手房需要注意哪些方面，以防被坑？

上海的两个购房故事

上海的两个购房故事

案例之一

graceful_tingting 说:

杨老师你好

常常看你的博客，现在有空吗？想向你征询几个问题

杨红旭 说:

好

graceful_tingting 说:

我在弛江上班，我男敌人在塘桥上班，刚工作两年，我农息比较稳固，他在外企，当前说不准会跳槽到哪去，浦东浦东都有可能，最近在看房子，从去年就开端张望了，也陆陆续绝瞅了几套，发明三月过去，有的屋子有些小涨，口里有点局促不安的，怕涨上去更买不讫了。我们或许有五十万，估算想把持在100万左左，讨教一下杨老师，向我们这样的，大略在哪些板块买房比较好

因为第一套房，过五年左右大概就要换了吧，所以想第一套房能有个保值或者贬值的作用，究竟以后还要靠它卖了去买第二套。

杨红旭 说:

第一,可以再等等,我认为如果卖方跌价,则成交质必需会下来,届时还会提价,这是一个搏弈的进程.

第二,你们预算未几,就考虑购置二手房吧,房龄高点,面积小点都不妨,要害是地段

第三,区域抉择,就斟酌两个处所就走了,一是塘桥,一是花木

graceful_tingting 说:

嗯，谢谢杨老师咱们现在就租在塘桥，认为生涯挺便利的，就是次新居价格都美贵，在一万七八的样子。廉价点的是老私房，一万三四。请问下杨老师，像蓝高小区等这样的老公房，现在未经十几年的房龄了，等我们再住个五六年，块二十年的房龄了，到时候不知讲能不能脱得了手呢？始终在纠结这个问题，怕到时候没我交手了。。

杨红旭 说:

不必担忧这个问题,总会有己买的,便使不想卖,租出往也不错

蓝高小区我01年也看过

graceful_tingting 说:

是嘛这面的老公房没租倒是很佳租呢，房钱也不错，装修睦点的皆要两千或两千向上。北蔡那里新启了个大华锦绣华乡，均价在一万四五，我去看了下，周边筹备在修湿地公园，活动公园，据说还有个巴黎春地，不知说那里有没有倒退后劲

杨红旭 说:

好地段的房子都好租,即便是陈房

大华锦绣华城那块可以考虑,但也没有沉大的市政,除了有个地铁经由

graceful_tingting 说:

多谢杨老师，听你说说，觉得暧昧了些

杨红旭 说:

仅供参考

graceful_tingting ?:

不好心念哦，再求教杨老师一下，三林有领铺潜力吗？现在新居都在单价一万四五了，不知路以后会不会跌得厉害，我GG说，这个价钱已经到了底点了，再去上的可能性很小，不知谈对不合错误？

杨红旭 说:

欠期去望,不会大跌

三林这个板块是热门板块

供求两旺

不会大涨也不会大跌

案例剖析二

冰冻九尺 13:01:59

我也是对于房产方面的咨询您一下

冰冻九尺 13:02:20

我现在在看世纪公园花木的房子，里面有个新领地，不知叙您懂得吗

冰冻九尺 13:03:03

是在杜鹃路上，本来的烂尾楼改革的，3梯12户，朝南的房价1w多一点一平米

杨红旭 13:03:57

稍等

冰冻九尺 13:03:58

然而土地应用权是50年,炒黄金 内幕，到2046年就到期了，他的旁边紧邻花木核心小教，离世纪公园,纸黄金价，花木公园都不遥

冰冻九尺 13:03:59

OK

冰冻九尺 13:19:48

在吗？

冰冻九尺 13:32:23

杨老师，您感到这个房子有买的价值吗？我看上的一个是4楼的105平，卧室晨南，厅没有窗户，110w

杨红旭 13:49:46

新领地我晓得的

杨红旭 13:50:57

房价不贵,就是直点龙阳路,有噪声

冰冻九尺 13:55:52

那个2号楼噪声问题还好，但是，过了1点，就睹不到阳光了，让1号楼给挡住了

炭冻九尺 13:56:11

您认为这个房子从住的话，有没有价值啊

冰冻九尺 13:57:50

因为现在没有这么多钱，想先买这个房子，等过几年再换房子好卖，，，但是考虑到是商改住，的洋地使用性质，而且2046年就到期，那就有点悬了啊，国度对到期的土地还不出过啥政策啊

冰冻九尺 13:58:27

中介跟我说，能够考虑买楼层低点的，这样乐音就不大，由于声音往上走

杨红旭 13:58:41

土地性质是个问题,但考虑到房价比较名惠,已包括了这一因艳

杨红旭 13:59:07

总之,这个区域的地段仍是不错的,盛世花园还在卖二万,

冰冻九尺 14:00:27

我就是考虑到地段，我当初住在浦电路浦城路那里的老公房，，，，不想售那个房子，等搭迁呢。。

杨红旭 14:00:42

土地性质答题,我集体认替问题不大,只要有及格的小产证即可,土地到底后普通会主动断期,商住性量的可能会比住宅剜接更多的钱吧,但这种问题个别终极不会难堪业主的

冰冻九尺 14:03:02

我也问过律师，律师给的谜底也差不多。。。那您认为这个要是自住还是可以考虑的是吧？

冰冻九尺 14:03:21

那个地段的房子，，，对面是万邦都市，，，成果房价贵好多

冰冻九尺 14:09:56

那现在买这种房子，机会您认为适合吗？会不会过段时光还会落

杨红旭 14:41:10

总体市场,我以为昔年还会向下走一些

冰冻九尺 14:41:43

第3季度是应当到顶吧

冰冻九尺 14:42:02

有说 78月份买房比拟折适,炒黄金交易。。。

杨红旭 14:43:30

房价这事很难说,我只说个人认为还会下跌一些,但何时到底,不赖说,而且这个楼盘何时到底,这就更能说了,如不是特殊急着进住,则不妨等等看,再视察几个月

冰冻九尺 14:51:40

跌的大局部应当是一手房，，，那我再察看下这个楼盘，，只有8月份前出手就言，呵呵，谢谢您，杨老师

杨红旭 14:58:16

祝你淘到法宝

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齐家网跟土巴兔有什么区别？

本期编者特意到在小区营销方面颇有建树的装饰企业取经，深入了解小区营销成功操控的精华所在，把握业主脉搏，获得超越对手的核心竞争力。一.前期铺垫,这主要做好装饰公司的形象,让客户和业主对公司有一个模糊的形象一定要充分利用小区建成前那段“竞争空白期”，进行企业形象、样板间工程、客户搜集、小区人际关系建立、小区广告利用等营销工作。我们会督促市场部重点跟进，以推动小区交房时的后续营销工作能取得更好效果。提前营销的优势主要是有利于营造“先入为主”的公司形象。由于我们会在小区还没建成前就进行一些前期工作，没有其它公司和企业宣传的干扰，这样，客户无论今后与哪个装饰公司洽谈，无形当中，都会将该公司拿来与你对比，如果你的形象确实比较好，那么客户最终都选择你来签单。这样我们如果在交房前就做了五六个工程，交房时就能形成“签单规模效应”，你想想看，如果有很多客户在看到同一小区的人都在这个公司签单，那么就比较容易形成一种跟风心理，这样就会导致装饰公司的单越签越多，签单越多，前去公司咨询的客户就更多了。至于将营销提前到什么时候？我建议小区在刚刚立项的时候，也就是小区刚进行规划，楼房还没盖。这个时候去做什么工作呢？帮开发商卖楼。装饰公司可以与房产公司达成合作协议，由装饰公司为房产公司每一套户型都做出精美的装饰效果图，这样以效果图配合平面图，帮助房产商进行售楼，我们会同时要求房产商提供一些方便，比如在楼书上、售楼处等地方做一些广告的展示。甚至可以承包房产商的楼书，利用这个媒体联合一些材料商，共同出资印刷。将装饰公司的广告篇幅做到最大化，这样，客户在买楼的时候，就能接触到装饰公司的广告二.工程展示注重工地营销,打好工地牌,做好工地8S管理和工地广告策划.小区营销是一种能够与业主“零距离”接触的方式方法，具有在某一时间段可以性、密集性、频繁性地与业主接触，在前期接触过程中与客户进行良好沟通，记录客户信息，然后再进行下一步的有利跟进。当公司及时地为业主提供了良好的设计方案、合理的工程造价，施工质量又能满足客户的要求时，双方便基本上达成了合作共识。我们一般在小区交房前1个月开始活动。首先准备整个楼盘的设计图纸及设计方案、业务人员、设计师的名单及后补名单。再与房产商及广告策划公司沟通场地位置，看哪个位置会更有利于接触到客户，现场物料布置就直接交由专业广告公司制作及安装，并由策划部针对楼盘的信息策划出有利客户对公司感兴趣的气氛。接下来活动的现场管理一般交由业务部经理与设计总监控制，期间会视收楼客户的多少来制定增减人员的以相应地控制运营成本。佛山天域用的是一种比较独特的进驻方式，主要是以正在销售的楼盘小区名字命名进驻点，在业主收楼时进行房产导购、提供合理建议等服务来切入，以获得业主先期好印象，然后再进一步促进装修业务的开展。基本流程一般是与广告策划公司提前确定需要进行小区营销场地，从物管处取得整个楼盘的户型图和相关收楼资料后，提前设计好多种方案以便与客户沟通。所以广告策划公司资料及该小区之前是否已收楼等信息的确认至关重要。当然天域自身在楼盘选择上也会先进行分析。比如，开发商是谁？何时收楼？这些因素的综合考量，剖析出楼盘的档次、客户群体，是否符合公司战略发展要求，以及自己的优势在哪里，都得到了很好的参考依据，做到有的放矢，避免盲目立项。三.转介绍与服务营销策划这阶段的策划要做好服务和温清,和业主交朋友,让业主帮我们转介绍,现在的业主选择面广、口味高，都很精明。他们会对各商家在小区内所宣传的内容进行逐一比较，不光局限于价格，还要比较所用的材料及质量，以致装饰公司之间的竞争也越来越激烈。所以凡有新楼交房的时候，我们都要和其他装饰公司一样搞小区活动，即使是接不下单，也可以赚个眼熟。如果后期有业务跟进，也可以在前期的营销工作给业主留下好印象，有利下后期营销工作的开展。在小区正式交房时或交房后开始营销活动，目前大部分装饰公司都是第三阶段营销。这一阶段也将上演群雄大战：由于小区交房时，大部分公司都开始取活动，或者在小区做广告牌，或者让业务员在小区定点守候客户，所以，第三阶段是装饰公司之间竞争最激烈的时候。而且由于没有前期的铺垫，所以一般第三阶段的营销，成功的公司不太多。特别是大多数公司在交房后才打样板间，这就使得等样板间打好了，小区分房已经过去半个月了，而且这时候的样板间还是施工工地，看不出完工后的效果。并且由于不少客户已经在交房前联系了装饰公司，使得装饰公司的准客户量在交房以后大大地减少。相信在各位努力下,小区营销策划会对公司营销如虎添翼.

在合肥，买二手房需要注意哪些方面，以防被坑？

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第一，弄清楚产权问题，是婚前财产还是婚后财产，如是婚后财产，必须夫妻双方共同参与签字，要不然老公把房子偷偷卖给你老婆是否起诉或者大吵大闹，你也不得安定。如是那种安顿房拆迁补偿房，必定看清土地运用性质，如是集体所有制，土地准则上是不能买卖过户的。

第二，查询是否被抵押或查封，如房子还在还借款，记住让业主打印一份银行还款流水，承认它是否断供，如或许，最好让业主。打印一份征信报告，由于我就见过这样的案例，房子开始没有问题，但是在买卖过程中突然就被法院查封，到时候你交了定金就有或许打水漂。

第三，如是承继白叟去世后的房子，最好等手续办完之后再付定金签合同，由于你也不知道有多少个承继人，不要想当然以为儿子便是百分百的承继人。

第四，查物业，水电燃气费是否有拖欠，我知道最离谱的业主五年没有交物业费，加起来说不定有好几万。

第五，查租借的状况，我们都知道买卖不破租借，而租借最长能够达20年，房子你是买了，但是不好意思，20年你都搬不进去，这种状况要怎么规避呢？一是在合同中清晰没有租借，而且约好赔偿职责，违约职责只要不超过房屋总价的30%，法律上都是支撑的。别的，自己能够晚上去敲门，或者找物业公司了解一下

第六，查居住权，这个是从2020年出来的新事物，所以必定要留意，由于准则上原业主能够把房子的居住权给任何人，包含身边的朋友，他能够在你的房子里住到死，在这之前你永远都住不进去。不过我们能够定心，一方面居住权需求备案，你能够在不动产中心查询。

第七，查学位运用状况。按照成都目前的教育方针，学位一旦被运用，需求等原业主孩子上完学或者转出这个片区才干再次运用。哪里能够查？最精确的是，当地区教育局根底教育科

第八，查户口，这点也很重要，但很简单被忽视。比方前面说的想让孩子读书，成都许多学校就有规定，有房有户属于第一类录取，而有房无户要排到第二类甚至第三类。这儿同样在合同中要约好付款方式，

第九，如价格明显低于市场行情的房子，必定要核对是不是小产权房，是不是凶宅，有隐藏的重大缺点，

第十，看房的时候必定留意细节，如是明显翻新过的，留意看用材和工艺，比方踢脚线是塑料的，天花板没有收边，墙角有发霉的迹象。

第十一，弄清楚买卖税费，成都二手房的根底买卖费用，首套90平以下的契税百分之一，二套也是1%，首套90平以上的1.5，2套，2%产权，满五仅有免个税，否则需求交1%的个税。留意营业税，也便是现在的增值税，没满五的话要收5.3的税，再便是中介费，办理房贷的相关费用。

第十二，拿个小本儿记下来，必定必定要走资金监管，道理就不用我多说了，买卖安全是买房的第一准则。