大悟二手房_大悟二手房10万左右全款房

1.二手房付款流程是什么 哪种付款方式最安全

2.DIY攻略：砸掉双卫改三分离，太好用了吧

3.到了一个陌生的城市，有哪些快速了解它的方式？

4.20年房龄的二手房是否值得购买

5.通过中介买房，如何不被坑？哪些细节需要特别注意

6.曾经有梦，独闯上海

买房是大事，很多人买房到了交钱这一环节便有了疑惑，不太了解买房付款方式以及付款流程。看了下面的知识，一定会大彻大悟。

一次性付款

①看房：买方看房、交易双方初步交谈价格、付款方式、交房日期等事项，双方所产生的费用由交易双方支付；

②查档：买卖双方拿好房产证原件或者按揭合同原件到国土部门查房档案；

③签合同：买卖双方协定好房屋价格、定金、首期款、资金、申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间、佣金的支付比例、违约责任，确认之后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把以上内容写进合同，同时支付定金应该交给中介公司；

④卖方与担保公司一起到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

⑤资金及申请：买方支付首期款到按揭银行资金账号（一般是原银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金协议及相关文件，买方向银行提出申请，银行同意后出具承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

⑥赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

⑦房屋过户：买方同担保公司签订，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

⑧买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部还清之后），担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼后的给卖方，约10个工作日左右；

⑨交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

一次性付款需要注意的事项

1.在合同中要明确规定，如款办理不成功，就要无条件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;

2.要明确约定产权证办理的具体时间，同时要约定不能如期交付产权证的违约责任;

3.要约定房屋及其附属设施的保质期及出现质量问题的解决方案;

4.购房者可以要求开发商将公摊面积和套内面积明确地写出来，并附一张项目公摊的平面图纸;

5.签订正式合同的时候，要确保合同无空白处。

中介代管房款：交易双方在中介公司签定合同，买方向卖方支付购房定金或首期款之后，将剩余房款交由中介公司进行代管，并由三方约定在完成过户的条件下，中介公司将所代管的房款转付给卖方。用这种方式，对前面所列举的两种方式所存在的缺点都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的风险因素。由于中介公司出现过一些携款潜逃的先例，很少人用该方式。

付款方式

分期付款：买方在房产局受理过户申请时交付一部分房款，在过户至买方名下且买方领取新房产证时结清剩余的房款，并由卖方于收到全部房款时将房子交付给买方。因为一次性付款时存在有以上弊端，因此绝大多数的交易双方都用分期付款的方式。使用该方式的，出现简单的交易障碍时，卖方肯定会积极的解决，因此在很大程度上降低了买方的被动性和风险性。

按揭：该方式其实就是前面所说的分期付款方式，只是买方的部分购房款需要向银行。银行通过对买方的资格审核，并对已经过户到买方的房子办理抵押后，一次性将购房余款直接支付给卖方，然后由买方按月向银行偿还。由于房屋价格很大，大部分工薪阶层或者客都会利用银行方式购买二手房。决定通过银行按揭购买二手房前，应确保可以获得银行的审批，且成数符合购房资金要求[未获批准]。否则，买方将面临无能力付清房款，只得承担违约责任的窘境。并且，申请额度要量力而行，选择好的银行并确定适合自己的还款方式。

在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。若卖家仍有户口的话，一定要留有一定尾款以施加迁出的压力。

中介代收不安全

一些不法中介公司往往声称卖方让他们代收，而且办手续会快一些。购房者不了解过户程序，出于信任就打款。而中介拿到钱后就人去镂空，过户手续也不可能再办。。

自行交接也有麻烦

与卖家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有卖家在交易时暗藏猫腻。比如卖方利用购房者买房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登记部门交件时，付了钱的购房者才知道，卖方房屋早被法院查封，根本无法办理过户手续。而卖家早已逃之夭夭。

房产证办了也被骗

购房者办了房产证后，以为不会有问题，于是就把全部房款一次性付给了卖家。然而，极有可能出现后续麻烦，就是之前的房产证共有人实际上不止一个，原卖家一人是不能卖的。这就给购房者留下了后患。

规避风险建议托管

为了避免上述风险，建议买卖双方和中介公司选择存量房交易资金托管。

1、防止中介机构挪用客户资金；

2、有效防止房屋被查封后，不能办理交易过户登记的风险；

3、有效防止买方代偿卖方后房屋被查封，不能办理过户手续的风险；

4、解决卖方过户后房屋被查封而不能办理按揭手续导致房款不能全部取得的后顾之忧；

5、解决卖方由于买方申请按揭，但未获得银行足额而导致房款不能及时全额取得的顾虑；

6、简化房屋登记流程，缩短房屋交易时间，达到一手交房，一手交钱的目的，保护买卖双方的合法权益。

二手房付款流程是什么 哪种付款方式最安全

一、房地产供应端

我国房地产发展至今，已经实质性过剩了，究竟有多过剩？先来看房地产供应端。

据不完全统计，按照人均住房面积40平方米计算，我国商品房住房面积已经够30亿人住了，这还没算广大农村地区的宅基地和小产权房。而我国总人口刚接近14亿人，也就是说，我国商品房已经能达到人均两套了。

然而实际生活中，有的人拥有不止一套住房，有的人却一套房都还没有，这就造成了我国住房空置率奇高。一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三四线城市为26%。总体来说，我国现在整个统计出来的空置率均在26%，空置房的数量在7000万套左右。从我们身边的一些小区就可以看出，到了晚上就黑灯瞎火的，这就是房屋空置的体现，而这样的小区明显不在少数。

房地产过剩，不仅反映在供应端，还反映在需求端。

据央行统计，我国人均住房已有1.5套。这说明我国老百姓已经不缺房子住了。虽然现实中有人拥有两三套甚至更多住房，有人一套房子还没有，但这并没计算农村宅基地，很多在城市没有房子的人，在农村也是有房住的。从老百姓的购房需求也可以看出，改善型购房已经多于刚需购房，老百姓逐渐从“能买房”转向“买好房”。

另外，近年来我国人口出生率逐年降低，人口老龄化现象日趋严重，劳动人口相应减少，而劳动人口就是20-45岁的人口，也就是购房适龄人口，在人口红利逐渐消失的过程中，我国住房需求也会跟着减少，直到人口红利彻底消失的某天，或许房价“拐点”就会出现。这也体现出我国房地产过剩了。

一方面是供应端量大，足够30亿人住了，一方面是需求端减少，购房需求降低，我国房地产的确过剩了。

光从现在的房地产市场来看，房子就已经“供大于求”了，随着时间推移，开发商还在不断拿地建房，购房人口减少，有房的人越来越多，房地产市场“供大于求”的现象会更明显，房地产过剩会更严重。

虽然现在有经济学家提出“开放三胎”，改善房地产过剩的现象，但房地产过剩的实质，还是因为房价过高，老百姓买不起房，房子修再多也卖不出去，房地产只会越来越过剩。因此，平抑高房价才能从根本上解决房地产过剩的问题。

综上所述，中国房地产有多过剩，一方面是房子够30亿人住了，另一方面是中国人已经不缺房子了，房地产实质上已经“供大于求”了。要从根本上解决这一问题，唯有坚持“房住不炒”，平抑高房价。

DIY攻略：砸掉双卫改三分离，太好用了吧

1、分期付款：

买方在房产局受理过户申请时交付一部分房款，过户至买方名下且买方领取新房产证时结清剩余的房款，并由卖方于收到全部房款时将房子交付给买方。

因为一次性付款时存在有以上弊端，因此绝大多数的交易双方都用分期付款的方式。使用该方式的，出现简单的交易障碍时，卖方肯定会积极配合解决，因此在很大程度上降低了买方的被动性和风险性。

2、按揭：

该方式其实就是前面所说的分期付款方式，只是买方的部分购房款需要向银行。银行通过对购买者的资格审核，并对已经过户到买方的房子办理抵押后，一次性将购房余款直接支付给卖方，然后由买方按月向银行偿还。

由于房屋价格很大，大部分工薪阶层或者投资客都会利用银行方式购买二手房。决定通过银行按揭购买二手房前，应确保可以获得银行的审批，且成数符合购房资金要求未获批准。

否则，买方将面临无能力付清房款，只得承担违约责任的窘境。并且，申请额度要量力而行，选择好的银行并确定最适合自己的还款方式。

在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。若卖家仍有户口的话，一定要留有一定尾款以施加迁出的压力。

扩展资料

为了避免被骗风险，建议买卖双方和中介公司选择存量房交易资金托管。

1、防止中介机构挪用客户资金;

2、有效防止房屋被查封后，不能办理交易过户登记的风险;

3、有效防止买方代偿卖方后房屋被查封，不能办理过户手续的风险;

4、解决卖方过户后房屋被查封而不能办理按揭手续导致房款不能全部取得的后顾之忧;

5、解决卖方由于买方申请按揭，但未获得银行足额而导致房款不能及时全额取得的顾虑;

6、简化房屋登记流程，缩短房屋交易时间，达到“一手交房，一手交钱”的目的，保护买卖双方的合法权益。

到了一个陌生的城市，有哪些快速了解它的方式？

背景简介：二手房（套二），全屋砸掉重装，打造三分离卫生间。

我的家是个平平无奇的套二（不打算写全屋），稍微不普通的大概就是它作为一个套二竟然有“双卫”吧…而且这两个卫生间挨在一起，中间的隔墙不是承重墙，地面又是下沉式，在硬件上给了我改造的可能。所以，第一篇文章就献给这个自主设计的三分离卫生间吧~

一、设计阶段（2018年1-3月）

原则：设计师、装修师傅、亲朋好友等给出的意见可以参考和筛选，好的意见可以接纳，但一定要想清楚自己的需求，按照自己的使用习惯来设计，很在意的点一定要坚持，最后一步一步实现想法就OK了~ 我就是有的点没坚持，留下了遗憾。

（一）原始布局

卫生间原始布局示意图?

改造前次卫、主卫的照片（自己没拍图，借用中介拍的）。?

（二）想改变卫生间的哪些状况？

1. 一人使用，全家等待：卫生间里一个功能正在被使用，其他功能相当于作废了。

2. 洗完澡后整个空间都很潮湿：即使淋浴区做了现在很流行的玻璃推拉门隔断，也不能做到真正的干湿分离，水汽防不胜防！马桶、衣物、镜子、各类瓶瓶罐罐上都湿漉漉的一层水雾，不清爽也不卫生~

3. 洗澡时换洗衣物难收纳：换洗衣物没有地方放置，要么用挂钩或毛巾架、要么只能放马桶盖或者洗手台上。

4.储物空间有限：收纳主要靠浴室柜、毛巾架、沐浴收纳篮等；护肤品化妆品一般都堆在台面上或镜子前的搁板上；显得整个空间比较杂乱。

（三）解决思路

1. 分割卫生间板块（按功能）：分为洗漱区，马桶间，沐浴间，更衣&储物区（该区域可增加洗衣功能），且每个区域独立存在。

2. “湿区”有窗，有换气&干燥设备：马桶间和沐浴区最好能有窗户，方便干燥通风；如果在合适位置只有一个窗户，建议尽量把有窗户的位置留给沐浴区，马桶区选好换气设备就OK。

3. 增加储物空间：方便取用的开放式储物和干爽不藏灰的密闭储物都需要；最好能达到“在哪里使用就在哪里收纳”的效果。

（四）计期间需要选定的商品

设计期间选定以下商品（按需求自行增减），以便敲定水电改造方案、砌墙方案及物品放置位置等细节：1. 马桶（蹲便器同理）； 2. 马桶喷枪（单独出水口） ；3. 花洒；4.浴缸；5. 洗面台盆；6. 镜前灯+镜子（不同种类电线预留高度不同）；7.洗衣机；8. 收纳家具（如储物柜、艾格特等）；9. 成品门（固定尺寸的，如三协等，定制的可以施工过程中同步购买）10. 地漏。

（五）改造后布局

根据以上的思路，最终得出了下面这个布局?

上图标注的尺寸为装修完后测量的尺寸。比如马桶间装修完成后测量的宽度为90cm，在砌墙未贴瓷砖的情况下，就至少得留个95-cm的样子，刮水泥贴墙砖还会占用空间，具体留多少与选用的墙面装饰材料有关，可以再听听砌墙、贴砖师傅的建议~

非专业人士怎么确认适合自己的空间尺寸？

一些设计书上会写每个空间的最小尺寸（如，马桶间最小宽度为85cm之类的），但个体身材差异巨大，书本上的建议并不适合所有人。我的做法是设计期间随身携带卷尺：觉得哪个商场或者综合体的卫生间隔间尺寸合适不压抑，就记录一下长宽；哪个洗手台不用弯腰用起来很舒适，就记录一下高度和进深……这种做法，对于没有尺寸概念的我，帮助十分大。

二、施工阶段（2018年3月起）

（一）我家的施工流程

拆旧 → 改造水电 → 砌墙 → 地面回填 → 墙面地面刮水泥层 → 防水 → 安装吊顶 → 贴墙砖地砖 → 吊顶刮腻子 → 安装石材洗手台 → 安装折叠门 → 刷吊顶乳胶漆 → 做清洁 → 墙砖地砖美缝 → 安装马桶&洁具 → 安装艾格特、毕利柜、定制储物柜 → 做清洁 → 补一些地方的美缝

下面是拆墙和砌墙示意图?

在相册里只翻到一张当时给水电师傅的电路需求图。和实际情况有出入，我在图上把修改后的实际位置标注出来了。?

（二）一些遗憾和建议

1.遗憾放弃了在淋浴间里安装蹲便器+隐藏式水箱

蹲便器+隐藏式水箱优点：洗澡时走水快，头发顺着水就冲走，免去打理地漏的麻烦；客用蹲便更卫生；家庭成员同时想用厕所时，避免排队。

因为没有泡澡习惯且觉得不卫生，没有在淋浴间安装迷你浴缸的打算，但如果在淋浴间里安装了蹲便器+隐藏水箱，就算是既做到“双卫”又做到“三分离”了。可当时水电改造的师傅苦口婆心劝我“太挤了别做了”，我妥协了，这就是卫生间最大的遗憾。

那段时间卫生间是这种状态，感觉很狭窄，其实空间是够的。?

2.遗憾盥洗区洗手池没有使用墙排

墙排的优点：造型美观；清洁地面方便，无卫生死角；增加收纳区域。

洗手台所在的那面墙是承重墙，安全第一不想挖槽，最后还是地排了，丑丑的排水管接在地下，有点格格不入哈哈。?

这里要实名赞美一下汉斯格雅的售后师傅！！！！来检测出水量的时候，师傅路过洗手台说了两句话让我印象深刻：“为啥不做墙排，现在这样多丑啊”、“不能向内挖，就向外砌啊，砌一层砖，把管子藏在里面是一个道理啊”。我有种恍然大悟的感觉，当初我为什么没想到！！！！小白要在遗憾中缴学费啊~

3.推荐做热水循环：要在水电改造前给师傅说，需要多做一路回水。到了冬天才知道一开龙头就有热水有多爽~~

4. 建议使用标准砌墙工艺：为了节省空间，有的案例里会砌“六分墙”，我这样提议后被砌墙师傅拒绝了，说有安全隐患，而且这种墙不能开槽埋管子埋线。后来想想，其实也就能省个6cm的厚度，最好还是以安全为主，选择标准的砌墙工艺吧~

立着砌的六分墙示意图（来自网络）?

5.石膏吊顶安装前，处理好换气扇&风暖的通风管道

换气扇&风暖链接的换气管道一定要在石膏板封好前安装好，并且墙上的洞和管道间的空隙一定要用发泡剂堵严实了，可防虫防鼠~我当时拖延症犯了一直没把材料准备好，师傅等不及了直接先把石膏板封了，最后我只能亲自上阵耍杂技式安装，鬼知道我经历了什么…

这里又有一个坑：我买的这种出风口，貌似防虫又防雨又防风，觉得自己聪明绝顶，结果一下雨才知道什么叫“震撼打击乐演奏”~~~?

（来自网络）

目前我的解决办法是在出风口上侧再贴一层厚厚隔音材料，静音效果还OK，没有入坑的朋友，还是选择带止逆阀或不突出墙面的款式吧（但要做好洞口的防水和密封措施），类似下面这些。?

（来自网络）

三、入住半年后的实拍状态（2019年6月入住）

（一）马桶间

进入卫生间的通道，正对着的是马桶间，我当时怕麻烦，没有选择很火的三协门，而是定制了铝合金折叠门配长虹玻璃，安装非常方便也比较美观！?

智能马桶and马桶喷枪。这款马桶的优点是大部分线路藏在了马桶里，看着不杂乱。为智能马桶盖预留的插座建议离地面高一些，我家做得比较矮，冲洗地面时需要格外小心，如果做高一些就可以放肆乱冲啦~?

哈哈哈，我站在上拍了个俯视图，渣像素?

1. 推荐上图的实木搁板：卷纸、湿纸巾、香氛、装饰都可以放上面，买了那种日本产的TOTO卷纸器，但闲置了没有安装；之前也想在马桶间里定制一个离地薄矮柜，卷纸、清洁用品什么的都放里面，最后还是觉得马桶间越清爽越简洁越好，就没做。

2. 马桶间可加个小洗手池：当时没选到合适的水池，日本产的又不知道哪里买，最后放弃了。如果马桶间布局和盥洗区动线比较绕的话，还是做一个比较好。

（二）盥洗区

来个全景?

1. 实名推荐这种壁龛式储物柜：真的很好用！！！台面以上的格子里可放置常用的物品；台面以下的格子可以放一些清洁剂，非常隐蔽不会显得杂乱；收纳能力超强，台面可以一直保持整洁。

2. 带LED灯的镜子：可以调节亮度和色温。如果喜欢美妆的话，感觉亮度不是很够，可能要再选其他款式（平时最多淡妆，还是够用的）。三分离后，镜子再也没有起过雾~? 我个人一直不是很喜欢镜柜，每次擦脸都要开关柜门真的很麻烦，而且很多成品镜柜，竟然是左右对开的柜门，站在正中间照镜子脸都是被“切开”的，这种逆天设计不是很看得懂~

（三）更衣区（带收纳+洗衣功能）

帘子打开时是收纳区：毛巾什么的挂艾格特上，现在放脏衣篮的位置留有出水口和地漏，有小孩后会放置mini洗衣机。关掉帘子就是更衣区：干净衣物可以放在艾格特台子上，脏衣放进脏衣篮；家里没有暖气片（浴暖又安在淋浴间），放了一个小暖风机，冬天洗澡穿衣一样非常温暖。?

这面墙刚好可以放进一个宜家的毕利书柜（相比定制柜体，省了太多钱），卫浴用品囤货、使用频率不太高的化妆品护肤品都放上半柜；贴身衣物都放下半柜，再也不用从卧室衣帽间带过来了。哪里使用就哪里收纳，懒就要懒得彻底。淘宝买的收纳盒也是完美适配毕利的尺寸。?

帘子关上的状态。?

1. 符合个人习惯，承载多种功能：这是我最喜欢的一个区域，之前有想过要把现在的更衣区和盥洗区拉通做双台盆和化妆台，但我和家属的作息时间不一致，没有双台盆的必要，最后还是选择了现在的方案，最符合自己的习惯。很多三分离只是把浴室独立开来，依然没有一个洗澡时放置衣物（避免水汽）且保证隐私的地方，这个区域也帮我实现了这个需求。

3. 推荐免打孔撑杆+定制浴帘：之前本来想在这里也安个折叠门的，但被妈妈说“好像迷宫”、“全是门”，最后选择了现在这种形式，不用的时候把帘子拉到一边，整个卫生间显得更通透宽敞了。

（四）淋浴区

花洒这面墙：花洒龙头同时也是置物台，水电改造时特意把安装位置偏向右边，不会被花洒杆挡住置物空间；拖鞋架好用，拖鞋和地面都很干爽。?

花洒对着的这面墙，装了吸盘毛巾架和免打孔撑杆，可以挂毛巾、浴球，内衣裤洗了也可以直接挂。?

打开风暖的“热干燥”，淋浴间就是一个简陋的烘干机好吗~天天安慰自己虽然失去了一个蹲便器，但获得了一个mini“晾晒区”！?

窗户很大，通风极好，所以浴室一点都不潮湿，不能开启的部分贴了玻璃磨砂膜，窗帘就不会占空间，方便把窗台当做置物台。不知道有没有眼尖的朋友，发现我换了窗户（为了颜色与空间和谐）。?

以上就是我的三分离卫生间案例啦~

我家另一个改动较大的区域就是厨房&生活阳台了，不知道何年何月拖延的我才有动力把它们也分享出来！

?以此纪念我们的第一次装修?

准备装修的时候，是我们经济最困难的时期，请不起心仪的设计师，最后决定把有限的钱花在硬件上，找了施工队，开始了自己量房、学画CAD、买各种装修书籍、奔走建材商场的日子，这是一段既幸福又痛苦，且今后再也不想复制的经历。

2019年将尽，这篇文章也算是我逼迫懒懒的自己交上一份作业，希望也能稍微帮到想要自己设计三分离卫生间的朋友们~文字好像太多了，其实已经删减很多，还是有点啰嗦，哈哈~但这真的是我能力范围内的“倾囊相助”了！?

以上内容由好好住用户GiGi_RoRo分享，希望可以帮到你~

20年房龄的二手房是否值得购买

作为一名房地产行业从业人员，了解一个陌生的城市是一门必修课，在这里列点经验：1、要想了解一个陌生的城市，最便捷的方式莫过于给当地的二手房中介打电话，不管是住宅中介还是商铺中介，都打，装成租房者或者是投资人，这时，他们就会向你介绍住宅或者商铺周边的情况。并且，从住宅或者商铺的租金，你还能把握住当地的整体经济发展情况；2、打车，和的哥聊天，十个的哥九个话痨，尽量引导他介绍当地的情况，每当他透露一些貌似当地的绝密信息时，你一定要做出恍然大悟的神情，这样他会继续话痨向你吐露；3、找几个当地的酒吧，去泡几个晚上，一个城市的消费能力能够从当地酒吧的营业情况上看出来，泡吧者是城市消费的主力军，如果当地的酒吧晚上十点十一点都还不上客，那么，只能对当地的经济做悲观预计，当然，你得要多泡几个酒吧；4、网上查询当地有多少家沃尔玛、家乐福、麦德龙、迪卡侬之类的大型卖场，总数超过五个的话，那么这城市经济发展能力还是可以接受的，因为这些大型卖场在选址的时候对当地的经济发展有个基本调查的，只有在经济发展到一定阶段，并且看好其未来发展的情况下，才会去立店；5、要是你空闲时间更多，可以去踩几个当地的在售楼盘，从中低档到高档别墅都行，踩别墅的话，一般还会有免费的果汁、咖啡等可以享受，从与置业顾问的切磋中能够更加细致地把握当地的消费环境、交通环境等等；6、上智联招聘或者前程无忧，查看当地有哪些企业在招聘，这样可以对当地的就业环境有个大致了解；7、查看当地团购网站，因为团购网站一般都是中低档饮食居多，多看几家团购网站最近推出的美食团购，就能大致了解当地的中低档饮食行业情况；8、这第八条是特意为小资人士准备的，要想迅速把握当地的小资状态，切换豆瓣的同城吧，浏览观察或者参加那些同城活动，你能迅速对当地的小资状况有个了解。

通过中介买房，如何不被坑？哪些细节需要特别注意

很多银行都不给房龄超过20年，且面积过小的房子办理。更有少数银行规定房龄在15年以内的二手房才可以，对于一些优质的教育地产可以放宽条件。总之，二手房的年限和房龄相加不得大于30年。超过20年房龄的二手房值得买吗？

二手房买家多是改善型住房者，无论是以小换大、买房送父母，还是给孩子买教育地产，等等，他们多数都是有一定购房经验的。不过，再精明也精不过商家，为了能卖掉房子，二手房主或者销售顾问可能会隐藏一些信息，而这些信息恰巧是对购房者至关重要的，比如房龄这个不太被关注的问题。

看房本更要看房龄

和位置、面积、户型，是否有房本相比，房龄是很多买房人容易忽略的问题。辛苦奔波好不容易相中了一套房子，可是等到办理银行时，才恍然大悟，原来房子的年龄超过了20年，银行不予办理。买房人很容易被房子的外表迷惑，忘记询问房龄，而二手房主为了尽快处理房子，也会对房子进行重新装修，并在交易时隐瞒房龄。

目前，很多银行都不给房龄超过20年，且面积过小的房子办理。更有少数银行规定房龄在15年以内的二手房才可以，对于一些优质的教育地产可以放宽条件。总之，二手房的年限和房龄相加不得大于30年。看来房龄真的很重要，买房人一定要在交定金前问好房龄，不然吃亏的总是自己。

7成银行执行新政

据了解，5月份，全国35个重点城市536 家银行中，有382家不同程度地降低了二套房首付比例，占银行总数的71.3%，但是还有154家银行暂未对房贷政策进行调整。而382家落实新政的银行并非清一色将首付降至4成，而是根据当地的具体情况制定出个性化的二套房政策，比如北京，在执行新政的21家银行中，有19家将二套房首付降至5成，而降至4成的仅有两家，可见银行在此方面还是相对保守的。

最后，让我们来看看那二套房的流程。二套房和首套房流程基本一致，差别只是利率和成数。

第一步、签买卖合同

交易双方签署北京市二手房买卖合同。

第二步、面签

买卖双方到场与银行签署《个人住房合同》，提供、户口本等明、收入证明、营业执照副本复印件加公章等资料。当天可完成。

第三步、初审

银行对客户资料进行审核，初审一般需要3-5个工作日。

第四步、过户

经纪公司权证专员陪同客户办理过户手续，时间由各区房地局决定，比

第五步、抵押

取得新房产证后，买方把房本及银行的抵押资料送至房地局进行抵押;时效根据各区房地局抵押时间及抵押单量不等，由于交易量大，目前抵押需要排号;实际时间可能长于30个工作日。

第六步、客户还款

做完抵押后，客户可以拿到新房产证，并开始按月还款，交易完结。

二套房的首套利率下调，必将刺激大批改善型住房的购买需求。既然楼市利好不断，买家就该果断出手。

（以上回答发布于2015-08-06，当前相关购房政策请以实际为准）

全面及时的楼盘信息，点击查看

曾经有梦，独闯上海

在房产交易中，你可能会遇到这样的情况，就是被中介“吃差价”。当然这也不是说遇到的中介都是不良的。只是二手房交易市场中确实存有如此乱象。如果不想被“吃差价”，买房时该怎样做呢？

1、最好是三方见面、透明交易

房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，最好能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易。

差价

2、不见面也要看委托代理合同

在无法见面的情况下，应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。另外，应要求中介公司出示一系列证明，并在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，买、卖方应咨询清楚所有问题才可签下自己的姓名。

3、查看相关证件辨明真房源

对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。

4、不让中介公司代理两方

在进行二手房交易时，不要委托中介公司代理买、卖两方，而是尽量让中介公司仅代理一方，只有这样才能真正保证委托方的利益。

5、多方了解信息

之所以被吃差价，与买、卖方不了解房子的信息也不无关系，周边房子的价格是多少？近期房子是否会升值？只要了解了这些，就可以大致估出房子的价格。这样，才不会以较低的价格出售，或以较高的价格购买，没有了被吃差价的可能。shqianyy

毕业后这两年，我一直围着“钱”在转，为了挣更多钱，我不惜想要去闯荡北上广，可是却被北上广折腾得伤痕累累。

我没有名牌大学的文凭，也没有什么特殊的技能，我只靠着一张嘴，我以为没有我赚不到的钱，和我做不到的事，我以为我能改变全世界。

就这样，我选择了一个看似赚钱很快，但却是任何人都可以做的，房地产销售行业。

说起这段故事，还得从当年大学的一次暑工讲起。

大三那年暑，我决定要出去赚一笔生活费。那么去哪里呢，我也没有过多犹豫，北上广，北京我已经去过了，那么，去我最向往的大上海吧。

于是，和朋友提出这个想法，并成功地得到了他的支持且一同上了路。

当时买完火车票，揣在手里的还只剩下四百多块钱。

我从来就没有想过，上海的消费到底是怎样的，也没有想过到了上海以后我可以住哪里，更没有想过，四百多块钱，能支撑着我活多久。

我只知道，上海，我一定要去的，我只知道，上海，饿不死我的，我只知道，去了上海，就算是饿死了我也不能两手空空的回来。

抱着这么一股子信念，我和朋友李菲特一起来到了大上海。

说到这位李菲特，在此我要简单的做个介绍。为什么要叫李菲特呢，因为偶像巴菲特是让他在股市浮沉中，挣了10万又亏了5万的人，这位爱好金融，又热衷投资炒股的23岁男孩，人生一直把巴菲特奉为偶像，所以一直自称李菲特。

他大概算是我大学玩得最好的朋友了吧，在学校时常常结伴而行，出了校园仍然联系紧密。

可他也是那个在北上广抛弃过我两次的人，这个我以后再说。

去上海的那一次暑，他也跟我一样揣着为数不多的生活费过去的，同样日子过得很苦逼。

记得那天到了上海，下车已经是晚上了，那么我们第一件首要且紧要的事就是找住宿了。

我们一人拖着一个大大的行李箱，背着书包，在上海徐汇区的市中心，走了整整两个多小时，我们一边翻美团一边找酒店，可恶的是两个人的手机竟然同时没电关机了。

现在我们面临最大的问题是不住哪里，而是哪里有廉价的旅馆可以住。

于是我们拖着行李箱一路不停的寻找着，走到一家看似不大的酒店或宾馆便会进去问一下价钱。可是上海是什么地方啊，中国最繁荣的城市之一，在它的市中心，怎么会有符合我们心理价位的旅店呢？我们找了两个多小时，没有一家旅店的价格是300以下的，有时候我们恨不得找个网吧坐一通宵算了。可是碍于繁重的行李，又经过长途火车的爬涉，精力早已疲惫不堪，只想找张床好好的躺一觉。

其实我们问到过一家酒店，还剩一张280的特价大床房，但是我俩在酒店里外犹豫了好久，最终还是没有勇气定下来，那是我一半的生活费啊！

酒店服务员都显得很无奈。

后来记不得走到了几点 ，我们在偏离市中心的一个巷子口子，发现了一家宾馆，进去询问价格，窃喜。

比之前问过的酒店价格都要低一半，两人均摊一人也就一百块钱不到。

当晚，我们都呼呼的睡了个大懒觉。

然而第二天早上起床，我们面临的第一个问题仍然是住宿问题，还是要去找地方住。

我记不清楚那时候是不是美团上没有便宜的旅店，我们依旧找不到什么合适的地方住，一百多块钱的宾馆对于我们来说，还是贵了。

后来我也不太记得我们是怎么样找的，好像是在出宾馆后看到路边电线杆上贴着住宿的小纸条，旅馆价格大概在100左右，于是我们拨通了纸条上的电话。

不多久来了一为50多岁的大叔，邹巴巴的额头，扯着脸皮，露出一副看似和蔼却又古怪的微笑来招呼我们，接我们去了他家的旅馆。

我们拖着行李箱走了很大一段路，拐了好几个巷子口，来到一栋很老旧的楼房，爬楼梯上了6楼。

这旅馆并不是什么旅馆，而是一套两室一厅的住宅，简单的老式装修，两个房间各一张大床，客厅摆了两张床，左右各一张，用帘子隔开。

在我们累呼呼的喘着大气儿的时候，大叔过来指着卧室和客厅的床说，里面是120，外面80，你们住哪一间。

他很明显看出了我们眼里的失望和失落，只好陪衬着干巴巴的笑容等着我们选择。

我摸了摸口袋，然后我俩几乎不约而同的回答，那就住外面吧。

毕竟，口袋里的现金支撑不了几天。

房子带有一个公用的洗手间，癍黄的浴池早已停止了使用，但我们洗澡需要站在池子上面，因为没有了站脚的地方。

我们就这么将就的住了两个晚上。

那时候我们决定，一定要在三天之内找到工作，不然我们撑不下去的。

于是第二天很早就起床了，出去找工作。

可是做什么呢？我们两手空空的来到上海，只是因为对一线城市的向往，只是抱着一股“有志者事竟成”的信念，我们就敢这么狂妄的毫无准备的过来。

那天我们站在徐汇区某个大型商场旁的天桥上，看着附近繁华的景象，痴痴的发呆。

我想，总有适合我们的工作。

我不断的翻着手机，翻着58同城，赶集网，看看哪里需要暑工，看看哪里需要招兼职，看看哪里的工作可以包住宿。

可是我翻了很久，也打了很多个电话，似乎是没有适合我们的工作。

短期工，很多公司根本就不要。

再遇到一次又一次的碰壁之后，第一天就这么耗过去了，晚上回到旅店，两个人心里都特别的沮丧。

李菲特一直沉闷着不说话，我也不想说话，因为我知道他在想什么。

他跟我不一样，他只不过是来体验生活，过来找点乐子图个新鲜感，他没有跟我一样的决心，没有跟我一样坚定的信念。

因此在来之前我就问他，你确定要跟我去吗。

我说我这次去上海，不管结果怎么样，就算是饿死了我也不会回来。

突然他说，要不咱们回去吧。

终于开口了。

我说我跟你讲过，就算是饿死了我也不会回去。

而且我相信我也不会饿死。

但是毕竟一起来的，说好的有苦一起吃，有难一起当，他怎么也不好意思就这样走了，他怎么也不好意思，在我还没着落的时候就撂下我一个人，承担这“高昂”的房租。

但是，我觉得他要离去的心思似乎是已经落定。

他说，三天内没有找到工作，他肯定是要回去的。

我说放心吧，一定会找到的。

毕竟我也不希望他就这么回去了。

我希望他能跟我一起，一起在这大上海闯荡，不管怎么样，两个人总会好过一个人，诺大的上海，一个人的话应该会很孤独吧。

于是第三天，我很拼命的去找工作。

甚至在路边的店铺我都逐个的去问他们招不招人。

后来在徐汇区的某一条街道上，我看到几家房产公司在营业，于是试图去里面某一份工作。

其实那时候我并不知道这些名为某某地产的一些大大小小店面到底是干什么的，冥冥中就知道是跟房地产有关，而我大学的专业是土木工程，这似乎能沾上关系。

所以我就厚着脸皮进去问了，想某一份实习的工作。

店员喊来他们经理，说有人来找工作了。

一位穿着白色衬衣打着领带的中年男人，在门口丢掉手里才抽了一半的香烟，快速的走进来，打量着我们俩。

第一句话就是问，你们毕业了没有。

然后就是问，你们能干多久。

我说我们是出来实习的，能干一个多月。

他说一个月肯定不行，我们这个行业干一个月没有用的。

他也并没有告诉我们他们这个行业到底是干什么的。

从这家房产公司出来后我就想，他们不招短期工，要不我们装已经毕业，这样不就可以混进去了吗？

李菲特也认为这是一个好主意。

再去这家公司肯定是不行的，但因为对房地产公司有着憧憬和向往，所以我们就在网上搜索了另一家地产公司，打了电话过去。

后来那家公司让我们去面试，当时还记不清楚公司名字叫什么。然后就照着招聘人员发的短信里的地址，来到了陆家浜地铁口前面的一家门店。

门牌上写着，“XX房产”几个大字。

我们进了门店，表明来意后，店里的员工很热情的接待了我们。

这次我们表现得准备充分的样子，似乎连面试的话语都想好了。

最先进来的是门店一位资深的老员工，他跟我们聊天，说他是军人出生，从部队退役以后就选择了这个行业。

然后他问我们第一个问题就是，你们知道我们这个行业是干什么的吗。

我俩面面相觑，都摇摇头，有点羞红了脸颊。

这位老员工似乎看出了我们的尴尬，于是说没关系的。他说，我们公司叫XX房产，听名字你就应该知道，是跟房子有关的，我们主要是卖这周边的二手房，说白了就是做销售的，在我们这个行业，只要你们肯吃苦，能坚持，都能在这里赚到钱。

我恍然大悟，然来所谓的房地产就是卖房子的，跟我想象中的地产公司 ，学校学的施工啊、房地产拿地拍地、招投标啊等，都没有毛线关系。

可是我想，能有一份工作就很不错了，管他是干什么的。

不多久店长就进来了，他询问了一些基本情况后，似乎对我们很满意，于是问我们什么时候能上班。

不知道为什么，我感受到他很热情。

刚进来的时候我们在办公室填了一张表，除了学籍年月都有所隐瞒，学校名称和本科的学历填写的是真实的。

后来我才知道，他们这里本科学历已经算是很高的了，大部分都是没有上过大学或者是大专毕业的，本科生很少来这里上班。

怪不得他们这么热情，于是很快就通过了面试。

我迫不及待的，第二天就把行李搬到了公司宿舍。

从此就开始了在上海一个多月的卖房生涯。

END

写在后面：

我是个平凡的人，像大多数城市里的青年一样，为了梦想在奋斗着，为了生活在苟且着，我只是一个平凡又普通的城市青年。

可是我也有很多话想说，我是一个表达欲望特别强烈的人，我想把我这平凡又普通的故事，讲给你们听，如果你们能从中得到些许共鸣，点个小心心， 感谢您的鼓励。

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